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1、遂宁嘉信宋瓷主题酒店,项目策划提案（初稿）,提纲,一、酒店环境研判,1.1泸州市宏观经济解析,2010年12泸州市发改委的相关信息显示，在“十一五”期间，经济总量连上两个百亿元台阶，增速创建市以来新高。全市GDP完成714.8亿元，同比（下同）增长16.5%，居全省第4位，分别超计划56.8亿元、4.5个百分点。人均GDP预计完成16044元，增长16%，泸州市古蔺县紧紧围绕旅游兴镇这一目标，充分发挥古镇悠久历史之优势，把场镇建设同景区开发相结合起来，上争外引，不断加强对古镇的保护和修缮力度，建立健全旅游服务设施，夯实旅游接待、购物娱乐、休闲体验的基础，着力构建大景区格局，不断做大做强“红色古
2、镇、福地太平”这一品牌，全力争创4A级景区，力争打造川黔渝旅游“金三角”新兴旅游县。,1.1泸州市宏观经济解析,特点1：绿色经济浪潮“十一五”期间，遂宁进一步加快了转变经济发展方式，走出了具有遂宁特征的绿色经济发展新路子，掀起了绿色发展新浪潮，以电子信息产业、现代物流业为代表的新兴现代产业从无到有，不断发展壮大北京工商大学世界经济研究中心发布的2008年度中国300个省区市绿色GDP指数报告显示，遂宁市绿色GDP指数为0.2817，排名全国第81位，全省第二；资源环境效率为1.04元/立方米，排名全国第20位，居四川之首。,西部现代物流港,电子产业园,1.1遂宁市宏观经济解析,特点2：大力发展
3、交通建设“十一五”期间，遂宁充分发挥独特的区位优势，成为交通建设开工项目最多、在建里程最长、投资规模最大的时期，建成和在建高速公路6条、铁路7条，初步形成了四川重要次级综合交通枢纽大框架,1.1遂宁市宏观经济解析,特点3：打造宜居城市深入实施环境立市战略，全面开展“五创”联动，成功获得全国卫生城市等10个国家级城市品牌，让遂宁逐步成为宜居宜业城市。荣获全国最佳城市管理奖（2011年，是四川省唯一获此殊荣的城市）,一、酒店环境研判,1.2区域发展解读,1.成渝经济区规划成渝经济区包括重庆市31个区县和四川省15个市，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。四川1
4、5个市分别为成都、德阳、绵阳、眉山、资阳、遂宁、乐山、雅安、自贡、泸州、内江、南充、宜宾、达州和广安。是我国重要的人口、城镇、产业聚集区，自然禀赋优良，交通体系完整，人力资源丰富，在我国经济社会发展中具有重要的战略地位。,为推进成渝经济区发展，省政府对成渝经济区四川部分提出建设“一极一轴一区块”的总体区域发展格局：一极，即成都都市圈增长极，主要包括成都、德阳、绵阳、眉山、雅安市及资阳、遂宁、乐山的部分县（市、区）；一轴，即成渝通道发展轴，主要包括自贡、宜宾、南充市及泸州、内江、乐山、遂宁、广安的部分县（市、区）；一区块，即环渝腹地经济区块，主要包括达州市及广安、泸州、资阳、内江、遂宁的部分县（
5、市、区）。,1.2区域发展解读,1.2区域发展解读,国务院常务会议讨论并通过成渝经济区区域规划，指出要深化改革，扩大开放，优化空间布局，推动区域一体化发展，推进统筹城乡改革，力争到2015年，使成渝经济区经济实力显著增强，建成西部地区重要的经济中心和全国重要的现代产业基地；基本公共服务水平显著提升，人民群众生活水平明显提高。,1.2区域发展解读,2.川中交通枢纽规划遂宁位于四川盆地腹心，居成、渝两特大城市等距之间，地理位置十分特殊。通过已建成的达成铁路、遂渝铁路和拟建的绵遂、遂内铁路，加上已建和将建的四通八达的高速公路，使得遂宁成为四川省第二大交通枢纽，具有得天独厚的区位优势。,1.2区域发展
