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1、2008年,2008年安徽池州商之都池州项目发展战略及整体定位,我们所做的工作,工作内容,地块考察收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户访谈,第一阶段 市场调研,第二阶段报告撰写公司评审,第三阶段中期沟通,确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整,工作内容,工作内容,汇报反馈调整,本次报告探寻解决的核心问题,根据前期沟通，本次提报将重点围绕项目的发展战略及整体定位展开思考，并在招商等方面进行延展。,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,本项目位于池州市主城区，目前处于次商圈区域，属于规划中的商业集中区；,规
2、划总用地：59278 总建面积：148379容 积 率：2.51 建筑密度：41.9%绿化率：30.2%,基本指标,商 业 建 面：76871 特色商业街：7200 沿街商业：32663商 住 比 率：60%:40%,商业开发体量,基本概况,池州：位于安徽省西南部，北临长江，南接黄山，长江南岸重要的滨江港口城市和历史文化名城，也是两山一湖旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口154万。,政府正大力推进该项目建设，未来形势看好，但操作难度依然存在；,池州市目前欠缺一个中高档百货类商业集中区，池州政府正大力扶持发展。,本项目商业体量较
3、大，周期长、跨度大，对资金及招商的要求较高；徽商集团处于战略转型，自行开发商业项目，实战操作经验难度大；,政府的支持力度加大,潜在的风险和操作难度,基本判断,未来,目前,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,提升徽商品牌价值，打造池州地标性商业项目。,我们以徽商地产的目标为基本出发点。,客户目标,掌控节奏、健康、有序的运作项目，降低整体风险；政府招商引资项目，要考虑品牌营销因素，积累经验，形成模块开发复制样板；项目部分持有，在整体盘活的同时，获得客观的商业利润。住宅部分成为区域形象及销售领导者；,我们理解的徽商地
4、产运作要点及目标,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题判断,经济测算,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目开发策略,项目核心问题判断：住宅只占项目的40%，毫无疑问，商业是我们的核心问题。欲成为池州主城新的高档商圈中心，我们将面临以下问题：,我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。,核心问题,池州目前的房产市场及商圈业态现状如何？池州今后的商业规划及房产走势如何？,问题1,如何做好“商之都”的文章，使定位及业态协调统一？如何把控招商与销售节奏，使项目资金链运转流畅？,我们将基于什么样的市场基础，去解决以上问题？,如何在营销及后期推广运营方面转移池州百姓对老商业中心
5、的消费依赖？,问题2,问题3,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,经济测算,市场定位,项目开发策略,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,地块四至：项目地块呈金三角状、周边路网发达，拥有较高的商业价值。,本项目所在地块位于池州主城区。项目位于北牙路和长江北路及青阳路交叉口金三角位置，东靠青阳路。主要为居住社区；项目北靠百牙路，主要为社区临散的临街餐饮门面；西临长江中路，为池州主干道之一；,地块解析,地块周边现状公共配套较为完善，市政配套齐全、商业氛围良好。,商业：项目周边商业以街铺形态零散分布，经营有便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、杂
