《2011陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P.ppt（48页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、0,杨凌项目整体定位及前期规划方案,2011.5,西安头脑风暴地产/品牌机构,1,智慧 执行 制胜,西安头脑风暴地产品牌机构/2011.5,2,目录,一、市场分析概要,二、项目发展定位,三、产品规划建议,四、项目定价策略,3,市场分析概要,PART1,4,1.1 杨凌房地产市场概览表（一）,5,杨凌房地产市场概览表（二）,1.2 项目体量及建筑风格对比,7,康乐华府,书香名邸,8,水韵天伦居,田丰东方明珠,9,德馨园,鑫苑阳光尚都,10,博睿天居,千林华庭,1.3/2010-2011年项目价格走势对比,康乐华府,水韵天伦居,田丰东方明珠,德馨园,鑫苑阳光尚都,博睿天居,15,1.4 市场分析结
2、论,16,区域客户研判,目标客户群普遍拥有稳定的支付能力，他们向往品质新生活并有足够的实力为其买单。,客户普遍拥有其他区域一套房产，为改善居住会将新盘作为第一居所，家庭结构多为三口之家和二人世界。,地段、价格、户型、景观、品质、教育等是目前购房者选购房产注重的关键因素。,目标客户群对文化、教育较为关注，属于城市中的影响力人群和活跃引领人群，新事物接受能力强。,稳定支付能力,改善居住品质,注重产品实质,活跃引领阶层,17,区域市场研判,针对典型项目分析，普通住宅的需求以三室为主，承担总价在25万50万之间；四室需求比例相对较少。,随着杨凌城市化战略的快速进展，武功县、周至县、扶风县、眉县、乾县等
3、周边县城来杨凌置业的客群越来越多。,考虑到产品规划、楼盘品质、营销模式、物业服务等综合指标，普通住宅产品之间的差价可达到200500元/平米。,从目前房产政策调控来看，因为本项目购买客户以咸阳人和宝鸡人较多，限购政策对本项目销售影响不大。,主流畅销户型,周边县城客群,品质拉开价差,政策影响不大,18,项目发展定位,PART2,19,项目规划参数及指标研究：,占地面积：9.8亩建筑面积：39200平米容积率：6项目性质：商业用地产权：40年,20,目标客户群的居住心理：追求高质量的生活居住环境,追求精神与物质的平衡，选择与自身素质相匹配的住宅做为第一居所。,项目主力客群范围,21,“地块资源+楼
4、盘品质+衍生价值”,地块资源繁华中心铂金地段商业坐标稀缺地块,楼盘品质高端住区商业旗舰经典户型完善配套,衍生价值城市名片精神堡垒尊贵体现身份标签,项目一级价值点挖掘,22,导出我们的项目发展定位,杨凌首席国际城市综合体,23,中央首座,由定位演绎出首推案名,案名解析：,中央：地处繁华之心，将成为城市坐标；首座：杨凌首座国际城市综合体。,财富聚首名士星座,24,凌云壹号,备选案名,富森观邸,25,产品规划建议,PART3,26,中央首座建筑形态建议,俯瞰图,侧视图,27,中央首座产品规划,侧视图,1、将政府批的容积率6做满，销售面积达到最大化，是实现利润最大化的根本保障。2、将双子座地下四层打通
5、，可以增加商业面积；3、小高层紧靠最南面，高层紧靠最北面，可以增加楼间距；4、双子座中间可以作为空中花园，可以极大的增加项目卖点.,28,产品形态论证,1、本地块处于商业繁华地段，因此最大化发挥项目的商业价值，在规划中将商业面积做到最大化，而且商业售价本身要比住宅和写字楼高，因此是遵从利润最大化原则的。因此建议将两栋楼14层连通成一个整体，在扣除返还面积后还有可观剩余。2、本地块不适合做规模型办公，一则本身处于商业繁华区，二则杨凌甚至包括我们做的苏州新城国际、西安绿地SOHO同盟等项目，写字楼相较住宅、商业、公寓等业态来讲，都属于滞销型物业形态。因此建议在沿街楼栋上预先规划做少量的写字楼。3、
