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1、,二一一年三月招商地产.企管部,政策解析与行业趋势研判,目录,三、总结,二、行业:短期调整、长期趋稳,一、政策:退中求稳、层层加码,1、2010年房地产调控政策出台后的市场反应2、城市信号灯模型预测结果推理过程3、房地产量价分析模型的设计推理过程,1、宏观经济政策解析2、行业调控政策解析,1、目前市场表现2、行业发展机制3、未来走势判断,1、宏观形势观点摘要2、行业形势观点摘要3、我司战略方向选择,四、附件,宏观政策解析1.货币政策2.财政政策3.税负调整行业政策解析1.商品房投资抑制2.保障房建设支持,政策:退中求稳、层层加码,2,最近一年,听到最多的一个字“涨”,“涨价”已经成为最热门的词
2、汇之一,从菜价飞涨到银行收费涨价,从房价涨到石油涨,连快递公司都要涨价,“涨”已经漫延到中国经济的每一个角落 2 月2 日(大年三十),温总理视察山东省曲阜市尼山水库时明确提出“今年我们经济工作的头等大事,是稳定物价”。3月5日,政府工作报告中,温总理再次提出要“稳定物价”。“稳定物价”,换言之,“抑制通胀”成为今年中国经济的关键词。,一、宏观政策解析“维稳”的政策基调,经历了从“快速增长”到“维持稳定”的回归 2007年预防过热2008年冰火两重2009年刺激保八2010年稳中求退2011年退中求稳 从政治周期来看,2011年是十二五的开局之年,同时也是建党九十周年,并需为2013 年正式换
3、届提前布局。在这样的年度里,政策思路往往是“先布局、后深化”,其重点在于保持经济运行平稳,重大改革措施往往放在下届政府就任后推行。十二五规划强调区域平衡,实现和谐发展。受益于经济结构转型、产业西移和高铁等基础设施大规模建设,中西部区域将成为中国经济新亮点,1.货币政策:利率与提高存款准备金率变动图,07年,10年,09年,08年,11年,经济走势,标识说明,存款准备金率,箭头前表示日期,箭头后表示调整幅度,只有一个数字表示统一调整,两个数字,上一个数字大型金融机构调整幅度,下一个数字为中小型金融机构调整幅度,利率,箭头前表示日期,箭头后表示调整幅度,只有一个数字表示统一调整,两个数字,上一个数
4、字是一年期存款利率调整幅度,下一个数字为一年期贷款利率调整幅度,表示提高存款准备金率或加息,属抑制措施,降低存款准备金率或降息,属刺激措施,CPI:2.2%一年期存款利率:2.52%存款准备金率:9%,CPI:7.9%一年期存款利率:4.14%存款准备金率:17.5%,CPI:5.9%一年期存款利率:2.25%存款准备金率:15.5%/13.5%,CPI:1.5%一年期存款利率:2.25%存款准备金率:15.5%/13.5%,CPI:4.9%一年期存款利率:3%存款准备金率:19.5%/16%,1.货币政策:由适度宽松到稳健控制,可能再全面收紧,中国经济的“38线”:CPI以3%为上限,GDP
5、以8%为下限。(后续可能提高CPI的容忍度为4%),预计全年:GDP增长在9.5%左右CPI在4.5%左右,中国经济趋势:稳步复苏,GDP目标为8%,预计全年在9.5%左右,数据来源:WIND资讯,投资结构调整:由过去的增长工具向总量对冲和结构调整工具转变,出口缓慢复苏:外围经济复苏仍不稳定,消费稳定增长:消费结构升级、收入分配制度改革及城镇化进程加速,2007-2010年我国消费与投资发展情况,消费:稳定增长,影响今年内需消费的长期因素没有出现显著的改变人口总量和结构的变化推动工资水平稳步上涨经济步入新的发展阶段,将促进消费升级政策支持内需消费。,数据来源:国家统计局,2011 年国内消费的
6、增长将维持目前稳定的态势,短期内消费不会大幅增长08 年来居民收入没有加速上升;物价的短期上行使居民压缩可选消费,增加必须消费。,出口:增长持续放缓,中国对欧美日韩的出口占出口总额的65%,其经济状况对出口的影响尤为重要2011年我国出口将延续目前的放缓趋势,这主要是受欧美经济复苏、人民币实际有效汇率上升及出口退税政策的调整等多重因素影响。,数据来源:bloomberg,2007-2010年我国出口情况,(单位:亿元),投资:结构调整、总量平衡,信贷投放与投资增速密切相关:2011年的新增信贷与M2增速预期下降,城镇固定资产投资增速面临回落的压力。,数据来源:WIND资讯,投资将由过去的增长工
