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1、茂祥小金庄项目整合策略报告,2009年04月,静悄悄的实力派,前言,迎接风起云涌的大盘时代,大郑州框架迅速拉大、郑汴一体化加速融合、市民休闲度假需求日益旺盛，郑州已形成思念果岭、忆江南板块、洞林湖板块、五云山板块、龙湖板块、雁鸣湖板块、黄河湿地板块为中心的六大郊区休闲度假居住中心，呈现出多点开花、齐头并进的局面。,迎接风起云涌的大盘时代,思念、忆江南板块,洞林湖板块,五云山板块,龙湖板块,雁鸣湖板块,黄河湿地板块,六大板块之思念果岭山水,六大板块之思念果岭山水,是郑州市场最为成功的高档综合地产项目，在市场上已有较高的知名度和良好口碑，品牌影响力较大；有国际标准18洞72杆高尔夫球场、酒店等配套
2、，齐全且档次较高；已成为中原最为知名的度假会议圣地，频繁有国内外知名企业进行商务活动。,六大板块之思念果岭山水,六大板块之龙泊圣地,六大板块之龙泊圣地,自然资源优势明显，有2000余亩的原生森林植被和碧波荡漾的龙湖，生态环境一流；开发时间较早，知名度高；开发业态复杂，交通不便，整体档次层次不齐。,六大板块之龙泊圣地,六大板块之雁鸣湖板块,开发核心：以高档次度假项目为依托滚动开发位于中牟县北部的雁鸣湖生态风景区内，总规划占地10余平方公里。主要建设内容包括：拓展培训学校、会议中心、休闲别墅区及其它配套设施。北区会所入口及会议中心南区拓展中心及高尔夫球训练场中区主要是独立别墅和联排别墅区,六大板块
3、之雁鸣湖板块,规模大：利海雁鸣湖10平方公里、居易五云山1.7万亩、洞林湖约1万亩自然条件良好，山或湖必有一；与市区距离在拉大，开发项目越来远离市区；项目内配套完善，可住、可玩、可游；除居易五云山外，水资源均十分丰富，景观可造性强。,六大板块之小结,14,黄河湿地板块分析,超达置业石桥项目,金成置业马渡项目,大东海度假村,本案,从前景看，金成、超达、建业、伟业等开发商的相继跟进，尤其是政府机关家属院在此扎根，说明了未来这一区域将成为郑州最具影响的高尚居住聚居区；从景观看，板块正处国家黄河湿地保护区范围，区域内景观资丰富，具有难得的鱼鸟等生态链系统和天然温度调节系统。从区域看，该板块距郑州市区较
4、六大板块最近，既有作为第二居所的优势，又有成为第一居所的潜质，市场面更为广阔；,黄河湿地板块分析,项目分析篇,SWOT优势分析：,风水上：上风上水、帝王之地，大东海度假村等省直机关住宅的定向开发入驻；交通上：紧邻四环，交通四通八达、较其他郊区板块距离城区最近，CBD、龙子湖高教区、郑东新客站、地铁线等近在咫尺；景观上：野鸭湖等大面积湖泊、水塘相连、有天然的水景优势；鸿宝园林基地环伺四周，绿化率更高，绿化品质更高；,SWOT劣势分析：,刘江立交桥紧邻项目地，车流量大、噪音污染严重；项目产权受到局限，付款手段受到限制；与黄河湿地板块内其他项目相比开发面积属于小个，外围归属配套（如果园）等略显不足；