6、货等，规模小、主要面向区域内社区及附近学校；市场：暂无公共配套：政府机关：司法局、审计局、法院；其他：信用社、银行。,地块解析,目前本项目场地内已拆迁完毕，正处于地基施工阶段，项目围墙搭建已完成。,徽商集团百货品牌“商之都”进驻池州的消息，已在池州形成一定的口碑，池州本地商户很多处于观望阶段。,地块解析,池州本地商家语录：市口比较好，商之都难进去（进场），如果有临街商铺有兴趣去做生意。,房产业内人员语录：地段好，靠城北花园商铺卖的都不错，销售难度不大，但招商是关键；,总结：项目整体地块面积不大，但“商之都”的进驻，将使本项目成为未来池州商业地产升级换代的先锋项目；,地块解析,地块解析及市场背景
7、,地块解析城市背景房地产市场,池州“十五期间”宏观经济走势及成果,城市背景,城市背景,池州“十五期间”宏观经济走势及成果,投资比例逐步增长从投资构成看，来源于财政资金的比重由2000年的15.8%下降到6.7%，外商直接投资的比重由1.2%提高到3.0%。单位自筹资金由2000年的20.3%上升到50.9%。非公有制经济快速发展，经营范围逐步拓展到工业、批发零售业、住宿和餐饮业等大多数经济领域。,通过以上，我们可以看出池州经济发展已完成了从接待事业型向经济产业型的转变。经济自主增长能力明显增强。,池州2007年总体经济运行简析,池州市全年经济运行状况良好 10月份由于新增15户规模以上企业纳入
8、统计，使生产趋稳，各项效益指标快速攀升，当月工业增加值绝对数再创历史新高，累计实现工业增加值超2005年全年水平。,工业生产趋稳1-10月份，全市规模以上工业完成增加值20.4亿元，首破20亿元大关，比去年全年的18.96亿元超出1.44亿元，同比增长26.8%，增幅在全省17个市中列第3位。截止10月末，全市规模以上工业企业数增加到172户。,企业效益水平继续稳定提高1-10月份，规模以上工业完成主营业收入55.34亿元，比去年全年多3亿元，同比增长32.8%；规模工业企业经济效益综合指数166.3，同比提高20.2点。,城市背景,池州人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段，居民消
9、费潜力正在增加,2005年池州在岗职工平均工资为9438元，农民人均收入3638元。2006年，池州社会消费品零售总额为23.2亿元，增长8.7%，人均社会消费品约为7000元，增长10.9%，表现出池州居民消费能力正在释放。2007年1-10月，池州城乡居民存款达39.1亿元，人均存款3417元，显示出一定的潜在消费能力。,城市背景,池州零售额和储蓄额双双增长的同时，更多的钱转入储蓄，表明潜在消费能力增加。,居民收入稳步增加，即期消费率偏低，消费市场需要引导,城市背景,从左图可以看出，在人均可支配收入上池州与安庆、芜湖、宣城、黄山基本维持在同一水平，但即期消费率却远远落后于芜湖、黄山两市。,
10、池州城镇居民人均可支配收入从2002年的将近4000元，每年均呈平稳增长态势，至2006年人均可支配收入达到7000元。,事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大,池州全市人口154万人，城区现有人口约12万。2007全市就业人口53.84万人，其中，城镇单位就业人员3.75万人，个体私营业者1.6万。事业机关单位房地产需求规模较大，多为二次置业，其他一次置业为主。,城市背景,池州2007年主要行业就业人数,机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业等企业员工购买力有限,2007年，池州农民人均收入3638元，在岗职工平均工资为9438元，事业机关单位工作人员购买力较强。公共
11、管理、卫生、教育三行业收入高于平均水平，且就业人数较多，潜在购买力最强。,城市背景,池州未来规划：已确定“一主两辅、向心发展、联动共荣”的组团式发展思路。,池州市相关规划目标：城镇化水平将达到40%，城市绿化覆盖率达到40%，人均公共绿地面积达到18；城市人均住房面积达32，基本解决低收入城市居民住房保障问题。主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。,城市背景,本项目未来将成为池州中心,城市背景总结,相对于周边地市，池州整体经济总量较高，增长速度处于中上水平。池州正由服务城市向工业城市转变，私营企业及加工工业逐渐成为主导产业，池州开发区今后将成为产业主聚集地。池州人均GDP、商品零
