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1、山海天龙凤苑项目市调报告,2009年5月,一、市场分析二、项目分析三、竞争对手分析四、客户分析五、规划建议六、销售建议,一、市场分析,莱钢房地产发展形势受莱钢集团的各种因素的影响，导致房地产市场不合理，目前呈现供不应求形势。本项目开发时正处于房地产片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力凸现。随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。莱钢未来的发展规划方向将为本地区中档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群；,一、市场分析,户型销售比例
2、,市场主力户型需求是以三室两厅两卫为主，两室两厅一卫为辅。,一、市场分析,2007-2008年，片区住宅物业价格大幅上涨15，,销售价格,一、市场分析,大盘的销售拉升了莱钢整体价格水平；本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点；莱钢整体市场是供不应求，导致上涨速度过快,3、价格上涨分析,二、项目分析,1、项目基本概况地理位置 项目位置莱芜市钢城区俯前大街以南，汶水路以西项目性质及规模 项目占地6403，总建筑面积约43093，非住宅面积10330地块现状 地块呈正方形，项目已经建完，准现房销售。,二、项目分析,2、SWOT分析1）优势（strength）项目位于莱钢行
3、政区对面和东面均有公园配套设施齐全准现房销售,二、项目分析,2、SWOT分析2）劣势（weakness）项目规模小，容积率高，绿化率低绿化、景观规划不合理户型设计不合理，面积过大对项目运作不利人流量少对商业运作不利缺乏专业的销售团队和物业公司，缺乏楼盘包装和推广没有供暖，中央空调物业费高,二、项目分析,2、SWOT分析3）机会（opportunity）钢城区有资金和有需求大面积的客户群体莱钢集团员工5人争抢一套房机会，切入市场迅速销售4）威胁（threats）莱钢集团的垄断性开发莱钢集团对开发项目的配套控制周边项目的挤压,三、竞争对手分析,三、竞争对手分析,三、竞争对手分析,通过各个项目的比较
4、，各项目都有以下的一些特性：规模大于我盘，都为商住一体，且并不远。由于都处同一片区周边配套几乎相同。户型和面积相差无几。都没有做品牌及形象广告，销售及宣传手段原始。85%左右的成交客户为莱钢集团员工。从以上分析来看，我们无论在市场上的推广和营销策略都应创新，独特。势必以最短时间销售完毕，要不然后期销售压力继续加大。,四、客户分析,莱钢集团员工 莱钢集团的开发量少和开发速度慢，导致市场供不应求，无法满足消费者需求。个体生意户 手头有资金，由于莱钢城区所开发的项目基本上都是莱钢集团开发的，只对内部销售。其他开发商的开发量也无法满足其他人的购房需求。,五、规划建议,第一部分：住宅,住宅一楼大厅进行中
5、档装修，提升项目的形象和品质。建议大厅打造成业主们的休闲娱乐场所，如：健身房，阅览室等娱乐设施。,五、规划建议,建议5层露台做上绿化，配上相应的健身设施，弥补项目的规划不足，提升项目品位,五、规划建议,小区整体绿化建设，包括围墙，建议重新砌墙、粉刷，提高小区绿化率，弥补小区规划的不足，提升小区档次。,五、规划建议,第二部分：商业,建议1-2层引进十八乐超市，用品牌效应带动人气，且对商家进行免租一年以上（含一年）的优惠政策。,五、规划建议,3层做中档餐厅与南面的美食街相呼应。4层做娱乐场所。如：KTV、足疗，洗浴，电玩游戏城等,五、规划建议,建议一层东南角处改建成观光电梯，方便3-4楼的人流输送
6、，对3-4层的商业运作起到关键性的作用。,五、规划建议,对项目的商业楼体进行外部形象包装，制作广告牌，着重宣传本项目，提升商业品质。沿街绿化带和亮化灯可有特色，用高档灯柱夜晚吸引人气，有人气提升商业财气。,六、销售建议,由于金融危机的影响，整个房地产市场走入谷底。目前房地产市场状况不利于运作商业项目，所以我们认为该项目分部分运作，第一部分：销售住宅;第二部分：商业招商，积累商业客户;第三部分：竞标知名的商业运营公司整体运作;,六、销售建议,A、住宅,六、销售建议,加大对住宅项目的推广力度，提升项目整体形象，促进住宅的销售。对住宅部分做一次开盘促销。对住宅销售价格进行合理的调整。对住宅的户型面积
7、合理调整或打出赠送的面积的势头。,六、销售建议,B、商业,总体营销模式,商业驱动式营销,作为投资物业，最影响目标客户的关键问题是能否给投资者置业信心，因此我们根据发展商实力提出商业驱动式营销。在销售前期通过底商的经营展现发展商实力，通过品牌经营及业态组合提升项目档次及形象，通过经营状况支撑项目高投资回报率，因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部分物业销售形成良好的链接效应。,总体营销模式,商业驱动式营销,商业驱动,品牌商家进驻,招商启动,全面经营,投资前景,商业裙楼销售,经营旺盛,形成人气,住宅销售及投入使用,招商概念经营休闲E站，占据CBD赚钱之道！,诠释：在中心区娱乐商业项
8、目严重缺乏及原有片区同类经营项目参差不齐分布散乱的现实情况下，本项目适时推出一个全新的、特色的多功能的休闲驿站，将为商家提供绝佳的经营平台。,招商策略,以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家针对不同商家实施弹性招商政策以周详的招商计划部署招商工作。向管理要效益，以效益引商家,营销概念,投资CBD标志商业，占领中心财富高地！,诠释：根据中原研究，目前市场上绝大部分商铺投资者最关注的是商业项目的地位、投资前景、经营定位等因素，尤其标志性特色商业特别容易唤起其投资欲。因此在营销概念推广期要着重宣传“标志”、“中心”、“财富”，最大限度地刺激投资者的眼球，引起市场高度关注！,操作模式建议,方案一：
9、引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 优势：发展商不需投入经营管理力量。可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将 商场良性运作。由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对 销售有利。劣势：在租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。不利于树立发展商在商业方面的品牌。,方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司,优势：商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。可以有效地控制经营商铺的形象和经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。劣势：需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。对销售的促进作用有一定影响。,建议操作方式：,采用方案（1）对发展商较为有利，引进知名品牌经营管理公司担纲经营管理，并与发展商的品牌强强联合，加上项目在位置、硬件、包装、经营组合的强大优势，项目在经营上的成功机会极大，且对项目住宅和商铺的后期销售带来极大的附加值。,谢 谢 观 赏,
