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1、青岛华润中心一期项目管理规划大纲,2010-04-03,目录,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,1、规划大纲编制阶段项目情况说明,2、项目分析,3、项目管理目标,4、当地建筑市场分析及分包模式,5、工程重难点分析,6、主要管理方案,7、总体施工部署,8、施工总体进度计划,9、施工保障计划,10、施工总平面布置,11、合约策划,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,规划方案因日照等因素还未审批，已影响规划许可证、施工招标、土方爆破、施工许可证等前期手续的办理；建筑户型、外立面还未最终确定，设计图纸目前仅有基坑开挖图、扩初图，基坑支护设计还未评审；施工用水、电、排水、排污接驳口还未申请
2、；一期施工范围原潜院树木未移植、房屋未搬迁完,已影响土方开挖。,1 规划大纲编制阶段项目情况说明,1.1 业主方,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,潜院树木须移植，房屋须拆除,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,分公司注册及入鲁手续已完成，入青正在办理。需挂牌中建四局的入鲁入青正在办理。土方施工单位已完成招标，已进场施工近一个月；支护施工单位招标2011年3月17日完成，计划3月20日进场施工；目前项目部管理人员15人；与业主合同还未签订。,1.2 总包方,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,项目管理规划大纲主要考虑主体结构施工阶段，重点考虑地下室结构施工阶段，精装、机电安
3、装、幕墙及室外景观将根据图纸的出图时间在总承包管理实施规划中不断补充与完善。,1.3 编制说明,返回目录,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛“华润中心”项目总占地13.5万平米，规划容积率5.5，规划计容建筑面积74.54万平米。一期住宅项目总建筑面积24万平米，地下建筑物为：地下四层、地下七层，建筑面积89457平米；地上建筑物为：56层、53层的超高层住宅各一栋，建筑面积13.4万平米，建筑总高度197.3米、185.8米；三栋30层塔楼，建筑面积3.6万平米，建筑总高度106.2米。地下室提供总车位1571辆，其中住宅1111辆、商业460辆。项目位于青岛市核心政务、商务区，
4、紧邻青岛市府，周边金融、商业及高档五星酒店聚集。,2 项目分析,2.1 工程简况,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,根据交地顺序、宗地属性等因素，将整体地块分成五个区域，其中：1、2区：以住宅为主包含部分底商；3区：以超高层公建塔楼（写字楼A、酒店）为主同时附带部分附属商业；4区：为万象城主体；5区：包括万象城的部分及写字楼B、服务式公寓。,2.1.1 区域划分,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,住宅,写字楼A、酒店,万象城,写字楼B、服务式公寓,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,2.1
5、.2 开发顺序,先期开发1区，并销售其中住宅，随后进行4、5区商业物业及2区住宅物业的开发，最后开发3区的超高层酒店写字楼及万象城后期。,项目开发前期以销售物业为主，回笼资金；,中后期（从2013年开始），商业、酒店、写字楼陆续进入开业、运营阶段，住宅、公寓销售为辅。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,具体进度计划如下：,单位：平米、年月,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,与由我司进行总承包管理、已顺利完工并投入使用的深圳华润中心二期幸福里雅居工程相比，本项目有部分类似之处，但体量更大，总建筑面积增加70%，主要工程量增加64%。主要数据见下表：,青岛华润中心一期主要工程量（与
6、深圳幸福里雅居对比）,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,项目地块东临山东路，南临香港中路，西临延安三路，北临镇江路，属繁华的城市中心区域。地势呈西北高东南低走势，高差约13米。青岛地处山东半岛东南部，南邻黄海，属温带季风气候。青岛市区年平均气温12.7，1月份为最冷，平均气温-0.9，8月份最热,平均气温25.3；年平均降水量662.1mm，全年雨量集中在7、8两个月，两月的平均降雨量303.1mm占全年总降雨的45。,2.2 建设地点及环境特征,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,场地东侧临近山东路，紧邻青岛市政府，场地西侧、北侧原潜院家属楼较多，南侧临近青岛香格里拉大酒店，夜