12、售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强。事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大，机关事业单位泛公务员购买力最强，其它人员购买力有限。城市新规划重点向城区东北、南部及站前区拓展，但新区1-5年之内发展速度有限，“十一五”期末主城区面积将达30万。,地块解析及市场背景,地块解析城市背景房地产市场,房地产市场,房地产宏观市场商业市场,2007年，池州人均GDP超过7000元，折合875美元，整体房地产市场正进入快速发展阶段。2007年，池州GDP总量超过78.04亿元，增速达到池州宏观经济走势及成果超过10.8%，房地产进入快速发展阶段。
13、根据相关理论和国际通用衡量标准判断，池州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,池州房地产市场正步入快速发展阶段,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,房地产宏观市场,2007年池州商品房销售面积比2006年增长约60%，而期房销售面积是现房的近倍，市场潜在需求仍然较大,池州2006年商品房销售状况,池州2007年商品房中销售构成分析,房地产宏观市场,与2006年房地产市场判断对应的是，2007年商品房销售面积增速极快。,消费者分析：泛公务员和生意人（城区&周边）构成现阶段池州房地产高端消
14、费主力,客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、区县乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。,购房需求,改善型,自用型,区域聚集型,城区,外来,公务员约5000人，教师1万人，医务人员4000-5000人，金融系统、电信、电力、及其他事业单位1万人，总共约3万人，有住房但希望改善居住条件；从事商业的生意人，全县100万以上资产的约有1万人，1000万以上资产的约100人，掌握着100亿元以上的财富，购买力极强，且愿意在本地消费。另外，还有一些人为了以后生活方便、子女教育，而进城置业的人群。,泛公务员,生意人,聚集人群,房地产宏观市场,房地产宏观市场总
15、结,2006年池州人均GDP840美元，GDP增速达到12%，房地产市场正进入一个快速发展的阶段。2006年，池州商品房销售面积比2004年增长84%，而2005年期房销售面积是现房的1.8倍，市场潜在需求仍然较大。泛公务员和生意人（城区&乡下）构成现阶段池州房地产消费主力，早期从事水晶的生意人购买力极强。,房地产市场,房地产宏观市场商业市场,池州目前商业格局核心商圈、步行街和大量的延街商铺构成，无规划、形象差。,核心商圈以东、西街及长江中段为中心，半径300m内涵盖了县城主要的商业街、超市、服装商场、电器买场等。城区街道两侧分布着大量的街铺。核心商圈不仅有服饰品牌店、电器买场、超市，还有餐饮
16、设施等，但整体形象较差，与周边社区相连，较为陈旧。,商业市场,池州暂无大商场，全市约有中型超市、连锁店10余家，各类名牌专卖店100余家，销售额已占全社会消费品零售总额30%以上。,车站,核心商圈区域商业业态简析：长江中路商业街,商业市场,长江中路现有商铺基本上都是沿街单层铺面，从秋蒲路延伸到池州新天地项目共分布商家约200家左右，现阶段营业门面基本营业，经营方式均以零售为主；经营业态主要以服装、餐饮、百货超市为主，同时配有美容美发、糕点熟食等社区服务类业态；整条路段业态分布较散，经营产品档次基本上差别较大；沿街开间约为3.2m，进深11m左右。租金视地段相差较大，靠近西街处租金最高，年租金可
17、达到15万左右。其它地段平均租金约为20003000元/月。,西街是目前池州市最成熟和繁华的街区。街区入口在长江中路，结尾于秀山门，全街长约为500m左右，分为三段。目前全街经营商家约为250户左右，营业率达到95%以上。业态主要为服装及鞋类，因为池州目前没有大型百货商场，所以西街目前集中了档次较高的男女时装专卖店。街区主体结构为两层，一层是内街式对开门店铺，开间约为3.4m，进深12m左右。二层为外廊式店铺，但目前二层经营状况不佳。整体街区以天桥相互衔接。目前西街的店铺租金最高，靠入口处年租金17万元/年左右，中间雕塑区4万元/年，靠近秀山门约3万元/年。,杏花村文化街主要为购物一条街，池州
