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1、1,购买写字楼的“三四法则”,高重恒,2,前 言 这些年，大家都知道，投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。总结整个购房投资时代可分为三个阶段：一、第一阶段：投资商铺阶段（2004-2006年）。以温州人买商铺而知名，现在商铺，尤其是分割的商铺投资回报率越来越低，投资后“三代养一铺”现象比比皆是，这个阶段的疯狂期已经过去了。二、第二阶段：投资住宅阶段（2006-2010年）。自2006年后，投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱，但随着国家对住宅市场的调控，其再赚钱是比较困难的，因为：一是住宅涨幅有限，处于下降通道，难转让获利。二是住宅出租租金低，而且需要精装修并配家具。三是有可能征收空置
2、房产税，房多不住要交税。所以，投资住宅再套利赚钱可能性不大，目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。,3,三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点：1.普遍需求量上升。从北京、上海一线大城市到省会城市，直到地市级城市也都对写字楼有旺盛的需求。2.租金上涨快。如北京国贸中心写字楼，国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月，相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。3.真正高端写字楼少，普通写字楼多。为什么突然间投资写字楼的人增多呢？因为：一是写字楼目前没有空置的，都能租出去。
3、二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。三是1000以上的大面积写字楼较难租到，几乎没有。四是写字楼不受调控影响。五是写字楼投资回报率高。六是写字楼的价格涨幅较快。但是，购买写字楼最重要的一点，要买高端的、顶级的，要买位置最好的，尤其是一个城市中最稀缺的位置的，位置是购买写字楼最重要的条件。,4,顶级写字楼,甲级写字楼,乙级写字楼,丙级写字楼,小知识：写字楼的分类：,SOHO型写字楼,（小知识：写字楼的定义与本质）,5,美盛中心属于顶级写字楼,6,什么是5A写字楼？5A不是写字楼的唯一标准，随着写字楼科技的不断进步，写字楼的标准也不断在刷新。,7,顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别：,S
4、OHO型写字楼,SOHO型写字楼SOHO，即Small Office Home Office，家居办公，SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。,顶级写字楼：最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所在地区平均租金。写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位。顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化。,国贸三期,8,购买写字楼投资的误区：,1.对写字楼产品的认知及发展前景模糊，认识不足。2.认为价格越低越好，认为总价越低越好。3.认为户型
5、房间面积越小越好，因为买得起。4.忽略对客户群体的分析，也就是邻居的定位。5.忽略对配套、物业管理公司的分析。6.轻信“售后包租”的承诺。7.忽视写字楼的综合品质，尤其是高端配套。8.忽视了商业运营对写字楼价值的影响。9.忽视稀缺地段对写字楼升值的决定性作用。,9,2.效率,1.形象,3.价值,关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据,什么样的写字楼产品才能抗衰？不断升值？购买顶级写字楼就是要实现三大条件,10,形象、效率、价值这三大条件要满足写字楼本身的四大构成：,四大构成,1.地段,2.产品,3.客户,4.服务,11,“三大条件”与“四大构成”的关系,地段,产品,客户,服务,
6、地段,产品,客户,服务,地段,产品,客户,服务,“三大条件”是核心；“四大构成”是表现,形象,效率,价值,+,+,12,1.省政府唯一 一块地，属于第一世界地段2.周边正厅级单位与国企50余家1亿人的首脑中心,形象,1.高度100米，周边最高2.造型方正、中正、公建立面3.23亩（15000）的花园广场4.喜来登五星级酒店配套,世界500强上市公司总部,地段,产品,客户,服务,13,买写字楼到郑东新区，郑东新区的写字楼可分为三个世界：,第一世界：中央政经区 省政府、美盛中心为核心的金水路两侧300米，周边有50余家正厅级的单位及央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国
7、电信河南分公司、中国石化河南分公司等。1亿人的首脑中心。第二世界：中央商务区CBD、内外环，现在售价3-6.6万元/以上，最高售价千玺广场 5.3-6.6万元/。第三世界：商贸物流区高铁站周边。,（一）地段,一、地段形象条件,14,美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，是省会郑州的中央政经区核心。美盛中心特别好找，省政府就是标识。“山不在高，有仙则灵”。中南海的楼不高，但是全国人民都知道。在郑州市目前，再也找不到一块地与美盛中心相媲美或更好的一块地。,（二）标识性即这栋楼容不容易找到，大家都知道到CBD找楼是一件不容易的事情。,15,（三）唯一性、稀缺性、垄断性,16,楼体形象条件,楼体形象