5、距黄河有一段距离，大环境下的休闲度假感觉较其他项目有一定差距；,SWOT机会分析：,项目作为新农村建设项目获得了上级政府的有力扶持；随着龙子湖高校区的成熟、地铁线的建成，可以享受到无尽的现代化便利配套；大郑东新区规划即将出台，郑州在全省的首位度进一步提高，该板块前景日益明朗，未来升值潜力无限。,SWOT威胁分析：,板块内石桥、马渡乡村公园等类似项目相继涌现，市场供给量暴增，未来市场竞争激烈;板块内新开项目主要以别墅为主，物业类型类似，对项目定位、规划、营销、推广等提出了更高的挑战。,项目分析小结：,从郑州郊区项目六大板块来看，住宅郊区化已成为一种趋势和开发商的实际行动，同时获得了市场的高度认可
6、；从郊区住宅的特征来看，低密度、高绿化已成为共性，景观的建设和休闲配套的营造已成为项目竞争的核心；本案只有在定位、规划、景观、产品、配套中形成的特色、规避自身劣势，方能在处于萌芽状态的黄河湿地板块占得先机。,一起走进本案的定位、规划、景观构想,定位推广篇,我们可以想象，清晨，万籁俱静,放眼望去，湖面，清烟缭绕,傍晚，月光如流水一般，静静地泻在一片荷叶与荷花上,生活隐在自然中，优雅、朦胧、幽静,这里有最经典流传的建筑，有值得骄傲的品质标准，有天人合一的自然规划设计思想，有最有品位的享受者，有被充分保护的连绵湿地、有各种清脆的鸟鸣，动人生活的景象,成片的池塘、成片的荷花、成片的森林，蝉鸣与鸟鸣声声
7、入耳我们想到了朱自清散步的地方，想到了那篇脍炙人口的荷塘月色。,案名,荷塘小镇,案名释义,借用朱自清的名文荷塘月色为本案冠名：能够做到朗朗上口，便于传播，使阅者浮想联翩；体现了项目所要表达出的那种既充满理想又回归现实的生活意境，生活在这里已成为了一幅画，人是画中的一部分；项目营造的荷塘月色般的梦幻景观，能给节奏紧迫的现代人找到释放压力、陶冶情操之地；,生长于黄河湿地的自然建筑群,项目定位,曲曲折折的荷塘上,释义：在朗朗上口的基础上，制造概念，使人产生无暇的联想；与项目案名相吻合，体现项目的荷塘生活意境；,主广告语,郊区住宅的兴起伴随着一个“新富阶层”的壮大,客户分析,他们不是顶级的富豪，但同样
8、是社会精英、城市的上流阶层富有、更热衷于消费、享受和价值实现,大中型企业合伙人新经济企业的CEO、CFO等高级管理层中小规模私营企业老板小有成就教授、专家、学者律师、会计师、设计师演艺界、体育界人士作家、画家等自由职业者拥有公车及各种灰色收入的政府干部,处于财富金字塔的中上层层,客户分析,满足首次别墅置业者的别墅生活理想,居住在市区高档公寓，不只有一套房产。憧憬真正的郊居别墅生活，希望改变生活方式或居住环境。以自住为住，关注社区的综合素质。4050岁之间社会中坚阶层人群为主。,客户分析,核心客户群：郑州市（包括新郑、新密、巩义等郑州富裕县市客户）来源：政府机关、个体私营企业、大型国企、在郑外资
9、企业等；职业：中高级公务员、垄断行业中高管、私营业主、矿主、外资企业中高管、文艺界人士（演员、书画家、记者）；目的：度假休闲为主，投资为辅；,客户分析,重要客户群：省内地市客户（中原城市群内客户为主）理由：郑州在河南的首位度逐年提高，尤其是作为中原城市群核心辐射力与影响力日益增大，对省内的中上层收入阶层的吸引力越来越强。职业：地市行政机关高级公务员、离休高级公务员、私营企业主、矿主等；目的：居住养老与投资并重；,客户分析,游离客户群：在外成功创业的豫籍人士理由：中原人有天生俱来的落根思乡情绪，落叶归根是民族的共性，今天有千万记的河南人在外拼搏，不乏有众多的对家乡怀有深厚感情的成功者，他们正式本