18、中高档服装服饰均集中于此街。,商业市场,传统商圈区域商业业态简析：杏花村文化街目前池州最成熟、人气最鼎盛的商街,秀山门,入口,杏花村文化街,核心商圈区域商业业态简析：秋蒲花园商业街品牌专卖店较为集中 整体形象良好,商业市场,秋蒲商街,秋蒲花园商业街是目前池州较为知名的社区型商业；它位于秋蒲路与长江路交叉口处，目前街区约为100m左右；秋蒲花园商业街业态主要为品牌服装专卖店，目前集中有adidas专卖店、puma专卖店、Kappa专卖店、Sdeer专卖店、金利来专卖店、梦特娇专卖店、恒源祥专卖店等近十几家及中西餐饮店。项目为延街单层店面，层高约为3.6m，进深11米，开间为4m左右。目前单铺租金
19、约为3000元/月。,秋蒲花园前开发有约为2000的商业体量，均为现铺，但因用地关系没有对外进行销售，预估售价为20000-30000元/。,商业市场,核心商圈区域商业业态简析：国丰花园精品街&东街 服装批发零售市场 形象陈旧 层次较差,国丰花园精品街国丰花园精品街位于西街斜对面，整体市场呈“田”字型围合商铺结构。因为经营关系，目前此精品街业态较为复杂，除了一家诊所外，主要经营有鞋袜、童装、内衣及化装品，共约50余户经营商家，整体经营档次较低。商铺为较为落后的南北开门大通铺，每节单铺约为60。开间3.2m左右。目前单铺租金约为1200-2000元/月。,东街,东街东街与西街隔长江中路对望，整体
20、街区长度约为300m；东街为池州市老街，缺乏统一的经营管理，目前与社区型商业相结合，经营业态层次不齐，包括鞋类、小家电、沿街快餐店、药店、美容店、二手中介80余家，形象档次都较为低。很多店铺产权为单位持有，没有统一的规划，各店铺租金也视地段及新旧而不同，平均价格约为2000元左右。,池州传统商圈外商业业态简析：池州百荷商业步行街,整体区位：百荷商业步行街位于建设中路与翠柏路之间，步行街于2001年开业，作为池州新兴的一条商街，凭借其良好的招商规划及景观优势，现已成为池州市民、年轻一族休闲购物的好去处。业态规划：百荷商业步行街全长约300m左右，业态规划主要为精品服装服饰购物区，其中夹杂有美发美
21、容等社区服务店，目前吸纳商家约为150户，营业率达97%左右，品牌形象较好。物业结构：百荷商业步行街主要为单面一层沿街商铺。每间铺面开间约为3 m左右，进深为8m左右。单间铺面面积约在20-30左右。铺面租金：整体商街租金水平自西向东呈递减趋势，西端单间铺面月租金为2500-3000元/月，中段铺面租金约为2000-2500元/月，东端铺面租金约为1500-2000元/月左右。,商业市场,池州未来商业规划：皖西南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。,重点推进主城区“四路、三口、两通道”建设，建成沿江路、马江路、西外环、长江南路，整治东、西、南城市道路出入口，分
22、别建成主城区至青阳副城区商业中心，形成综合辐射能力。加快城市文化娱乐设施和商业网点建设，优化城区农贸市场布局；大力发展公共交通，形成以中高档公共汽车为主导的公共交通体系；,本案,商业市场,池州商业正由快速发展向结构调整阶段演进,发展阶段,市场表现,经营模式赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广
23、场出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不单纯一实现收益为最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,池州目前商业演进阶段示意图,商业市场,商业物业处于升级换代的一个根本原因在于市场产品供应存在结构性问题,商业市场,池州目前有成熟商圈，但无绝对意义上的商业中心。目前市心可供开发的空间很小，商业物业供应向城市边沿扩散。但这类扩散多为社区型商业，结构雷同,市场供应项目多缺乏商脉资源，产品单一、低水平发展。,商业物业客户：本地
