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1、房屋安全管理培训,房屋安全管理处 黄海波 二零一三年十一月三日,一、房屋安全管理职责,（一）市房屋安全管理部门职责,1.全市房屋安全管理；2.全市房屋安全检查，建立房屋安全应急机制，指导危险房屋排险解危工作；3.组织全市房屋安全普查工作，实行全市房屋安全动态管理；4.全市房屋安全鉴定工作；5.全市住宅室内装饰装修活动管理工作；6.全市房屋防汛工作。,（二）县（市）区房屋安全管理部门职责,1.辖区内房屋安全管理工作；2.制定房屋应急抢险预案，组织本行政区域房屋应急抢险工作；3.组织本地区的房屋安全普查，实行房屋安全动态管理；4.对影响房屋安全行为的投诉、举报进行查处；5.物业服务企业安全管理员的
2、备案工作；,（二）县（市）区房屋安全管理部门职责,6.对住宅房屋室内装饰装修禁止行为的查处工作；7.辖区内危险房屋的治理工作。督促房屋所有权人及时治理危险房屋，并对危险房屋修缮加固和排险的结果进行检查、记录；8.本辖区内直管公房的租金管理和修缮工作。,（三）镇、办房屋安全管理职责,1.协助区房产管理部门做好房屋安全管理工作，负责自建房屋安全的监督管理；2.做好房屋安全普查工作；3.做好房屋安全隐患的治理工作，督促房屋所有权人及时消除房屋安全隐患；4.协助做好房屋应急抢险工作；5.对房屋安全相关投诉、举报进行调解。,（四）社区房屋安全管理职责,1.负责辖区内房屋安全管理工作；2.督促房屋所有权人
3、及时治理危险房屋，对危险房屋修缮加固和排险的结果进行检查、记录；3.配合做好房屋安全应急抢险工作；4.对房屋安全相关矛盾纠纷进行调解。,（五）院落房屋安全管理职责,发现、报告区域内房屋安全隐患，配合做好房屋安全应急抢险工作。,二、房屋安全管理 主要工作开展情况,（一）开展全市房屋安全普查、逐步建立全市房屋安全档案,为切实加强我市房屋安全管理，建立全市房屋安全档案，预防和消除危旧房屋安全隐患，维护社会公共利益和群众住用安全，近期我市出台了郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市房屋安全普查工作方案的通知（郑政办文201311号），决定对郑州市建成区范围内2012年12月31日前依法建成交付使用的各类房
4、屋进行普查，并建立房屋安全档案。,通过此项工作的开展，各级政府可以随时掌控本辖区内房屋的安全、完损状况以及总量、分布等基本信息，为科学管理提供依据。此次房屋安全普查从2013年5月1日至2014年12月31日，普查工作分为三个阶段：,（一）开展全市房屋安全普查、逐步建立全市房屋安全档案,1.房屋安全普查工作的准备及试点阶段（2个月）；2.房屋安全普查、建档及鉴定阶段（12个月）；3.房屋安全普查工作的验收和监督治理阶段（6个月）。,（一）开展全市房屋安全普查、逐步建立全市房屋安全档案,（二）危房治理及应急抢险工作,在日常管理中发现存在安全隐患的房屋，及时督促房屋产权人进行整改，对房屋进行改造或
5、修缮加固，确保房屋安全使用，并对危险房屋修缮加固和排险的结果进行登记。房屋出现险情时，各级部门房屋安全管理人员要第一时间赶赴现场，配合市政府做好应急抢险各项工作。,（三）住宅房屋装饰装修管理,依据郑州市房屋安全管理办法（郑州市人民政府第206号令）及住宅室内装饰装修管理办法（建设部110号令）开展我市住宅室内装饰装修管理工作，督促房屋管理单位（物业服务企业）建立房屋安全管理制度，做好装饰装修申报登记、检查工作，及时查处装饰装修活动中违规拆改结构的行为，确保房屋安全使用。,（四）做好房屋防汛工作,全面做好房管系统防汛工作,及时下发防汛方案、防汛预案，健全防汛组织，完善各项规章制度，对房管系统的防
6、汛工作进行安排部署，落实防汛工作责任制。每年5月份做好防汛各项准备工作，69月做好房屋防汛日常工作。,（五）直管公房修缮、租金管理工作,每年年初向各区房产管理部门下发直管公房年度租金任务、修缮计划；年底组织开展直管公房修缮检查活动。（六）及时受理投诉、信访 及时受理各类房屋安全投诉，并在规定的时限内完成。,三、郑州市房屋安全管理办法简介,郑州市房屋安全管理办法2012年9月3日经郑州市人民政府第88次常务会议审议通过，以郑州市人民政府令第206号公布，于2012年12月1日起施行。其主要特点是：,1、完善了房屋安全管理体制,办法依据现行法规，完善了房屋安全管理体制。对各相关行政管理部门在房屋使
7、用安全管理中的职责进行了规范，为实现动态、无缝隙监管奠定了基础。一是明确了各级政府对房屋安全安全管理的领导、督促和组织协调的职责；二是明确了市房产管理部门与县（市、区）房产管理部门的房屋安全管理职责划分；,1、完善了房屋安全管理体制,三是明确了相关职能部门的配合义务；四是明确了乡（镇）人民政府、街道办事处做好辖区内自建房屋安全的监督管理及其协助做好房屋安全管理工作的职责。通过清晰的职责分工，建立科学高效的管理体制，保证政府不缺位、不越位。,2、设立了房屋安全责任制度,房屋安全涉及房屋所有权人、使用人、相邻人、房屋管理人（物业服务企业、自管房单位等）、建设、设计、施工、监理等众多主体，关系复杂，