7、间施工噪音对居民、酒店影响大，需按当地环保规定办理夜间施工许可手续。城市道路、排水设施保护工作要求较高，在土方施工阶段控制泥头车对道路污染，支护、桩基、主体结构施工阶段注意防止泥浆、水泥浆未经处理直接排入市政排水管网。,施工组织将重点避免对潜院家属区、山东路、市政府及香格里拉大酒店产生不利影响，在工地路口开设、大门围墙布置、办公区、生活区规划、施工作业时间、工地灰尘及噪音处理均要有完善措施并取得业主批准。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,一期施工场地位于原潜艇学院操场位置，场地西、南侧较宽敞，适宜布置临建及施工道路；北侧紧邻校医院，地下室外墙距红线10米；东侧地下室外墙距展示区围墙1
8、2米。场地南侧二期住宅用地内原潜院建筑拟用做布置业主、总包、监理及分包办公区、工人宿舍区。考虑二期住宅一年内也要开工，此部分办公区、生活区计划2011年底要拆除，可利用一期西侧潜院空地（下图1处，需要提前与潜院沟通方可使用）及万象城东侧空地（下图2处，目前为香榭丽舍宾馆，后期将拆除）搭设活动板房及租用潜院原有房屋。现阶段施工用水使用潜院内DN150给水管，施工用电使用潜院800KVA箱变，4月底潜院游泳馆搬迁后此箱变移交给业主后可考虑增容后满足一期施工用电。,2.3 施工条件,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,1、潜院空地,2、香榭丽舍,返回目录,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大
9、纲,我司将一如既往贯彻“境外优秀总承包服务内地成本”的总承包管理模式,为青岛公司提供全方位的总承包管理服务，“快、好、省”地建设青岛华润中心一期工程，不仅要成为青岛的标杆工程，还要成为国内有影响的知名工程。,3 项目管理目标,确保实现如下管理目标：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,确保获得“青岛市优质结构工程”；“青岛市优质工程“青岛杯”；”山东省优质工程“泰山杯”；“全国建筑工程装饰奖”；“鲁班奖”。,3.1 质量目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,确保获得“青岛市标准化管理示范工地”；“山东省建筑施工安全文明示范工地”；争创“建设部AAA安全文明标准化诚信工地”。,3
10、.2 安全生产文明施工目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,确保工程按期完工，满足业主开业及阶段性目标。2011年2月15日土方工程开工，2013年8月31日竣工，总工期940日历天。2011年重要阶段性目标要确保地下室封顶在2011年8月31日前完成，保证业主预售。,3.3 工期目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,我司将本着一家人心态，把维护业主利益作为第一出发点，树立全局观念，强化总承包管理，通过科学的协调配合，合理调配资源，减少人为因素造成的损失，优质高效建成青岛华润中心一期工程就是保障业主最大的利益。根据我司对工程品质的理解，在技术方案、设备选型和设计余量等方面提
11、出自己的合理化建议，真正做到为业主提高工程质量、节约投资，降低工程造价。安排专人做好现场签证及分包申报造价增加的把关工作，将我司对相关费用的意见反馈给业主和测量师参考。总承包基本费用按拟定的包干价进行控制，风险由我司承担。土建、机电安装工程采用成本透明的“成本+酬金+奖罚”的计价模式进行控制，变更签证依据总承包合同条件计价。,3.4 成本控制目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,本工程将应用深基坑支护、大体积砼施工、铝合金模板支撑体系、钢-混凝土结构、折叠式外脚手架等新技术，根据工程特点成立3个以上专题QC小组。确保“山东省建筑业新技术应用示范工程”，争创“全国建筑业新技术应用示范工
12、程”。,3.5 技术创新目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,能否认真作好工程收尾工作，协助业主短时间内办妥各项使用手续将是检验一个总包单位是否具有综合管理能力和真诚合作、全面服务意识的重要指标。我公司承诺在工程竣工验收后90天内，办妥应由总包商负责的各项手续，及时移交竣工资料，并积极协助业主办理各项相关事宜，为业主早日完成各项政府手续创造条件。,3.6 竣工验收目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,积极、主动、高效为业主服务，协调好与业主、监理、设计、各专业分包以及相关政府部门的关系，使工程各方形成一个团结、协作、高效、和谐的有机整体，共同促进项目综合目标的实现。,3.7