7、具向总量对冲和结构调整工具转变,如,保障房建设对冲商品房投资下滑,中西部投对冲东部地区投资下滑。,通胀高企:CPI目标4%,预计全年将维持在4.5%左右,数据来源:WIND资讯,输入性通胀:国际大宗商品价格结构性通胀:食品价格上涨过快内生性因素求发展:资源要素价格上升;人口红利下降,劳动力成本上升预计CPI呈现前高后低的态势,今年3-4月可能到达顶峰6%左右,随后滑落,全年维持在4.5%左右。,中长期通胀压力:用工成本上升,中长期通胀压力在逐渐显现:人口红利衰减与劳动力成本上升09年以来各地工资水平上涨趋势已经开始体现,数据来源:WIND资讯,中长期通胀压力:要素价格上涨,中长期通胀压力在逐渐
8、显现:要素价格上涨生产要素价格改革:成品油定价机制、阶梯水价方案、阶梯电价方案、天然气价格浮动制度将相继实施,数据来源:WIND资讯,通胀:2011年的新涨价因素,2011年的涨价因素:主要取决于CPI构成中占比居前的食品(33.6%)、烟酒(14.4%)、居住(13.6%)等要素的变化趋势,猪肉、食用油仍存在涨价压力:美元贬值导致进口大豆涨价,已经显著传导至饲料、榨油行业,2010年CPI权重调整可能增加居住成本,从而加大居住类价格的上涨压力,数据来源:WIND资讯,通胀高企:CPI目标4%,预计全年将维持在4.5%左右,数据来源:WIND资讯,输入性通胀:国际大宗商品价格结构性通胀:食品价
9、格上涨过快内生性因素求发展:资源要素价格上升;人口红利下降,劳动力成本上升预计CPI呈现前高后低的态势,今年3-4月可能到达顶峰6%左右,随后滑落,全年维持在4.5%左右。,1.货币政策:提高存款准备金率,存款准备金率两次上调后,大型金融机构的存款准备金率达19.5%(之前的最高点是08年6月的17.5%),中小金融机构的存款准备金率达16%。,3月、4月公开市场到期票据资金量将显著放大,每周近1000亿左右的到期资金,尤其3月,央票到期6000亿以上。这些资金需对冲。加上周,央行连续15周资金净投放,累计投放11000+亿。随着近期市场资金面的再度宽松,3月15日六家银行差别准备金率即将到期
10、,央行回收流动性的压力依巨大。成本方面,央票发行成本越来高,因此转以提高存款准备金率的方式回笼资金。目前市场存款规模约71.8万亿(10年12月数据),存款准备金率每上升一个点将回流资金约7000亿,根据测算,预计准备金率还有上升空间,年内可能升至20.5%左右。,1.货币政策:加息,贷款利率不高和实际利率为负,为进一步加息提供空间;三年期央票的暂缓发行表明政府不愿快速启动加息;西方国家的复苏为中国加息亦提供了一定的延展空间;,美国:经济复苏、仍不稳定,美国经济10年四季度加快增长。当季GDP同比升3.2%,快于第三季度的2.6%,为1984年来最大涨幅。,失业率仍然高企,经济复苏仍不稳定,欧
11、洲:渐次复苏、隐忧仍存,CPI上升:欧元区1月CPI 年率初值上升2.4%,创08 年10月来最高;,失业下降:欧元区失业人数11月与12月间减少7.3 万人,创33个月中的最大降幅。,PMI上升:欧元区1月制造业PMI 上修为57.3,升至9个月最高水平。,欧元区通胀压力较大,加息预期导致欧元近期走势强劲。,全球货币政策分化,全球是否从之前的降息通道转向到了加息通道?我们认为:2011年全球货币政策呈分化局面:1.新兴市场加息:增长VS 通胀2.发达国家维持:货币仍旧宽松 英国在CPI达到3.3%是仍旧维持了利率不变,维稳;美国上一轮加息周期开始于2004年6月,当时CPI是3.3%,经济增
12、长率是4%,失业率为5.6%。2011年内美国达到这三个条件的可能性很低。,核心问题:货币政策的是否会持续收紧?是否会造成流动性不足?,内部流动性仍充裕,但短期资金与民间融资紧张,以M2/GDP指标来衡量,我国的存量流动性远远高于全球水平这与中国独特的经济结构有一定关系(资产形成占GDP比重高于其他经济体),M2/GDP达到178%接近全球水平的2倍,且09年以来攀升态势仍未停止新增信贷总额11年约7-7.5万亿,内部流动性仍充裕,但票据贴现利率持续上升,短期资金紧张。企业贸易盈余下降,因此,民间资本亦紧张。,数据来源:WIND资讯,外部流动性亦不断增加,不同口径测算热钱,虽与实际金额会有差距
13、,但仍然能够反映热钱流入与人民币升值之间的高度相关性09年3季度以来,热钱流入持续增加,已达07年水平11年发达国家持续加息的可能性较小,货币政策分化,热钱流入不断,数据来源:WIND资讯、中金研究所,2.政策选择:紧货币,宽财政,低增长时政府多采用积极财政政策,通缩时多采用宽松货币政策;反之对应从紧的财政与货币政策。2011年:经济增幅回落,流动性与通胀压力加剧,政策面将“紧货币、宽财政”。,2.政策选择:宽财政,2006年-2010年中央财政收入预算决算情况,(单位:亿元),“十一五”期间财政收入从3.16万亿元增加到8.31万亿元。低收入人群将享受更多的财政补贴以保障居民生活和消费;新兴