8、在房屋安全管理实践中，各方主体房屋安全责任界定不清，导致了房屋相关责任人推卸责任，消极应付，而政府部门承担了过多的责任，这严重制约了房屋安全管理的有效管理，因此办法明确了各方主体的责任和义务。,2、设立了房屋安全责任制度,房屋所有权人是房屋安全责任人，并规定其应当对房屋进行检查维护、安全鉴定、安全问题的治理等承担责任。规定了房屋使用人应当承担合理使用房屋、发现安全问题及时报告并配合治理的责任。,2、设立了房屋安全责任制度,规定了物业服务企业等房屋管理人应当按照委托约定承担房屋使用安全管理责任，承担应当对房屋进行检查维护、发现安全问题进行制止和举报的责任，承担建立房屋安全管理档案、并配备房屋安全
9、管理员的责任。此外，办法还明确了建设、设计、施工、监理等相关主体的责任和义务。,3、设立了房屋安全普查制度,为切实加强房屋安全日常管理，预防和消除房屋安全隐患，创新管理模式，对房屋安全实行主动管理，办法设立了房屋安全普查制度，规定市、县（市、区）人民政府应当定期组织本行政区域内的房屋安全普查，对房屋安全实行动态管理。,3、设立了房屋安全普查制度,通过开展房屋安全普查工作，建立全市房屋安全档案，各级政府可以随时掌控本辖区内房屋的安全、完损状况以及总量、分布等基本信息，有针对性的为改善和管理提供科学依据。同时，为确保房屋安全普查工作的顺利实施，办法规定房屋安全普查费用纳入同级人民政府财政预算。,4
10、、设立了住宅房屋装饰装修申报 登记制度,由于近年来住宅房屋装饰装修破坏房屋主体结构和承重结构的问题时有发生，影响了邻里关系及社会稳定，为加强这方面的管理，办法设立了住宅房屋装饰装修申报登记制度。对住宅房屋进行装饰装修的，房屋所有权人应当向受委托管理人（物业服务企业）进行申报登记，变动房屋建筑主体或者承重结构、超过设计标准增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。,4、设立了住宅房屋装饰装修申报 登记制度,同时办法还对房屋使用安全的禁止行为做了规定，对于相应违规行为设立了处罚条款。,5、设立了房屋安全鉴定法定鉴定制度,为遵循房屋安全管理合理使用、预防为主、防治
11、结合、确保安全的原则，房管部门采取必要的行政手段，加强对房屋安全的事先监管，建立房屋安全鉴定法定鉴定制度是必要的。办法规定有下列情形之一的，房屋所有权人或者建设单位应当委托房屋安全鉴定机构进行鉴定：,5、设立了房屋安全鉴定法定鉴定制度,一是达到房屋设计使用年限仍继续使用的（每隔1年进行一次鉴定）;二是学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆、地下停车场库等大型公共建筑和人员密集场所的房屋，达到设计使用年限一半以上的（每隔5年进行一次房屋安全鉴定）;,5、设立了房屋安全鉴定法定鉴定制度,三是出现房屋结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的;四是拆改房屋主体结构，明显加大荷载的；五
12、是遭受自然灾害或者事故，房屋出现结构损伤的;六是毗邻建设工程施工现场，距离基坑、基础施工开挖深度二倍范围内的；七是其他依法应当进行鉴定的房屋。,6、设立了危险房屋代为治理制度,办法规定经鉴定为危险房屋的，房屋所有权人应当承担危房治理的责任，但在实际工作中，常常存在房屋产权人因各种原因，无力治理、拒绝治理等情况，危险房屋得不到及时治理，造成极大的安全隐患，严重危及住户的生命和财产安全。对此，办法设立了代为治理制度，规定县（市、区）房产管理部门应当督促房屋所有权人及时治理危险房屋，,6、设立了危险房屋代为治理制度,对于危及公共安全，房屋所有权人拒不治理的或者房屋所有权人确有困难无力治理的，由危险房
13、屋所在地的县（市、区）人民政府组织房产管理等有关部门采取加固、修缮、拆除、改建等措施代为治理。代为治理的费用，由房屋所有权人承担。,6、设立了危险房屋代为治理制度,经依法核定为低保家庭、低收入家庭，且无力承担危险房屋治理费用的，可以向县（市、区）房产管理部门提出书面申请，报请同级人民政府批准后予以减免。代为治理制度体现了政府及时排危解难，确保人民生命和财产安全的责任意识，体现了政府人文关怀的立法精神。,四、房屋安全管理 基本知识,1、房屋安全使用方面有哪些禁止性规定？郑州市房屋安全管理办法第十五条规定。禁止下列影响房屋使用安全的行为：（一）擅自变动房屋建筑主体或者承重结构；（二）擅自超过设计使