13、 项目管理合作目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,项目开始之初，由项目经理部和公司签订工程管理目标责任书，根据项目的工期、质量、安全、成本控制目标设定对项目部的考核标准，项目经理部根据公司管理文件和责任书要求对项目进行实施“三控七管一协调一建设一评价”。在项目进行过程中，接受公司的“项目管理季度综合考评”，根据考评意见改进项目工作。经过不断的培训与学习，使总包项目部形成有机的统一体，并不断吸纳优秀的新员工，将本项目做为工程管理人才的储备库，培养出一批综合体项目工程管理的专业人才。,3.8 团队建设目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,及时办理签证、变更的量价确认，分阶段(
14、地下室、主体等)办理结算签字手续，工程竣工后对业主四个月报出总结算书，九个月完成结算，对自有分包十二个月完成结算。,3.9 竣工结算目标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,按照对业主合同付款要求每月及时回收工程款，达到公司规定的项目现金流标准。,3.10 现金流目标,返回目录,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,华润置地山东公司及我司在青岛市首次从事大规模的土建及机电总承包工程，需要对当地市场有深入的了解，才可以顺利地进行项目的工程管理工作。,4 当地建筑市场分析及分包模式,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛高端住宅主要开发商主要有万科、中海、保利、龙湖、远洋、海信、
15、中铁置业、绿城等，青岛高端住宅主要总承包商有青建集团、中建八局、中铁建工、上海建工、南通建总、南通三建、南通八建、莱西建总、胶建集团等。,4.1 当地建筑市场同类项目质量、安全、进度情况,4.1.1当地建筑市场同类项目,已完成及在建工程情况：,1.海信天玺（附件）,5.大荣世纪广场工程（附件）,4.鲁商首府（附件）,3.凯悦中心（附件）,2.东海路9号（附件）,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市建筑工程质量总体形势较好，工程质量水平稳中有升。当地施 工技术水平相对国内发达城市还有较大差距，主体结构模板体系还是以散拼模板为主，支撑大部分采用扣件式钢管，砼成型质量一般，现浇楼板、填充
16、墙开裂情况多，达不到不抹灰的要求。高档住宅小区在精装修工程的设计、施工方面水平一般，基本上由本地较大的2-3家装饰公司施工；园林、景观方面还与南方的高端住宅小区有较大的差距。,4.1.2当地建筑市场同类项目分析,质量：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛建管局对安全的要求还是很高的，出台了许多强制规定。如每个工地必须设置洗车机，施工现场围挡、临边防护必须是定型化、工具化。但施工现场的安全管理水平一般，虽然有些工程也能评上省安全文明工地，但在应付完评奖、检查后，现场安全文明施工不能持续保持，施工现场没有杂工队、保安队，达不到公司深圳、成都的管理水平。,安全：,地下室结构平均在20天-
17、1个月一层，与深圳幸福里工程差不多。标准层通常5-6天一层，比深圳幸福里工程慢12天。,进度：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,30层以下，纯剪力墙结构，标准层600m2 消耗指标,当地建筑工程消耗指标,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市2010年度建筑业获奖工程名单,4.1.3当地获奖工程情况,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,根据与业主商定的框架协议，我司将负责本工程的土建及机电总承包工程，针对拟承担的工程范围，我司对青岛市场的分包资源进行了调查。,4.2 主要承包商资源,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,我司对青岛市场的青岛联众建设劳务承包有限公司
18、、南通甲光劳务公司、青岛世纪阳光劳务公司、南通八建劳务公司、南通三建劳务公司等单位进行了考察了解。南通三建劳务公司整体水平较高，但仅做自己总承包公司承接的工程，不单独做劳务分包。青岛世纪阳光劳务公司被评为青岛市2010年度“优秀劳务分包”企业。上述公司在资源和管理上均有一定的实力，在青岛当地有过创优的工程业绩。承包模式均为扩大劳务分包，价格按建筑面积400-420/m2,包周转材料、外架、模板、小型机械、文明施工、内外墙抹灰、地面找平。结合公司在深圳华润中心一、二期施工的承包模式，确定青岛华润中心一期工程承包模式为扩大劳务分包模式。劳务公司可在深圳华润中心一、二期施工的优秀的土建分包及青岛当地