14、行业将享受更多补贴:新能源、节能环保、电动汽车、新材料、新医药、生物育种和信息产业 财政部财政科学研究所副所长苏明在6月23日举行的2010中国北京国际清洁能源大会上表示,我国目前正在制定针对七大战略性新兴产业的财政支持政策,相关企业在包括所得税、营业税等税收方面有望享受更多优惠,而政府的财政补贴也将加大力度。专家预计新兴产业除获得专项资金的支持之外,还可能在投入渠道予以补助继续支持中西部建设,资料来源:财政部,3.税负调整,税收政策条块兼顾:对不同行业采取不同的税收和税收补贴政策,对个人、企业等的差别税率亦将推行,重点是减少贫富差距,稳定社会。1.个税提高起征点2.中小企业税收倾斜3.部分行
15、业税收倾斜,核心问题:可支配收入的增加会带来什么?购买力还是成本的上升?,城镇居民家庭收入情况,数据来源:信达证券,(元),小结:宏观政策对房地产行业的影响,货币政策的收紧会导致开发商资金链紧张,尤其是今年下半年财政政策的支持会转移到中部崛起上,开发商在政策支持区域的投资力度将增大,最终导致这些区域的房地产市场增长加速税收政策将提高部分低收入人群和中小企业的购买力,刺激投资的需求,宏观政策解析1.货币政策2.财政政策3.税负调整行业政策解析1.商品房投资抑制2.保障房建设支持,政策:退中求稳、层层加码,2,十二五规划已明确不再将房地产行业作为国家经济支柱产业,同时国家将GDP增长的预期调整为7
16、%,原因之一就是国家正试图降低经济对房地产的依赖,进而将使房地产行业失去良好的政策保护,资料来源:远卓房地产数据库,房地产行业已不再是国家经济支柱产业,房地产已不再作为国家经济支柱产业,2009年9月,温家宝总理主持召开新兴战略性产业发展座谈会,并称“发展战略性新兴产业,是中国立足当前渡难关、着眼长远上水平的重大战略选择”,中国加快了产业升级的步伐2010年8月份,国务院确定的节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等七大产业。房地产行业已不在国家重点支持的产业发展行列,失去支柱产业的光环,最明显的效果就是银行贷款,房地产行业将越来越受到严苛的银行贷款条款的限制
17、,二、地产调控政策解析,坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。进一步扩大保障性住房建设规模。(今年1000万套,改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元,比上年增加265亿元)进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。(重点增加中小套型普通商品住房建设)建立健全考核问责机制。摘自 2011年3月5日 10:32 am 政府工作报告,二、地产调控政策解析,地方政府问责制央企退出 预售资金监管开发贷款监管,多元住房供应体系
18、公租房为主,新国八条各地细则房产税,商品房抑制,监管问责加强,行业政策,保障房支持,商品房抑制-新国八条,出台日期:1月26日主要措施:各地方政府在一季度向社会公布本地区新房价格控制目标以高标准统一各地方限购令二套房首付比例由五成上调至六成,最低利率水平为基准利率1.1倍个人购买住房不足5 年转手交易的,统一按销售收入全额征收营业税保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地,执行情况,30多个城市落实了“新国八条”(统计时间:截止到2011年3月6日下午);多数已公布限购细则的城市未明确房价
19、调控目标(除贵阳)。北京细则力度最大。成都、青岛、南宁等部分二、三线城市限购范围局限于主城区。未明确“新国八条”中的“房价过高、上涨过快的城市”城市名单。,政策评估-力度超预期,影响量:短期内成交量下滑。价:房价小幅波动,但下行空间有限。后期预判:地方政府可能采用更多行政手段直压房价。限购政策在空间上进一步向二三线城市扩展,时间被延长限购的持续时间受保障房建设进度和政府换届的政治因素影响。,商品房抑制房产税试点,出台时间:1月27日出台城市:上海、重庆,两个试点城市房产税比较,上海、重庆细则,沪渝两地的房产税试点方案鲜有重叠之处。体现政府试验房产税征收的边试边行、积累经验的意图。,政策评估-悬