24、人购买自营为主商业消费者：以城区核心商圈为中心,商业市场,商业物业购买客户包括公务员、生意人、乡镇居民和外来人（如浙江、铜陵、合肥）等，其中70%用于自己经营，30%为“投资”转让比率很低，主要用于出租。就池州本地客户而言，购买商业物业的最大动机在于，作为生存的一个依靠，“以铺养家”的观念比较盛行。,商业消费者方面，核心商圈辐射池州市全境，其他商业设施主要服务城区20万人。目前池州一些消费者不满足现有商业档次，去安庆、铜陵市区甚至合肥、南京消费。,商业市场总结,池州现有商业格局由传统核心商圈、杏花村文化步行街、批零市场和大量的街铺组成，总营业面积超过20万，租金一般低于50元/月。池州商业正由
25、快速发展向结构调整阶段演进，市场表现为中高端商业品牌向集中、步行街优化调整局面加强。池州现有商业规模接近饱和，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质物业资源缺乏，池州政府也在规划解决这一矛盾。本地人购买商业物业自营为主，商业地产模式较低。,商业市场,房地产市场总结,池州房地产市场正进入一个快速发展的阶段，2007年商品房销售面积比2005年增长74%，市场潜在需求仍然较大。整体市场处于启动阶段，品质、开发水平提升较快，2006-2007年销售价格上涨10-20%，市场销售普遍看好。池州商业正由快速发展向结构调整阶段演进，市场表现为街铺、步行街向集中商业发展，现有商业规模接近饱和，根本原因在于
26、市场供应存在结构性失调，优质物业资源缺乏。泛公务员和生意人（城区&周边）构成现阶段池州房地产消费主力，铜陵的矿业中高层管理人员及本地生意人购买力强劲。,房地产进入快速发展阶段，商业处于升级换代阶段。,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,商业部分SWOT分析,发展战略,根据商业的SWOT分析，本项目应该走升级争夺的发展战略,升级不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的领导形象。,升 级,转 移,争 夺,升级池州杏花村文化步行街乃至市区商业的缺失功能，满足核心商圈功能扩张需求为池州主流社会人士提供商业服
27、务,逐步转移老商业中心消费顾客群，使本项目成为池州新的商业中心,争夺周边地区（铜陵）消费需求，成为池州辐射周边市、县（东至、石台等）的商业中心,发展战略,我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略,强调城市中心化的、都市化的方向，整合周边资源，产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的都市示范社区。,住宅战略,走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。,商业战略,+,=,住宅挑战全城高端，商业重塑市场标杆，实现全面提升可售部分溢价空间的终极目标。,整体战略,领导者,升级者,发展战略,竞争环境及案例借鉴,竞争环境案例借鉴,项目竞争环境及案例借鉴,2008年市场竞争关注对象：
28、项目先期入市 将对本项目形成区域截流,楼盘名称：和泰星城2期星城国际和泰尚街开 发 商：安徽和泰房地产有限公司营销推广：上海融炬建筑规划：南方设计院营销中心：池州市清风路与东湖路交叉口（武警支队对面）区 位：项目西靠翠百路、东临东湖路、南面为清风路项目规模：13万 商业定位：一环城高尚商业街建筑业态：挑高5.8米商业街 SOHO公寓 现代写字楼营销状况：项目目前商业正处于形象推广及贵宾卡预约阶段，真正的营销开展将于2008年3-4月份开展。,楼盘名称：池州新天地 开 发 商：池州百大投资置业发展有限公司 营销代理：上海宝名房地产咨询有限公司售楼地址：长江南路/南湖商业大道交汇口项目描述：20万
29、大型社区 200m商业步行街、多层、小高层、高层、5A级办公楼营销现状：目前，该项目一期“南苑新都会”社区商业街共54套商铺销售中，现阶段推出的是3、4、6、8号楼底层及复式商铺约35间，面积区间为30-180，开间为4-8米之间，进深12米左右。部分两层联体，一层层高3.6米，二层2.9米。整体均价为6000元/左右。,案例借鉴：,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,案名建议,商之都 城市广场,整体形象定位,确定项目形象的原则,商业形象确定原则：通过“商之都”来导入商业形象，加深新商业中心概念。通过拔高立意来