6、解读,1.2区域发展解读,一 环 八 线 的 高 速 网 络,1.2区域发展解读,3.川东北次区域规划：川东北经济区以兰渝铁路、广渝高速公路和嘉陵江航道为依托，包括南充、遂宁、广安、达州、广元、巴中六个地级市和盐亭县。遂宁为川中中心城市和四川盆地几何中心城市，并和南充、广安组成川东北经济区的中心区域。川东北经济区拥有丰富的矿产资源、生物资源、人力资源，以及独具特色的旅游资源。,根据川东北经济区“十一五”国民经济和社会发展规划纲要的意见，该区域可以依赖和成都、重庆、西安三地构成的经济“大三角”毗邻而居的地理条件，因地制宜实施工业强区战略，加快城镇化进程，促进产业要素集聚，努力提升综合竞争力，实现
7、整个川东北科学发展、安全发展、可持续发展与和谐发展。,1.2区域发展解读,一、酒店环境研判,1.3酒店市场解读,发展期,酒店产业的黄金发展期,凸显期,提升期,各种新旧矛盾的凸显期,产业素质提升期,1.中国酒店业所面临的时代特点,1.3酒店市场解读,2.机遇宏观环境：2009年，国务院关于加快发展旅游业的意见，明确要求把旅游业培育为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，第一次将包括饭店在内的旅游业纳入了国家战略体系，创造了更好的宏观环境。法律环境：2009年12月底，全国人大财经委已启动旅游法的立法工作，将提供良好的社会环境。,1.3酒店市场解读,市场潜力：社会经济发展和国民生活
8、方式的变化构建了良好的市场空间潜力巨大的市场。根据关于加快发展旅游业的意见，2015年，国内旅游人数达33亿人次，平均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%。旅游消费相当于居民消费总量的10%，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。,1.3酒店市场解读,人才储备：饭店业巨大的供给存量集聚了行业全面发展的巨大能量活跃的企业和从业人员。1.5万余家星级饭店为主体、大量各种类型的旅游住宿业为补充的饭店产业，构成了中国经济生活中最为活跃的企业群体。2008年，星级饭店直接从业人员166.9万人，广义饭店业从业人
9、员1000万；间接从业人员4000万人。,投入资本：规模增长与新业态的不断创立日益彰显的资本意志1999年饭店投资总额78.46亿，2007年925.07亿；20002008年星级饭店投资总额增长约254%，饭店固定资产达到4350亿；经济型、主题酒店、度假酒店、公寓式饭店等新业态不断出现。,1.3酒店市场解读,1.3酒店市场解读,3.挑战：（1）饭店投入不断增加与经营效益逐步下降，高星级饭店总投入产出比率仅为0.35左右。（2）高星级饭店数量增长与低星级饭店数量增长速度下降近年来，高星级饭店年平均增长速度超过10%，但中低星级发展缓慢，二星级饭店的数量增长不足1%，一星级饭店反而出现下降。一
10、个行业的尴尬：市场需要物美价廉的产品经济型酒店发展的原因，对中低星级企业缺乏热情，生存困难。,1.3酒店市场解读,4.中国饭店业发展趋势（1）饭店发展的可持续化绿色饭店，竞争双赢理念（2）饭店管理人本化企业内部创造一种员工自我管理，自主发展的人事环境（3）饭店竞争品牌化以客人的满意度、忠诚度和饭店的知名度、美誉度为核心竞争（4）饭店服务定制化以针对性、差异化、个性化的产品和服务来感动消费者（5）饭店营销网络化一种以消费者为导向，强调个性化的营销方式，适应了定制化时代的需求,1.3酒店市场解读,4.中国饭店业发展趋势（6）饭店组织结构扁平化一线员工是客人和饭店接触的“关键点”，直接决定饭店服务质
11、量和客人满意度（7）饭店人员职业化年薪制是主要特征（8）饭店产业组织集团化（9）饭店设施设备科技化各类新科技，新知识构建的饭店智能个性（10）饭店效益微利化,1.3酒店市场解读,5.中国酒店业长期健康发展的关键（1）提高集团化程度从酒店数量看，中国酒店业集团化管理比例为9.7%，美国和欧洲分别占80%和50%。（2）重视品牌战略品牌是集团化的灵魂和核心内容的浓缩符号。（3）进行特色化经营特色化经营是克服产品雷同而导致的价格恶性竞争，通过差异化和经营特色来开拓或扩大市场，从而解决一般化酒店太多和特色化酒店太少的矛盾；改变酒店供大于求而特色酒店却是凤毛麟角的现象。（4）实施专业化管理（5）开展网络