20、着靴子、落下来却只是一只袜子,影响:地方政府“土地财政”“税收财政”。国外经验显示,该税种的征收对房价影响不大。短期:对行业基本面影响不大。难以有效逼出存量供给。无法破解地方政府的土地财政依赖。长期:房地产市场的重大制度变革。物业持有成本增加,降低(高端)住宅的持有回报率。改变(高端)房地产投资的盈利预期,遏制投机冲动。政策后期展望:短期内全国大面积铺开征收住宅房产税的概率极小。政府会逐步增加征收范围,有序增加试点城市,稳步推广至全国。房价绝对水平及城市发展水平较高的城市优先纳入试点范围。,保障房支持-过去欠账较多,第一阶段(1995-2000年)稳步上升1995年,我国开始实施“安居工程”,
21、保障性住房投资占比逐年提升,于2000年达到17%高点。第二阶段(2000-2005年)逐年下降保障住房投资占比逐年下降。至2005年降至5%。第三阶段(2005-2009年)低位徘徊保障住房投资占比处于4-6%的低位徘徊。,数据来源:CEIC,20082010年各城市建设目标,中金公司研究部,2000年以后,保障房缺失严重,保障房支持-量化目标已下到地方,2月24日,年度建设1000万套保障房任务下到地方,签订目标责任书。建面约5亿平米。,2011年:1000万套,十二五将建设保障房3600万套。保障性住房将以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造。,十二五:3600万套,数据来源:中信建投,
22、2011年中国保障性住房政策专题座谈会会议纪要,保障房建设-短期影响可能超预期,影响:短期:保障房建设对商品房市场冲击可能超预期。中长期:多元住宅供应体系形成,商品住宅市场健康发展。政策预判:保障房建设已成地方政府政治任务,实施力度较大2011年保障房建设1000万套,新开工建面5亿平米,对冲商品房投资下滑。,行业监管力度加大,对央企有所放松,央企地产名单:16家21家,新增鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。其它不以地产为主营业务的央企,项目完成后不允许再拿地。实际操作中,政府无法限制此类央企出资/合股去跟别人做房地产开发。,规范央企,银行、信托、股市等融资渠道受控预售资金监管
23、严格控制开发贷款土地闲置清理整顿,融资及土地,行业监管力度加大,对央企有所放松,影响:短期:不明显中长期:房地产市场的整合力度将加强政策预判:房地产市场的进入壁垒会逐渐提高,42,11年作为十二五开局之年,国家陆续出台了一系列房价调控政策,不仅表明了政策调控常态化,同时也表明国务院联合各部委团结起来对房地产调控的决心,1月,国务院重拳打击囤地3月,免征廉租房相关税费6月,上调存款准备金率9月,下调贷款利息10月,财政部出台继续加大保障低收入者生活的政策 市场反映:金融政策松绑,楼市复苏,后续大涨,2008年政策松动,楼市复苏,2009年政策利好,楼市上涨,1月,四大银行个人房贷7折优惠5月,研
24、究开征物业税5月,国务院发布,调整投资资本金比例的通知,给房产信贷松绑6月,查处“小产权房”12月,个人住房转让营业免征时限由2年改为5年12月,国务院要求地方政府要切实遏制房价过快 市场反映短期内观望,二手房成交下降,春节后上涨,1月,国十一条发布,二套房贷首付不能低于40%,贷款利率严格按照风险定价,同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给9月,暂停发放第三套房贷;部分城市限购房套数;推进房产税改革试点;囤地捂地的房地产企业将被停发贷款市场反映一线城市持续上涨,二、三线城市出现暴涨,1月,上海、重庆尝试开征房产税1月,最严厉的新国八条出台首套房优惠利率取消,二套房首付提升为60%,限购
25、第三套等政策2月,存贷款基本利率上调2月,国务院与国土资源部与各省市代表签署责任书保证1000万套保障房市场反映一二三线城市,成交暴跌,房价依然坚挺,2010年严厉政策,难压暴涨,2011年再出重拳,交易骤降,调控的常态化加中央的决心让房地产行业迅速入冬国家调控政策层面已经在2010年4月完成了180度的大逆转,由利好突然转入强压式的调控。2011年初,国务院联合各部位和主要城市接连打出了史上最严厉的调控组合拳。进入3月份,根据国务院要求,各地市在相继出台了史上最严厉的房地产政策和控制目标组合政策的出台不仅表明政策调控的常态化,更加表明国家对房地产调控的决心,未来甚至有可能继续出台更加严厉的调
