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1、北京典型商改住项目专题研究,2023/2/20,北京正宏房地产开发公司,谨呈：,报告结构,第一部分 北京典型商改住项目分析,第二部分 商改住项目总结,第三部分 本案建议,商改住产品分析,主要商改住项目产品类型和土地使用年限,商改住产品分析,主要商改住项目产品类型和土地使用年限,典型案例选取,选取标准,北京商改住项目分析,荣京丽都金隅可乐合生麒麟社中粮假日风景卡夫卡公社国融国际尚城明天第一城,卡夫卡公社,国融国际,尚城,明天第一城,典型商改住项目分析,以平层小户型为主，LOFT部分精装修,1、荣京丽都,比周边低10%（圣富华国际公寓 13000元/）,典型商改住项目分析,荣京丽都产品线,2635
2、平0居占 14%,35-45平一居占 40%,46平以上两居占 8%,35100平LOFT占 38%,典型商改住项目分析,荣京丽都小结,该项目的土地用地性质为综合用地，使用年限为50年；该项目的户型面积在3545，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积，成为该项目的一大特点；该项目也是在2007年10月开始进行销售的，开盘价格在9300元/，当天销售280套，精装修交房，非常受市场欢迎；项目无管道天燃气，水电费是按照市政商业用电用水标准进行收费的，对客户的购房有一定的影响；在已购买的客户分析中，投资客户占有70%以上的比重，在自用客户中，有些是办公职能考虑;大兴亦庄经济开发区目前商改住
3、项目销售均价比非商改住项目销售均价低10%（圣富华国际公寓 13000元/平米）。,典型商改住项目分析,以0居一居为主，单价低,地下水,2、金隅可乐,比周边低20%（华龙美树第五站12000元/平米）,典型商改住项目分析,金隅可乐产品线,5090平0、一居占 55%,4750平米0居占30%,90平以上两居占 8%,LOFT公寓占 7%,典型商改住项目分析,金隅可乐小结,该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；该项目位于朝阳区京通快速双桥出口南侧500米，双桥路西侧，临地铁，交通较为方便；户型面积以50-90平米零居、一居为主，受到年青消费者青睐；据调查，由于开发商
4、关系更改水电性质，不是市政供水，而是用地下水，水费都比商业用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。金隅可乐价格相比周边70年产权楼盘要低20%。（华龙美树第五站12000元/平米）,典型商改住项目分析,产品线丰富多样，精装修，单价高,3、合生麒麟社,比周边低10%（华彩国际公寓：22000元/）,典型商改住项目分析,合生麒麟社产品线,LOMO公馆60-80平米占55%,LOFT为120-140平米30%,其它占15%,典型商改住项目分析,合生麒麟社小结,该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为40年；该项目建筑定位为LOFT公馆、LOMO行馆，产品差异化较明显；LOMO空间精装修
5、，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为19000元/平米，小户型面积受青睐；LOFT公馆精装修，均价32000元/平米起，层高5.49米，层高较高，是其一大特点水电收费标准是按照市政商业收取，对客户增加一定在生活压力该项目价格比周边楼盘价格低10%（华彩国际公寓：22000元/),典型商改住项目分析,主要以LOFT小户型为主,4、中粮假日风景,比周边低20-30%（设计师广场：17900元/）,典型商改住项目分析,中粮假日风景产品线,LOFT30-70平米占80%以上,典型商改住项目分析,中粮假日风景小结,该项目土地用途为商业娱乐性质，使用年限为40年；该项目产品定位为loft
