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1、,城市综合体产品案例分析,城市综合体定义城市综合体研究样本万达集团对本项目的借鉴意义,城市综合体的定义,城市综合体意味着多种功能共存于同一空间，而且具有某种内在的联系，从而作为一个整体而存在。它是多种不同使用功能的综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供服务，互为补充，从而形成独立的功能体系。城市城市综合体是把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，统一规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。,城市综合体项目构成,城市综合体项目选址,城
2、市综合体产品案例分析,城市综合体定义城市综合体研究样本万达集团对本项目的借鉴意义,万达集团历代产品比较分析,万达商业地产的战略转变第三代产品,从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的
3、中心，规格也从过去的不超过 10 万平方米扩大了 50 至 100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的 CBD万达商业广场。,万达集团商业模式演变图,在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的购物中心部分。,万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。,在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的
4、比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。,万达集团盈利模式及发展状态,万达地产的商业模式精髓“现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润。万达商业模式和盈利模式，在第一代产品中已经取得一定的成效；而放弃“现金流滚资产”的部分第二代产品，则遭遇了巨大的困难和压力。优化后的第三代产品，使万达商业模式和盈利模式进入了顺畅的“通路”，成效斐然。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条“通路”。,万达商业地产的“现金流滚资产”模式,万达地产盈利模式的精髓“现金流滚资产”,与第一代、第二代产品不同，在第三代产品的构成中，可销售面积部分显著
5、提升。最核心的变化是，第三代产品的销售部分，改变为对持有商业部分整体经营不产生冲击的住宅、写字楼、社区商业。同时，大型城市综合体对持有商业部分的人流、消费能力产生促进作用。,万达广场自持/销售比例、租售组合模式,万达的自持/销售比例、租售组合模式为：第一代产品的单体商业中，20%的商业散售，散售部分为一层商铺。第二代产品大体量商业，真正的“只租不售”。后采取整体销售缓解资金压力。第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。,万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则。,任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，
6、但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。在万达第一代和第二代产品中，有 11 个项目是出售，而这 11 个项目中，有7 个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。这部分的销售金额，销售面积 9 万平方米，单价在 3 万左右。,万达广场第一代、第二代项目介绍,万达广场第三代项目介绍,项目定位,城市综合体定义城市综合体研究样本万达集团对本项目的借鉴意义,万达有关商业地产开发销售部分的思考,1、在购物中心旁边规划开发一些住宅
7、、写字楼。假设总投资 5 亿元，预期租金 7%的回报率；住宅销售回款 2 亿元，总投资变为 3 亿元，租金回报率就提高为 12%。2、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。,商业地产只租不售，资金受到限制怎么办?,对本项目定位借鉴意义,位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。商业业态齐全：万达城市综合体有大型商场、超市、影城、电玩、健身、美食广场、酒吧街等多种商业
8、业态，通过商业经营的聚合效应，有效吸纳大量人流，既满足了大量消费者购物、娱乐、餐饮等高品质的生活体验，也为商家带来巨大的财富商机，使万达城市综合体成为核心商业中心、城市中心的不夜城。,对本项目业态规划借鉴意义,长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提 各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强；而高毛利业态承受租金的能力较强，但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。,对本项目建筑设计特点的借鉴意义,1）多功能的城市开发。
9、万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达 78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。2）街坊式的街区布局。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。3）大型市民广场。在万达城市综合体规划设计中的另一大
10、特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要。4）地标式的城市建筑。万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场 180 米高五星级酒店（建成后将是济南第一高楼），又如高层地标式双塔无锡万达广场五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。,小结,项目可做为城市综合体进行相关定位及开发。项目可适当开发酒店式公寓（或soho）、写字楼等可销售产品，这对整个项目的资金回流起到关键作用。在项目设计上可以设置大型市民广场及地标性建筑，为项目商业部分带来大量的客流。设置好主力店与单店间的配比关系，提高项目整体的资金回报率。,