26、控政策,但历次的调控,效果均不理想,这也是政策层层加码的主要原因。,本轮房地产调控政策解读:多种政策交叉运用,未来调控方向,限购,信贷金融,税收,供给,监管,保障房建设房价控制闲置土地清理,限购力度加强范围扩大时间延续,二套房贷首付及利率信贷总量控制信托产品收紧,房产税营业税土地增值税,保障房上市土地供给方式,预售行为规范严查房企违法行为,房地产行业政策预判,小结:房地产行业政策解析与预判,限购政策:临时性政策,目前异常紧可能与两会的召开有一定的关系,部分城市和地区高调限购。融资政策:开发商贷款将持续收紧;以基金形式发行的信托等产品亦将收紧税收政策:交易环节的税收将简化并可能适当降低,对长期持
27、有的物业,限制投机炒作;持有环节的税收将通过试点后慢慢铺开,但需要时间和各种基础设施包括专业人才的支持;对开发商销售价格将采取差别税收的形式,超额利润将征收超额税金。,目前市场表现1、春节前后市场表现2、机构专家观点汇集行业发展机制1、行业中长期趋势研判2、屡调屡涨的内在机制未来走势判断1、定性分析2、定量分析3、趋势模拟4、投资热点,市场:长期向好、短期调整,2,1.国八条出台后春节期间:缩量盘整,2011 年春节成交量同比往年各春节较为冷淡。一二三线城市销量、看房人气普遍明显下降,主流一二线城市2011 年春节长假日均成交量相较2010 年春节下降16%,较2009 年下降54%,较200
28、8 年下降34%。;海口和三亚本属旺季,但很多一手新房零成交且看房人气很低;北京、上海、深圳、重庆等城市销量同比下降40-70%,很多一手楼盘零成交。上海28 日房产税开征日一手商品房销量环比27 日下降78%(28 日成交419 套)。,数据来源:wind,2011年2月中国主要城市住宅市场交易情况,需求:2月30个城市仅4城市成交量环比上涨,其余城市均环比下跌。其中10个城市跌幅超过60%,青岛跌幅最大,为75.91%。虽大部分城市成交量环比下跌,但仍有过半数城市同比上涨,主要是由于限购使消费需求提前释放,特别是在2月未实行限购令的城市中,表现更为明显。供应:2月供给未出现较大波动。深圳商
29、品住宅可售量较1月减少33万平方米;苏州、福州住宅可售量较上月减少约40万平方米,而青岛、厦门住宅可售量较上月增加30万平方米以上。价格:上海、天津略下滑,重庆跌幅最大为18.58%;杭州环比涨10.32%。宁波下跌13.93%,海口、银川、包头上涨约20%。其余城市价格未有大幅变动。,北京成交量环比降66%,同比降逾四成,北京商品住宅成交面积走势图,北京商品住宅成交价格走势图,数据来源:CREIS中指数据、,11年1月住宅成交虽环比有所下降,但仍高于2010年平均水平。2月销售3703套42.58万平米,环比下跌66.24%。同比下跌44%。1-2月成交168.68万平米,同比下跌13.79
30、%,上海成交量降至三年最低点,11年1月成交量环比有所下滑,但同比大幅上涨。1-2月总成交221.92万平方米,同比10年上涨22.40%。2月成交550152.12万平米,环比下降69.30%,同比下降12.70%。均价14937元/平米,环比下跌3.79%。,上海商品住宅成交价格走势图,上海商品住宅成交面积走势图,数据来源:CREIS中指数据、,深圳成交量环比降五成,但超去年同期71%,数据来源:CREIS中指数据、,深圳商品住宅成交面积走势图,深圳商品住宅成交价格走势图,11年2月成交1806套15.23万平米,环比下跌55.91%,同比涨70.92%,均价20588元/平米,环比上涨2
31、.08%,同比下跌13.2%。1-2月成交49.77万平米,同比上涨12.73%。,数据来源:wind,季节性因素是春节期间成交量下降的主要原因;三次调控和春节叠加的负面冲击,新政对购房心理和行为产生实质影响;购房者和开发商都观望,开发商推盘量和意愿很低;1月26日三次调控前政策负面影响大的城市出现提前购买放量;,专家观点:交易量下跌成共识,房价则看法不同,限购令导致部分城市成交量明显滑落,但影响仅数月。而即将限购的二线城市成交量并不必然回落,相反限购前或会成交量放大。现行信贷政策理论上将导致六成投资客流出房地产市场,所有购房需求中将有近一成半受影响,事实上,限贷对需求的影响并没那么大,信贷首