6、小公寓，舒适温馨；水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高；该项目价格比周边非商改住楼盘价格低20-30%(设计师广场：17900元/),典型商改住项目分析,以LOFT和跃层小户型为主，民用水电,5、卡夫卡公社,比周边低10%（柏林爱乐均价11000元/平米）,典型商改住项目分析,卡夫卡公社产品线,LOFT31-47平米占70%,其它占30%,典型商改住项目分析,卡夫卡公社小结,该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；项目北临朝阳北路，南距朝阳路400米，紧邻2010年通车的地铁6号线黄渠站出口，北接机场第2高速，交通便捷；LOFT公寓层高5.48
7、米，层高比较高，是该项目一大卖点；配备市政天然气，居家生活方便；民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（柏林爱乐均价11000元/平米）。,典型商改住项目分析,以平层小户型为主，天然气，民用水电,6、国融国际,比周边低10%（金地格林小镇11050元/平米）,典型商改住项目分析,国融国际产品线,33-47平米公寓占75%,48-70平米占25%,典型商改住项目分析,国融国际小结,该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；项目位于北京亦庄经济开发区，东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临，南
8、侧与C16地块相接,地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲；平层公寓层高3.2米，层高比较高，是该项目一大卖点；民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（金地格林小镇11050元/平米）。,典型商改住项目分析,以LOFT小户型为主，天然气,7、尚城,比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米）,典型商改住项目分析,尚城产品线,34-57平米LOFT占57%,6670平米占LOFT43%,典型商改住项目分析,尚城小结,该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云
9、集的亚奥商圈，西南为著名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城高教园区；LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点；配备市政天然气，居家生活方便；该项目价格比周边楼盘价格低20%左右（东亚上北中心10500元/平米）。,典型商改住项目分析,以平层小户型为主，天然气,8、明天第一城,比周边低10%（美立方12500元/平米）,典型商改住项目分析,明天第一城产品线,4085平米占70%,其它占30%,典型商改住项目分析,明天第一城小结,该项目土地是住宅、商业、办公等多种产品形态于一体的综合性用途，使用年限为住宅50年，商业40年；项目位于北京市朝阳区
10、北五环奥运森林公园旁，清河北岸，立水桥畔，北临城铁13号线和地铁5号线交汇点立水桥站，南侧为奥林匹克公园及13000亩国家森林公园，东南侧为清河水域，毗邻安立路、北苑路、立汤路三条城市主干道；自身具备20000平米商业配套；该项目价格比周边楼盘价格低10%左右（美立方12500元/平米）。,商改住项目总结,主力面积和销售情况Loft产品建议建筑风格和形式贷款首付比例得房率商业配套商用水电性质更改精装修价值,商改住项目总结,总价高低决定去化速度快慢,北京成功的商改住项目主力面积集中在40平米左右,商改住项目的总价高低决定了其去化速度的快慢,商改住项目的总价控制成为项目能否快速销售的重要指标，目前
11、市场接受的总价在40-60万元之间；由于LOFT高单价和5.3米以上的层高要求，除了个别地段好的项目外，其在项目产品线中占比都不高。,商改住项目总结,Loft单位面积产值最大化,Loft并不是一个新鲜的产品，其本身拥有着较强的优势：1、从目前市场情况来看，Loft售价为普通小户型售价的1.3-1.6倍；2、Loft本身控制了面积，却为未来居住的业主提供了一个可变的空间，体现了较强的个性化设计，因此受到市场热捧；3、Loft本身仅仅是将层高由原来的3 米提高到5米（4.9米），在建筑成本上变化不大。但Loft公寓在存在一定的问题1、大部分Loft公寓装修成本比较高，因此不建议精装修；2、在控高确
