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1、新地中心VS华润凯旋门,取华润之长、避新地之短，优化销售说辞，为新地中心认筹提速引擎,对比目的,一、产品分析,华润凯旋门产品介绍,华润凯旋门项目简介,占地330亩，总建筑面积逾120万平米，包含260米超高层甲级写字楼、世界顶级酒店、约20万平米顶级购物中心万象城、70万平米顶级豪宅等物业形态。住宅总建筑面积近70万平米，16栋全超高层设计（建筑高度120米150米），建筑层高3.153.6米（现在售楼栋5#、15#、16#层高约3.3米左右），户均面积约200平米，最大平层户型约400平米。商业万象城部分，将萃取深圳及杭州万象城的成功经验，定位世界级多元购物中心，以最顶级前沿的规划吸引国际一
2、线奢侈品牌的入驻。未来将形成以国际奢侈品牌旗舰店为龙头，集餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的高端人群多元生活场。合肥万象城作为华润集团在国内的第八座“万象城”，后期将为合肥带来全新的极致生活体验和无限可能。,全国各地华润万象城简介,万象城第一城深圳华润中心万象城 万象城第二城杭州华润新鸿基万象城 万象城第三城沈阳华润中心万象城 万象城第四城成都华润二十四城万象城 万象城第五城南宁华润中心万象城 万象城第六城郑州华润中心万象城 万象城第七城青岛华润中心万象城 万象城第八城合肥华润中心万象城 万象城第九城重庆华润二十四城万象城 万象城第十城无锡华润新鸿基万象城 万象城第十一城常州华润国际社区万象城 万
3、象城第十二城泰州华润国际社区万象城“山寨”的万象城福州万象城 2012年华润万象城进驻烟台，年内开建,华润在全国开发的项目以深圳万象城最为影响力。在深圳，深圳万象城的成功造就了深圳幸福里的成功，合肥华润中心是深圳华润中心的同一系列产品，万象城+贴标签=华润凯旋门的形象价值。站在城市等级的角度，深圳与合肥存在着巨大的差异；因此，深圳人之于万象城与合肥人之于万象城是不同的，深圳人之于幸福里与合肥人之于凯旋门是不同的。深圳人认为，一个城市的层级到了，这座城市才会出现万象城，才会出现最顶级的商业。合肥人认为万达广场先入为主，万象城与万达广场应该差不多。,评价,目前在售15#【45层、2梯2户、2梯4户
4、】，245-320平米；在售5#【36层、2梯2户】，245-320平米；16#【47层、2梯4户】，114-320平米户型.,华润凯旋门在售房源信息,华润凯旋门户型简介,320（四房四厅三卫）,户型缺点：此户型过道过多，浪费面积较大。南边次卧使用卫生间将极度不方便，需穿越客厅使用东边公用卫生间，存在着动线过长的缺点。南边次卧与客厅电视幕墙相连，可能会存在着来自客厅内的噪音干扰。,245（三房四厅三卫）,户型缺点：245只做到三房，空间浪费大，户型使用功能未能达到最大化。南向主卧与客厅电视幕墙相连，可能存在着噪音干扰。除北向卧室内的卫生间通风外，公卫与南向卧室卫生间均不通风。,华润凯旋门户型简
5、介,199（三房三厅三卫）,户型缺点：199房型厨房被空调机位遮挡，实际交房中可能会存在黑暗状况。公共卫生间设计不合理，卫生间入户门与餐厅、客厅直线相连，特别在夏季，一阵北风吹来，卫生间异味将吹满整个餐厅、客厅。,华润凯旋门户型简介,170（两房三厅两卫）,华润凯旋门户型简介,户型缺点：170只做到两房，空间浪费大，部分高端人群拥有2个孩子或者想和父母一起居住该户型都不能满足其家庭居住条件。170房型厨房被空调机位遮挡，实际交房中可能会存在黑暗状况。,114（两房两厅一卫）,华润凯旋门户型简介,户型缺点：114只做到2房，必定会造成客户群定位模糊。凯旋门此户型成交客户大多为父母为子女购买自住或
