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1、万晟甪直项目全程策划深化报告,2012年5月7日,谨呈：万晟置业,目录,项目整体定位,镇区商业体量较多，同质化竞争严重；镇区家庭式主题消费集聚地较为缺乏，存在空白点；家庭一站式消费，吃喝玩乐购于一体，可以实现客户资源的最大化利用；,家庭主题集中式商业家庭主题娱乐+精品购物+精品餐饮+儿童娱乐,甪直首席家庭情景式体验街区,项目业态定位-方案一,1层平面图,名品服饰,时尚美妆,西式餐饮（KFC),时尚饰品、礼品,时尚家居用品,时尚箱包,时尚鞋帽,1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,4,5,6,7,模拟商家建议,1层平面图,003,004,005,006,007,008,009,010,011,
2、012,013,014,015,016,017,018,019,002,001,020,021,022,023,024,025,026,027,028,029,030,031,032,034,035,036,037,038,039,040,041,042,043,044,045,046,048,049,050,051,052,053,054,055,056,057,058,059,060,061,062,063,模拟商家建议,1层平面图,项目业态定位,2层平面图,婴幼儿服饰,儿童玩具/文具/家居专卖、儿童手工,儿童游乐园,儿童鞋服,早教中心,婴儿会馆（游泳/理发/理发纪念品等）,儿童摄影,1,
3、2,2,3,4,4,4,6,5,7,1,2,3,4,5,6,7,模拟商家建议,2层平面图,201,202,203,204,205,206,207,208,209,210,211,212,213,214,215,216,217,218,219,220,221,222,223,224,225,226,227,228,229,230,231,232,233,237,234,238,235,239,236,240,241,242,243,244,245,246,247,248,249,250,251,252,253,254,255,256,257,258,259,260,261,262,263,265
4、,266,267,模拟商家建议,2层平面图,201,202,203,204,205,206,207,208,209,210,211,212,213,214,215,216,217,218,219,220,221,222,223,224,225,226,227,228,229,230,231,232,233,237,234,238,235,239,236,240,241,242,243,244,245,246,247,248,249,250,251,252,253,254,255,256,257,258,259,260,261,262,263,264,265,266,电影院,项目业态定位,电玩城
5、,3层平面图,4层平面图,项目业态定位,美食广场,1层平面图,休闲餐饮,时尚美妆,肯德基,甜品店,营业厅,精品服饰,手机精品店,时尚家居/饰品/配镜,2,1,3,4,4,5,6,6,7,7,7,7,8,8,1,2,3,4,5,6,7,8,项目业态定位-方案二,模拟商家建议,1层平面图,003,004,005,006,007,008,009,010,011,012,013,014,015,016,017,018,019,002,001,020,021,022,023,024,025,026,027,028,029,030,031,032,034,035,036,037,038,039,040,0
6、41,042,043,044,045,046,048,049,050,051,052,053,054,055,056,057,058,059,060,061,062,063,模拟商家建议,1层平面图,项目业态定位,2层平面图,婴幼儿服饰,儿童玩具/文具/家居专卖、儿童手工,运动用品,儿童鞋服,早教中心,婴儿会馆（游泳/理发/理发纪念品等）,儿童摄影,1,2,1,2,3,3,3,4,4,6,4,5,7,2,3,4,5,6,7,模拟商家建议,2层平面图,201,202,203,204,205,206,207,208,209,210,211,212,213,214,215,216,217,218,2
