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1、深圳中原物业顾问有限公司 2005-6,裕泰盐田港项目市场定位,2005年6月,提案思路,市场分析,项目定位,SWOT分析,项目解析,第1篇：市场分析,深圳市场分析,经济。,深圳市场分析,近年深圳GDP增幅：17%左右,深圳市场分析,供需。,深圳市场分析,深圳市场供不应求,盐田区房地产市场不活跃,深圳市场分析,土地。,深圳市场分析,东部盐田将成为深圳地产的第二战场。,房价持续上涨,盐田为关内唯一尚有土地出让的区域,深圳市场分析,政策。,1,深圳市场分析,房地产投资增幅有所下降房地产开发规模明显得到控制市场良性发展严控高档物业开发，鼓励开发中档物业严控短期投资行为，并影响到中长期投资,121文件
2、18号提高二次置业按揭贷款的门槛加息“禁筹令”中央8规出台 七部联合委实施意见5月31日广东省公布关于确定我省普通住房标准的通知6月1日我市公布的关于我市享受优惠政策的普通住房标准,盐田市场分析,区域界定,片区人口状况,盐田区位于深圳经济特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。,区内总人口14.22万人，其中常住人口2.76万人，暂住人口11.46万人，目前人气、居住人口明显不足。,沙头角片区,盐田港片区,梅沙片区,行政文化商贸中心，保税工业基地,港口物流区域,旅游渡假区域,梅沙片区现状,盐田港片区现状,沙头角片区现状,均价（元/m2）,6
3、000左右,4600,10000元以上,物业档次,中高档、中档,中档,高档，中高档,户型特征,两房/三房中小户型为主,两房/三房中小户型为主,户型种类丰富,主要客户,置业者多元化本地居民企业员工、相邻周边区域居民、港人,盐田港员工附近企业员工本地居民、少量港人,各地投资客各区二次置业者以渡假/投资为主要目的,1,盐田区市场分析发展格局,盐田楼盘走“两极分化”道路。,盐田港市场分析,1,盐田港概况片区的产业、人口、环境影响了房地产的发展,1,市场分析,盐田港配套配套单一，但居住氛围浓厚,教育：深圳外国语学校、深圳大学师范第二附属学校、盐田中学、盐田小学、乐群小学、盐田一村幼儿园等 银行：工商银行
4、、中国银行 医院：盐田港医院、盐田区人民医院 娱乐：大小梅沙滨海渡假区、明思克航母世界等商业：德和百货、大金华超市、嘉华百货、海港超市、朝阳市场,1,市场分析,盐田港交通路网发达，但公交系统 有待完善,交通路网发达公交系统：205、208、363、238、440等，有待进一步完善,1,市场分析,盐田港房地产市场历年推出典型物业,1,盐田港房地产市场市场特征,2001,2002,2003,2004,2005,户型,价格,两房为主，其次为一房和三房户型,一房、两房为主,小两房为主，其次为一房和三房户型,小两房为主，其次为一房和三房户型,3000元/m2,3800元/m2,4000元/m2,4800
5、元/m2,年推盘量较小，基本由个盘决定市场产品供应较单一，具有较大的挖掘上升空间房地产市场保持稳定的发展，价格稳步上升,市场特征,无楼盘推售,金港盛世华庭,典型案例一,1,盐田港房地产市场分析金港盛世华庭典型案例,市场分析,1,市场分析,盐田港房地产市场分析金港盛世华庭典型案例,1,市场分析,盐田港房地产市场分析金港盛世华庭典型案例,入户花园送露台花园,跃式结构入户花园露台花园,东海丽景二期幸福湾,典型案例二,1,市场分析,户型亮点：奇偶错层送露台。,盐田港客户特征,1,市场分析,盐田港片区楼盘客户构成分析,1,市场分析,盐田港片区消费群体具有明显的区域性特征,客户构成盐田港集团员工盐田港企业
6、中层/中高层管理人员私营业主/个体工商户当地的政府公务员本地居民香港客户,置业次数：首次置业为主，二次置业者所占比例较小置业目的：主要为满足居住功能，解决工作与生活的协调问题 本地换房居民主要以改善生活条件，提升生活质量为目的置业关注因素：性价比，产品的实用、实惠、项目品质及功能配套,1,市场分析,盐田港片区消费群体置业特征,资料来源：盐田港典型楼盘购买、咨询客户的抽样调查样 本 量：500份,年龄：25-45岁,购房原因：主要为在此生活工作，其次为价格便宜。,户型偏好：以两房、三房为主，其次为一房、四房,面积偏好：集中于70-80m2，其次为60-70m2和80-110m2,资料来源：盐田港
7、典型楼盘购买、咨询客户的抽样调查样 本 量：500份,1,市场分析,盐田港片区消费群体置业特征,认为该片区合理的单价：4500元/m2以下,可接受总价款：集中于40万以下,资料来源：盐田港典型楼盘购买、咨询客户的抽样调查样 本 量：500份,便捷的交通路网，连接梅沙与沙头角的纽带核心位置，为其房地产市场的发展创造了条件。年推盘量小，基本由个盘决定市场。产品供应单一，价格稳步上升，具有较大的挖掘上升空间。楼盘主要以本区域消化为主，区外市场有待进一步开拓。消费者置业时重视性价比、产品的实惠、实用、品质感。宜通过产品设计创新和营造物业的生活品质感两个方面进行有效引导。,盐田港的未来?,区域价值提升,