6、以公寓产品为主。由于土地的商业用地性质不可改变，那么就做以公寓为主的复合产品，整体面积区间偏小，由一房到三房，一房占据低总价、低首付的优势，可以扩大客群范围。而且公寓属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，在杨凌又填补了市场的一个空白。,29,中央首座定位,以公寓为主，商业支撑，包含部分写字楼的复合地产。,30,打造国际城市综合体，献给杨凌的豪布斯卡！,31,连通两栋楼的14层，扩大使用面积；一、二层规划为商业；三、四、五、六层规划为办公，但上下水按公寓设计预留，如果后期写字楼难消，可以灵活改变为公寓销售；其余作为公寓产品，户型从一房到三房科学配比。,32,现代派建筑风格设计展示,整个建筑设计华
7、贵现代，充满质感，内涵厚重又简洁明快。,简约的新中式,经典明朗的欧陆风格,33,大气尊贵，质感永久，30年不过时,34,利润最大化原则，以实现最终销售利润最大化为出发点。销售最快原则，要保证最快的销售速度，确保资金回流。市场最需原则，根据市场需求情况配比畅销户型。科学配比原则，经过销售计算确定各个户型的比例。全面考虑未来市场变化走势等因素，局部调整比例。户型配比要呈阶梯状，层次分明，幅度差异合理，利于销售。,中央首座户型配比原则,35,中央首座户型面积区间划分,一室一厅一卫,二室二厅一卫,4560平米,8095平米,三室二厅二卫,110125平米,经过调查分析，市场上楼盘户型面积都普遍偏大，同
8、类产品竞争非常激烈，因此本项目户型设计抓住市场空白，偏经济适用型，再通过赠送面积扩大业主的使用面积，客户将非常青睐，具体见后面。,36,户型面积配比及价格幅度控制,37,拓展“灰度空间”，增加赠送面积，促进销售：在控制面积的前提下，在户型设计上利用“偷”面积、“偷”空间等方式，如采用飘板的方式，为客户免费赠送更多空间；通过步入式凸窗，将内阳台转换成房间等手段，拓展实际的实用空间，将灰度空间最大化，为客户提供从未见过的、物超所值的户型产品。细节打造等附加值最大化：精工打造每个细节，营造主题体验式灵动景观，高标准物管服务等，全面提高产品附加值，树立高品质形象。另外，在大户型设计上，要充分迎合客户的
9、尊贵感和奢度景观要求，除了合理分配使用空间外，考虑设计阳光花房，连通式大阳台等，在细节和气质上共赢。,政策影响下的户型创新设计,38,110平米三室二厅一卫经典全明户型设计,户型创新点195平米经典创新三房,39,户型创新点2露台赠送可封闭使用,露台设计，名义为“设备台”，可封闭为洗衣房、晾衣室,40,户型创新点3拆卸式步入式落地凸窗,将凸窗外飘到0.6米进深，高2.2米，设计成可拆卸的0.4米高假窗台，窗台可打掉并入室内，达到扩大室内使用面积的效果。另外局部可以考虑使用转角式步入式凸窗，进一步扩大可拆的面积。,41,毛坯房凸窗原状,拆掉凸窗装修后效果,42,内阳台封闭后使用效果展示,43,项目定价策略,PART4,44,本项目“价格元素”权重打分,45,实现均价：40004500元/平米,3800元/低开高走，迅速打开市场，完成火爆销售开端。,一批,三批,四批,4000元/强化项目品牌，推出精装样板房，全面提升价格。,项目价格动态发展策略,4200元/项目成熟展现，高贵生活体验，实现价格梯度上升。,4500元/压轴呈现，产品完美收官，将价格推向顶峰。,二批,46,均价（元）,4200,3800,4500,11年8月,11年10月,12年5月,12年10月,4000,项目价格发展趋势预测图,13年5月,THANS!,准备赢得机遇，细节决定成败,