30、提高项目形象，给人以深刻的印象；必须形成鲜明独特的、符合消费者身份的文字和符号并有显示项目在城市中心地位的标识，满足客户的需要。本项目形象确立原则：项目的各类物业态，必须凝聚成一个核心概念，譬如HOPSCA、LivingMall；有利于形成区域中心，有利于各物业的优势的最大化。塑造池州都市生活标杆性形象；打造项目的高知名度；项目命名内涵丰富，易于销售宣传的延展；项目命名适于采用明快、庄重的推广色调，易于营造热烈的现场氛围。,形象定位,一座城市的商业地标,池州中心首席商业旗舰,池州LIVING MALL,商业定位,商业定位,客户定位功能定位业态定位产品定位,商业客户定位本地中高收入为主，低收入者
31、为辅，兼顾外来客户，发散至周边。,商业定位,客户定位功能定位业态定位产品定位,本项目商业不仅仅是满足社区及周边需求，重点在于服务整个城市。,本项目规划小区总面积约万，而周边500m内生活人口更接近万人，因周边配套完善，社区性功能并不是本项目所要强调的，如何进一步丰富社区功能才是需要考虑的。,整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于整个城市。,项目规划商业面积达到了，规模上而言，就池州当地的房产及商业环境而言，本项目应承担突出的城市功能。,商业功能定位,社区性功能,区域性功能,商业定位,客户定位功能定位业态定位产品定位,商业业态定位,本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消
32、费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。,商业业态定位,本项目商业业态定位,商业业态定位,业态定位的重要影响因素,商业现状：目前成熟的核心商圈以服饰为主，全城尚缺乏成熟的上规模餐饮娱乐综合设施，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行升级，也将承担弥补池州中高档零售百货的商业缺失作用。城市规划：长江中路与百牙路为池州主干道，政府欲规划为城市休闲生活集中区，本项目将成为池州市民今后生活的“不夜城”。潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。,通过上述分析，本项目商业规划为：主力店、次主力店餐饮区+特色商业街+社区型服务性商业主要包括三
33、大区特色精品区、餐饮娱乐休闲区和便民服务区,商业业态定位,业态解析主力店体现全生活主题、商之都百货和知名超市特色店突显特色概念、浓郁街区氛围配套店体现家庭主题、服务社区居民,本项目的商业业态规划满足的功能及价值组合布局简示,根据商业的规划、商业主题和服务人群，本项目应包含右图功能,商业业态定位,新观念成就一切：业态组合的创意策略,凭借“天时、地利、人和”奠定成功的基础，使项目更加优质，更高的提升物业价值，真正意义上实现多赢。打造池州市首家“全生活广场”Living Mall.将“生活、消费、娱乐、教育、休闲、观光”融于于一体。,本项目商业部分功能、业态的组合与布局各类店铺功能简示,生活超市商之
34、都,主力店,主题游乐场家电卖场KTV,次主力店,品牌专业店个性店主题餐厅,特色店,配套店,商业业态定位,位置：社区内部功能：全局性对象：服务全市业态：购物、娱乐,主力店及次主力店之功能：满足城市功能所需，担负商业升级的核心功能,地位与作用在经营中处于主导地位，具有强大的聚客能力是全生活广场主题特性的突出体现主力店部分可在项目允许的前提下按品牌商家的要求进行设计和建造,主力店（大中型购物类超市）规模：8000-12000平米服务人群：本项目及周边项目住宅人群在商品结构和品种上，适当增加食品，尤其是生鲜食品的比例作用：满足社区配套及人流要求,次主力店（主题游乐园）规模：30005000平米服务人群