14、用荷载使用房屋；（三）降低房屋底层室内标高；（四）安装影响房屋结构安全的设施设备；,（五）违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；（六）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防、人防设施、器材；（七）占用、堵塞、封闭房屋的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为；（八）损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备；（九）其他违反法律、法规、规章规定的行为。,2、改变房屋外立面，在非承重外墙上开门、窗及改变房屋使用性质的装修行为有哪些规定？郑州市房屋安全管理办法第十六条规定 在本市城市规划区内房屋所有权人或者房屋使用人需要搭建建筑物、构筑物，或改变房屋外立面，在非
15、承重外墙上开门、窗及改变房屋使用性质的，应当依法经城乡规划行政主管部门批准后方可实施。,3、对住宅房屋进行装饰装修有哪些规定？郑州市房屋安全管理办法第十七条规定 对住宅房屋进行室内装饰装修的，应当向受委托管理人申报登记，并提交下列资料：,（一）房屋所有权证明；（二）申请人身份证件；（三）变动房屋建筑主体或者承重结构、超过设计标准增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。,4、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的应如何办？郑州市房地产开发经营管理条例第二十七条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验
16、。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业依法予以赔偿。,五、房屋相关评定、鉴定标准简介,房屋相关评定、鉴定标准简介,1、建设部房屋完损等级评定标准规定：房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。,房屋相关评定、鉴定标准简介,2、危险房屋鉴定标准（JGJ125-99）规定：危险房屋鉴定标准将房屋划分为地基基础、上部承重结构和护围结构三个组成部分。按其危险程度和影响范围，房屋危险性鉴定，划分为以下四个等级：A级:结构承载力能满足正常使用要求，未腐朽危险点，房
17、屋结构安全。,房屋相关评定、鉴定标准简介,B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。D级:承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。,六、房屋安全巡查排查项目和方法,房屋安全巡查排查项目,1、定期排查辖区内房屋安全隐患并登记造册，督促房屋产权人及时进行整改。2、及时妥善解决辖区内房屋安全矛盾纠纷。,房屋安全巡查排查方法,1、破损构件在整幢房屋中的地位 在地基基础或上部承重结构主要构件 产生发生危险的判断上，应考虑它们的危险是孤立的还
18、是相关的。当构件的危险是孤立的时，则不构成结构系统的危险；当构件是相关的时，则应联系结构危险性判定其范围。,房屋安全巡查排查方法,2、分清承重与非承重结构构件 房屋由承重非承重两部分结构构件所 组成。承重构件分别承担整幢房屋各部分的自重和荷载，它起到整幢房屋的支承和稳定作用，而非承重构件，除承受本身引起的重量外，只起到围护作用。如果非承重墙上出现了问题时，由于它只有本身重量，对整幢结构影响甚小；而承重墙一旦出现了问题，就将影响周围结构或整体安全。相比之下，承重墙发生了问题时，要比非承重墙发生问题时的危险性大。,房屋安全巡查排查方法,3、分清结构构件产生裂缝的性质 以砌体结构产生的裂缝为例，要判
19、断裂缝的危险程度首先要区分裂缝的性质。温度应力引起的温度裂缝在一般情况不具有较大危险性，只对房屋的耐久性和降低使用条件上有所影响，如刚性平屋面的山墙、女儿墙所产生的水平与竖向裂缝。,房屋安全巡查排查方法,沉降裂缝及结构裂缝是因结构构件受外力所引起的裂缝。结构裂缝在不同情况下，具有不同的危险性，因此，在观察危房时，首先要分清裂缝的性质，裂缝形式，裂缝的伸长度、裂缝宽度，裂缝所处的位置，裂缝是静止还是在继续发展，以及它的发展速度、走向等。,房屋安全巡查排查方法,4、受损构件的破损程度及在整幢房屋所占数量和比例。5、危险的发展趋势 房屋产生不均匀沉降、变形、裂缝等损坏情况，要判断其损坏是静止的还是继续发展的，对于多年前出现的损坏状况，现阶段已趋于稳定状态，则该损坏对房屋造成的危险相对较小。,房屋安全巡查排查方法,6、房屋的历史使用情况 要综合考虑房屋结构的老化程度、有损结构的人为因素等（如是否存在结构拆改、加层改造、历史灾害及使用功能变更等情况）。7、房屋周围环境的影响。,不妥之处，敬请领导和同志们批评指正。谢谢大家！,
