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1、番禺区人口及商业项目调研报告,第一部分、区域人口调研,番禺人口分布,番禺作为南广州人居重心，经历多年住宅建设，已发展为华南板块与市桥板块两大人口密集居住板块。华南板块拥有碧桂园、星河湾、锦锈香江、雅居乐、祈福新村等多个大型社区，居住人口逾30万，市桥作为番禺城市中心，人口数量约40万，密集人口为商业地产带来大量的需求。,居住人口约30万人,居住人口约40万人,截止至2010年12月，市桥板块内主要楼盘居住人口统计约28万人，加上自建房及民居约10-12万居住人口，市桥板块居住人口数量约38-40万人。,项目所处桥南区目前聚集大型高端楼盘达20多个，居住人口约15万人。（海伦堡、海伦堡流金岁月、
2、海伦堡花样年华、华景新城、华卉南景园、喜盈嘉立思、新世纪花园、德宝花园、汇庭雅苑、朗陶居、今业别墅花园、番禺奥林匹克花园、万科金色城品、祈福水城、金沙湾花园、时代豪庭、恒卢花园、翠怡轩、荷悦居、昊龙花园.),番禺整体房价走势一直呈稳步上升趋势，截止至2011年7月，番禺整体住宅均价已逾13000元/。,桥南板块作为高档居住社区集中地，房价更一直领跑于番禺整体楼市，2011年，区域部分新建楼盘均价已突破20000元/的水平。,第二部分、项目竞争对手调研,根据奥园广场所处区域与自身特点，选取区域内同类型竞争对手作调研分析，以了解其目前状况及发展趋势，为项目下阶段招商策略制定提供参考依据。调研目标客
3、户主要分为两类：1.同类型竞争项目：海印有一城万达广场汇珑商业广场罗家圣鑫广场青萝天地,2.周边项目：哈街大润发,青萝天地,大润发,万达广场,海印又一城,市桥老城商圈,本次调研商业项目主要分布在万博商圈、市桥老城商圈、市桥南商圈三大区域项目周边同类型商业项目有汇珑商业广场、罗家圣鑫广场、青萝天地、将与本项目直接竞争。哈街、大润发由于位置紧邻本项目，具有一定参考价值。海印又一城与万达广场处于万博商圈内，与本项目相距约有30分钟车程。,万博商圈,哈街,汇珑商业广场,罗家圣鑫广场,一、竞争项目分布,市桥南商圈,二、所处区域特点,万博商圈海印又一城万达广场（万博项目）,三、竞争性项目调研分析,海印又一
4、城项目位于番禺区南村镇番禺大道北，处于中山、顺德、珠海、番禺等地进入广州的主干道上。周边楼盘包括华南碧桂园、广州碧桂园、锦绣香江、南国奥林匹克花园、雅居乐、星河湾、金海岸花园、丽江花园、祈福新村、华南新城等，具有大量消费群体。,项目位置,海印又一城（建设中）,海印又一城（建设中）,功能规划：集五星级酒店、商务写字楼、住宅、大型集中式商业于一体。用地面积：约10万平方米建筑面积：超过25万平方米。（其中酒店约6万平方米，商务写字楼约8万平方米，商场、超市约8万平方米）停车位：约400个,基本信息,项目定位：打造番禺区内辐射能力最强区域购物商场建筑规划：海印又一城商场B、C区规划为大型集中式商业，
5、共5层。建筑面积约60000平方米。业态规划：计划引入品牌服饰、时尚用品、运动休闲、儿童服装用品商铺，并打造大型美食广场、五星级电影院，名牌OUTLET场，电玩娱乐城等业态,海印又一城（建设中）,功能规划,二期 集中式商业，酒店及写字楼,一期 沃尔玛超市,三期 住宅,一期沃尔玛山姆会员店，于09年10月已经开业。,海印又一城（建设中）,海印又一城（建设中）,目前的工程建设情况,海印又一城项目借助地利、自身优势以及沃尔玛山姆店影响力，有条件打造区内最具影响力购物中心，但现实交通配套及商业等基础设施略有不足，对招商产生一定影响。与本项目在招商进度、开业时间等基本一致，但其更偏向于商务形式的功能打造
