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1、第七章 建筑物估价,基本要求：掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法。熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房屋质量缺陷损失评估的概念。了解：建筑物价格评估现场勘察的要求与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法。,一、建筑物与构筑物估价的基本方法,（一）、重置价格折旧法1、重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。3、重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工
2、料测量法和指数调整法。,建筑物重置价格的求取方法,具体方法：(1)单位比较法；（平方法、立方法)(2)分部分项法；(3)工料测量法；(4)指数调整法。,单位比较法,以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。实质上是市场法，是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。单位面积法(平方法）适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。,单位体积法（立方法）适用于造价与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。在现实估价中，将建筑
3、物划分为不同用途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供使用。,分部分项法,分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。先将估价对象建筑物分解为各个独立构件或分部分项工程；测算各个独立构件或工程的数量；调查了解估价时点各个独立构件或工程单位价格或成本；各个数量乘以相应的单位价格或成本，再相加。需要注意如下2点：(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位；(2)既不要漏项也不要重复计算，以免造成估算不准。,工料测量法,工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来
4、估算建筑物重新购建价格的方法。-净计法工料测量法的优点是详实、准确，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师、造价工程师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。,指数调整法,指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期调整的方法相同。主要用于检验其他方法的估算结果。,二、建筑物折旧的概念和原因,（一）、概述1、建筑物折旧的概念：估价上建筑物折旧与会计上建筑物折旧，都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种
5、原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，即：建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值全新状况下所具有的价值减去折旧相当于减价调整，其所的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。2、建筑物折旧的原因：3个方面(1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。含义、内容、实例要求能熟练判断出属于哪种折旧类型,物质折旧,物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老化；-自然力作用(2)正常使用的磨损；-人工使用(3)意外破坏的损毁；-突发性的天灾人祸(4
6、)延迟维修的损坏残存。-没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时,物质折旧,(1)自然经过的老化：建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。酸雨多的地区：建筑物的老化就快。(2)正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损有腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。,物质折旧,（3）意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包
7、括自然方面的和人为方面的。地震、水灾、风灾 失火、碰撞（4）延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在。门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。,功能折旧,功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。原因：设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。功能缺乏：建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。如：住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。,功能折旧,功能落后：建筑物已有部
8、件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运行。设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。功能过剩：建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。某厂房的层高为6米，当地厂房的标准层高为5米，超高1米，,经济折旧,经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。不利因素：经济因素供给过量或需求不足；区位因素环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等；其他因素政府政策变化等。在一个高级住宅区的附近兴建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降经济折
9、旧。在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会使房地产的价值降低经济折旧，但这种现象不会永久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。,例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该建筑物的折旧总额和现值。该建筑物折旧总额=3+8+7=18万元该建筑物现值=40-18=22万元,例题：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转
10、售，则引起减价的折旧因素有（）。A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧 答案：ABC,（二）、建筑物折旧的求取方法,折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类：(1)年限法；(2)市场提取法；(3)分解法。1、年限法（1）、年限法和有关年限的概念 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。收益性建筑物的经济寿命，具体是从建筑物竣工
11、之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间。,插图建筑物的经济寿命,建筑物的经济寿命短于自然寿命。建筑物的经济寿命：根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的年数。有效经过年数是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。,关系：有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。有效经过年数通常是在实际经过年数的基础上进行适当的调整后得到：当建筑物的维修养护为正
12、常的，其有效经过年数与实际经过年数相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，其有效经过年数短于实际经过年数；当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效经过年数长于实际经过年数。,建筑物剩余寿命,建筑物的剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命自然寿命实际经过年数剩余经济寿命经济寿命有效经过年数,利用年限法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为采用有效经过年数或经济寿命求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值才能符合实际情况。两座实际经过年数相同的建筑物，如果维修保养不同，其市场价
13、值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。,（2）、直线法,年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额的计算公式为：Di 第i年的折旧额；C 建筑物重新构建价格；S 建筑物的净残值，即残值减去清理费用后的余额 N 建筑物的经济寿命；R 建筑物的净残值率。,(C-S)折旧基数年折旧率d 年折旧额与重新构建价格的比率,建筑物折旧总额建筑物现值,直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结,例题：某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，判断其有效经过年数为10年，经