8、可分为造型与规模（体量），其中楼体造型（风格）分为四种类型：A:高度：城市的最高建筑，比如千玺广场B:奇特造型：比如CCTV的大裤衩、北京望京SOHOC:中正造型：省政府、美盛中心D:知名度：白宫、五角大楼、二七塔这些建筑给人的感受及形象是不一样的。,二、产品形象条件,17,至于美盛中心的规模，总用地面积为42768.3平方米（64.2亩），总建筑面积约13万平方米，其中写字楼单体面积约8万，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的“长安街”金水大道上。,18,配套形象条件,美盛中心的配套是首屈一指的五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象高度的,5万多的喜来登酒店，是独栋式五星级酒店，豪
9、华车队接机、商务宴请、1500的大型多功能会议厅，满足各项展示会、发布会，顶级商务交往所需,五星级喜来登酒店喜来登酒店（Sheraton Hotels）是美国喜达屋（Starwood）酒店集团中最大的连锁酒店品牌，创立于1937年，在世界上的喜来登酒店多数被当地机关评选为五星级酒店。,全球72个国家连锁，喜来登酒店,19,美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套：,喜来登酒店,索菲特国际饭店,20,美盛中心东侧的新闻出版集团商城，是极好的商业配套：,24小时精品复合型书店,文化艺术品展览与交易中心,精品影视院线,河南省出版集团,21,大堂及公共部分形象条件,（一）大堂：大堂是顶级写字楼的脸面
10、，尤其重要，美盛中心的大堂，挑高10米，按照五星级酒店的标准而进行设计，宽敞气派的雨篷、顶天立地四根大柱、旋转大门、一流的接待台、入口的门禁系统、客人的休息处等，既富丽堂皇，又充满文化气息，行进间油然而生一种敬意。,国贸三期的雨棚,22,（二）候梯间高档气派。（三）电梯尊贵气派。（四）卫生间全部按照北京国贸中心三期的标准进行装修，全石材铺装、国际名牌洁具、人性化设计比如洗手、冲洗、排气、垃圾处理等都是最先进的。（五）走廊：走廊不仅庄重，而且更艺术，全高档地毯，静音化设计。,23,文化形象条件,一个顶级写字楼一定要有文化含量与文化品位，美盛中心专门聘请国际性的文化艺术品公司进行文化配置，从装修、
11、景观、小品、文化用品、导示系统都充满人文气息及浓郁的中原文化。,24,1.如何让人一下子就记住这个楼？除省政府的标志性外，更重要的是门前的广场，在这个寸土寸金的地方，又专门打造一个一流的庭院景观，以日本六本木的毛利庭院为蓝本打造，是金水大道上一个重要的景观节点。2.同时，对地铁口的处理更艺术化，让人也能记住。3.最重要的我们将聘请国际一流大师重金打造一个雕塑，放在广场前，形成一个强有力的记忆点。,记忆点形象条件,中部写字楼最大的迎宾广场,25,三、客户形象条件,所谓客户条件就是你的邻居是谁？可分为周边大邻居与楼内邻居:美盛中心周边有50余家正厅级单位与国企。至于楼内邻居，是谁和你一起停车、乘电
12、梯？一起上下班？,周边主要政务机关：省政府、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、省矿产局、省招办周边主要名企：（世界500强+中国500强）：中石化、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团（省出版集团）、省高速发展公司、省电力公司周边主要金融、银行机构：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、浦发银行、招商银行、兴业银行、光大银行等近十家银行总行及支行,26,美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类：,五种客户类型,1.金融企业,2.世界500强河南总部,3.上市公司总部,4.港台企业,5.新贵（创新或高科技）产业企业,27,四、品牌与服务形象条件,品牌形象条件也就是这座写字
13、楼在人们心目中的位置注册与记忆，实质上就是当别人说起比如在美盛中心办公，就会联想到尊贵、实力、一流、高端等形象，同时，品牌是由一系列名牌所构成的。美盛中心的品牌：,(进口),28,以上是美盛中心的四大形象条件，总之，美盛中心是以北京国贸三期为标杆标准进行精心打造的，展示出其他写字楼所不具备的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。,29,交通效率,效率,1.垂直交通2.得房率3.空间效率4.单层面积3600平米5.配套产品,生意结合、生意链、生意群,地段,产品,客户,服务,30,购买写字楼的实质就是效率，大家集中在一起就是要提高工作效率，创造更大的利润价值。其实，写字楼存在一对矛盾：老板VS员工
14、 凡是老板喜欢的，员工不喜欢 凡是员工喜欢的，老板不喜欢,如何做到老板与员工都喜欢？,31,外部交通效率,内部交通效率得房效率空间利用效率节能效率绿色生态效率商务配套效率,服务水准（服务公司）,客户效率,作为效率，有地段效率、产品效率、客户效率与服务效率构成：,地段效率,产品效率,客户效率,服务效率,32,一、地段效率条件,堵车，已成为一种上下班的习惯，如何在最短的时间内上班、外出办事或回家，是写字楼的首选条件之一。,美盛中心位于省政府正对面，整个交通都是畅通的、高效的。,外部交通,33,（一）地面交通：不会堵车，省领导出行是不能被堵住的。1.金水大道：郑州东西向主干道，郑州的“长安街”。2.