6、者老年人养老之用。,华润凯旋门与新地中心户型对比,二、竞争说辞,针对华润凯旋门竞争说辞,1、豪宅的定义标准,豪宅从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。豪宅的定义要素中“资源”、“地段”、“产品”占据了核心主导因素，也是辨别真伪豪宅的唯一标准。从资源上说，新地中心占据了“天鹅湖绝版资源”、“市政800亩生态绿轴”、“地铁3、4号线换乘中心”等绝版资源，从这角度上说华润凯旋门都是无法具有的。从地段上说，新地中心更是占据了政务区核心龙脉位置，地理位置相对于华润凯旋门优势明显。从产品来说，新地中心邀请了六国七地十二大团队共同打造安徽最具品质的高端项目，华润凯旋门只是一种传统社区在合肥的复制而
7、已，综合产品力相比于合肥一些普通产品无太大差异。综上所述，从豪宅定义的三大标准“资源”、“地段”、“产品”来说，新地中心是安徽独一无二的顶级豪宅，华润凯旋门从豪宅的定义标准上来说并不能定义为真正的豪宅。,2、地段,新地中心与华润凯旋门地段对比上明显占优势，但竞争说辞上不可烦琐杂冗，应着重从华润所不具备的地段特点放大去说，如：零距离绝版天鹅湖景观；地铁3、4号线换乘站上盖物业；政务区中心位置，合肥发展龙脉贵地等几个维度阐述。因此对于华润竞争威胁说辞上可以这样去优化“新地中心天誉是政务区唯一与城市绿轴公园及天鹅湖无缝连接的高端住宅项目。合肥最后一个位于天鹅湖岸的项目。合肥未来地铁3、4线换乘上盖物
8、业，拥有着合肥绝版稀缺地段资源。新地中心所拥有的这些地段优势是华润凯旋门所不具有的。”,3、精装VS毛坯,新地中心以精装房交付意味着后期入住后业主的生活品质、居住环境将得到一定的保障。华润凯旋门放弃做精装等于放弃做豪宅的品质，以毛坯交付，未来510年内由于装修带来的噪音、环境破坏将给业主居家生活带来极大的烦恼。您想想华润凯旋门毛坯交房和我们精装交房时间都在2014年上半年，等你拿到华润毛坯房子后自身装修需要1年才能入住，由于小区内其他业主装修时间各不相同，即使你入住后5年内都会受到噪音干扰，小区内环境破坏。所以纵观国内一线城市豪宅的交房标准，一般都是以精装房交付使用。在新地中心2014年上半年
9、业主就可以安心、安稳的享受豪宅生活。,4、会所,来自于华润置业顾问的声音，华润来访客户大多都会拿华润会所与新地中心会所对比，大多数华润来访客户都普遍认可新地中心会所而不接受凯旋门会所。华润会所一楼现阶段主要用途为销售中心售房之用。负一层具有游泳池、健身房、儿童游乐区、台球室等功能设施。除游泳池与新地中心游泳池规模、档次相近外，其他功能设施档次、规模均不如新地中心。目前华润会所内主要功能设施都设立于负一层，但客户对此并不买账，大多客户会觉得负一层阴暗、潮湿，令人感到较为压抑，即使在华润买了房，以后也不会经常光顾。从另一个角度考虑，华润住宅共约70万，未来入住人口超过1万人，会所人均使用率则较低，
10、特别是二期、三期业主步行至会所则需要10分钟路程，会所使用起来也将很不方便。新地中心则是安徽首家可通过会所实现直接入户的高端项目，无论是会所档次、功能性都是华润无法比拟的，业主以后想要去会所内健身、游泳、阅读只要按下电梯按钮即可，其便捷性不言而喻。华润会所与新地中心最大的区别在于华润会所后期将出售给第3方经营，所以后期会所的使用权与业主无太大关系，即使买了华润的房子后期也不一定能够享受到会所内的服务。新地中心的会所则不会出售，后期物业将统一经营管理。买了新地中心的房子一定可以享受到新地中心会所的服务。,5、园林绿化,目前客户对于华润较为接受点主要来自于绿化问题，大多数客户认为华润绿化做的很好，