32、付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关,新政出台后部分城市一次性付清比例有所提升。,世联地产,中信建投,大范围的严格限购政策下,商品房成交量的迅速下滑成为共识,且成交量低迷的持续时间会远远长于2010年4个月的调整时间。,2010年全国商品住宅销售面积预计:,任志强,连番调控会让市场观望,销售量的下降已成必然,尤其是在更多的限购城市中会更为明显。价格也会在供给增加中波动,并不排除局部区域或城市的下降,但整体大幅暴跌的可能性不大(如果出现暴跌,政府会调节政策的),部分企业会为现金回收而低价入市。一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场,价格再次随销售回升而平稳,但暴涨与上升的趋势也不会
33、很快出现,直到将短期增加的市场供给量大部分消化之后,才会对价格产生影响。预计2011年住宅价格将保持基本平稳。投资增幅会大大下滑,影响后期供给的扩大,刚性的强大需求不会在限购中发挥和满足,那么就会在与政策的博弈中在其他的时间、地点、领域转化,最终需求还是要释放的。,潘石屹,在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌:1、中央的政策强调要加大保障性住房的建设;2、开工量加大也会增加住房的供应量;3、资金面收紧;4、行业监管力度加大,主要针对预售收入监管、土地闲置清查等,中 金,2011年行业主题是“限制”,我们认为,“限购”和“限贷”将使得全国成交量下滑10%15%。,钟 伟,在未来十年,房
34、地产行业在国民经济运行中的地位会持续上升。商业地产的重要性将持续强于住宅。2011年对房地产的信贷将继续收紧。全年全年有可能加息三次左右,提高法定准备金三次左右,到年底法定准备金可能接近20%,资金链今年相对来说比去年收紧。,刘晓光,今年房价会被压住。但是,在流动性充裕的大环境下,房价马上下调的可能性不大,因此今年全年房价走势将呈现出“上不去,下不来”的态势。并购肯定会出现,很多中型房地产商可能会退出,很多小型企业会寻找新投资机会,很多大型企业,有的是更加专业化,有的是产业转型,有的会跟产业高度融合。,王 石,热点城市的房价有回调空间,开发商应该顺应市场趋势合理定价,不要去赌政策,四线城市很多
35、地方价格还有上升空间。,目前市场表现1、春节前后市场表现2、机构专家观点汇集行业发展机制1、行业中长期趋势研判2、屡调屡涨的内在机制未来走势判断1、定性分析2、定量分析3、趋势模拟4、投资热点,市场:长期向好、短期调整,2,国务院在春节前后密集出台严厉调控政策,表明中央遏制房价的决心,广东省十五条,货币政策动态微调,二套房政策收紧,物业税开征研讨,资本金比例下调,国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见,公积金贷款利率下调,10.22新政,地方政府出手救市,9.27新政,国务院关于促进节约集约用地的通知,关于开展房地产市场秩序专项整治的通知,公积金贷款利率上调,清查闲置土地,公积金政策收紧,二
36、套房再次收紧,抑制政策,刺激政策,国四条,二手房优惠中止,房价走势,国十一条,土地出让金首付5成,政策严厉程度不断增加,新国十条,07年,10年,09年,08年,11年,新国八条,房产税试点,加息,房价和政策的博弈,房价不跌,政策难安,上半年政策仍将趋紧,下半年可能有所改观但行业政策全年不会放松,10年房地产调控政策出台后的市场反应请参见附件一,资料来源:地产企管部数据库,国际货币基金组织(IMF),过去十年的城市化进程支撑了国内房地产业的快速发展,1999-2009年全国城镇人口、城镇化率持续增长,2000-2009年国内房地产开发投资显著增长,1999至2009年,中国城镇人口平均每年增长
37、1844万,城市化率平均每年提高1个百分点;2000到2009年,房地产开发投资从4984亿元猛增到36231亿元,年复合增长率高达20%,明显超过同期GDP 14.7%的年复合增长率,从我国的人均GDP和城市化发展趋势分析,国内的房地产市场至少在未来10年将保持良好的发展势头,人均GDP(美元),行业增长,2000,8000,14000,4430,17588,高速发展期,萌芽期,稳定快速增长期,2010年,2026年,房地产行业的发展趋势图,我国的城市化发展趋势,世界银行研究表明,住房需求与人均GDP有着密切的联系:14000美元 成熟期 2010年,我国人均GDP为4430美元,房地产业已