7、19,220,221,222,223,224,225,226,227,228,229,230,231,232,233,237,234,238,235,239,236,240,241,242,243,244,245,246,247,248,249,250,251,252,253,254,255,256,257,258,259,260,261,262,263,265,266,267,模拟商家建议,2层平面图,201,202,203,204,205,206,207,208,209,210,211,212,213,214,215,216,217,218,219,220,221,222,223,224,
8、225,226,227,228,229,230,231,232,233,237,234,238,235,239,236,240,241,242,243,244,245,246,247,248,249,250,251,252,253,254,255,256,257,258,259,260,261,262,263,264,265,266,主力商家选址要求(参考）,品牌甜点店,主力商家选址要求（参考）,休闲餐饮,主力商家选址要求（参考）,电玩城,业态配比,项目以购物为主，餐饮、休闲娱乐为辅，购物、餐饮、休闲娱乐达到黄金配比量，业态互补，形成一站式家庭消费场所,方案一,方案二,价格定位-租金反推法,项
9、目为集合式商业综合体，定位档次较高；以女人与儿童用品为主，营业利润较高，具备高租金支撑；紧邻镇政府，为新型商业区，发展前景较好；项目按照1层130元/平米月的平均租金进行测算，按照8%回报率进行折算，项目1层售价为19500元/平米,价格定位-市场比较法,项目为集合式商业综合体，定位档次较高；紧邻镇政府，为新型商业区，发展前景较好；新型市场，初期入市，可塑性较高；因此，根据项目产品与位置与销售速度等对比分析，项目1层售价为25000元/平米,价格定位-住宅测算法,一般1-3层商业售价为住宅售价的1.5倍，按照此推算：项目1-3层售价为13500元/平米,价格定位-项目价格定位（底价）,根据以上
10、的综合分析，最后预计各楼层售价如下：项目1层售价为21000元/平米项目2层售价为13000元/平米项目3层售价为9600元/平米项目4层售价为5000元/平米,项目总销,项目总销预计1.07亿元,详细测算,项目整体均价约为14860元/平米,项目销售方式建议,由于项目需要整体打造，以投资客户为主，因此卓高建议：以返租形式为主：采取3+2+5的模式，前3年按7%回报直接折进房价里，中间2年每年7%稳定回报，后5年随行就市，按股分成；,项目折算后对外销售价格建议,将前3年价格折算在房价里，最后预计各楼层售价如下：项目1层售价为26500元/平米项目2层售价为16450元/平米项目3层售价为121
11、50元/平米项目4层售价为6330元/平米,投资回报测算,项目整体回报率保持在6.5%-8.5%左右,目录,招商策略,招商顺序先招电影院、电玩城、美食广成等大型主力店；再招甜品店、西式餐饮、儿童游乐园等次主力商家；在确认主力商家之后，推动招商工作全面开展，对整个项目进行全面招商。,招商策略,竞争性招商政策建议,招商计划,5,8,7,9,10,11,12,2013年,2,3,6,月,第一阶段：招商准备阶段,4,第二阶段：主力商家突破阶段,第三阶段：全面招商阶段,第四阶段：招商扫尾阶段/开业准备,主要工作：目标商户定位，制定招商策略及具体招商政策、招商宣传物料设计印刷及制作等；,主要工作：招商现场
12、包装设计、资源的整合、主力商户的渐进式谈判、客户积累等；,工作重点：全面开展点对点直接招商工作，举办集体签约仪式；,工作重点：招商扫尾，空铺清理，开业准备，商户装修组织；,完成3家以上主力商家的招商,完成80%的招商工作,完成90%的招商工作,商家签约仪式,营销节点策略：利用重要营销节点，宣传项目招商信息，邀请意向商家参加项目营销节点活动，促进招商；高调亮相策略：宣传推广中期，启动招商签约仪式，主力商家进驻，集中卖点展示，发布实质招商信息，有力配合招商行动的快速启动；深度炒作策略：深度炒作和渲染“中影国际影院”“肯德基”等主力商家领先入住，最大限度提升项目的档次和商业价值。,整体策略：,招商推