19、优秀的劳务分包中选择。,4.2.1 土建分包,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市场防水公司以河南公司居多，规模不大。,4.2.2 防水单位,主要考察:河南天地防水建筑工程有限公司;青岛海嘉达工贸有限公司;北京市成城交大建材有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,在青施工主要工程为青岛大剧院、奥帆工程及跳水馆工程，承包模式以包工包料为主。,河南天地防水建筑工程有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,该公司专业从事建筑防水保温施工，防水保温材料生产、销售、技术咨询服务，是建设部三级防水施工资质单位，年产值500万元以上。公司成立于1998年，注册资金200万元
20、。现有职工35人，管理人员12名，具有中高级职称10名，三级以上项目经理3名。施工的北京怡海花园、济南鲁能办公楼、济南泉城立交桥、青岛百盛、家乐福、奥帆中心等防水工程均获优良工程，在青岛长期与中建八局合作。承包模式以包工料为主，防水卷材主要用青岛颐中卷材。,青岛海嘉达工贸有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,成立于二十世纪八十年代。由北京成城化工有限公司、西南交通大学强强联合，携手共进的集生产、经营、研发为一体的混凝土外加剂、防水材料的集团企业。公司座落于北京市通州区永乐店镇经济开发区永觅路中段。占地面积9.6万平方米，总投资5000万元。员工385人，其中高级工程师6人，具有中
21、级职称的68人。高级技工32人。公司依靠科技研发促进技术进步，依靠科技含量、工艺革新降低成本，扩大生产，迈进了北京市高新技术企业的行列。公司具有国际先进水平的SBS卷材，APP卷材生产线，年生产能力达1200万平方米，外加剂6万吨，具有国际先进水平聚氨酯、丙烯酸、JS复合防水涂料生产线，年生产能力达4600吨。防水施工资质二级，我司项目部拟于近期与成城交大建材接触。,北京市成城交大建材有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,我司将以青岛市场的合格承包商和全国性的大型防水公司为候选单位，择优选取。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,经了解，现阶段青岛本地的钢结构企业多承接轻钢
22、结构工程，民用建筑重钢结构市场基本被全国性经营的大型钢结构公司占据，中国二十二冶、杭萧钢构、中建钢构等企业均有进入地方市场。其中青岛市场几个超高层的钢结构工程，如青岛财富广场、青岛万邦广场等工程都是由中国二十二冶施工的。承包模式以包工包料为主，报价在8000-10000元/吨。,4.2.3 钢结构制作及安装,钢结构从深化设计、备料、加工到首批进入工地开始施工至少需2个月时间，预付款要30%。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,在青岛承接过青岛火车站钢结构工程，青岛火车站总造价约45亿元，总建筑面积104000。工程分为主站房和无柱站台雨棚两个独立系统。钢结构主要由大跨度拱形空间体系站房
23、屋盖、钢框架候车平台、无柱站台雨棚桁架体系三部分组成。我司成都项目钢结构由中建钢构承接，经联系我司项目部拟于4月5日前与中建钢构人员接触。,中建钢构,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,是浙江杭萧钢构股份有限公司在山东设立的全资子公司，公司始建于2000年12月，注册资金1600万元，位于青岛胶州市胶州湾工业园，占地200余亩，一期生产厂房31725平方米，拥有H型钢生产线四条，年钢结构生产能力5.5万吨，配备有全套的围护系统生产线。公司是涉及钢结构工程设计、制作和安装的专业公司，拥有钢结构专项设计乙级资质和壹级施工资质。承建项目已涉及商务会展、汽车、建材、机械、家具、服装、印染、化工等
24、行业，主要代表工程有山东颐中烟草、四洲锅炉（二期）、金晶超白浮法玻璃生产线、济柴股份联合厂房、海西重工、成山轮胎、三角轮胎等。经联系我司项目部拟于4月5日前与杭萧钢构人员接触。,山东杭萧钢构有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,是由山东莱钢建设有限公司、青岛市机械工业总公司和深圳市华夏汇丰控股有限责任公司于2002年3月10日共同出资兴建,是山东莱钢建设有限公司绝对控股子公司。目前投资总额约1.2亿元人民币，位于青岛经济技术开发区，占地面积约14万，厂房建筑面积约33600。公司拥有焊接H型钢、热轧H型钢、箱型梁、焊接钢管及异型焊接件等多条生产线，其中包括一条日本进口焊接H型钢生
25、产线、一条美国进口热轧H型钢加工生产线。综合年设计加工能力6万吨。经联系我司项目部拟于4月5日前与莱钢钢构人员接触。,青岛莱钢钢结构有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,我司将以青岛市场的合格承包商和全国范围的优秀钢结构承包商为候选单位，择优选取。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市场大型公用、民用工程基本上由海门设备安装公司、中建八局安装公司承建。借鉴深圳华润中心一、二期机电安装的成功经验，确定青岛华润中心一期工程机电承包模式为施工总承包机电分包，这种模式下对土建施工总承包的综合管理水平要求较高，总承包项目管理团队中要求配备一定专业数量的机电管理人员，能独立完成机