12、化营销综上可以看出：饭店管理公司大有可为,1.3酒店市场解读,6.酒店管理公司的价值（1）酒店管理公司的概念：以其特有的专业技术、管理人才向饭店输出管理，促进人才的交流和成长，促进所管饭店的管理水平、服务质量、维修水平的提高（2）酒店管理公司产生的原因：资本所有权与经营权分离的结果提高饭店专业化的必然途径实现饭店规模经营的必然要求市场需求,1.3酒店市场解读,（3）酒店管理公司的重要作用饭店业主与管理公司通过合约约定双方的权、费、利关系，有效的协调内部利益关系资产所有权和经营权的分离，有利于最大限度地发挥双方的监督与激励作用，实现股东利益最大化从专业角度讲，酒店管理公司能对饭店的规划设计、经营
13、管理、市场营销提出专业的意见和建议，提高饭店程序化、规范化操作，降低经营成本，提高总体运行效率充分了解市场信息，掌握国外酒店发展动向,一、酒店环境研判,1.4四川二线市场酒店前景分析,1.地产业转酒店业的原因分析：首先，地产业业务受到压制，主要是土地储备难、资本实力弱、融资能力差和我国房地产行业面临的严厉宏观调控政策。其次，一般地产公司认为持有型物业有较好的发展空间，可以抵御地产行业的宏观调控风险。第三，通过实施差异化发展战略可以实现可持续发展。一方面，经营持有型物业可通过整体运营的方式实现物业升值；另一方面，持有型物业可带来稳定、持续的现金流，避免无土地储备而无法持续经营的风险。,1.4四川
14、二线市场酒店前景分析,1.地产业转酒店业的原因分析：第四，国十条新政出台后，各银行迅速严格的执行了新的房贷政策。在严密的政策调控下，房价预期下跌和银行放贷的收紧，使得部分城市楼市成交量大幅下滑，甚至还出现买家退房的情况。第五，在二套房标准认定发布后，银行仅存的弹性空间也被抹杀。由于收紧房贷，购买二套房本来可贷款70%，而现在银行只能贷款50%，一些客户支付定金后无力购房，只能违约退房。第六，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。作为资金密集型行业，房地产企业对资金的依赖度较高，对利率的敏感性也高于一般行业，加息将直接导致房地产企业融资成本增加。加息是一个持续
15、的过程，加息对房地产企业的影响将在多次加息后出现累积效应。在本次加息后，地产无疑仍将成为最“受伤”的行业。,1.4四川二线市场酒店前景分析,2.酒店的投资与融资（1）投资酒店投资是一种周期长、期望收益高，不同于金融投资形式的实物投资，长线投资，长远回报。对于地产转酒店的投资，酒店投资可以作为房地产投资的类型，实现产权交易，具有保值、增值、融资等综合效用，可以在多元化的地产投资组合中平衡投资绩效。酒店投资社会影响作用巨大。地产酒店的资金可能来源于知名商业人士，他们或出于加强政治、经济、社会地位的目的对酒店进行投资，一旦酒店步入正轨，就能产生稳定的现金流，并持续几十年，还能提升周边土地的价值。,1
16、.4四川二线市场酒店前景分析,2.酒店的投资与融资（2）融资传统方式：银行信贷、项目融资、股份融资、关系融资、租赁融资（出租回收）等现在金融方式：国内上市融资、海外上市融资等；新兴融资方式：房地产投资信托基金（REITs）、私募基金与风险资金融资、与产权式酒店相联系的产权融资等。总之，酒店融资方式多样化出现与我国酒店投资主体相联系，不同的酒店投资主体选择酒店融资方式是不一样的，无论哪种融资方式的选择都遵循“成本与风险最小化，效益最大化”的原则。,1.4四川二线市场酒店前景分析,3.四川二线市场的潜力第一，随着四川一线城市酒店生产成本的过高和市场的饱和，投资商逐步将眼光放于二线城市。第二，随着二
17、线城市旅游业的迅速发展，配套酒店的发展成为必然。第三，随着商务酒店的快速发展，势必在未来对星级酒店的客源产生分流，因此，走个性化、差异化道路是大势所趋。,1.4四川二线市场酒店前景分析,遂宁市市区酒店分布图,遂宁市酒店市场概况从上图我们可以看出，遂宁市的酒店分布相对还是比较集中。其中，四星级酒店2家，三星级酒店2家，在建及预计要建五星级酒店3家，二星级酒店12家，客房总数不足1500间，床位数不足3000张；其余大部分都是商务酒店，多达几十家。从入住率和价格水平来看，近两年四星级平均入住率达到85%，但价格水平偏低，标房平均价格维持在280元左右，三星级只有170元左右。,1.4四川二线市场酒
