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1、-本资料来自-,1,金色港湾4期别墅 别墅法则,-本资料来自-,2,郑迎九*中国别墅专家，29个别墅项目的经历；*地产业界的“百战将军”；*万科地产出身，专业地产13年经历；*中国地产总裁特训营专家；*深圳地产模式推广专家组专家；,-本资料来自-,3,别墅法则,-本资料来自-,4,关注问题 1、别墅有没有判断标准？2、什么样的别墅是好别墅？3、别墅的价值究竟是什么？4、什么样的别墅具有稀缺价值？5、别墅购买原则到底有哪些？6、什么样的别墅值得购买？,-本资料来自-,5,2004年12月18日。桂林。“中国别墅高峰论坛”。,-本资料来自-,6,高峰论坛邀请了5家中国顶尖别墅 国内100多家发展商
2、共同参与。,-本资料来自-,7,5家中国顶尖别墅1、中国第1海景别墅万科17英里；2、中国第1山景别墅的昆明高天流云；3、中国第1人文别墅的上海帕萨迪纳；4、中国第1现代别墅的重庆中安翡翠湖；5、中国第1空间别墅的桂林九里香堤；,-本资料来自-,8,我非常荣幸作为此次论坛的主持人。论坛中一个非常重要的话题是关于 别墅法则。,-本资料来自-,9,No.1 中国地产别墅史,-本资料来自-,10,中国别墅史中国别墅从1987年12月开始，近18年发展历程中，共经历3个发展阶段：第1阶段：别墅价值第2阶段：环境价值第3阶段：稀缺价值,-本资料来自-,11,第1阶段：别墅价值 时间：从1987年-199
3、8年 特点：只要找到一块地就可以做别墅，仅仅有别墅建筑，别墅呈密集 排列，基本没有考虑别墅环境，住家只能实现到住的是别墅；代表：广东碧桂园,-本资料来自-,12,-本资料来自-,13,第2阶段：环境价值 时间：从1999年-2003年 特点：别墅+环境，别墅开始更多的考 虑到环境，别墅内的环境和外 部环境，不仅仅是别墅建筑，同时建筑与自然完美融合，生 活不仅仅是在室内，更是在社 区中；代表：杭州九溪玫瑰园,-本资料来自-,14,-本资料来自-,15,-本资料来自-,16,-本资料来自-,17,-本资料来自-,18,-本资料来自-,19,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,企
4、业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,-本资料来自-,20,-本资料来自-,21,-本资料来自-,22,-本资料来自-,23,第3阶段：稀缺价值 时间：从2004年-今 特点：别墅+环境+稀缺自然，别墅最 大的价值并不是在社区内，而 是在自然不可再生的稀缺性，因而，别墅出现不可再生的价 值稀缺性；代表：昆明高天流云别墅,-本资料来自-,24,昆明高天流云别墅1、昆明，中国著名的休闲城市；2、世博园，99年世界园艺博览会；3、金殿国家森林公园，国家4A级风景区；,-本资料来自-,25,现场实景图片,-本资料来自-,26,现场实景图片,-本资料来自-,27,现场实景图片,-本资料来
5、自-,28,现场实景图片,-本资料来自-,29,现场实景图片,-本资料来自-,30,建筑细节表现,-本资料来自-,31,建筑细节表现,-本资料来自-,32,No.2 别墅6大法则,-本资料来自-,33,别墅法则1：自然,-本资料来自-,34,万科17英里的奇迹*万科 17英里解筹当天成交2.3亿，创下万科迄今日成交金额最高记录；*27000元/平米的单价，创下万科地产单价最高记录；*别墅最高价格2000万/栋，创下万科地产总价最高记录；,-本资料来自-,35,-本资料来自-,36,-本资料来自-,37,-本资料来自-,38,深圳商报,-本资料来自-,39,-本资料来自-,40,-本资料来自-,
6、41,-本资料来自-,42,世界别墅自然法则*在世界的别墅法则中，无论是美国赖特的流水别墅，还是法国的Cote Dazar蔚蓝海岸，还是意大利的波托菲诺，只有4种景观被公认为别墅 景观：海景、山景、湖景、高尔夫景观，4种景观最大的共同点就是不 可再生的自然稀缺性；,-本资料来自-,43,武汉别墅自然法则*武汉没有海、武汉缺少山，武汉有江、有湖；*江为什么并没有列入别墅景观？因为江是不可参与性的，其只能用于 观，而无法用于融；*因而，武汉最大自然景观是湖景，拥有湖景的别墅才是最基本意义的 别墅；,-本资料来自-,44,别墅法则2：景观,-本资料来自-,45,重庆中安翡翠湖的奇迹*中国得奖最多的别
7、墅；*Forbes富布斯2003年中国十大豪宅；*北京新地产中国100顶级别墅第十名；*中国住交会中国别墅名盘；,-本资料来自-,46,翡翠湖,-本资料来自-,47,实景拍摄,湖,霞光晚照翡翠湖,-本资料来自-,48,实景拍摄,湖,葱翠竹林映衬湖,-本资料来自-,49,实景拍摄,湖,野生白鹭翩翩起舞,-本资料来自-,50,-本资料来自-,51,别墅与湖景关系,-本资料来自-,52,别墅的观景性,-本资料来自-,53,-本资料来自-,54,中安翡翠湖景观法则*中安翡翠湖之所以能够创造奇迹，是其每栋别墅充分利用湖景景观优势，每栋别墅都可以看到湖景景观，别墅湖景景观价值以到顶级；武汉别墅的景观价值在