26、电的深化设计，完成机电综合管线图和综合预留洞图，有较强的机电管理协调的能力。我司将结合以往有过合作的合格承包商资源与本地有过类似工程经验的优秀承包商资源，择优选取。,4.2.4 机电分包,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛砂石主要产于周边平度、莱西、即墨等地，整个青岛地材市场缺乏特大型供应商，砂石供应商大多为个体户。中砂目前价格为55-70元/m3，石子50-60元/m3。,4.3 材料供应商资源,4.3.1砂石,注：上述价格为含运费、开发票后工地落地价，付款现结的话比后结便宜5-10元/m3,一般个体供应商倾向现结。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,根据华润中心项目所在
27、的具体位置，本次商砼供应商主要考察了以下4家家砼供应商：金冠商砼；建一商砼；西麦斯混凝土；金鑫商砼。,4.3.2混凝土供应,青岛市场商砼供应站点均分布在李沧区（最多）、四方区、黄岛区。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,商砼供应商对比表,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,总结建议：因我司项目位于核心商业区，考虑混凝土供应商时，应充分考虑交通因素，尽量避开上下班高峰时期供应。混凝土供应商应考虑多家供应以满足需要，金冠商砼供应过项目周边工地，西麦斯建材距我司项目距离较近，可以作为本项目重点考察对象。,注：对混凝土外加剂的添加大部分表示可以添加（我司采购或指定他们采购均可），但表示需
28、收取一定的人工费若干元/m3（具体价到时可以细谈）。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛832国库、闽龙钢市、青岛金属四库三个钢材供应市场比较大，其余规模较小。青岛地区一般货源来自济钢、莱钢、青钢、张钢、日钢、石横特钢、闽源、永锋等钢厂，济钢、莱钢主要提供螺纹，青钢螺纹产量不足，主要提供线材，此外部分供应商线材也来自邯钢。,4.3.3 钢筋供应,各供货商主要运输方式为汽运，个别在港口走海运。钢筋到工地落地供应价格基本为：“我的钢铁网”报价另加市内运费20-30元/t。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,公司成立于1995年，注册资金1亿元，现已发展为年销售钢材50余万吨，集
29、运输、仓储、加工、销售为一体的专业公司。公司通过了ISO9001体系认证，并获得中国冶金工业质量体系认证中心颁发的质量管理体系认证证书。公司经过多年的发展积累，销售网络辐射整个山东半岛。现为济钢一级代理，连年被评为“四星级特约经销商”，2007年被列为济钢战略合作经销商。同时也是邯钢集团优秀代理商。该公司在金属四库、胶州、荒岛共三个仓库，金属四库仓库常年存货量在2-3万t。,1）山东三利源经贸有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,公司是青岛市大型钢材贸易公司，公司主要经营全国各大钢厂产螺纹钢、线材、盘螺等产品。公司与几十家大型钢厂家建立了长期稳定的合作关系，货源充足，品种规格齐全
30、。公司注册资金1000万元，目前50%多业务为现货，40%多为工地项目，钢材部分厂家直发，部分代理。公司库存量1万t左右，目前月供量在1万t左右。公司有长期合作运输车队，可保证材料运输。,2）青岛首创钢铁有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,公司成立于1993年，目前拥有专业营销人员98人，注册资金1638.15万，占地2万多平方米，室内室外仓库常年储备各类钢材20000余吨，对外下设北方金属材料有限公司，北方阳光钢铁有限公司，润和钢铁有限公司三个分公司，销售网络覆盖市区和黄岛、城阳及周边县市，逐步渗透至省内市场。对内采取统一结算、统一管理、统一采购、分散销售的点网式运营模式。在
31、青岛当地有一定知名度及影响力，但是很少做工地项目。主要业绩：青岛海湾大桥项目、青岛国际金融中心、青岛市政府大楼、五月的风、青岛建设银行等。,3）青岛北方钢管有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,五矿钢铁青岛有限公司2001年4月20日正式注册成立，是中国五矿集团所属的五矿发展股份有限公司和五矿钢铁有限责任公司共同投资的企业。公司主要以钢材进出口及国内贸易业务为主，经营国内外冷、热卷板、中厚板、镀锌板、彩涂板、合金板、不锈钢、矽钢片、螺纹线材等几十种产品。目前公司有客户群体1300余家，销售业务覆盖山东、河南并辐射华东、华北等地区。公司经过4年多的发展，现有员工30多人；已形成了由