18、店前景分析,遂宁市现有星级酒店一览表,1.4四川二线市场酒店前景分析,1.4四川二线市场酒店前景分析,4.遂宁旅游规划战略在未来10年，围绕市委市政府“一枢纽、三中心、四基地、一目的地”的总体目标，加快发展通道经济，主动接受成都、重庆两地的辐射，积极融入成渝经济区，按照“旅游产业现代化、旅游城市品牌化、旅游市场国际化”的发展思路，积极实施“三步走”的战略构想。这些战略构想的实施，势必对遂宁市旅游业的发展起到重大推动作用，从而对当地旅游住宿业，尤其是具有个性、差异化的主题酒店带来大量宝贵的客源。,1.4四川二线市场酒店前景分析,遂宁市旅游住宿规模预测 根据遂宁市旅游业总体发展目标，规划近期床位为
19、20000张，中期床位为25000张，远期床位为38000张，如下图,1.4四川二线市场酒店前景分析,遂宁市旅游住宿布局规划 根据遂宁市的客源市场发展趋势和游客旅游方式，增加旅游住宿设施，形成旅游星级宾馆、主题酒店、度假别墅、青年旅舍、农家旅馆及其他非星级旅游住宿等构成的，高中低相结合，满足多样化和个性化需求的住宿设施体系。如下图（单位：床）,二、本体及产品研判,该项目位于遂宁经济开发区明月路，紧靠火车站左侧，距市中心仅需5分钟车程，交通便利,2.1项目区域解读,2.1项目区域解读,项目所处地理位置,项目周边交通及地理区位,2.1项目区域解读,遂宁市中心,宋瓷博物馆,成渝高铁,遂渝高速,2.1
20、项目区域解读,项目周边实景照截图,2.1项目区域解读,项目西北地区实景照截图,2.1项目区域解读,项目东南实景照截图,2.1项目区域解读,2.周边酒店分布情况,明星康年大酒店产权：四川明星电力股份有限公司(上市公司)管理方：香港康年国际酒店管理集团酒店星级：四星级地址：四川遂宁市开发区明月路88号与宋瓷项目距离：约十五分钟车程酒店开业时间：2002年10月19日房间数：共248间高级房：256元起豪华房：278元起会议：明星殿、宝石厅等各类会议室5间餐饮：新大丰食府、西餐厅休闲设施：卡拉OK厅、棋牌室、乒乓球室、健身室、网球场、桑拿浴室、室外游泳池,2.1项目区域解读,天友国际酒店酒店星级：四
21、星级地址：四川遂宁市经济技术开发区明月路100号与宋瓷项目距离：约35分钟车程酒店开业时间：2002年6月6日房间数：共95间餐饮：丝路花语中餐厅服务：商务中心、洗衣房、停车场会议：国际会议厅豪华标间；238元起行政单间：288元起,2.1项目区域解读,2.1项目区域解读,遂宁兴源酒店产权：兴源环亚房地产开发有限公司星级：准四星欧式商务酒店地址：遂宁兴源大酒店位于近水楼台旁普通间：218元豪华间：238元商务套房：428元豪华套房：988元,2.1项目区域解读,3.周边酒店客源分布情况,2.1项目区域解读,2.1项目区域解读,2.1项目区域解读,4.项目周边市场分析,该项目周边拥有已建成的明月
22、丽景、香溪苑、兴和翠谷地等大型楼盘，医院、银行等公共设施较为完善，学校以职业学校为主，近邻遂宁火车站、遂宁市汽车中心站，有大量过境客流，但是缺少大型餐饮和娱乐、购物场所,2.1项目区域解读,二、本体及产品研判,2.2项目产品解读,理诺士派驻管理团队，强化管理意识,以合作经营为前提，理诺士全面托管酒店,植入理诺士品牌，实现品牌化管理方式,1.酒店产品方案,2.2项目产品解读,主题精品酒店,经济型酒店,有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“B&B”（住宿+早餐）,主题酒店以某个文化元素为主题，在酒店的装修、设计、装饰及产品、服务上都会围绕这个主题来进行精品酒店，独特、个性化的居住和服