15、农业东路：农业路的延长线，贯通郑州东西，贯通郑东新区。3.其他道路：黄河东路、东风东路、商贸路等均距离美盛中心较近。4.顺利到达机场：机场专用线、中州大道、京珠高速等。5.顺利到达高铁站：美盛中心距离郑东新客站仅5分钟车程。6.公共交通：有K115路、47路、43路等，在此设有公交站点。,34,（二）地下交通：地铁一号线在写字楼前有4个出入口，员工上下班都十分方便，往西可住到西开发区的郑州大学，东可住到开封，都不会影响上下班。,郑州大学,35,内部交通效率,内部交通即本楼的垂直交通系统，一定要畅达。写字楼目前有三大难：“乘梯难、停车难、吃饭难”。其中乘梯难尤其严重，很多写字楼在上下班时，上不去
16、，下不来。,二、产品效率条件,36,美盛中心的专用写字楼电梯高标准配置：1.专用写字楼电梯21部，平均每层不足200就有一部电梯。2.电梯的轿厢尺寸为2米*1.75米，乘载量为1.6吨，每次可容纳20人以上。3.电梯内饰豪华。4.电梯速度每秒3.5米/秒，速度是比较快的（一般速度为3米/秒）。,37,得房效率,一般写字楼的得房率为65%，比如广场美盛中心近70%，在写字楼中是比较高的。,38,空间利用效率,美盛中心的写字楼在空间利用上，一是空间利用率高，柱距为8.4米*8.4米，层高为3.7米；二是能够满足目前及未来办公方式的新变化，尤其是80/90后员工对办公空间及功能的要求有全新的变化。,
17、39,1.美盛中心单层面积为3600，因面积大，使大企业能够在一个层面上解决全部办公，效率最高。2.层高3.7米，这在郑州也是少见的，装修后净高可达到2.8米以上，空间感较好（CBD内环较多在2.4-2.5米）。3.非核心筒结构：即电梯井与卫生间在一侧，能使办公的通透性较好，卫生间全明，透气通风性较好。,40,节能低碳效率,（一）节能化效率写字楼的使用还要看水电费，空调费的节省，要看是否是节能的、低碳的、外墙是否是Low-E玻璃。美盛中心即将通过LEED认证，一切都要节能，比如车库的灯为LED灯，空调采用新风系统等，在空调、照明、电梯等方面都采用国际先进的节能产品。（二）智能化效率美盛中心投资
18、近3000万元 建造整个智能化系统。,石材+LOW-E玻璃,41,绿色生态效率,1.新风量：达到4000立方/小时以上。2.静音：静音效果55分贝，在室内听不到外界声音。3.绿色：有美盛庭院、屋顶花园等。,风机房位置,风机房位置,42,占地15000多（近23亩）的美盛中心花园，重金聘请日本景观大师，打造极具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州金水大道上也是不多见的，将成为金水大道上一个亮点，也是第一家在郑东新区规划23亩（15000多）土地（价值5亿元左右）作为景观广场的项目。,43,美盛庭院,空中花园,44,商务配套效率,作为写字楼供一大批人在此办公使用，其商务配套是至关重要的，比如：酒店:5
19、星级酒店喜来登停车场：1100余停车位商业、餐饮多功能会议厅：1500专供写字楼用的会议室银行：多家金融配套接待仓储等都要是一流的。,45,美盛中心完全按照国际化高标准的商务高端配套而进行建造。1.五星级酒店喜来登的专属配套：在美盛中心办公的业主，除享受特有的优质优惠服务外，还有专属的服务比如接机服务，送客服务、室内保洁服务等。,46,2.停车配套：美盛中心拥有1100多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放。3.会务：拥有多功能厅、同声翻译的大型会议室、各种VIP会议室。4.银行：有7家以上的金融营业机构，办理资金特别方便。5.餐饮：除拥有5家高端餐饮外，还要兴建一个美盛中心写字楼专