11、很极致。现在很多开发商为了促进销售都是先造园林再卖房，先将实景做得震撼点给客户一种现场实景体验自然而然的带动销售。其实目前这样的楼盘开发理念已经司空见惯，比如像高速、柏庄些企业开发的中端楼盘前期营造出来的实景园林都未必比华润要差。从另一方面来说，华润目前给客户呈现的园林已经达到50%以上，而它的整体绿化率也仅仅40%左右，客户容易被开发商的这种先呈现震撼实景手段所迷乱想法。新地中心则是新一代国际都市综合体高端项目的代表，整个小区园林景观邀请日本爱知世博会及六本木主景观设计大师户田芳树担纲设计。整个项目无论是外围广场还是内部环境的营造都是国际大师独具匠心的体现，以一中心四广场为核心进行打造，项目
12、整体绿化率在36%，拥有1万多平方的空中叶片花园和5000平方的一楼露珠花园。除此以外，新地中心还被900亩的科技绿轴公园和千亩的天鹅湖公园所环绕，周边自然景观资源与生态环境在目前整个安徽都是独一无二的。华润引以为傲的莫过于它1.5亿元打造的园林，而新地中心毗邻的一线天鹅湖是市政府20亿元打造的。两者之间的差距则不言而喻。,6、配套,整个华润项目被分割为三个地块，华润万象城30万商业配套主要集中于三期地块。华润一期、二期地块离万象城都则为较远，特别是二期地块步行至万象城更是需要15分钟左右，而二期地块与新地中心只隔着一条龙图路，步行至新地中心则只需要3分钟即可。万象城的开业时间也较晚，约201
13、5年才能正式开业。可以这样说，客户买华润一期、二期的房子以后所使用的商业配套却是新地中心。新地中心自身所拥有的新地mall：约15万方的商业，百盛百货、金逸影城、永辉超市、俏江南、卡迪尼乐园等主力店已全面签约。今年年底新地MALL将会开业。由于新地中心所处于整个政务区的龙脉地段，生活在新地中心又可同时享受万达广场、银泰百货、欧尚超市、万象城等商业配套。,7、生活方式,合肥华润中心是华润产品在全国复制的第8个系列产品，这样的产品你以后在任何城市都可以看到很多，不足为奇，这样的产品只是传统的社区大宅打造的更为精致点、高端点而已。但凡是有过国外或者一线城市生活经历的人都比较喜欢新地中心。新地中心邀请
14、了六国七地十二大团队共同精心打造，主要目的就是希望能够在安徽首创类似香港天玺、上海汤臣一品这样的顶级国际化建筑。这样的建筑带给客户的生活方式在安徽甚至是全国都是独一无二的。地铁就在家门口，800亩市政绿轴、1000多亩天鹅湖湖景就在家里的阳台下，一站式购物、休闲、娱乐享受应有俱有，这样的生活方式您可以想象下。,8、增值空间,豪宅相对于普通住宅更具有一定的保值与增值空间，纵观一线城市的发展历程来看，“靠近地铁必增值”这一定论都是亘古不变的。新地中心靠近地铁3、4号线换乘中心，以后这里每日将会有几十万人的客户吞吐量。这里的地段价值将为呈现爆发式的增长。举个案例来说，据相关统计，深圳地铁一号线的开通
15、建设致使周边的地铁上盖物业从6000元直接上升到8000-10000元/，直到现在的15000-20000元/。三年的时间涨幅超过30%，租金涨幅高达25倍。从另一方面说，新地中心是合肥最后一个天鹅湖项目，以后合肥也很难出现这样的湖景豪宅了，在一线城市里湖景豪宅都会比周边普通住宅价格高25倍，正是由于湖景的稀缺性，这样的稀缺性也决定了新地中心的以后的升值空间将无法估量。从某种意义上说，合肥的新地中心就是香港的天玺，上海的汤臣一品。香港天玺单套总价过亿元，成为世界最贵的豪宅之一，上海汤臣一品均价10万以上，而华润凯旋门他们这一系列做的最为成功的项目深圳华润幸福里目前价格也才50000/左右。从这