6、、且与本项目不处于同一区域，相距距离较远，对项目招商影响有限。,优势分析：地处规划中万博CBD商务圈，周边拥有较强消费力人群。其周边天河城奥特莱斯、吉盛伟邦、四海一家、及自身的沃尔玛超市已投入运营，区域已培育出一定的商业氛围与市场知名度；工程进度较快，对现阶段招商促进大；海印自身多个大型商业项目运营经验对商家给予一定信心。劣势分析：公交等基础配套尚未完善，目前消群体主要以自驾方式消费。,海印又一城（建设中）,番禺万达广场（规划中）,番禺万达广场,优势分析：地处规划中万博CBD商务圈，周边拥有较强消费力人群。万达自身具有丰富商业资源与建设经验，招商及工程建设速度快；劣势分析：位置相对较偏，目前交
7、通及基础配套尚不便利；开业时间初定 2013年，整体进度较后。,商业地产讲究扎堆，比起白云新城的“孤军奋战”，番禺板块目前商业格局已现雏形。在这种成行成市的氛围中，商场的培育期应该比白云新城短暂。由于万达广场目前尚未开展地块动工，且其计划在2013年初开业，与本项目在推进时间上存在一定差距，建议在近期该项目未全面施工的空档，加快推进品牌商家的签约工作，以免对我项目产生分流。,番禺万达广场（规划中）,市桥老城商圈罗家圣鑫广场汇珑商业广场,罗家圣鑫广场位于番禺区市莲路与东环路的交界口，北侧主入口与市莲路相接，西临东环路，南接清河东路，三面环路。项目靠近地铁3号线番禺广场站、周边主要以政务区、高档住
8、宅区为主，在规划上是番禺未来的政治、商贸中心。,罗家圣鑫广场,项目位置,罗家圣鑫广场（建设中）,罗家圣鑫广场（建设中）,项目三面环路，具有较宽的临街面，但由于周边缺乏经营商业，整体商业氛围薄弱；同时邻近高架桥，对项目带来一定视线阻碍，不利于商业氛围营造。,周边环境,罗家圣鑫广场（建设中）,目前正在施工进行中，处于负2层施工阶段，部分建筑建至地上2层。开业时间拟在2012年10月。,工程进度,罗家圣鑫广场（建设中）,招商情况：现阶段计划整体打包出租，与泰国中央百货、广百百货、华润万家洽谈当中租赁价格：对外报价约90元/；,招商状况,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,罗家圣鑫广场（建设中）
9、,优势分析：所处区域为番禺政治、经济文化教育的中心区域，靠近番禺区政府、罗家酒店等公建系统，是服务于全番禺的综合功能区；建筑面积达20万，具有一定规模优势；在楼层布局上各业态较为清晰合理劣势分析：地块为罗家村集体用地，对招商产生一定影响。靠近高架桥，使项目昭示性有所减弱，不利于商业氛围营造，项目周边缺乏商业带动，现商业氛围较淡；,罗家项目定位及业态布局上与本项目相接近，并且具有一定的交通区域优势，但由于其股权分配问题及用地属性的限制，项目进展一直处于缓慢状态，也使其招商进度一度受阻。随着该项目主力店招商明朗化，与本项目餐饮、配套类业态招商产生影响。,罗家圣鑫广场（建设中）,汇珑商业广场（建设中
10、）,项目位置：位于番禺区清河东路与德兴路交界，步行10分钟可达地铁3号线番禺广场站D出口，距离本项目约3公里；用地面积：3.7万平方米，建筑面积：约15万平方米；其中商业部分7层，合共面积12万平方米。地下停车场约3万平方米。停车位：3,000个,基本信息,从现场模型规划显示，购物中心外设计有大型户外休闲广场，面积近2万平。,汇珑商业广场（建设中）,目前正处于地基开挖阶段；拟2012年5月开业。,工程进度,汇珑商业广场（建设中）,优势分析：购物中心商业面积达12万，具有一定规模优势；餐饮租金水平相对较低。劣势分析：项目整体设计过于密封，平面动线规划过于复杂，商铺划分并不理想；首层临街划分较多小