32、销售部、出口部、财务部、采购仓储部、办公室五大部门及青岛、济南、潍坊、淄博、临沂、郑州六个销售处组成的网络经营机构。目前，在山东钢材销售行业中已处于龙头地位，是青岛地区有较大影响力的贸易公司。,4）五矿钢铁青岛有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,4.3.4 砌体,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,4.3.5 水泥,水泥供应商对比表（附件）,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,公司简介：虹海建材有限公司是与新加坡合作，引进国外先进的干粉砂浆自动生产线，年产量15万吨，目前是我省最大的生产线之一。其生产技术是采用具有三十年生产历史的新加坡“先锋牌”干粉砂浆成熟的配方和
33、母料，进行工业化生产。虹海牌干粉砂浆系列产品能满足各种施工要求的新型建材，有粘结剂、抹面、防水、保温、地坪硬化、修补等十多个系列。,4.3.6 粘结剂、勾缝剂,调研了青岛虹海建材有限公司,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,价格及付款方式,目前市场上预拌砂浆政府没有强行要求，据说今年会要求。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市钢管租赁市场，以钢管长度计算租金。钢管壁厚一般为2.75毫米，3毫米以上的很少，长度1-6米。均扣件重量约为1.7kg。租金一般不含运输费用，运费20-30/t不等，运到工地一般不负责卸货，我司用完后负责运回到租赁公司的仓库清点数目，缺失的材料按照与我
34、司租赁时市场价补偿。,4.4 周转材料市场,4.4.1 钢管租赁,主要供应商情况如下：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,原在上海周边经营，06年开始进入青岛，目前库存钢管1000多吨，加上正在供应工地共2万多吨（这个数目在青岛算是比较大的），扣件1.8kg左右，钢管壁厚2.75-3mm，3mm以上的没有，租金如下：,联系方式：谭克东，13687682855,1）谭克东的钢管脚手架租赁站,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,2）青建机械租赁有限公司,联系方式：联系电话0532-87716228，13370892053，许岩松,主要供应公司内部工程，也承接外部工程，目前钢管存量不多
35、，1000t左右，报价如下：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,经考察当地市场情况，钢管壁厚普遍达不到要求，安全性较差，施工效率低。本工程确定模板支撑体系采用碗扣架、新型支撑体系；如使用扣件式钢管必须保证壁厚达到国标。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市模板供应充足，但是木方供应比较紧张。木方供应都是松木，以东北木材、进口木材（澳大利亚、俄罗斯）为主，具体尺寸可以按照要求进行加工，5*9木方实际尺寸为4.5*8-4.5*8.5左右，5*8木方实际尺寸为4.5*7左右。按照立方结算，以下表格中报价均为落地含税的价格。其中国内木材较贵。模板主要分为松木覆膜板、竹胶板两大类，品
36、牌模板为廊坊大地、金山。主要供应商青岛森钢木业有限公司、银源丰实业商贸有限公司。,4.4.2 模板木方,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,以上模板价格为落地不含税。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,本工程考虑使用铝合金模板，对模板、木方要求高。建议使用品牌模板。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市建管局目前正在推广使用智能化折叠升降脚手架，深圳特辰在青岛有一在建工地，实地了解报价按建筑物周长计取，6900/m*年，我司成都项目与特辰有合作，可以与其公司总部进一步商谈。,4.4.3 智能化折叠升降脚手架,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛塔吊市场以中小
37、塔吊为主，缺乏比较大的租赁公司，租赁市场混乱，一般大的建筑公司如中建、中铁、青建都有自己的租赁公司，但大都承接公司内部工程，很少对外。市场上对外的租赁公司较多为个体老板，塔吊少且全是中小型号。,4.5 塔吊及施工电梯租赁,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青建租赁在青岛租赁市场规模比较大，今年该公司欲投资1亿元购买新的设备，现有塔吊125型号4台（高度不超过200m）。针对我司2栋200m以上超高层，青建租赁目前有一台自有厂家生产的海威牌塔机可满足要求。如果和我司达成意向，青建租赁可再采购新的超高塔机。,总结建议：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛市场防水材料主要以颐中（
