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1、天府长城南熙里项目调查及价格建议,目 录,一、新城南区域市场分析,二、周边住宅与商业项目调查,三、未来供应地块规划情况,四、区域未来商业格局,五、项 目 定 位,六、业 态 规 划 建 议,价格体系建议,七、价 格 体 系,第一章、新城南区域市场分析,一、新城南城市规划规划范围：北至火车南站成昆线，南至大源组团，西至太平寺机场，东至成仁路，规划控制范围约52Km2。用地规模42 Km2；规划人口35万人规划性质：以城南城市副中心为核心，发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性新城区。,成都目前城市总体发展战略为向东向南发展，从单中心逐步向多中心发展，其
2、明确指出城南副中心的概念，城南副中心的建设已进入政府的发展纲要；从政府制定的2020年发展目标来看，目前城南片区从一环到二环外发展已基本完成，桐子林板块、航空路板块、棕北板块其入驻人群都为中高端人群，其商务办公也发展较为迅猛。通过近几年发展，城南土地已明显不足，政府外迁，城南外延已是必然趋势。作为传统居住富人的城南，其城市外迁后，必然带来大量的较有购买力的购买人群。结论：区域的发展为本项目发展提供了消费的基础保障，促使本项目区域未来向较高档次的方向发展。,二、片区宏观情况概述西部,从城市发展的一般规律来看,结论：由城市发展的一般规律可知，当纳瑟姆曲线处于35%以下时，其城市化进程速度较慢；在3
3、5-55%左右，城市化发展速度较快。超过80%，其城市不在外延，城市发展转为旧城改造；在超过55%-80%之间，由于其城市概念已深入人心，大量的有钱人、外来人会涌入该城市，这是城市发展最为迅速的阶段。从目前成都城市化进程来看，其城市化率正处于这一阶段。城南作为传统富人居集区，随着地铁的开通等有利契机，较大部分的较有购买力人群会涌入本片区，从城市发展的一般规律也可以论证到，其本片区未来属性为高档居住人群聚集区。,一、区域商业情况,概述：整个楼盘布局分为科华南路区域、天府长城区域、和平小区区域、站南区域、新城南区域等五个区域。科华南路区域目前主要业态以餐饮、社区配套型商业为主，物业形式为底商结合住
4、宅。其大部分商铺以临街商铺为主，销售价格在1万元左右。其该区域租金在50-110元/平米。和平小区区域商铺数量较少，经营时间比较长，主要调查的是南领馆和和平安置小区沿街铺面，租金价格在18-25元/平米，其该板块消费能力较低，并且缺乏餐饮配套。天府长城项目区域属于新开发的区域，仅有的在经营的为天府长城一期，租金范围在1020元/，由于目前临近几个楼盘的商铺都处于待售状态，未来互相之间竞争将非常激烈。如果能够区域之间联手打造该区域相对于成都市独一无二的商业环境，在互利共荣的基础上竞争相对会减弱。站南区域除了上锦雅筑以外，其余的商业以底商为主，经营多以建材、汽配等为主，辅以服装、美发、副食品等，经
5、营状况一般。商铺的销售价格在58009000元/，租金在2050之间。新城南西区区域目前主要以融城理想为代表，由于有学校和地铁站口的支撑，销售价格和租金都是目前新城南已售或者经营的铺面中价格较高的楼盘之一，商铺的销售价格在580013000元/，租金主要范围在45元/左右，现在正在经营的铺面经营状况良好，区域前景较好。,第二章、周边住宅与商业项目调查,1、天府长城项目周边临近楼盘调查天府长城一期天府名居御府花都泰和佳园格兰晴天凯丽滨江五洲花园,天府长城一期项目地址：高新区天府大道府城路口东侧住宅：住宅销售价格：2400-3000元/平米商业：铺面销售价格：均价6500元/。面积区间为30100
6、左右，以底商为主，属于社区商业型业态主力业种以便利店、服装店、功话超市、录象厅等居多。目前有六个铺面空置。经营状况一般租金情况：租金较贵的就是百利合超市，月租金3000元/月，铺面为89平米。其它商铺租金价格为13-15元/平米左右，比如：综合营业厅，租金为1200元/月，面积为90平米；1-20号服装店，75平左右，租金为1200元/月，每平米租金为16元。1-17号铺面，90平米，租金1400元/月，租金为15元/平米。另外如2-03号铺面，租金为800元/月，总面积70平米，月租金为11元/平米左右。,结论：由于该项目周边物业入住率极低，大大影响该项目铺面的经营。目前该项目铺面所针对的目