16、些迹象表明，新地中心势必是未来升值潜力最大的楼盘，成为未来合肥价格最高的楼盘。,9、电梯配置,凯旋门这种超高层建筑，15#、16#楼栋只做到2梯4户的电梯配比，电梯品牌也只是日立这种品牌较为一般的电梯。您想想每个单元里几百人共用2部电梯，47层这么高的楼栋，电梯还这么慢，以后如果生活在那里每次出行都会因为等候电梯而带来很大的烦恼。新地中心既然打造豪宅，即使在电梯这些细节也很注重，我们现在开始认筹的4#楼三梯两户电梯配比，5#楼三梯四户电梯配比，在这里生活根本不需要担心因为出行不便带来的顾虑。另外，新地中心的电梯采用的是进口的芬兰通力品牌，全球品牌第一的。每秒3.5米，而且我们的电梯全部是采用的
17、智能化管理，直接刷卡入户到达指定楼层。最大程度保障业主的安全与稳私不被打扰。,10、室外游泳池,在金大地开发过的第2个项目中就在园林中打造了室外游泳池，之后金大地开发过的所有项目再也不建室外游泳池了。原因在于室外游泳池一年能使用的时间最多2个月。室外游泳池基本上每23天就要换次水，清洗频率较高，维护起来较为不便，使用效率却很低。合肥很多楼盘都打造了游泳池，大多游泳池现在都镶嵌上了一层污垢，对业主并不能带来真正的益处。所以开发商但凡从业主自身利益出发，都不会打造室外游泳池了。,对于华润凯旋门针对性说辞回复,目前华润针对新地中心的竞争说辞主要有以下几个方面。,1、开发公司品牌影响力不够？,答：我们
18、新地中心由金大地集团在合肥投资开发的第四个项目，金大地集团属于中城联盟成员之一，属于国内一流知名开发商，有着14年的开发经验，成功开发了1912、新地中心，淮南金地国际城、金地滟澜山、金地俊园、金域蓝湾，安庆华茂国际城等等众多知名项目，有着非常大的知名度和非常好的口碑。而我们新地中心是金大地集团今年重点打造的豪宅项目，金大地集团邀请了六国七地十二大团队共同打造这个项目，如果从这个角度去评价新地中心与华润凯旋门，我觉得他们的品牌远远不如我们。,2、容积率太高？,答：很高兴您也问到了这个问题，容积率高低也决定了所衍生的产品性质。这就是传统社区豪宅与都市化国际豪宅的区别。比如说上海的汤城一品、香港的
19、天玺、太古广场、天汇楼、日本的六本木等地这些顶级国际豪宅都是像我们这种设计，容积率都超过了6，现在都是世界顶级豪宅的代表。,3、项目本身绿化低？,答：新地中心是新一代国际都市综合体高端项目的代表，整个项目无论是外围广场还是内部环境的营造都是国际大师独具匠心的体现，以一中心四广场为核心进行打造（具体描述一中心四广场，同时，拿出ipad进行效果图展示），项目整体绿化率在36%，拥有1万多平方的空中叶片花园和5000平方的一楼露珠花园，除此以外，我们项目被900亩的科技绿轴公园和千亩的天鹅湖公园所环绕，周边自然景观资源与生态环境在目前整个安徽都是独一无二的，这些你用一天时间都逛不完，像这么好的居住环
20、境就目前来讲都已经很难找了。,4、与商业太近太吵？,答：我们项目将是未来合肥最高端的国际都市综合体项目，拥有非常完善的生活配套。业主可以直接享受到一站式的生活体验，很大的节约了我们的生活时间成本。在商业设计的同时，我们更加考虑到了我们高端住宅的私密及居住感受，所有商业的设计全部是内街设计，同时住宅与商业是完全独立分开的；在建筑的物料方面也是极其讲究，引用了最好的LOW-E玻璃，将可能有的噪音完全挡在了窗外，所以完全不用担心噪音的问题。,5、楼栋之间相互影响日照？,答：我们的建筑采用错位排布的方式，完全的打开了南向的采光、通风面。同时严格按照国家规范要求执行，可以确保每一户都拥有最好的日照和开阔