12、定的情况下，Loft设计可能会导致容积率损失。,3m,5m,15m,面积合计5S售价为P产值为5SP,面积合计3S售价为1.6P产值为4.8SP,Loft产品设计需要在保证容积率和控高的因素下综合考虑。,商改住项目总结,主要采用多楼座现代建筑风格,荣京丽都现代建筑风格,金隅可乐现代建筑风格,合生麒麟社中式建筑风格,中粮假日风景现代建筑风格,卡夫卡公社现代建筑风格,国融国际现代建筑风格,尚城中式现代建筑风格,明天第一城现代建筑风格,商改住项目总结,商改住项目与银行谈判完全有可能获得更好的贷款条件,卡夫卡公社通过与民生银行谈判，实现客户购房仅需支付2成首付，极大地降低了客户购买门槛，形成了项目的快
13、速销售。目前该项目已全部售罄。,商改住项目总结,商改住项目得房率基本在70-80%之间，得房率的高低直接影响项目售价,商改住项目由于内部交通动线设计比较复杂，因此大部分项目得房率较一般性住宅要低，仅有75%左右。对商改住项目来说，提高得房率，增加房屋使用面积非常重要，有时直接影响价格。,商改住项目总结,荣京丽都与常规商改住项目标准层核心筒比较,荣京丽都交通组织更像一个单元式结构，内走廊面积较少，成功降低了户型公摊，其户型得房率达80%，相比较一般的物业形态，其得房率非常高。,商改住项目总结,商改住项目需要完善的商业配套的支持,目前在售酒店式公寓考虑到其主要的居住人群以年轻白领为主，对生活的便利
14、性有较高要求，因此酒店式公寓周边商业业态非常丰富，满足居民的衣食住行的要求。,商改住项目总结,民用水电、天然气及精装修等因素可以提高项目的关注度,商改住项目总结,比周边项目单价低20%和地10%的商改住项目比较,20%主要特征：毛坯+商水商电,10%主要特征：1.精装修+商水商电2.毛坯+民用水电,精装修和民用水电可以有效提高项目的销售价格,精装修案例,伯朗峰2500元/平米装修标准,精装修案例,伯朗峰2500元/平米装修标准,赠送全套家具家电标准 家具：厨房：整体橱柜、餐桌、餐椅；卧室：床、床头柜、衣柜、鞋帽柜、写字台、椅子、贵妃椅；客厅：液晶电视、沙发、茶几 家电：厨房：电磁炉、电水壶、电
15、冰箱、油烟机；卧室：空调、主灯；卫生间：液晶电视、洗衣机；,精装修案例,荣京丽都 800-1000元/平米装修标准,精装修案例,荣京丽都 800-1000元/平米装修标准,精装修案例,合生麒麟社 2500元/平米装修标准,精装修案例,合生麒麟社 2500元/平米装修标准,典型户型,赠送面积变相提高得房率,典型户型,赠送面积变相提高得房率,本案建议,关于本案建议,产品线,立面风格,项目产品线建议30-400居占80%；40-601居占20%；在设计满足项目容积率和控高指标的前提下尽可能多出Loft产品，增加项目单位面积产出。,项目本身为商业立项，在立面风格上仍应以公建方向风格为主，以便于报建，因
16、此在本案立面设计上建议仍以现代简约风格。,公摊控制,针对目前北京主要的商改住项目得房率在75%左右，建议本项目通过楼体改造、交通核心筒设计，使得房率也要控制在75%以上，同时考虑设计灰空间赠送的方式提高项目住房使用面积。,关于本案建议,精装修,首付比例,民水民电,为提高项目价值、帮助开发商合理避税，建议本案住宅以精装修为主，精装修标准可以控制在1000-1500元/之间。,通过与贷款银行谈判，完全有可能为项目争取到有利的贷款首付比例，20%的首付贷款对项目实现快速销售起一定作用。,民用水民用电对于商改住项目来说也是非常好的一个支持销售的因素，毕竟可以切实解决未来客户的生活成本过高的问题，建议开发商在有条件的情况下，尽可能解决该问题，保证项目的快速销售。,商业建议,商业配套是本案相对薄弱的环节，因此在规划设计中重点要考虑商业部分的规划，同时考虑到项目两层地下，面积相对宽松，如全部设计为车位，未来变现难度大，可以将一层地下改为商业使用，主营业态可考虑为餐饮或大型专业卖场。,2009年10月,