8、机遇一：盐田港属未来规划中的盐田中心区域机遇二：盐田港扩建工程,区域形象提升对区外客户的吸引力增强,机遇四：东部交通改造，深盐二通道将在2006年通车机遇五：12亿元实施盐田旧村搬迁机遇六：深圳第二高级中学落户，配套、教育设施进一步完善,机遇三：盐田港物流业的发展，美国又力、嘉里物流等世界知名物流企业相继进驻,区域内消费群体的容量及购买力增强,梅沙片区,盐田港片区,沙头角片区,928908m2,1123210m2,391286m2,盐田各区潜在供应量,盐田港后续供应量（近40万）,05年,06年,08年,07年,金港盛世（10万）,本项目（5.9万）,东海成项目（2.5万）,中海项目（20余万
9、）,和亨三期（5万余，4栋）,嘉信福北山项目（2万）,可以预测：盐田港市场,竞争激烈 空间广阔,第二篇：项目定位,位 置：盐田路与北山 道交汇处占 地：11800产 权：70年建筑面积：59000容 积 率：5（暂定）规划配套：会所、园林、停车场、商业,项目地块,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,S,W,O,T,景观优势昭示性好周边配套教育资源,公交系统有待完善北山路、盐田路噪音影响片区市场发展不够成熟位置较偏规模小，容积率高,梅沙、沙头角片区的竞争港区其他楼盘的竞争政策,项目SWOT分析及相应策略,东部交通改善工程建设盐田港扩建工程,盐田港旧村搬
10、迁配套、教育设施进一步完善盐田港物流业的发展，美国又力、嘉里物流等世界知名物流企业相继进驻,体现项目生活品质锁定盐田港企业消费群体，面向盐田区消费群体利用教育资源利用景观资源,产品超越，以产品优势提升项目竞争力突出景观优势独特营销,以自住客户为主产品超越，差异化强强联手产品定位考虑政策影响,产品创新，差异化包装展示景观价值中高端形象支撑价格,迎合客户的置业需求，重视产品设计创新，从性价比与人性化两个方面增强项目竞争力；,立足于本区域置业群体，同时包装盐田港规划及发展机遇，增强对区外置业者的吸引力，扩大目标客户源，以降低市场风险。,重视政府宏观政策影响，开发符合政府鼓励的居家型物业，以降低政策风
11、险；,2,客户定位,次要客户,核心客户,重要客户,盐田港企业中层管理人员盐田港企业收入较高的白领阶层、技术人员盐田港片区的政府公务员盐田港本地居民盐田港的私营业主盐田港的个体经营者,盐田港企业中高层管理人员沙头角企业中的白领阶层、技术人员香港客户企业团购,盐田港相邻其它区域置业群体深圳其它区域消费群体,2,客户定位核心客户群置业特征,主要为首次置业者，具有强烈的城市归属感；工作稳定，有良好的发展前景，渴望拥有自己的物业，结束飘泊的生活；有一定的经济基础，但并不雄厚；关注物业性价比、注重户型的实用性；关注物业的品质感，体现身份；倾向于两房、三房居家型户型。,盐田港企业中层管理人员盐田港企业收入较
12、高的白领阶层、技术人员盐田港片区的政府公务员盐田港本地居民盐田港的私营业主盐田港个体经营者,核心客户群,2,客户定位重点客户群置业特征,重点客户群,经济基础雄厚，关注物业品质及舒适性，倾向于中大户型,有一定经济基础，但不雄厚，关注物业价格及实用实惠，倾向于两房、三房,解决工作生活需要，关注物业价格及首期，倾向于中小户型,员工宿舍之用，倾向于中大户型,盐田港企业中高层管理人员,沙头角企业中的白领阶层、技术人员,香港客户,公司、集团购买,港务精英精品社区,港务精英生活名片,2,户型建议,观景阳台与生活阳台分开 赠送建筑面积：A、凸窗增大空间面积；B、错层露台赠送面积；C、大阳台可与卧室组合后赠送部
13、分全面积，以1/2面积换全面积；,要求使用率达到80%以上，户型方正实用，餐厅最好能够通风采光；,巴厘岛的生活是一种悠闲享受的生活.将项目与巴厘岛的生活联系起来。通过巴厘岛风格的园林，向客户展现一种从容、舒展、休闲、放松的生活场景。增加项目的卖点及附加值，并引起客户的共鸣！,现代建筑风格，巴厘岛园林风格,2,配套及物管建议,多功能健康休闲会所,以碧波泳池为中心，在会所里面设置健体动感坊、球室、阅览室、棋牌室、多功能室等。为会所注入新的内涵，提升客户生活品味和精神追求。会所是展现生活方式、生活行为的载体。,引进品牌物管，全面提升物业形象,通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为4500元/平方米。综合考虑深圳地产市场涨幅规律46建议本项目在未来推出市场时均价为：,48005000元/平方米,深圳中原物业顾问有限公司2005-6,预祝项目圆满开发成功！,