8、哪里？,-本资料来自-,55,别墅景观法则*别墅能否直接观景将决定其价值的高低，武汉别墅的稀缺景观是湖景，因而，第1排直接能够看到湖景的别墅，是价值最顶级的别墅；第2排临 湖的别墅，价值次之；别墅价值依次而定。*直接临湖的别墅，由于其景观的不可再生性，其别墅同样拥有不可再生 的价值，其具有的不是片区的价值意义，比如别墅是在武昌？还是在汉 口？还是在汉阳？别墅一但直接临湖，其将是整个武汉级别的别墅；,-本资料来自-,56,别墅法则3：产品,-本资料来自-,57,九里香堤的奇迹*位于桂林，本身拥有桂林得天独厚的山水景观；*1期澳大利亚柏涛设计、2期英国切尔西设计；*设计概念：别墅是用风景做为设计元
9、素；*产品特点：更多的落地窗、楼梯窗、卧室顶窗、阳台顶窗；*从面市开始将是桂林最好的别墅；,-本资料来自-,58,-本资料来自-,59,-本资料来自-,60,-本资料来自-,61,-本资料来自-,62,别墅产品法则*产品才是硬道理，毕竟买家最终购买的是产品，毕竟买家接触 的最多的是产品，毕竟买家需要生活的还是产品，因而，建筑 产品的品质，同样决定别墅的价值；*好产品的一些观点：别墅外部：别墅非建筑，别墅是环境景观的一部分；别墅立面：别墅首要景观价值，别墅要与景观内外相融；别墅内部：高庭、旋梯、最好还有壁炉、中西餐室、家庭厅、父母房在一楼、客房在一楼、餐厅与室外连通等等；别墅外墙：“屋顶不少于2
10、2个折面”（英国标准），每栋立面 都不同；别墅材料：材料最终决定别墅的品质；,-本资料来自-,63,别墅法则4：社区,-本资料来自-,64,几个问题：1、你们家的保姆有车吗？*买菜都需要开车；2、你想被关在笼子里吗？*社区没有休闲，一回家就进别墅；3、你想父母参加奥运会吗？*缺少健康设施，父母只能竞走；4、你要孩子只有狗做伙伴吗？*没有小朋友一起玩，只有狗做伴；,-本资料来自-,65,上海帕莎迪纳的奇迹*美国有一个帕莎迪纳，是个大学城，同时是好莱坞的分会场，同时有顶级高尔夫球场，同时还有财智别墅区，同样还有一年 一度美国盛况的玫瑰节；*上海的帕莎迪纳，概念源于美国帕莎迪纳，与中科大联手，共 同
11、建造中科大研究生院学区，同样还有休闲会所，同样还有众 多的健康设施，同样还有财智别墅区，同样还有玫瑰节；,-本资料来自-,66,帕萨迪纳 玫瑰节,-本资料来自-,67,别墅社区法则*别墅住家也是人，同样需要的是生活，因而，别墅够不够大，别墅配套够不够齐全，别墅社区够不够成熟，将会直接决定 别墅生活够不够舒适，因而，别墅需要大社区；,-本资料来自-,68,别墅法则5：老外,-本资料来自-,69,深圳波托菲诺别墅的奇迹*深圳别墅的单价大约在1.5万/平米左右，而波托菲诺刚刚推出 的别墅区单价在5万/平米左右；其中一个非常重要的原则就是 华侨城是一个国际区，老外多，引动归国留学多，引动深圳对 高尚别
12、墅区居住氛围品质的人多，因而，价值就越高；,-本资料来自-,70,-本资料来自-,71,-本资料来自-,72,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,-本资料来自-,73,-本资料来自-,74,-本资料来自-,75,-本资料来自-,76,别墅老外法则*别墅本身就是一个完全西化的产品，老外理所当然成为别墅的 形象代言人，成为别墅价值的一个标志。*老外带动的是整个社区的氛围，带动的是整个社区的居住品质，因而，老外越多，别墅区的价值就会越高。,-本资料来自-,77,别墅法则6：租金,-本资料来自-,78,北京香江别墅的奇迹*北京
13、的老外住在哪里？温榆河别墅区带，聚集了香江别墅、莱 蒙湖别墅、名都别墅等等13个别墅区，香江别墅中有一个买家，买了23栋别墅，从其实力而言，绝对够一个发展商，但其就买 别墅，原因“投资别墅比投资地产赚钱快”（原话），“7-8年回 本”；,-本资料来自-,79,别墅租金法则*别墅价值与别墅租金有非常密切的关系，别墅租金是别墅价值 在市场上的反映，即别墅的市场价值，租金越高，表明别墅在 市场上的价值也就越高，别墅本身的价值也就越高。,-本资料来自-,80,别墅6大法则别墅法则1：自然别墅法则2：景观别墅法则3：产品别墅法则4：社区别墅法则5：老外别墅法则6：租金,-本资料来自-,81,MajpjM
14、Vcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNp
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