7、标人群除天府长城一期入驻人流外，很大部分为该片区打工的农民工，其消费能力较低，消费档次不高。,天府名居属于经济使用房，总建筑面积约17.6万平方米，其中住宅总建筑面积约为16万，商业总建筑面积约1.6万，总户数1228户，以套三的户型为主。按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为4298人。开盘时间：天府名居2005年3月，2006年5月份左右入住时间：天府名居2006年底或2007年初，目前暂时无人居住，入住率为零。住宅：户型区间从80100平方米不等，以100平米的大户型为主。商业：由底商和独立商铺组成。,结论：从目前现场情况来看，该项目以底商为主，独立商铺为辅，可以初步估计该社区在上图所
8、示的地方将会设置中大型卖场，其余的商业将以社区为中心，布置适合社区消费的综合型消费业态。由上图可以看出，图二将对从天府大道进入该区域的消费人群进行第一次大的截流，图一在紧靠我商业项目的道路入口，将对进来的消费人群进行第二次截流，势必对我项目造成很大威胁，由于目前天府民居项目商业业态规划尚不明确，且该项目紧临我项目，商业体量较大，目前处于待售状态，属于我项目周边竞争较激烈的项目之一。,图 一,图 二,御府花都属于小高层建筑，总建筑面积为135920，其中住宅总建筑面积约为126626.33，商业总建筑面积为9293.67，户数为828户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为2898人开盘时间
9、：2005年2月初交房时间：2006.4.24目前入住情况：已入住35户，目前绝大部分住宅正在装修中住宅：住宅均价为3700元/。户型主要以套三的大户型为主。目前销售基本告罄商业：共82间，面积区间约为40300，主力区间为4090；单价范围400010000元/，均价7400元/。目前销售告罄（002铺面）面积为135m2，租金为45元/m2月，该商铺由于前期设计的原因，做餐饮难度较大,现场照片,图 二,图 一,结论：从目前现场情况来看，该项目以外部以一层底商为主，内部则以较大体量的商铺为主。由上图可以看出，图一商业的设置完全满足该社区内部人群日常生活消费，图二又将对从天府大道进入该区域的消
10、费人群进行部分截流。由此可见，如果把该社区要的消费人群作为我项目的消费人群，难度可想而知。该项目对我项目最大竞争在于消费人群方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。,泰和佳园该项目总建筑面积为120000，其中住宅建筑面积约为12万左右，商业总建筑面积约为8000，是集复合住宅、餐饮、娱乐休闲等时尚生活消费功能于一体的高层电梯住宅，总户数为808户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为2828人。开盘时间：2005.9.24 入住时间：2006.10.31住宅：均价为3850元/，户型面积82-256，属于25层的高层电梯住宅。商业：楼层设置以底商和局部二层为主。目前由于受整个区域环境的影响，
11、其社区的商业现在价格以及定位等都处于待定阶段，势必在等待区域成熟以后整体推出，是本项目很强的竞争对手。,结论：从目前现场情况来看，该项目以两层底商为主，从现场的建筑设计看，初步估计业态以中大型的卖场为主，由于地理位置接近天府大道，做高档的餐饮类、咖啡类等比较适合。由商业体量可以看出，该社区商业的设置基本满足内部人群日常生活消费。由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。,格兰晴天该项目总建筑面积为48675，其中商业建筑面积为2706，总户数为316户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为1106人开盘时间：2005.4入住
12、时间：2006.8目前入住情况：目前入住户数不到50户，绝大部分住宅正在装修中住宅：总建筑面积45969，销售均价为3700元/，户型区间为120145。目前已经销售完毕商业：商铺最小面积为80，预计明年销售价格15000元/左右。目前由于受整个区域环境的影响，商业价格处于待定阶段，势必在等待区域前景成熟以后在明年强势推出，是本项目很强的竞争对手。,结论：该项目以两层底商为主，初步估计业态以中小型的卖场为主，目前处于待售阶段，由于地理位置较好，未来主要竞争方面将来自于销售方面。由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。,凯丽滨江