10、案寻找的对象；来源：长期在北京、上海、广东等地及海外创业成功的豫籍商人等；目的：为父母养老、投资；,客户分析,项目规划篇,规划总原则,中端起步：景观示范区、第一期中端成本控制、高形象树立，突出项目性价比；高端规划：着眼长远，为将项目打造成郑州一流的低密度高尚别墅居住区为最终目标。,规划总原则,双水系；以水为魂，将护城河、内河、社区湖泊贯串整个项目；四大组团：利用水系把项目分割为四个岛屿组团，将梅兰竹菊四种传统花卉分布于四个组团，打造出四个风格情景岛屿交相辉映、岛与岛之间营造出小桥流水、户户见水的诗情画意；四大体系：与外围非建设用地激情互动，利用野鸭湖、鸿宝园林等打造观光农业、观光林业、休闲渔业
11、、生态餐饮四大休闲体系；,规划总原则,项目以“水”为基础构建社区大环境，以“水”为依托创造私人居住空间，“溪-河-湖”从整体的角度理解水，打造荷塘月色式的意境；构建起水溪护城河、内河和中心湖组成的水循环体系同时创造多样水景与之契合，形成蓝绿交响。,项目规划景观篇,项目规划景观篇,项目规划景观篇,项目规划景观篇,项目规划景观篇,项目规划景观篇,产品定位：现代简约风格,定位考虑：1、中式建筑工艺复杂，成本较高，销售价格高，销售风险大；2、西方建筑风格符号性强，特色明显，但在郑州市场西方风情建筑过于泛滥，市场出现审美疲劳；3、现代简约建筑体现简约之美，易于各类景观融合，可塑性强，而且融合当代建筑理念
12、，更为符合居住习惯。,项目规划产品篇,项目规划产品篇,项目规划产品篇,项目规划产品篇,项目规划产品篇,项目规划产品篇,建议户型面积：180-200（60%）、200-220（20%）、其他20%，在有限的空间内，做到尺度、功能、动线、空间的完美组合：客厅和玄关争取同时挑空、完整主卧空间（含独立书房、衣帽间）,项目规划户型篇,打造以鄢陵花都温泉为样板的健康养生会所,在温泉会所基础上，考虑项目拥有的度假养生特色：建立一个康体维护中心,对业主提供健康咨询、疗养、身体维护为主的健康服务等不仅具有强化项目生态健康主题而且有实质的健康意义对关注自身健康诉业主来讲，有很大的吸引力功能建议：SPA水疗、有氧健
13、身房、小型康复中心等,项目规划配套篇,项目规划配套篇,打造以四季通达为样板的生态餐饮会所主要目的：体现项目休闲度假理念；增加项目前期赢利点；汇聚人气；完善配套；,项目规划配套篇,项目规划立交桥规避,立交桥设置隔音屏障；联合有关部门实施立体绿化、夜景照明；桥下建运动休闲设施；靠近立交桥位置大面积绿化，种植高大隔音植物、同时开挖大面积湖泊相辅，供此区域购房客户提供更高一级的景观尊享环境；通过以上措施，刘江立交桥改造为一处人文景点，变劣势为优势。,项目规划立交桥规避,项目规划立交桥规避,项目规划立交桥规避,项目规划立交桥规避,前期启动篇,目的：烘托现场氛围；宣传和树立项目形象；截留马渡乡村乐园客流；形式：鸿宝路道旗（107-项目地）；项目地高飘旗；黄河大堤（花园口景区入口处、马渡区域、龙子湖处更换或树立项目导视展示牌）；工地围挡；,前期启动篇前期包装,建议市内售楼部设立于人流量大的繁华市区内，如金博大、紫荆山等处；前期提供现场临时售楼处面积较小（村支部内），不利于销售展示。,前期启动篇售楼部,室内售楼部包装展示：,前期启动篇售楼部,景观示范区、样板区、长期售楼处：建议开辟“第二战场”，位置定于项目西侧，便于综合展示与接待。,前期启动篇示范区,Thanks!,