38、青岛）化学建材有限公司生产的灯塔牌为主，重点工程及规模较大工程都会指定用此品牌。,4.6 防水,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,一期工程临建工程已确定由中铁十九局施工，保安队考虑借鉴成都模式，工地食堂专业化服务准备采用公开招标、择优选用。,4.7 临设施工、保安、工地食堂等工作专业化服务方式及承包商情况,返回目录,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛华润中心一期工程2011年8月底提前预售意义重大、价值显著，工期控制非常重要。我司详细分析了深圳、青岛当地同类工程施工工期，结合本工程具体情况，在工期控制方面坚持“赶前不赶后”原则，全力拼抢地下室主体结构，保证按时封顶。,5 工
39、程重难点分析,5.1 地下室结构封顶时间紧、施工准备时间仓促,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,我司计划在6个月内完成地下室结构所有施工任务，在2011年8月31日前完成达到业主预售节点。土方开挖已于2011年2月15日开工，目前原潜艇学院西侧树木还未移植，已严重影响1、2#土方开挖。业主计划2011年4月10日出正式底板施工图，2011年4月30日出齐地下室图纸，这个时间还要因为外立面及户型的调整延期。我司计划2011年4月19日浇注垫层，5月4日开始绑扎底板钢筋。这样留给项目部图纸会审、施工方案编制、钢筋加工、钢结构加工等时间非常少。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,基坑
40、深度大，3-5#楼接近20米。原地形高差大导致1、2#楼与3-5#楼基底标高不在同一平面，高差达11米；因超高层建筑设计又考虑增加永久支护。地下室施工又正值青岛多雨季节，对深基坑的监控尤为重要，必须制定切实可行的应急预案确保基坑安全。,5.2 深基坑施工及监控,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,地下室1.2#楼与3-5#楼基底标高落差大，达11米。交接部位要重点考虑工程桩与临时基坑支护的位置、标高关系，挡土墙处的模板、防水、回填，1、2#楼底板与3-5#楼挡土墙、结构板的连接关系，施工先后顺序等。还要考虑1、2#楼永久支护的施工方案、施工顺序。重点考虑交接部位各工序的时间，对地下室结构
41、封顶时间的影响。设计上在地下室区域还增加了许多环梁、加腋梁，负一层加腋板，板厚180mm，在支模、钢筋绑扎及砼浇筑方面增加了施工难度，给工期也带来很大影响。为此需制定专项施工方案，合理确定施工区域及顺序，提供业主合理化建议，以满足工期要求。,5.3 地下室结构施工难度大,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,本工程大体积混凝土主要是1、2#塔楼筏板。主楼筏板基础东西长69.2m，南北宽26.3m，总面积1820,筏板2500厚，砼约5000立方。含集水坑3个，电梯基坑6个，型钢混凝土柱基6个。底板砼强度等级
42、为C35P12，后浇带混凝土强度等级为C40P12。必须制定专项施工方案，重点考虑砼配合比控制，汽车泵、地泵的位置、数量，砼浇筑顺序、养护及测温。,5.4 大体积混凝土,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,主要保证措施：,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,本工程除了普通混凝土以外，1、2#塔楼还有高标号混凝土C60。主要是从两方面控制。一是配合比，C60混凝土因标号高，水泥含量大，须提前与搅拌站沟通（估计提前56天左右），申请混凝土配合比。要求砂石级配连续，冲洗干净，含泥量1%，保证混凝土强度。同时选用高效缓凝泵送剂，在规范允许范围内掺一定数量的粉煤灰，取代部分水泥，减少水化热。
43、由于C60混凝土坍落度较大，要求搅拌站砂、石不能离析。二是施工控制：本工程混凝土每层结构墙、柱、梁、顶板同时浇筑，在浇筑墙、柱C60混凝土时，高度要超过顶板面20mm左右，防止顶板低强度等级的顶板混凝土进入高强度等级区域。另外，加强C60混凝土的养护，拆模时间比普通混凝土延长56小时，拆除墙、柱等竖向结构模板后及时用塑料薄膜覆盖(或刷养护液封闭)，平面结构连续浇水养护，如遇高温或阳光较强时及时覆盖一层草袋或塑料布养护。,5.5 高标号（C60）混凝土与劲钢结构混凝土,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,1、2#塔楼钢结构施工通过深化设计，与钢结构
44、分包配合，建立三维模型，保证梁、板钢筋与钢结构连接合理可靠，在混凝土施工时注意对钢结构的保护。,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,地下室封顶后标高与原有路面高差大，要考虑粗装、精装、机电安装阶段材料的运输。地下室北侧无施工道路，东侧开挖后距展示区5米仅能通行一辆车，给施工运输带来很大困难，必须制定专项施工方案及抢工措施。,5.6 施工现场地形高差大、施工道路狭窄,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,本项目为高品质精装修住宅，防止工序交叉污染破坏，防火、防水、防盗是本项目的重点也是难点。为此，吸取深圳幸福里雅居教训，包括业主、总包、设计、材料设备供应以及各分包方必须严格按照审批的进