13、该项目属于纯住宅项目，为33层高层电梯公寓，总建筑面积约为17万，总户数为1054户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为3689人开盘时间：一期2006.6.11，二期2006.8.5入住时间：预计2008.4结论：该社区将是我项目消费人群的有力支撑。,五洲花园该项目为小高层，总建筑面积约为1.8万。结论：由于目前项目未公开化，其余的情况尚不知道。未来的竞争方面主要来自于销售方面。属于周边项目较大竞争项目之一。,融城理想该项目总建筑面积约为20万，其中商业总建筑面积为9760.43，总户数为733户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为2566人开盘时间：2005.2.3交房时间：2
14、006.4.29,一公里,2、新城南以西区域楼盘调查,住宅：已入住50多户，目前绝大部分住宅正在装修。,商业：一期商住楼一层面积为：2113.83，二层面积为：1091.74。6/7号楼一层商铺面积为：1391.78，二层商铺面积为：1354.62。十号楼商铺一层面积为：1873.51，二层面积为：1934.95。价格范围580013000元/，商业设置为一层及局部二层。目前租金主要在45元/左右。,结论：该社区商业由于有成都职业技术学校的有力支撑，商业目前已有部分商业开始经营，目前主要以副食类为主。从区域规划和建筑设计可以看出，该项目商业的未来潜力很好，初步估计商业以中高档为主。对我项目的竞
15、争主要来自于和黄区域中高档消费人群的截流。对我项目存在一定的竞争。,上锦雅筑该项目总建筑面积约为117856，其中住宅总建筑面积为105856，商业总建筑面积约为12000，总户数为1028户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为3598人开盘时间：2005.11.8交房时间：2006.4.29入住时间：2007.1.30以前,3、站南区域楼盘调查,住宅：户型以套二、套三为主，面积区间50120，均价一直持续在3800元/，目前住宅销售基本告磬，号称新海派城市住宅。商业：六层独立建筑体，推崇商业与酒店互利共荣，共享资源，汇集够物娱乐、观光旅游、美食康体、商务等多种功能一体，突出特色餐饮食、
16、娱乐。楼层布置中一三层为商业，面积区间351500分零开售，一层均价9000元/，二层均价5000元/，三层均价4500元/；目前有少部分大面积商铺未销售，整个商业销售状况良好。四六层为赛家航旅商务酒店，价格4500元/，已经整体卖出，进行专门经营，打造城南首座四星级酒店公寓。,商业业态分布图,结论：该社区商业属于典型的独立商业，前期业态规划协调统一，属于典型的消费一条龙服务商业组合，有利于本身的销售以及后期的顺利经营，由于地理位置比较特殊，对我项目的竞争主要来自于后期招商的人群。对我项目存在一定的竞争。,社区名：火车南站西路17号，本社区属于农民安置房户数：187户，社区人口按照4人/户计算
17、，居住总人口为748人商铺现状：以汽修店、建材店等为主营，社区便利店、理发店为辅；铺面底商在3050之间，租金范围在2050元/月，以3040元/月为主要租金范围。南站农贸市场商铺现状：临路为临时底商，铺面面积在25左右，租金在1100元/月。农贸市场内部铺面面积不等，租金基本比临路商铺的每平方米的价格低815元/。,火车南站东路17为90年代末期建筑，底商铺面在2535之间，租金在1200元/月左右该区域现状是以汽修、建材为主，修闲、娱乐性商业不具备档次和规模，整个经营情况较差，租金价格起不来。商铺销售价格及租金价格都比较低博客公社 城南驿站，位于科华南路10号，属于较早期的建筑住宅：总户数
18、为322户，户型以套三为主，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为1127人属于早期建筑，目前属于较成熟居住社区商业：底商、局部二层商业和独立商铺，全部暂时未售目前该区域的商业整体售价不高，即使已经出售的商铺出租率也很低，原因是该区域属于快速通道区域，经营业态不统一，实力够买人群很不足等，商业氛围未达到一定程度。,4、和平小区区域楼盘调查,和平小区铺面项目地址：武侯区南沿线和平小区铺面形式：临街铺面业态：社区商业型业态目前经营业种：中介、手机散件销售、卖玻璃等租金价格：18元/平米经营状况：良好结论：和平小区是成都市较早的拆迁安置小区，由于该片区居民的收入水平较低，经济状况欠缺，经过若干年的
19、发展，其铺面的租金水平相对呈较低状态。并且整体商业业态档次较低，在整个后期市场经营和市场自动调配过程中，其集约化并未形成，这也是影响该区域租金水平较低的一个重要原因。但可以肯定的是，该区域的供需关系还是不错的，其铺面较少，但总体人口量较高。,南领馆项目地址：武侯区南沿线和平小区开发商：成都石磨豆花餐饮娱乐有限公司铺面销售价格：销售均价4000元/平米左右商业物业形式：临街商铺空置情况：整体商业空置在70%左右经营业态：药店、小型超市（不能用于餐饮）铺面租金：25元/平米结论：该物业为熟铺，其项目已开始经营。和平小区人口虽然整体收入状况较为一般，但该区域有较大的人口进行支撑，并且该区域以前开发的