20、用的职工餐厅。6.仓储：在地下室的一些非停车的地方，可作为专用的仓储区，可临时放一些办公物品。7.接待：能够提供高标准的接待服务，比如将拥有劳斯莱斯、宾利等豪车接待服务。,47,三、客户效率条件,在美盛中心办公，无论是政务联系，还是商务联系，都将十分高效。美盛中心的客户定位清晰，即领袖企业的聚集地，“物以类聚，人以群分”，在此，企业与企业之间可结合为生意伙伴、生意链、生意群，可大大提高政务、商务效率。,生意结合、生意链、生意群,48,美盛中心的物业管理分为两部分：五星级酒店部分由美国喜达屋（Starwood）酒店管理集团管理。写字楼部分由美国仲量联行进行管理顾问服务，将按照国际标准进行管理。提
21、供的服务有：1.招租服务2.资产管理3.物业管理及设备设施管理4.保洁服务5.装修及服务评估,四、服务效率条件服务水准（服务公司）,49,至高无上，中原鼎稀缺性，唯一性,价值,标识性唯一性,谈笑有鸿儒，往来无白丁,地段,产品,客户,服务,50,这里详细阐释的价值，指的是投资购买的回报价值，即能获利多少？作为投资，首先要安全，安全的首要条件就是要拥有一流区位的高竞争性的产品，只有不怕竞争，不竞争，才是至高的竞争境界。现在大家都知道的一个公开的秘密，钱存到银行，只能越来越少（贬值），这是近几年已充分被证明了的，如何做到财产的不缩水与不断增值？,51,美盛中心作为投资回报有三大获利价值：,生意获利,
22、租金获利,升值获利,52,一、租金获利,1.整个国内写字楼租金上涨状况,北京：国贸中心,北京国贸中心写字楼价格暴涨“国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月了，已经是天价了。”最近，在北京流传这样一句话。1600元/平米/月，这个被中介称为天价的价格到底有多贵?假设在国贸三期租用一间100平米的写字间，一个月的价格为16万元，平均每平米每天的成本接近54元，如果折合成实际使用面积后，每平米的单日租金已达到惊人的80块钱/平米/天。相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。信息来源：搜狐焦点,北京写字楼租金上涨情况,53,2.郑东新区租金的上涨状况、递增率,
23、市场优质写字楼租金年增值率普遍超过20%；且每年租金都在上涨，那么，美盛中心的租金应是多少？,54,据专家预测，美盛中心的租金在交房后三年内能达到8-10元/天，每月的租金预计在240元/以上，比普通商铺的回报率高很多，其回报是可观的。比如1000写字楼的租金，每天8000元 即每年为365X8000元（0.8万元）=292万元 15年即4380万元 如果上涨到10元，即1年为365万元,15年为5475万元，20年为7300万元 如果上涨到15元，1年为547.5万元，15年为8212.5万元，20年为10950万元，不劳而获成为亿万富翁不是梦想！,55,二、升值获利,根据8元/天的租金回报
24、测算，美盛中心售价计算如下（按15年收回成本）：8*365*15=43800元（未考虑递增）如果是10元/天，其售价应为：10*365*15=54750元（未考虑递增）那么，如果同时考虑这几年写字楼价格的递增情况，美盛中心每平方米售价应是多少？4万元？5万元？6万元？,注：周边的售价：,56,三、生意获利,在美盛中心办公，在投资方面可以做到：1.购买的写字楼物业可以抵押给银行，贷到款后可以继续做生意，不影响生意，利息要比租金低得多。2.形象好，就代表实力强，实力强，其客户就多，在生意方面一是成交会增大，二是价格高、利润又高，周边这么多生意伙伴，一单生意下来就有可能获得所购买写字楼的总投入。,5