11、铺，预计将用作销售；主力店等尚未明确。,汇珑项目整体定为于中档项目，餐饮、休闲娱乐相对占据比重较大，与我项目的定位差异明显。该项目体量大，餐饮类的租金低（均价为40元/平方米/月），对我项目餐饮类的招商推进会产生了一定的影响。建议在招商洽谈过程中认清该项目定位与我项目的中高端定位的差距，在品牌筛选及洽谈过程中突出差异化，以避免其所带来影响；,汇珑商业广场（建设中）,市桥南商圈青萝天地哈街大润发,青萝天地,青萝天地（地块）,地处沙湾镇与市桥南区交界处，背靠山体、地块原作为仓储用地，周边主要以自建村屋为主。车流、人流稀少，商业氛围薄弱。,青萝天地（地块）,周边环境,青萝天地（地块）,目前“三旧改造
12、”牌照申领刚刚拿到手，地块尚未拆迁。,工程状况,青萝天地（地块）,青萝天地（地块）,优势分析：地块为租赁性质，用地成本低，租金相对便宜；项目主力超市、电影院已基本确定。劣势分析：位置较偏、商业氛围较弱；属于三旧改造项目，地块尚未动工，开发时间较慢。,青箩项目以沙湾旅游资源及自身靠山地形特点为基础，以休闲娱乐为主题，其同样借助综合性大型百货与超市为主体的带动模式，但其位置相对较孤立，周边商业氛围较淡。该项目目前已完成三旧改造牌照申领，由于其租金相对较低，将对奥园广场客户有所分流。,青萝天地（地块）,哈街项目位于桥南路旁南郊村委会办公楼正对面，此前一直为低档的花卉市场。不仅土地利用价值低，而且周边
13、村民也没有一个休闲游乐场所。南郊村委结合实际情况引资1亿元对此地块进行改造，将其打造成购物商业街。,哈街（已开业）,哈街（已开业）,哈街自2011年4月底开业以来，由于商业氛围欠缺，加之广州天气逐渐炎热，步行街外并无遮阳避暑等设施，人流量较少，只在夜晚用餐高峰期时人流较多，但商业氛围的欠缺，已令部分品牌退场（见上图右）。该项目品牌档次中档偏低，以餐饮为主，加之车位等基础设施的配备不足也在一定程度 上限制了其发展。,哈街（已开业）,大润发（已开业）,大润发超市位于番禺区桥南路，为大润发自建商场，一楼为独立商铺，二三层超市自用，四五层及地下一层为停车场。,项目位置：番禺区桥南路41号，距离本项目1
14、 公里用地面积：1.5万平方米建筑面积：约5万平方米经营档次：中低档停车位：400个,基本信息,大润发（已开业）,优势分析：目前桥南唯一大型超市卖场，具有稳定的客流开业时间早，周边已培育出一定商业氛围。劣势分析：项目整体经营定位较低。除去自营的超市外，可对外出租面积有限。目前首层与二层的餐饮与服装基本只作为超市配套性业态。,大润发与项目相邻较近，其超市业态+配套性商业的模式与本项目综合性购物中心有较大区别，对本项目并不存在竞争威胁；相反大润发经营良好与一定程度丰富了桥南板块商业形态。,大润发（已开业）,从上表统计数据可得，未来2-3年内，番禺商业项目开发规模达142万，其中购物中心招商面积达至
15、60万（含奥园广场）。除海印又一城外。各购物中心体量基本在10-14万之间，与奥园广场8.7万相比占有一定规模优势。从预计开业时间来看，海印又一城、罗家项目、汇珑商业项目开业时间基本集中在明年5-10月份，与本项目开业时间最为相近。,1.规模及开业时间,四、各竞争项目对比分析,2.定位及功能规划,各商业项目在整体功能布局上均围绕一站式商业发展方向，也代表综合型购物中心是番禺区域商业形态发展的基本趋势。在不同区域的项目上，其侧重点也各不相同：海印又一城、万达广场由于地处万博CBD商圈，有所侧重于商贸配套型商业，而罗家项目、汇珑项目、青萝天地则侧重于大众消费与休闲体验。,除海印又一城主体已建至地上