20、临街铺面的经营档次低，集约化程度较小，业态单一，从该区域目前的人口来看，急需要餐饮业态和小型超市来满足当地的消费需求，目前入驻南领馆的小型超市其定位是非常准确的，其经营状况也良好。但由于没有餐饮业态，这是该区域的一个市场空白点。急需等待新的物业进行满足。同时可以看出由于受该区域消费力的限制和自身规划铺面较大的原因，该项目也是在各物业中销售均价最低的项目。,5、科华南路区域楼盘调查,君悦领地项目地址：成都市科华中路开发商：蓝光集团销售状况：已售完毕住宅总户数：住宅销售价格：3800元/平米建筑形式：小高层商业形态：临街商铺铺面价格：均价8000元/平米目前经营业态：社区配套型商业目前经营业种：中
21、介、洗衣店、售楼部等空置情况：空置率在50%左右。并且是临街铺面空置租金状况：目前有四家经营者入驻，据调查租金在50元/平米左右经营状况：据业主反映，其经营状况不良。,结论：该物业区域主要经营大面积餐饮为主，但该物业为住宅加底商形式结合，不能经营餐饮，其业态受范围受到限制。同时该物业面临快速干道，对社区商业业态经营有杀伤力，影响社区商业的外延性，同时开发商在开发时没有对如何规划业态进行考虑，这也是后期物业经营状况不良的主要原因。,南辰锦绣项目地址：成都市科华南路3号开发商：成都瑞升房地产开发有限公司开盘时间：2006年5月18日住宅总户数：561户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为19
22、64人住宅销售价格：4600元/平米建筑形式：高层（18+1）商业形态：临街商铺铺面价格：均价1万元/平米左右目前经营业态：除餐饮不能做外都可以租金状况：根据售楼人员介绍，因为市场有培育期其该物业租金为50-80元/平米,结论：该物业在蓝光集团开发的君悦领地旁边，开发商在进行商业布局时也并未对其业态进行合理规划和对投资者进行引导，所以其商业情况和君悦领地面临类似情况。经过研究，我们对该项目的预判也是以社区商业为主，其客流为拦截该物业的过路者和该楼盘自身人群的支撑，其商业不会有太大的作为。,美丽南庭项目地址：武侯高攀村四组开发商：武海置业新街房产开盘时间：2006年10月项目占地：50亩住宅销售
23、价格预估：根据销售人员介绍，其均价估计在4500元/平米左右住宅面积范围：围墙打围标注住宅面积范围为80-160商铺情况：根据销售人员介绍，其目前是否有商业还不清楚，需至开盘时候在为明确,结论：由于该项目售楼部还未建立，其正在处于围墙打围过程中，项目商业铺面的数据很难收到，其项目发展的可能性较为多样，需至该项目开盘时具体确认。,南都邻绣项目地址：成都市科华南路南沿线天仁北二街和平小区广场开发商：四川忠心房地产投资有限公司住宅：总户数为154户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为539人。住宅销售均价4500元/商铺：为临街商业，具体销售价格要年底出来，铺面租金根据销售人员介绍，该物业租金
24、预计为50元/平米左右；未来经营业态尚不明确。结论：从规划上看该物业的规划不足以支撑该项目做为特色或高品位的集中式商业定位，众所周之，商业对于商环境的规划有相当要求，从目前规划来看不足与本项目进行竞争。其主要业态预计也为社区商业型业态。,花语溪畔项目地址：成都科华路二环路外600米开发商：成都居烨实业有限公司物业形式：多层住宅总户数：70余户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为245人。住宅销售均价为4500元/平米商铺形式：临街商铺，销售价格：10200 13000元/，根据销售人员介绍，该区域的租金为50-110元，其该物业的租金考虑市场培育，其租金为50-70元。根据位置和大小不一
25、样租金有差异。经营业态：开发商未做详细的业态规划。结论：该物业铺面前规划为绿化带，而且距离铺面位置较近，对铺面的经营有一定的影响，同样该物业的目标客户也只能以拦截周围人流和周围居民进行支撑。但由于绿化带的影响，估计其未来租金会在该区域相对较低。,6、世纪城,项目地址：人民南路南延线天府大道中段发展商：成都世纪城新国际会展中心有限公司住宅总户数：3000套左右住宅价格：均价5800元/平米商业销售价格：均价6000元/平米经营业态：服装、餐饮、娱乐,结论：该楼盘以会展经济带动商业经营，同时自身也拥有众多中高端客户的入驻。由于项目离本案位置较远，商业形态较有差异，不作为主要竞争对手进行考虑。,典型