23、务水平，小而精,2.酒店设计方案,一、主题酒店的优势,1.主题酒店建设具有与蓝海战略不谋而合的特殊价值内涵与国际主题酒店的区别在于中国主题酒店更注重地域的本土文化的开发和主题建设。中国主题酒店建设应以传统文化为底蕴，进行深入的开发而不是简单的复制或模仿根植本土文化，使酒店成为当地社会的文化名片之一，成为文化发展进程中一个必不可少的亮点。从而，帮助酒店在宾客消费方面产生独特的特殊记忆力。这就是蓝海战略所说创造新的消费需求、创造独特情感记忆等路径之一。,一、主题酒店的优势,2.打开酒店经营的“第三只眼”，引导我们从全新的视野和层面来看清市场竞争的现实和酒店前进的方向而主题酒店的竞争，集中在文化的“
24、竞争”。这样的竞争在于对自身主题的不断完善和服务水平的不断提高，而不必顾虑对手竞争手段的变化。别的酒店由于没有相同的文化或不具有同样的主题，任何手段的变化都难以影响文化在宾客记忆中的特殊内涵。这就是通常所说的“不对称竞争”。在酒店行业则叫做“差异性经营”，不在同一水平，也不在同一市场领域。,一、主题酒店的优势,3.实现文化资源向资本的转化，最终形成独有的无形资产主题建成后形成巨大的品牌效应，是其价值之一产品开发和产业链的形成，是其价值之二围绕主题所提供的特色服务和个性化服务，是其价值之三,二、确定主题宋瓷,1.适应市场需求瓷器中国是瓷器的故乡作为艺术品、收藏品、生活用品，瓷器得到了各界人士的喜
25、爱，尤其是外国游客更是赞不绝口。China是世界对中国的称呼,China 也是中国古老而璀璨文明的浓缩,China 更是中国人民智慧的结晶.中国的瓷器主题酒店目前仅有景德镇青花酒店,二、确定主题宋瓷,2.根植本土文化巨大的宋瓷窑藏1991年9月，遂宁市南强镇金鱼村发现一处南宋末年的瓷器铜器窖藏，出土完整和可复原器物1005件，其中瓷器985件。出土宋瓷中，龙泉青瓷342件，景德镇青白瓷599件，另有少量定窑白瓷、磁峰窑白瓷、耀州窑青瓷、广元窑黑瓷。这是迄今为止国内已发现的最大一宗宋瓷窖藏,二、确定主题宋瓷,3.串联相关产业选择瓷器主题，不管是在酒店装饰和用具的设计，还是日后相关衍生品的开发上，
26、具有切实的可行性和极大的创造空间4.打造城市名片与宋瓷博物馆交相辉映，打造遂宁的城市名片宋瓷，从而在游客心中形成难以忘怀的印象,三、元素提取,1.龙泉窑，景德镇青白瓷出土985件宋瓷中，龙泉青瓷342件，景德镇青白瓷599件数量多以龙泉青瓷荷叶盖罐、龙耳簋式炉、景德镇青白瓷梅瓶、各式造型的三足炉为代表，集中展示了南宋后期龙泉青瓷、景德镇青白瓷非凡的艺术成就出珍品,三、元素提取,2.青色南宋龙泉窑的颜色为梅子青、粉青等青绿色景德镇青白瓷的颜色是影青，又称映青、隐青,三、元素提取,3.荷叶形出土的众多瓷器中，以龙泉窑梅子青荷叶盖罐最富盛名，提起遂宁宋瓷提起龙泉窑，必先想到它青釉荷叶形盖罐最大腹围近
27、一米，是南宋龙泉青瓷中最大的一件瓷器，也是宋瓷当中惟一荷叶形盖罐，全球仅此一件，被称为中国瓷器三大国宝之一,衍生品睡衣,衍生品,衍生品,2.2项目产品解读,主体布局构想,3.酒店功能布局的初步构想,2.2项目产品解读,配 套 设 施,二、本体及产品研判,2.3项目不利因素罗列,与居民小区相邻过近，有一定视觉影响和对客服务线路交叉影响,位于遂宁主干道，噪音较大,层高与酒店体量有局限,临近车站，周边环境复杂,1.弱势,2.3项目不利因素罗列,通货膨胀和劳工荒导致的经营成本递增,潜在酒店数量的增加，可能带来客源分流,竞争者针锋相对式的营销策略,周边酒店硬件改造对该项目提出了更高要求,2.风险,二、本体及产品研判,2.4项目及理诺士各自的优势,1.项目自身优势,1,3,2,新酒店，新定位 整体定位为宋瓷文化主题精品酒店,业主高度重视,业主在当地良好的社会关系与品牌形象,2.4项目及理诺士各自的优势,2.区位优势,遂宁整体经济态势良好,该项目口岸较佳,区域发展机会,区域市场机会,现阶段区域竞争暂不明显,呈上升趋势,遂宁着力打造成渝后花园概念，随着遂宁交通优势的日益彰显，带动酒店产业的迅速发展,居民收入持续上升，旅游、餐饮、住宿、娱乐需求逐年提高,2.4项目及理诺士各自的优势,3.理诺士优势,专业的管理团队,丰富的实战经验,行业的深入了解,广泛的脉络资源,谢谢分享！,