16、4层进度较快外，其余均处于地基开挖或地块阶段。与罗家项目及汇珑项目相比，奥园广场在工程进度上具有一定的领先优势，亦有利于在招商过程中占据主动、抢占先机。,3.工程进度,从招商情况来看，竞争项目普遍处于主力商家招商阶段。从目前所了解情况来看，主力超市、百货、餐饮类客户均为各项目现阶段所洽谈主力重心，且大部分品牌均有所重叠，对于商家而言拓展可选择性增大，各项目在有限商家资源的争夺上将越催激烈。,4.招商状况,5.租赁条件,各竞争项目基本处于主力业态招商阶段，大部分对外并未有明确租金报价。汇珑商业项目餐饮租金约在40元/的较低水平，对奥园广场餐饮租金拉升带来一定的阻力。,五、市场整体状况分析从目前番
17、禺各新建商业项目情况来看，未来1-2年市场商业供应将集中放量，在各项目工程进度与开业时间相距不远情况下，奥园广场所面临竞争威胁将进一步加大。市场商业供应增多，商家可选择性大，部分商家在寻求优质项目拓展的时将更为审慎，以权衡比较各项目的优势，一定程度上影响项目的招商进度。鉴于目前项目在工程较快及主力商家已率先确立情况下，加快项各领导性品牌及餐饮配套商业招商推进将显得尤为重要。建议在招商洽谈过程中充分展现项目中高端定位的形象，突出项目自身卖点优势，以引导商家清晰区分奥园广场在定位、规划、理念、消费群体等与各项目不同之处。,六、区域同类型项目竞争关系分析（招商对外说辞）,万达广场作为全国知名商业地产
18、开发商，万达有着丰富商业开发经验，商业经营运作纯熟，在区域各商业项目中处于较高水平；其处于万博商圈的万达广场在位置上与奥园广场并不处于同一商圈。与本项目定位家庭式消费有所不同，该区域更偏重于商务性质消费，并且预计2013年开业时间比奥园广场足足晚了1年多。因此并不存在相互竞争威胁；相反，万达广场落户番禺，更进一步提高区域整体商业发展水平，带商业档次提升，共同做大做旺番禺商业市场。海印又一城海印又一城与万达广场均处于万博商圈当中，围绕未来万博CBD规划而发展建设。而奥园广场位于市桥南，其核心消费人群以番禺南部的人口为主，并且以针对区域家庭式亲子消费为特色，所处商圈、项目定位与目标消费群体跟海印又
19、一城、万达广场项目均有所区别，随着奥园广场、万达广场、海印又一城等品牌高档商业项目的出现，将共同推动番禺整体商业发展水平。,罗家商业广场罗家商业广场自2008年项目启动至今已近4年时间，受限于发展商与罗家村集体的股权分配问题，项目工程一直反复停顿，未来仍存在工期延后的可能；由于涉及村集体、及多个投资方利益，对于后期招商及营运将难以达成统一的管理及方向，从目前打包整体出租的做法中亦可见此问题。因此后期项目走向仍是未知之数。在定位上缺乏明确特色，与本项目针对突出“家庭式消费”有所区别。汇珑商业广场该项目整体规划仅停留在把商业放在一个“集中体”上的概念，是一个定位于中低档次商业项目。整体规划设计存在
20、较多的问题，如单层面积过大，内部人流动线过多，整体商业空间缺乏通透感，对后期经营存在较大影响。目前尚处于超市/百货洽谈阶段，主力店尚未明确，与本项目相比在整体招商进度及品牌质量上均有所落后。无论从项目形象、规划设计及档次上及品牌规划上，该项目只是以中低档次的理念进行打造，与奥园广场打造为标杆商业存在较大差距。,青萝天地该项目为“三旧改造”项目，所处桥南较偏位置，将打造为带休闲旅游性质的商业项目。目前地块尚未拆迁，主力商家尚处于意向阶段，项目整体进度较慢。该项目的出现将进一步丰富桥南板块的商业形态，与本项目形式差异化的理念，使区域商业氛围更为浓厚。哈街、大润发哈街与大润发与本项目相邻近，其商业街及超市的商业形态主要满足周边居民生活配套需要，与本项目并不存在可比性。目前哈街、大润发临街商铺价格租金已达至200-250元/的幅度，随着奥园广场的落成开业，区域商业气氛将越催浓厚，也将带动周边商业的租金价值进一步提升。,