26、案例的选取：地理位置相近且建筑体量较大的社区内独立式商业，通过选找筛选融创开发的蓝谷地与我项目有很多相似之处。蓝谷地项目整体介绍蓝谷地，位于锦江区三圣乡大观村，是融创西南集团成都融创置地有限公司精心打造的一个精品项目，项目周边自然环境优良，生活配套设施完善，交通便捷，人文气息浓郁。北侧紧邻城市市政公园以及四川师范大学，西临成龙路、东临三环路，多条干道环绕。蓝谷地项目以其良好的规划、合理的产品设计、良好的营销策略，受到了市场的追捧。,6、典型案例分析蓝谷地,项目基本资料开发商：成都融创置地有限公司建筑设计单位：AAI国际建筑师事务所园林设计单位：美国纳尔斯波顿物管单位：高力国际物业顾问集团总占地
27、面积：306亩 总建筑面积：50万平方米商业建筑面积：3万平方米总户数：4000余户建筑密度：20建筑形态：小高层住宅销售价格：4400元/平方米一期交房时间：2006年6月入住率：不足10%,项目商业情况商业名称：蓝波湾商业公园商业产权：40年商业铺面形式：临街独立商铺付款方式：五成十年首批销售商业面积：1500平方米二期销售商业面积：2500平方米二期商业销售均价：9600元/平方米（一层）交房标准：清水房销售情况：一期销售完毕，二期销售50%物管费：3元/平方米层高：4.2米开间：集中在3.5米-4.5米进深：12米面积：30-100余平方米,商业规划商业公园是蓝谷地项目的配套商业部分，
28、总面积约在2万平米，位于蓝谷地项目1、2、3期相交接的核心位置，人流最为集中。利用坡地水景形成“水泊景观”的体验式休闲购物特色。蓝谷地社区商业公园致力于服务和方便社区居民，目前规划有中大型超市、农贸市场、商业街区，形成满足社区各种生活所需的商业定位和互补经营，成为集社区商业配套、购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为一体的休闲娱乐商业公园。,商业支撑项目位于成都城市发展的片区中心，商业发展前景巨大，使项目拥有良好的升值空间。本项目将社区商业与公园环境的融合,为消费者提供了一个舒适、幽雅的购物环境，是现代社区商业的亮点；蓝谷地项目12000多核心消费人群，周边住宅小区及川师大共约6万多辅助消费人群，使项
29、目拥有了稳定的高收入消费人群，为社区商业的收益打下了良好的基础。商铺面积小，为临街商铺，具有小投入、小风险、安全可靠的投资特性。,商业的销售和招商项目目前推出的可销售面积较少，不足5000平方米，在未做大规模商业宣传的基础上，销售情况良好；目前项目入住率非常低，商业的出租率不高，目前的租金水平在40元60元/平方米月；招商未投入大量宣传，主要以大客户招商为主。目前，已成功与“麦当劳”签约，超市商户正在洽谈中；其营销推广主要针对社区型商业进行宣传，挖掘其项目作为城东副商圈的价值。,第三章、未来地块规划情况,近 期,远 期,中 期,1、近期潜在地块由于三环路的阻隔，三环内的消费人群对本项目的影响不
30、大。所以三环外楼盘的商业情况将是我们了解的重点，详见下表：,结论：三环外目前人均商业面积约为3.38/人，而住宅与商业搭配最佳比例是在1.51.8/人。由此可见，该区域就目前的已经开发的商业量已经达到饱和。,2、中期潜在地块由于近期商业已经基本饱和，那么中期的也就是已经拍卖的地块且还没有建设的将作为我们中期商业调查目标进行分析研究。以下是详细的地块调查表：,注：所有数据来源于国土局,人口按照100居住3.5人计算，商业体量按照指标最大配比计算，得出未来27年预计人口及商业体量情况，结果详见下表：,结论：未来整个城南区域预计人均商业面积约为10.22/人，而住宅与商业搭配最佳比例是在1.51.8
31、/人。由此可见，未来几年此区域的商业需要消耗的体量是非常巨大的，商业各方面要面临的竞争都将很大。,3、远期潜在地块,9号地块现场为四川四海经纬线项目部，土地占地面积约115亩，土地性质不明确注：从目前来看，表里的土地大部分已经经过整理，估计在2年内会进行拍卖，推向市场，总的规模大约有5600亩左右。由于属于远景建设土地，土地相关的整理和定性还在进行中，所以将来这块土地要供应什么样的产品，以什么样的价格推向市场等具体的情况就很不明确。结论：远期对我项目的影响相对很小，暂不作过多的考虑。,由于交通干道、新城南副中心规划、市政府搬迁的三重影响，未来5年内，以上三大格局将越来越明显。互为竞争，互利共融