21、的视野。,6、天鹅湖在项目北侧，风水不好？,答：您也非常相信风水啊？你和我们老板一样，我们老板也是非常相信风水的，他现在事业做的这么大有自己的专用风水师的。我们这个项目在立项和设计的初始阶段就完全把风水的因素考虑进去了，您看我们项目的楼体排布和广场设计采用的是水波纹设计，使得我们项目与天鹅湖完全融为一体，同时在广场的四个角分别设计了水之门、火之门、绿之门、光之门。这样的设计就是用来化解不利因素。除此之外在项目的中间我们种植了一颗很大的母亲树，守护着我们的业主。让我们的业主在生活和事业等方面都能一帆风顺，吉祥安泰。所以关于风水这方面你完全不用担心。,7、所有的餐厅、客厅在家庭北侧，无日照，冬天阴
22、冷？,答：新地中心-天誉项目，因为占据着政务区最好的地理位置，紧临天鹅湖。我们在设计的时候更多的考虑了将最好的景观引入房间的理念。因而我们设计了8.3米的宽厅，超大景观阳台.这种景观已成稀缺，城市中心的景观资源必将是未来产品升值的生要因素。我们在每户都设置的VRV中央空调，保证了业主无论是在冬季还是夏季都能拥有舒适的居家环境。户型设计过程中，我们的所有房间都是南向设计，保证了各个居室充足日照。通常我们在居住过程中，我们在房间里面呆的时间是最长的。,8、写字楼玻璃幕墙对住宅有光污染？,答：我们写字楼的外立面采用的是彩釉LOW-E玻璃幕墙，这样的材质透光性非常好，同时光线反射率非常低，完全能够达到
23、国家标准要求，不会对住宅产生任何影响。,9、项目无住宅大社区感？,答：国际或一线城市顶级豪宅公寓通常都没有很大的社区，而是在于精、在于高端的配套资源。如香港的天玺、香港太古广场、日本的六本木、纽约的洛克菲勒中心、北京的东方新天地等综合体项目。新地中心-天誉项目的设计借鉴采用了香港、日本及台湾等国际一线城市顶级豪宅设计理念，通过五星级会所入户的设计，加上周围的高端资源配套，在小区内就可以完成生活所需。项目的社区花园面积是较小，但做得非常的精致，我们请的是世博会的景观设计师户田芳树进行设计，分别设计了一中心四广场的外围景观，在住宅的一层及三层分别做了露珠花园及叶片花园共十几个主题景观；在项目傍边的
24、城市绿轴公园、天鹅湖公园就像我们的后花园一样。新地中心这样的稀缺的地段、高端配套、自然环境等是不可复制的。只有极少数的人才有资格享受到这种临湖观景的世外桃源般的生活。这种稀缺的景观资源和观景视野再加上核心的地段，是凌驾于大社区之上并无法超越的顶级豪宅。,10、低楼层无景观、无日照、噪音大？,答：日照您完全不用担心，因为我们是严格按照国家对住宅日照标准来的。同时住宅是沿着龙图路与星光东路形成围合组团，很好地规避了城市主干道交通对于住宅的干操。在住宅会所上面1万方的叶片花园将形成一个声音阻隔带，延伸至三层架空层。整个住宅设计从四楼开始，给低楼层业主犹如住在花园中一般。而且低楼层相对来说性价比高一些，价格低嘛。,11、户型不好，几乎全是暗卫？,答：我们的户型是由国际著名室内设计师黄志达专门为我们的业主精心打造的，户型方正、南北通透，为了让房间更大程度的日照及采光，有部分为卫生间未设置窗户。卫生间的设计采用了星级酒店的设计，全部采用新风系统，空间24小时换气，给生活带来最大的舒适享受。,12、晾晒阳台太小？,答：因为我们项目是景观豪宅每一户都设置了多个阳台，晾晒阳台也不是固定的，您可以根据您的需求，自行安排。同时有部分阳台是全赠送面积的！,The End.,