45、度计划执行，方能避免工序被打乱造成的巨大成品保护压力。其次要在合同中明确各阶段成品保护责任人，并明确给予责任人相关费用。切忌含糊不清，避免造成人人有责，人人不负责的局面。例如精装修湿作业完成后，就应明确由各标段精装修分包（一般是每栋一个）分楼层段实行封闭管理。第三要做好工作面移交手续，避免责任不清。,5.7 成品保护,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,防渗漏是住宅尤其高端住宅的重中之重，青岛属沿海地区，降雨充沛，并可能遭遇台风袭击，防渗漏通病也是难点之一。本项目地下室面积大，地下室区域机房设备多，装修工作开展时间较早。要及时做好防水，确保不渗漏。首先要对屋面、外墙门窗、外墙外保温、卫生
46、间等部位防渗漏节点进行深化设计。编制外墙及外窗防渗漏方案，短时加压、长时常压全数淋水方案。增加成本要及时向业主说明，争取业主支持。其次在施工过程中对材料、工艺严格把关，及时进行闭水、淋水检验，确保问题早发现早解决。,5.8 防渗漏,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,本工程精装修标准高，装修效果直接关系到楼盘的品质，应重点控制。根据青岛市建管局要求，在工程申报竣工检查前，必须按要求进行外墙（窗）淋水试验、屋面（卫生间）蓄水试验等功能性检查，并严格按照青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（青建管字【2008】1号）有关规定，认真做好住宅工程分户验收工作。重点检查外墙保温、门窗、安全玻璃、护栏
47、、室内标高开间尺寸、屋面（卫生间）防水、给排水、采暖、电气等的施工质量，严格执行有关质量标准。为此需从设计、队伍选择、材料组织、工序安排、过程控制、成品保护等方面精心组织，编制主体结构、机电、装修工程逐套质量检验方案。,5.9 精装修施工,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,住宅项目顺利移交小业主是最终目的。深圳幸福里雅居实现一次交楼率超99.7%的好成绩，其中营销部门牵头周密组织，业主工程部、财务部、物业公司、总分包以及营销代理各方分工协作、密切配合是关键，认真做好分户验收是保证。,5.10 入伙移交,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,精装修平面、天花及墙面机电点位应在墙体砌筑
48、开始前就提前通过对样板房的审定确定下来，以免大量返工延误工期或将错就错留下遗憾。,5.11 机电、精装修密切配合综合布置管线精确控制点位,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,塔楼总高约197m,属超高层建筑，合理安排垂直运输也是该工程的一大难点。必须重视材料设备的到场时间与垂直运输设备拆除时间的协调，开工前应仔细研究各材料设备的订货以及到货时间，特别是进口的大中型设备，繁杂的报关手续以及漫长海上运输都是制约到货时间的重要因素。根据深圳幸福里雅居经验合理安排各分包使用塔吊、施工电梯的时间，充分利用夜间时间运输材料。在施工电梯拆除前将大量湿装修物料运上工作面，加快正式电梯安装验收用于干作业物
49、料和人员运输是解决问题的关键。,5.12 超高层施工，物料及人员垂直运输难度大,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛当地建筑市场外架搭设主要以全高悬挑搭设和分段悬挑搭设为主。如超高层住宅外墙是幕墙形式，一般分段悬挑搭设，在上部进行主体结构施工同时下部20层开始穿插进幕墙施工，有利于缩短工期及尽早穿插进精装施工；如外墙形式为外保温、刷涂料或湿贴面砖，青岛市建管局要求必须搭设外脚手架，不允许使用吊篮。今年青岛市建管局要求外架要使用智能化折叠式脚手架，是否强制执行还需进一步了解。本项目超高层住宅及高层住宅外墙形式还未确定，项目部会综合考虑业主对工期的要求和及时了解、掌握青岛市对外脚手架的最
50、新规定。编制爬架与外架全高搭设技术经济比选方案、全高搭设与分段搭设技术经济比选方案。,5.13 超高层建筑的外架搭设,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,青岛当地高层住宅外墙以外保温、刷涂料为主，湿贴面砖工程较少。常见质量通病为外墙开裂、渗漏，外墙保温层开裂及外墙面砖空鼓、脱落。超高层住宅外墙以玻璃幕墙、干挂石材为主，一般质量情况较好。本项目业主方还未确定外墙形式，项目部将全面考虑幕墙、面砖、乳胶漆、干挂石材等形式，并总结青岛当地建筑常见的质量通病，编制详细的专项施工方案。,5.14 超高层建筑外墙质量控制,华润建筑青岛华润中心一期项目管理规划大纲,由于青岛华润中心一期精装修作业量较大，