32、。,第四章、区域未来商业发展状况,欧尚商圈：三环路对人流有明显的阻隔，三环内的人流很难逾越向外延伸，欧尚超市呈现后，将主要幅射三环内人群。结论：欧尚辐射区域为三环路以内，并且延伸至和平小区，欧尚商圈未来将形成大型超市商业片区。,和记黄埔、九龙仓商圈和记黄埔占地1980亩，开发周期810年，从片区整体来土地供应来说，很难再有土地一次性供应量能超过和黄地块，未来片区商业供应规模难以与和黄相抗衡，同时和黄地块深处整个片区核心腹地，从和黄拿地之后一直等待开发的策略来看，其住宅与商业定位必定是复合型，高起点的定位，在开发商精耕细做的努力之下，依托其规模优势和地块处于片区核心的地利，该地块很有可能成为引领
33、新城南中心的地区商业中心。本项目难以与和黄地块抗衡，只能避其锋芒，走特色化道路，抵御未来和黄对本板块的冲击。结论：和黄商业未来可能成为高端综合消费商业片区。,大型超市格局：将作为整个南部新区的全方位区域配套设施呈现，就目前新城南的土地整理及区域发展情况来看，未来5年其辐射的范围将非常大。高端综合消费格局：该区域将以和黄地块为基础，辅以九龙仓以及筹划中的好莱坞新益洲广场，这三者将作为整个新城南新区的区域消费主体呈现。其中住宅购买人群对和黄给予很高的期待；对九龙仓商业区域领导给予很高的期望；而好莱坞新益洲广场将作为城市标志型建筑呈现，其土地性质为文化娱乐兼容商业金融业，目前规划有VIP贵宾商务酒店
34、、超豪华特大型5星级电影院、川剧表演剧场、特大型停车场等。由此可见，未来将以此区域为中心向外辐射，成为新城南的政治、商贸中心。社区特色格局：毫无疑问，本项目所在区域以其豪放的独立式商业体呈现，该区域将以我项目商业为中心向外辐射、引导，以满足该区域约6万人的全方位的特色消费。,第五章、项目定位,开发商品牌对市场来说，天府长城是高档住宅的品牌效应已经深入人心，在商业品牌的影响力上弱于区域内未来将开发的大型商业项目，如九龙仓项目、欧尚项目、和黄项目等。从前面的分析来看，新城南商圈的三大格局已呈基本定势，本项目应顺应格局，从自身规模与业态出发，不与其它大商业品牌做硬性竞争，商业的性质应定位于更好地为住
35、宅服务，维护与巩固开发商的高档住宅品牌形象与效应。即本项目的基调是为高档住宅服务的高档社区配套商业。在项目周边已有较大体量社区配套商业成现，未来人均配比商业体量达到了3.3810.22m2/人。要在同样性质的众多社区配套商业中扩大辐射范围，吸引项目以外更多的人流，就需要项目的商业走与众不同的特色路线。因此本项目的定位为：社区特色商业街区,第六章、业态规划,本项目的特色定位主要依靠有规划的业态定位来实现，业态定位主要是依托区域高端消费群体，建立以特色餐饮、特色休闲、娱乐为主力业态，高端生活服务型消费业态为辅助业态的特色生活街区。具体主力业态与商铺现实条件相结合，安排如下：,社区配套商铺,自行车库
36、,恒温游泳池上空,健康水会大堂,大堂,门厅,汽车出入口,品牌中餐、火锅,架空,玻璃天窗,庭院上空,大堂,室外台阶,水池,露台,木制露台,品牌中餐、火锅,茶房、洗浴休闲中心,水景吧,办公室,第七章、价格体系,本项目商业价格，主要选取周边在售商铺价格进行对比分析，以一层均价为对比基础，用23项因素进行权重分析。,一层测算均价为10023元/平方米根据项目实际情况二层商铺和三层商铺为跃层设计，因此其二、三层均价为5400元/平方米；四层均价为二三层均价的60%左右，为3500元/平方米。备注：在每层商铺单间商铺定价中都以一间商铺设置为基准售价，以商铺口岸进行50-100元/平米不等的实际递增或递减；
37、,一层单铺价格,二三层单铺价格,三层单铺价格,四层单铺价格,E2地块总销概况,备注：项目实际总建面积为24181.71，其中的负一层面积8928.84平米和四、五层预留办公面积：2231.57平米不计入销售面积。,底商价格,底商价格,综述,底商部分商业总销售金额为2614.77万元；项目商业实际可实现总销售金额为9907.33万元；结合项目实际情况结合成都市商业地产销售现状，建议如下：1.二、三层商铺通过和施工图设计院的协商，进行分隔销售；2.二层以上商铺增设上，下水预留；3.商铺经营者的天然气入户问题尽量给予解决；4.结合设备设计，可否尽量增设烟道；,Thanks,如何成就一段文雅与居住的良
38、缘?,文庭雅苑项目提案名钻传播机构2007年5月,在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。,所以，名钻传播机构将首先从前期策划分析入手，以一个完整而严密的科学体系，为项目做好准确的整体分析，为本案提供定位依据，打好后期营销策划基础。,它决定了项目“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人”。在明确研究这些问题后，方能在后期的营销策划阶段把“怎样卖房子”的工作做得更加睿智与成功，从而实现楼盘开发利润的最大化。,前言,第一部分扫荡一个区域的勘查清单市场如是说,用地分析,市场分析,政策分析,区域分析,一、用地分析,宏观分析城市尺度中观分析区域尺度微观分析地