35、：儿童、青少年以及童心未泯的成年人作用：使商业街主题鲜明，与已有商业形成明显差异化跨区域吸引目标客群.,主力店及次主力店之业态：以高档精品购物及特色主题乐园统辖全局,次主力店：家电超市、KTV、IT苏宁、五星、国美、钱柜、宏图三胞、百脑汇，大型电玩等项目组合配备吸聚人气，满足消费需求,次主力店：翻斗乐目标客群：0-12岁儿童营业面积：弹性较大，从2002000平米不等，建议根据项目开发，可考虑室外，以面向更大众消费群体的游乐园为主，既能保证各次主力店的聚客能力，又增加了目标客群的多样性，同时也是社区功能满足市民观光休闲需求的重要手段。,位置：社区内部功能：区域性对象：服务全市业态：特色正餐为主
36、形式：1-3层街铺、主力店，利用中心小广场营造氛围,主力及次主力店之业态：以大型餐饮形成池州正餐集聚地，成为市中心美食广场,餐饮在本项目中的地位项目特色之一周边社区的重要配套,特色店之功能、业态：丰富城市文化、使主题餐厅、特色连锁店铺成为一体的综合性休闲街区,位置：沿主干道功能：区域性对象：服务全市乃至辐射周边地区形式：1-2层内街铺面、主力店集中于商业价值高的地段,商业业态定位,芭迪熊购物区,特色店（主题餐厅、特色购物）规模：1500-2000平米作用：契合并突出项目主题，吸引目标客群,特色店的地位与作用规模较主力店小配合主力店，增强全生活广场的主题特色，形成主题氛围,特色店之功能、业态：丰
37、富城市文化、使主题餐厅、特色连锁店铺成为一体的综合性休闲街区,商业业态定位,宠物用品店,冰淇淋店,陶艺、工坊店,家居、饰品店,特色店示意：品牌家居装饰店规模：300400平米特点：主要经营家居用品和饰品，产品成主题系列,个性店规模：每个店面80100平米每个功能分区12家作用：在各自的功能分区内突出主题、树立标杆,商业步行街根据项目定位和池州的市场情况初定,商业业态定位,“吧街”池州市目前各类酒吧、茶社一应俱全但是还没有一家将项目有效的整和起来，商之都项目如能将项目整合并引进一些新颖的醒目将打造池州市最大的休闲、娱乐、观光场所，成为人气最旺的消费中心。拟引进的项目：特色酒吧、迪吧、慢摇吧、茶吧
38、、书吧、陶吧、水吧、成人玩具吧、咖啡等等。,商业步行街根据项目定位和池州的市场情况初定,商业业态定位,休闲、运动一条街配合奥运主题，将运动和休闲类商品整合组成“运动、休闲一条街”将年轻时尚一族吸引在项目周围,社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求,配套服务型商业：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗,位置：在社区内部功能：为社区增值，展示社区形象对象：服务社区内业主以及周边居民业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等 规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过4000形式：1-2层底商或街铺,商业业态定位,商业定位,客户定位功能定位业态定位产品定位,产品定位要基于市场
39、和客户需求,市场商业以街铺为主，步行街以街铺为主要价值点；产品形式上，从1-2层街铺到挑高产品，1-2层结构最为普遍；街铺一层价值最大，2层参考住宅价格销售；市场产品面宽3-4m，进深8-12m；消费者最认可独立产权街铺。,产品定位建议,特色商业街由商业街区组成，1-2层结构的街铺，局部挑高LOFT形态设计，单层面积40-60为主，一般不超过100，丰富和完善特色商业街的业态组合。主力店置于特色商业街的中心及两端，2-3层结构，8000-1200，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。社区型商业与特色商业街产品类似，以街铺形式出现，1-2层结构，与住宅布局
40、融合。,产品多元化，领先于市场。,一层分割为街铺出售，二层部分可分割销售,商业街区由1-2层、挑高街铺组成,商业产品定位,商业物业价值体系的建立,商铺可以实现项目的基本价值，而拓展点和外延点是项目价值快速实现以及提升的最终保证。,以街区形式和通过经营形式和业态的差异化形成本项目商业的核心竞争力。,项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现,池州最佳地快极其优势资源,契合市场领先对手,住宅商业协同增效,我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题确定,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,营销策略,推售策略招商策略推广策略,商业部分总体推售思考：商之都的