13、广策略,推广总策略：以目前进驻主力商家“中影国际影院”“肯德基”为主诉求，与销售宣传互相配合，大力宣传，树立项目招商成功的形象，吸引商家入住。,招商推广策略,营销节点策略,利用重要营销节点，宣传造势，树立商家信心，推进招商顺利进行,招商推广策略,高调亮相策略,品牌商家签约仪式,活动时间：预计在9中中旬活动形式：主力商家有初步进驻意向以后，举行盛大的品牌商家签约仪式，树立商家对项目的信心，推进招商工作快速进展，招商工作全面启动,招商推广策略,深度炒作策略,媒体选择：户外、杂志、广播、短信炒作诉求：以“中影国际影院”“肯德基”等主力商家进驻为主诉求，进行全面的宣传造势，推进招商工作顺利进行；,目录
14、,项目客户锁定,甪直本镇个体经营户、本地投资客甪直企事业单位高级管理人员甪直政府机关工作人员,苏州大区范围内投资客户昆山区域投资客户,核心客户,游离客户,机会客户,卓高战略合作投资客群，实力强劲,以甪直区域客户为项目的核心客户，周边区域客户为项目的辅助客户,客户分类：投资客为主+本地及周边自营户,推广方向判定,项目优势,贰、家庭主题一站式名品汇集地,壹、历史文化名镇-甪直,叁、小面积，低总价,肆、影院等主力商家进驻，商业氛围将逐渐形成,伍、高额投资回报率，坐享租金分成,营销策略实施,通过线上推广，造势，树立项目品牌知名度，吸引客户,通过线下拓展，扩大客户渠道，增加来人，实现项目快速去化,营销策
15、略实施,核心事件营销,事件1：举行盛大奠基仪式,活动内容：举行盛大的奠基仪式，邀请甪直镇领导以及社会名流前来参加，为项目宣传造势，树立项目在甪直的标杆地位媒体传播：利用报纸、网络、短信进行宣传配合,事件2：一夜倾城，海量派单,活动时间：在项目开盘前期统一形象：设计项目专属工作服，采用项目品牌T恤红衫，形成项目专属特征。活动形式及目的：针对项目潜在客户区域，一夜之间海量派单，高调蓄客，传达项目信息，为项目售楼处公开及开盘作好铺垫,核心事件营销,事件3：售楼处盛大公开,活动目的：造势，高调亮相，树立项目标杆地位活动形式：在项目售楼处建好之后，举行盛大的售楼处公开仪式，设置一些舞狮、点睛等活动，邀请
16、前期积累客户与项目周边人群前来现场,并对此次活动进行优惠积分；,核心事件营销,事件4：微博100分公益行,活动时间：售楼处公开至开盘活动形式：以“你给我一份关注，我给你100分回报”为主题，利用微博宣传项目信息，与公益进行互动，每一人转发项目信息，开发商捐出1元给贫困山区的孩子，此捐款在开盘当天一次性捐出；,核心事件营销,事件5：高端商会推介酒会,核心事件营销,活动形式：整合卓高现有商会资源，举行盛大产品推介会酒会；活动目的：对项目信息进行宣传，促进项目销售；,卓高商会合作伙伴：天台商会，徐秘书长家具协会，顾秘书长顺德商会，廖秘书长，陈副会长宁海商会，郑会长温州商会，杨会长，李副会长安吉商会，
17、吴会长，梁秘书长,事件6：品牌商家签约仪式,活动时间：开盘前，项目品牌影院、品牌商家确定合作意向之后活动形式：举行盛大的商家签约仪式，树立投资者对项目的信心，宣传造势积累客户；,核心事件营销,事件7：小红帽走景区，大型路演活动,活动目的：积累客户，强化项目形象，树立项目标杆地位统一形象：以前期定做的红色项目T恤为工作人员服饰，红动全镇活动形式：在项目客户积累期间，在景区或镇中心位置，进行大型的路演活动，派发传单，宣传造势；,核心事件营销,事件8：盛大开盘,举行盛大的开盘仪式，实现项目去化，并树立项目热销形象,核心事件营销,事件9：感恩回馈，温馨家庭“一战到底”,活动形式：引用目前热播电视节目”
18、一战到底”的知名度，以感恩回馈的形式，邀请购买客户、意向客户、潜在客户家庭前来案场，通过猜谜语、谈经济、评项目、游戏互动等一系列活动主题活动，评选出温馨家庭，给予家用电器、时尚礼品或现金等奖励；活动目的：通过这一系列活动的举办，增加现场来人量，强化老带新，促进尾盘销售，也给予老业主以回馈的感官体验，为项目后期运营做好铺垫,核心事件营销,营销节点铺排,时间节点,核心事件,5月,8月,7月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,盛大开盘,售楼处公开,感恩回馈,形象导入期,开盘强销期,快速蓄客期,持续销售期,一夜倾城，海量派单,商家签约仪式,微薄10分公益行,推广渠道,蓄客目标,主流渠道为主：户外+围挡+网络,线下蓄客，线上配合拓展+短信+派单+DM线上：户外+网络+围挡,全面轰炸,线下：拓展+短信+派单、老带新线上：户外+网络,蓄客：500组,商会推介酒会,路演,蓄客：意向客户900组,销售率：约80%,销售率：100%,谢谢观赏,预祝项目取得圆满成功！,