38、步入快速增长期;若按照我国人均GDP的增速保持在9计算,在2026年达到17588美元的水平按照46.6%(09年水平)的城市化率、每年上升1%计算,在未来20年内,城市化进程将保持发展态势我们认为:国内的房地产行业至少在未来15年内保持良好的发展势头,至少15年内,房地产市场前景仍然广阔,房地产发展与城市化进程相辅相成城市化进程保证了房地产今后的广阔发展空间,未来10-15年数亿人进城,直接带来对住宅和公用设施的巨大需求。房地产的发展过来推动着城市化进程,房地产的发展质量高低与城市化发展的质量高低密切相关。,资料来源:搜房网,若今后房地产投资保持15%的年复合增长率,2020年房地产投资将增
39、加到16.9万亿,2025年将增加到33.9万亿,未来房地产投资增长空间广阔,168,561,339,036,362,32,定价基础:地方政府的土地财政状况不会变:即地方政府本身并不希望降低地价。(见下页)交易结构:土地的交易模式不可能发生改变:政府垄断了土地的供应,即一家卖面粉,无数家做面包。购买能力:居民财富增长速度较快,同时可支配收入亦逐年增加,这是一个购买能力的问题。(参见税收政策部分居民收入图表)资金来源:流动性过剩问题得到抑制但未根本解决:内部流动性造成的市场资金充裕和RMB升值预期强烈导致资金不断流入。(参考前面有关流动性问题分析)持有成本:适度宽松的货币政策导致长期的低利率和实
40、际负利率:利率水平说明的是一个持有成本的问题。(参考前面关于利率问题的分析)持续发展:中国步入了城市化纳瑟姆曲线的加速区间,可享的人口相对红利虽然仅剩约5年左右,但仍可在相当长时期内拥有绝对人口红利:预计持续15-20年,说明了可持续发展的问题。(参考附件二及招商地产战略白皮书有关论述),房地产市场发展的核心因素仍然没有改变,再加上通胀的预期和保障房的缺位,这些构成了房价屡调屡涨的内在支持机制。,房地产市场的定价基础:土地价格vs土地财政,地方政府“土地财政”现象短期内没有改变,地方政府没有动力调控楼市,土地出让相关税费占比地方财政收入,房地产相关税费占地方财政的比重全国平均为10%东部地区1
41、2%,中部地区7%,西部地区9%,20个大中城市中,80%城市的土地出让金占地方一般预算收入的比例超50%;杭州的土地出让金更超过其地方一般预算收入;,数据来源:WIND、中原地产、中指院、易居,综合整理,在看好房地产业发展前景的同时,我们还应时刻警惕行业风险:,房地产建造成本和持有成本上升的速度有可能会高于房地产价格上升的速度,房地产行业的利润空间将被逐渐挤压;中国经济结构转型面临瓶颈,为持续推进城镇化进程带来不确定性;现阶段,在全球物价上涨的压力下,通货膨胀率短时间内很难下降,从紧的货币政策将会持续较长一段时间;.,目前市场表现1、春节前后市场表现2、机构专家观点汇集行业发展机制1、行业中
42、长期趋势研判2、屡调屡涨的内在机制未来走势判断1、定性分析2、定量分析3、趋势模拟4、投资热点,市场:长期向好、短期调整,2,65,资本因素:前两年房价快速上涨与充裕的资本流动性密不可分,当前资本因素中的货币供应量M1、M2,存款准备金率、CPI、五年期贷款利率的变化将带来资本的收缩,将对房地产市场产生重大调整,销售价格和面积将面临较大的下行压力,2010 CMPD/BEXCEL-All rights reserved 2010 招商地产/远卓-版权,资本因素,货币供应量M1、M2,货币供应量与商品房价格有很强的正相关关系,近几个月以来,M1和M2同比都大幅下降,资本流动性收缩,且国家进一步收
43、紧货币的趋势很明显,预计未来货币增速还会进一步下降,房市缺乏资金面的支撑,需求会得到限制,价格和销售面积都将面临下行压力,存款准备金率,近期,存款准备金率不断上调且不断突破历史峰值,流动性进一步收缩。根据历史经验,存款准备金率不断调高且达到一定的高水平后房价则会进入下行通道,如若存款准备金率保持不断上调和突破峰值的趋势,房价下调的压力会进一步加大,CPI,定性研究发现,CPI同比保持不断上涨趋势时,房价同比倾向于保持上涨,当CPI改变不断上涨趋势转向不断下调时,房价同比则倾向于下调。近几个月CPI不断上涨且处于高位,因此房价也倾向于保持坚挺,但由于政府将控制物价作为近期的重要目标,在物价面临较
44、大下调压力的背景下,房价也面临一定的下调压力,五年期贷款利率,近几个月连续三次加息,提高了资金的持有成本,对购房者和开发商都形成较大压力。当前贷款利率具有不断调高的趋势,虽然贷款利率水平离历史高位还有一定差距,但不断上调的趋势本身就是危险的信号,只要上调趋势不变,当利率到达一定水平后,房价下调会成为必然。,房地产市场将面临较大调整,销售价格和销售面积将面临下行压力,以M1为例(2010.01-2011.01),同比增速呈下降趋势,资本流动性将收缩,66,资本因素:地产企业与政府的博弈取决于企业的资金状况,资金状况良好则倾向于保持房价的坚挺,总体看房企资金状况良好,但主要银行融资渠道已受限制,融