25、7,中央政经区省政府门前唯一 一块地,地面交通四通八达：金水大道、农业东路、机场、高铁站地下交通：地铁口4个出入口,投资房地产：地段、地段、还是地段地段好，升值前景好地段好，租金水平高,地段,形象,效率,价值,58,楼体形象配套形象大堂及公共空间形象文化形象记忆点形象,内部交通效率得房效率空间利用效率节能低碳效率绿色生态效率商务配套效率,投资价值自用价值生意价值,产品,形象,效率,价值,59,客户,形象,效率,价值,正厅级单位央企世界500强企业中国500强企业,便于政务来往便于商务来往便于接待招待,便于生意获利,60,世界三大行之一的仲量联行,5分钟，特别VIP服务,生意+升值+租金,服务,
26、形象,效率,价值,61,据专家预测，交房5年内，美盛中心的写字楼价值应在6万元/左右。依据：1.美盛中心位置地段的唯一性、稀缺性、垄断性、标识性2.郑东新区龙湖边的住宅应在6万元/左右3.亚洲最高的双子座（中央广场）起价是6.6万元/4.目前千玺广场的售价为5.3-6.6万元/美盛中心与其相比，形象、效率、价值均拥有极佳条件，而且比他们的优势条件更多更好！,62,写字楼未来的走势是不断地细分化、专业化与两极化，即：高者愈高、低者愈低好者愈好、差者愈差思考：1.选择写字楼是选择价格高还是价格低？价格低不是决定性的因素，而投资回报率高、竞争力强的写字楼才是唯一的选择。2.为什么国贸三期的租金每天5
27、0-60元？这是我们美盛中心要努力的方向。,63,美盛中心是与国际同步的顶级写字楼，是“高标准、高质量、高品位”的专业、顶级、高纯度写字楼。,顶级写字楼,国际五星级酒店,64,美盛中心与CBD、新客站等区域的写字楼不是同类，美盛中心是与国际接轨的，与顶级写字楼如北京国贸3期是同一类的。美盛中心与北京国贸中心三期的相同点、差异点：,美盛中心VS北京国贸中心三期,1.与国际顶级写字楼的同步性；2.与未来写字楼的发展趋势一致性。,价格的差异：北京的普通甲级写字楼租金8元/，售价在5.5万元/左右，而美盛中心未来的租金将高于此，售价却低于此。,相同点,差异点,65,美盛中心12大国际超甲级写字楼殿堂级
28、价值标准构成体系：1.10米挑高艺术大堂，比肩国际气度2.3600标准层自由组合，8万体量3.21部写字楼专用电梯，驾驭资本4.1000余席车位，国际商务容纳力5.23亩（15000）花园广场，金水路罕见6.3.7米标准层高，500强企业高度7.五星级喜来登酒店专属配套8.美国LEED认证，中原首家9.仲量联行物业管理，铂金级专业服务10.LOW-E中空玻璃，纯石材立面11.5A智能办公体系，凝结商务智慧12.1500无柱多功能会议中心，领袖商务风范,66,目前，美盛中心至少在三个方面是唯一的：1.高度稀缺的地段位置。2.五星级酒店专属配套（写字楼与酒店两栋楼相对独立）。3.单层3600的超大
29、空间。,67,当下的机遇：大势：世界看中国，中国看中原当今世界经济看中国，继沿海之后的全新增长极中原经济区迎来新机遇,到2020年，郑州市总人口达到1500万以上，占全省1/5左右；建成区面积达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积达到800平方公里左右。,到2020年，郑州新区建成区面积达到400平方公里，人口达到400万左右，GDP占全市比重达到30%以上。,郑州发展越大，美盛中心越在正中心美盛中心为中原，造中心！,来源：中共郑州市委 郑州市人民政府关于贯彻落实国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见的实施意见,来源：中共郑州市委 郑州市人民政府关于印发中原经济区郑州都市区建设纲要（2011-2020）年的通知,郑州都市区,郑州新区,68,中原经济区建设助推河南10-20年的快速发展，而中原经济区的政经区核心就在眼前。拥有美盛中心写字楼，拥有制高点，获得高收益！,69,Thanks!,