41、开业及商业招商销售必须紧密结合 形成联动攻势,思考：商业整体的营销工作前期必须围绕“商之都”来展开，各主力店将在“商之都”的开业筹备阶段蓄势突破；,思考：商业的招商销售走两条道路，采取“自然销售”+“包租”形式相结合的道路；,思考：住宅不是项目的销售重点，却是资金运转的重点环节，对于住宅我们将其作为资金调控节点。,商业操作的前提：我们的商业项目是池州未来区域商业中心的项目，而非社区型配套商业，因此必须科学而严格的给予业态统一定位规划。,商业部分总体推售思考：整体商业部分执行节奏示意图,整体商业部分执行节奏示意图,商业部分总体规划分区示意：,项目营销推售阶段1：以“商之都”启领整体营销节奏的序曲
42、,推售策略,第一阶段：以“商之都”的影响力，提升本地区整体商业价值，积聚商业氛围；对于本项目而言，“商之都”已不仅仅是中高端零售百货商场的象征，更奏响了池州商业地产格局调整的冲锋号。商之都的运营筹备将使本项目将成为各方关注的对象，那么在此时进入商业街各主力店招商的执行阶段将是适合的；,项目营销推售阶段2：先难后易，以主题餐饮聚市以点带面。同时进行住宅的一期推广认筹；,推售策略,高商业价值的主题店,第二阶段：餐饮聚市，进行餐饮区主力店的招商引进阶段，以餐饮区主力店来推动项目内街的启动；配合招商活动，进行一期住宅的认筹推广，为后期开发保证资金；,特色餐饮区域,一期住宅部分,项目营销推售阶段3：先难
43、后易，以主题餐饮聚市以点带面。同时进行住宅的一期推广认筹；,推售策略,第三阶段：重点进行特色步行街招商及销售工作；先期引入主力店，其它商铺针对池州市场客户进行招商销售；住宅部分可根据资金及市场反馈进行推售；,特色商业街部分,特色商街主题店,项目营销推售阶段4：进行社区型商业物业的招商销售工作；,推售策略,第四阶段：进行社区型商业物业的招商销售工作，此阶段不再引进主力店，主要针对池州市场自营户；同样根据先内铺后临街的顺序进行；进行住宅部分的最后销售工作；,社区型商业街部分,营销策略,推售策略招商策略推广策略,招商策略及方法,无主题 不招商“概念”先行，没有明确的概念，或者定位模糊，不进行前期招商
44、工作；无主力 不招商对于如此大的商业体量，若没有主力商家的支撑，很难予以全盘消化，主力商家带来的不仅仅是形象，更能让整体商业盘活，因此主力商家没确定之前，不进行辅助及个体商户的单独招商；无规划 不招商整体业态没有确定前，不进行实质的招商活动；对于自营户，必须控制其经营业态；,招商策略及方法,为保证快速销售，需要提前开展招商工作，尤其是主力店，最好能与品牌主力店商家确定合作关系，以制造传播焦点，给客户树立更强的投资信心。创造产品价值提升的条件，打造商业品牌及形象，为产品增加升值空间主题的租金别人出吸引1-2家能够在城市树立旗舰形象的品牌入驻，拉开与竞争对手的差距，此类商家可以考虑低成本甚至零成本
45、招商。主题业态的商家享受租金减免优惠，辅助功能的业态缴租入驻，整体保持项目商业运营的收支平衡。金铺免费配套收租主题业态的销售展示区如临街底层商铺免租，必备的办公区域、仓储区域收租。既表达了对商户经营的竭力支持，又可以巧妙地转移注意力获取一定的收益。,招商策略,营销策略,推售策略招商策略推广策略,整体推广策略思路：全面出击 重点轰炸,营销社会化传播事件化销售体验化产品差异化管理技术化,高屋建瓴，以商业格局升级换代的角度推出“商之都”，使成为池州商业轰动事件，扩展影响,围绕“商之都”展开，持续公布招商成果，用实实在在的事件打动感动消费者，；,组织各类型的招商洽谈会及入驻仪式，通过现场签约销售的方式刺激市场；,突出自身差异化定位，不但要和周边项目形成差异，还要和在本项目内部形成差异.,针对多个项目进行统一的调度管理，,报告回顾：我们的工作思维流程导示,开发背景,项目核心问题探讨,地块解析及市场背景,客户目标,市场定位,项目营销策略,项目发展战略,出发点,商之都城市广场VI表现,合同报价,代理佣金,招商费用,报告结束，Thanks！,