45、资难问题日益凸显,资金压力也会日益浮现,短期资金压力不很迫切,房价大幅下降空间不大,小幅下调,2010 CMPD/BEXCEL-All rights reserved 2010 招商地产/远卓-版权,房地产企业资金来源同比增速主要位于正值区间,增速上升,房地产企业的资金比较充裕,在调控压力下也倾向于保持房价坚挺,房地产企业到位资金与房地产投资额差值更进一步反映了企业真实的资金状况近几个月来,房地产企业到位资金与房地产投资额差值同比增速有升有降,总体来看趋于平稳,房地产开发企业贷款的变化反映融资环境的变化,而房地产企业对银行贷款依赖很大,因此会进一步影响企业的资金状况近几个月来,房地产开发企业贷
46、款同比呈下降趋势,反映了调控和货币紧缩背景下,房地产企业的融资逐渐受到限制,限购、限贷及加息背景下,资金重要来源之一的定金及预收款也会受到影响,资金压力的传导与调控压力结合,房价小幅松动成为可能,房地产企业资金状况,房地产企业到位资金,房地产企业到位资金与房地产投资额差值,房地产开发企业贷款,以房地产开发企业贷款为例(2010.01-2010.12),同比增速从高增速向低增速、从正值区间向负值区间转换,表明银行融资受到限制,67,供需关系:从全国范围,供不应求的状况没有改善;限购城市,供不应求状况有效缓解,房价存在一定下调空间。随着限购范围扩大,未来全国范围供需关系可能会有一定改善,但房价下调
47、幅度不会很大,2010 CMPD/BEXCEL-All rights reserved 2010 招商地产/远卓-版权,全国范围的供需基本关系,以北、上、广、深、为代表的限购城市的供需基本关系,商品房竣工面积与商品房销售面积比值是衡量供需基本关系的重要指标从指标来看,比值长期以来低于1,属于长期处于供不应求,近期来看,比值同比增速处于上升和下降交替存在的状态,供不应求的状态基本保持均衡,没有大的改善也没大的恶化,商品房竣工面积与商品房销售面积比值和住宅批准上市面积与住宅销售面积比值都是衡量供需基本关系的重要指标 商品房竣工面积与商品房销售面积比值和住宅批准上市面积与住宅销售面积主要处于低于1的
48、区间,属于供不应求的状态 近期商品房竣工面积与商品房销售面积比值同比增速处于上升与下降交替存在的状态,但总体来看,供不应求的状况有所缓解住宅批准上市面积与住宅销售面积比值同比增速主要位于正值区间,供不应求状况得到缓解,以广州住宅批准上市面积与住宅销售面积比值为例(2010.01-2010.12),同比增速主要位于正值区间,表明供不应求的状况得到缓解,68,供给增加:在供不应求状况缓解的背景下,供给的增加将加大商品房价格回调的压力,2010 CMPD/BEXCEL-All rights reserved 2010 招商地产/远卓-版权,全国范围的供给增加,以北、上、广、深、为代表的限购城市的供给
49、增加,土地购置面积、房地产投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房施工面积与竣工面积比值是衡量供给变化的重要指标 以上指标同比增速近期都主要保持上升的趋势,未来供给将大幅增加,土地购置面积、房地产投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房施工面积与竣工面积比值同比增速近期都处在上升与下降交替存在的状态新开工指标自09年11月起持续高位运行,2009年11月至2010年11月,新开工面积高达17.93亿平米(07年和08年新工开面积分别为9.46亿平米和9.76亿平米),至2011年市场将形成大量供应。,从全国范围来看,供给将大幅增加;从北、上、广、深等四个限购城市来看,供给将有一定增
50、加 在供不应求状况改善的背景下,供给的增加将加大商品房价格回调的压力,以全国商品房竣工面积为例(2010.01-2010.12),同比增速主要位于正值区间,表明未来供给将增加,部分城市从2011年二季度开始将面临较大的供应上市,数据来源:国家统计局,WIND,世联,注:“高”:超过2010年季度销售面积均值一倍标准差,“低”:低于2010年各季最低销售面积,其它为“平”。,70,需求强劲:在政府加强宏观调控下,全国范围的需求表现依然强劲,但限购城市的需求明显受到限制,在未来更多城市加入限购行列的情况下,国内需求同样会受到限制,交易量会出现回调,但未来也存在一定反弹风险,2010 CMPD/BE