39、块尺度,宏观分析城市尺度,本部分主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。,区域的功能特征,区域的认可度,区域的发展趋势,城市尺度,(一)、区域的功能特征,1、区域经济2006年长春高新区全年经济总量实现1002.5亿元，2007年力争全年工业总产值实现1197亿元，社会固定资产投资完成160亿元，成为拉动长春市乃至吉林省经济快速发展的重要力量。,2、区域人文开发区内设有18所全日制高等学校、39个国家、省直属科研机构和11个国家重点开放实验室及其他教育机构，其他文化、体育、卫生、计划生育、环境保护等各项事业发展迅猛。,3、区域产业开发区致力于发展生物医药、光电技术、先进制造技术、
40、信息技术和新材料五大主导产业，形成光电信息、生物医药、新材料和媒体传送四大产业集群，并打造成全国一流的自主创新基地其中高新技术项目和高附加值项目占全区工业总产值的90%以上。,(二)、区域的认可度,1、区域档次一个功能齐全、结构合理、设施配套、管理先进、环境优美、综合优势明显、能与国际经济接轨的现代化新区。,2、区域形象长春高新区是1991年3月经国务院正式批准成立的首批27个国家级高新技术产业开发区之一。根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000年度的经济指标统计，长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位，工业增加值列第8位，利润和税金列第5位。被誉为“东北硅谷”。,3、区域特性
41、长春高新区以“发展高科技，实现产业化”为宗旨，以改革的精神不断创新，来到以开放的思维谋划发展，创造了超常规的建设和发展速度。近几年综合经济指标评价始终位居全国53个国家级高新区前列。,(三)、区域的发展趋势,1、综合性产业园区园区作为产业经营的最大载体，通过核心园区把人才、技术、项目、资金等创新要素高度集中，构筑了龙头企业带动、一区多园的产业化发展格局。其中，长春软件园、光电技术产业园等先后被批准为“国家火炬计划光电信息技术产业化基地”、“国家留学人员创业示范基地”、“国家级大学科学园”和国内第一个由科技部批准的中俄及独联体国家科技合作基地。将成为富有生机活力的综合产业区。,2、现代化的新城区
42、努力把高新区建设成为功能齐全、结构合理、设施配套、管理科学、环境优美、综合优势明显的现代化的新城区。创新、交流、发展、活力，是长春高新技术产业开发区的理念,3、特色化城市风貌依托规划景观特色，使高新区建筑规划与景观规划有机融合，使城区真正反映出开放、进取、现代、繁荣的气息。,中观分析区域尺度,本部分主要分析本案区域的整体环境，即所在区域的价值。,区域的交通条件,区域的环境条件,区域的配套条件,区域尺度,(一)、区域的交通条件,1、可达性本案区域临近前进西路与繁荣路，周边轻轨、153、129等多条公交线路，交通条件便利，可达至长春市内各区域。,2、性本案区域位于高新东北部，距离长春超达磐谷国际商
43、务港与朝阳区较近，车行10分钟即可到达长春市中心。,3、标志性超达磐谷国际商务港成为本区域一座具有时代特征的标志性建筑，是集商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能活动中心。,(二)、区域的环境条件,1、周边地块功能本案周边地块以居民用地为住，兼以商业、办公、娱乐的综合用地。,2、周边环境体系区域配套较完善，人口密度低，环境污染指数低。,(三)、区域的配套条件,1、教育配套125中、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、69中、师大附中、市实验中学、省实验中学、育文中学。,2、生活配套超达磐谷、欧亚卖场、沃尔玛、东方家园、三亚大酒店。,3、交通配套 193 路、52路
44、、9路、20路、153路、129路、轻轨。,微观分析地块尺度,本部分主要分析本案的地块规划条件，即项目的规划设计。,1、建设地点：繁荣路南，前进西街西。,2、用地性质：公建、居住用地。,3、用地面积：300000 公顷。,4、建筑面积：300000平方米。,5、容 积 率：,二、市场分析,宏观市场宏观经济条件 中观分析整体市场分析 微观分析竞争项目对比分析,宏观分析宏观经济条件,本部分主要分析城市整体经济条件，切实的了解项目的宏观投资环境。,GDP及各产业运行态势,物价变动及消费品零售,固定资产投资及主动力,宏观经济条件,居民可支配收入及支出,(一)、GDP及各产业运行态势,1、长春市各年GD