14、济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、总折旧额，并计算其现值。,（3）、成新折扣法,先判定或计算出建筑物的成新率，然后将建筑物重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。计算公式为：V=CqV-建筑物的现值；C-建筑物重新购建价格；q-建筑物成新率（%）-利用经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取。用直线法计算成新率的公式为：,用直线法计算成新率的公式为：,当R=0时，,成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查。例题：某10年前交付使用的建筑物,估价人员实地观察判断其剩余经济寿命为30年
15、,残值率为零.试用直线法计算该建筑物的成新率.该建筑物的成新率=30/(30+10)=75%,2、市场提取法(新增),是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法主要步骤和主要内容（假设残值率为零）、大量收集交易实例、选取具有类似折旧程度的可比实例、对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。、求取可比实例建筑物价值（价格）：成交价格减去土地价值、求取可比实例建筑物重新购建价格,、求取可比实例建筑物的折旧：即建筑物重新购建价格减去建筑物价值7、求取可比实例建筑物的折旧率：即折旧除以重新购建价格。如果可比实例的经过年数与估价对象的经过年数相近
16、，求出的各可比实例折旧率的范围较窄，则可将可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率。如果可比实例的经过年数、区位、维修养护程度等之间有差异，求出的各可比实例折旧率的范围较宽，则应先转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。,8、求取估价对象建筑物的折旧：即将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数。利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即 建筑物经济寿命=1/年折旧率,3、分解法,分解法时对建筑物各种类型的折旧分别予以分解和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。最详细、最复杂的一种方法。其步骤为：求取物质折
17、旧：将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。求取功能折旧：将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。求取经济折旧：将经济折旧分为不同的情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。求取建筑物的折旧总额：将上述折旧额相加。,物质折旧的求取方法,(1)将物质折旧分为修复和不可修复项目两类：修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修复，有的是更换。修复所必需的费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值 可修复，反之，不可修复。可修复项目必需的费用作为折旧额不可修复项目分为短寿命和长寿命项目两类，采用年限法计算折旧额。划分以剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命,
18、短寿命项目：各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。长寿命项目：长寿命项目的重新购建价格=建筑物重新购建价格-可修复项目的修复费用-短寿命项目的重新购建价格，再根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。物质折旧额=可修复费用+短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额,例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：门窗等损坏
19、的折旧额2(万元)装修的折旧额301/53 18(万元)设备的折旧额601/1510 40(万元)长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)1/5010 17.6(万元)该建筑物的折旧总额2+18+40+17.6 77.6(万元),功能折旧的求取方法,分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步分为可修复和不可修复的。功能缺乏引起的折旧：对于可修复的增加该功能所超额的费用；对于不可修复的未来每年损失租金的现值之和减去该功能在建造时就具有所必需的费用功能落后引起的折旧：可修复的，如空调系统落后，其折旧额=重新购建价格已提折旧+拆除必需的费用可回收的残值+安装新空调系统的费用在建造时就安装必需
20、的费用；不可修复的，把安装新空调系统的费用替换为未来损失租金的现值之和即可,功能过剩引起的折旧：一般是不可修复的，折旧应包括无效成本和超额持有成本，无效成本可通过使用重置成本而自动得到消除，使用重建成本则不能消除。超额持有成本超额运营费用资本化法，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和。将三种折旧额相加，即为功能折旧额。（3）经济折旧的求取方法 通常为不可修复的，首先分清它是暂时性的还是永久性的，然后根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。,三、求取建筑物折旧应注意的事项,1、应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价注重的是市场价值的
21、真实减损，科学地说是“减价修正”；C为重新购建价格，估价时点不同，C的值也不同；重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。会计注重的是原始价值的分摊、补偿或回收；C为资产原值，不随时间的变化而变化；资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与市场价值相一致。,2、土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命结束的时间可能与土地使用年限届满的时间不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为：（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。（2）建筑物的经济寿命
22、晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。,对照法,对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。应用对照法评估建筑物主要步骤:1）确定待估房屋建筑物结构等级2）对照标准查房价3）对基础房价进行调整4）确定房产评估价格,1）确定待估房屋建筑物结构等级,对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析，并做详细记载。需要特别注意的是，不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物，也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的物特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与
23、对照标的条件基本吻合，就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。,2）对照标准查房价,标准房价制定的主要方法步骤是：(1)从城市各类房屋中选找样板房，每个等级样板房应在10个以上，样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。(2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算，计算出单位造价。(3)对样板房的造价进行时间修正。(4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均，其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。根据标准房价测定标准，把确定的评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照，从中查出相应的标准价格，作为评估标准的基础房价。,3）对基础房价进行调整,由于标准房价是按幢、新房、排
24、除环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。(1)房屋新旧程度的修正(2)房屋坐落朝向、采光修正(3)楼房层次修正(4)房屋共用部位修正(5)时间的修正,4）确定房产评估价格,房产评估价格试算公式为：房屋评估价格=(标准房价*共用部位修正系数朝向差价楼层差价)*折旧率*评估总建筑面积,建筑物估价方法应用,1、建筑物估价中应注意的问题(1)经常了解建材价格的变动状况。(2)全面了解建筑有关的法律法规。(3)建筑物估价应注意各楼层的差异。(4)区分动产与不动产。(5)增建建筑物的折旧问题。(6)分析建筑物自然条件。(7)说明建筑物所具备的必要的内部设施,2、建筑物估价例题,某房屋占地面积30m2，建筑面积36m2，耐用年限55年，已用5年，重置单价每平方米1500元，残值率为20，求该栋房屋的现值。解析：1、房屋重置价格(总价)=1500X36=54000(元)2、计算房屋已折旧额：(1)依平均年限折旧法计算年折旧额：年折旧额=54000X(1-20)/55=7855(元)(2)计算已折旧总额=785.5*5=39275(元)3、计算房屋现值=54000-39275=50072550070(元)(取整),