45、P情况 过去六年，长春市经济保持了良好的发展势头，GDP由2001年的1003亿元增加到2006年的2000亿元，六年接近翻一番，年均增长125。,2、区域市场各产业运行态势 2005年长春市三次产业占GDP的比重是l07：468：425，与2001年的143：432：425相比，主要变化来自于第一、第二产业。,(二)、物价变动及消费品零售,2006年长春市社会消费品零售总额为552.2亿元，同比增长10.8%。其中市内实现519亿元，同比增长10.9%；外（市）县实现33.2亿元；批零贸易业实现490亿元；餐饮业实现62亿元。,(三)、固定资产投资及主动力,2006年，长春市市完成固定资产投
46、资950.1亿元，同比增长48.7%，其中，房地产投资占24.27%以上。可见，长春市房地产项目产业集聚效应已经产生，已开发项目和已引进项目带动作用已全面显现。,(四)、居民可支配收入及支出,2006年长春市经济增长幅度上升明显。仅一季度长春市城市居民人均可支配收入就已达到2814元，增长10.3%。城市居民人均消费支出2196元，增长5.3%。城市居民消费价格总水平上涨2%。,中观分析整体市场条件,本部分主要分析城市整体市场条件，发现其地产发展状况的变化，了解其发展趋势。,投资额度,市场需求,整体市场条件,价格涨幅,(一)、投资额度,1、行业发展前景乐观整体房地产开发投资保持20%以上的增长
47、速度，这表明至少在未来几年里，房地产业依然是朝阳行业，发展前景十分乐观。,2、行业间竞争激烈从上表中的数据我们看到房地产开发投资逐年递增，这在一定程度上也说明众多企业均看好地产行业，纷纷开发投资，这必然加速行业间的竞争加剧。,(二)、市场需求,长春市房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长。销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，市场需求不断增加。,(三)、价格涨幅,受消费者旺盛的购房需求拉动，长春市房地产市场稳步升温，商品住宅价格稳步上升。,微观分析竞争项目对比分析,本部分主要分析项目周边竞争对手，通过比较以达到充分了解区域市场状况。,产品档次对比,竞争项目对比分析,地理位置对比,建筑 面
48、积对比,产品类型对比,销售 价格对比,销售率 对比,区域 配套 对比,地图,(一)、地理位置对比,1、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。,2、该区域东部、东南部前进大街，西部、西南部的飞跃街，南部的硅谷大街周边以中高档楼盘居多；北部和南部光谷大街周遍则成为中低档楼盘的聚集地。,3、该区域受地势、地形及固定不可改变的公共设施等因素影响，可以看出，此地不宜建高档楼盘。,本项目所属区域由于长春高新区的快速发展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力
49、偏高。,(二)、产品档次对比,(三)、建筑面积对比,截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发项目不断上马，总体市场供应量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。,(四)、产品类型对比,不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少。随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变。,(五)、销售价格对比,1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在25005000元/之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。
50、,2、硅谷大街区间内的房价也在向南的号角声中有所上涨，与此形成鲜明对照的是购房者在城南区间的购房需求不但没有因房价上涨而放慢脚步，反而有强势上升的趋势。,(六)、销售率对比,目前本区域各家楼盘销售情况较火爆，主要由于居民需求水平和房地产开发商对自身品牌、产品品质的不断提升，同时也反映出该区域中高档住宅供不应求。,(七)、区域配套对比,1、项目区域完善的城市配套，不但改变和提高了人们的生活质量，而且成为整个区域的竞争优势。,2、在现今住宅市场，购房者越来越看重居住质量的提升，而各大楼盘也纷纷强化自身配套以完善消费者生活所需，可以看出，完善配套已经成为消费者购买产品的重要指标之一。,结论：,根据市
