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1、项目招商定位及项目推介 制作：张楠,二零一一年十二月,凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。,项目定位思考前提,武清高端商业综合体,项目位于京津走廊,项目近百万平米的大盘,在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：,契合打造武清高端商业综合体项目的战略目标,契合京津一体化发展的整体态势,契合项目连续的开发步调，实现价值最大化,项目,项目定位思考思路,项目本体研究,项目定位分析,市场机会与初步定位方向,优化限制条件纬度的分析,价值最大化纬度的分析,提升竞争力纬度的分析,开发环境研究,项目定位结论,宏观环境,市场环境
2、,区域环境,项目区位交通研究,客群定位,整体定位,产品定位,形象定位,项目本体属性,项目理解,跳出,借势,超越,本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我,项目理解分析,借势最大的利用资源,借势武清区域未来发展趋势,关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。,借势武清产业链不断完善的趋势,关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项
3、目生存的根本。,借势武清房地产市场发展形式,关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。,借势天津北方经济中心定位,关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。,跳出在更加广阔的范围看待本案,跳出项目看项目,关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。,跳出区域看项目,
4、关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；,跳出当前看未来,关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在20092010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。,超越全面提升项目价值,超越传统产品功能,关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产
5、品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。,超越传统开发理念,关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。,超越同期同区域竞争项目,关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。,2011，新国八条出台，一石激起千层浪,国八条与以往政策相比，有何不同？,去市场化的政策下，市场何去何从？,政策环境与经济环境的变迁，开发商新机遇在哪里
6、？,1月12日,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2月20日,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,3月10日,国土部出台19条土地新政 强调房地产用地监管,3月11日,国土部剑指土地市场四宗罪 将开展全国检查,3月18日,国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案,4月11日,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,4月13日,住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨,国务院：贷款买二套房首付不得低于50%,4月15日,4月16日,国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷,4月17日,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,4月19日,未获预售许可 开发商不得收取定金,4月19日,
7、住建部要求商品住房严格实行购房实名制,4月21日,二套房以住房套数界定 不再以贷款为准,5月2日,央行年内第三次上调存款准备金率,5月5日,关于加强廉租住房管理有关问题的通知,5月26日,关于土地增值税清算有关问题的通知,6月4日,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准,6月12日,7月12日,银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇,8月2日,国土部发1457宗闲置土地黑名单,9月4日,首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划,9月27日,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地,9月29日,中国出台措施巩固房地产市场调控成果,2011年国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨
8、，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，预计未来市场不容乐观。天津又相继出台各种政策细则。,住建部等七部门发文 加快发展公租房,10月13日,沈阳出台契税细则,沈公积金叫停第三套房贷款 新政抑制投资购房,10月9日,沈城第三套房贷全部叫停,10月14日,10月26日,公积金利率从3.33%调为3.50%,国家及地方房地产政策纷纷出台,政策概览,板块认知,武清社会经济发展基本情况,1、武清概况武清区处于环渤海经济区中心地带（京津30分钟商圈节点核心区域），属国务院首批沿海开放县之一。城区（杨村镇）距天津市区25公里，距首都北京75公里，距天津塘沽新港75公里。京津两大城市广阔的市场、信息、
9、科技等条件，为武清经济发展提供了巨大发展潜力。面积1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)，人口84万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里。交通便捷。区境内公路、铁路纵横交错。京九支线、京山、津蓟铁路干线从境内穿过，并设有6个客货站。公路有京津、京沪等7条国家级高速干线（12个高速入口）。京津塘高速公路自西北向东南斜贯区境43公里，并在城区北侧设有上下道口。境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里。全区形成干支相连、四通八达的公路交通网络。2、从城市规划角度看武清区位优越，扼守天津发展主轴线 天津市规划形成“一轴
10、两带三区”的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带,天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：,/区域介绍/地产市场/,认知武清,武清定位：京津城市发展主轴上的重要新城，宜居宜业,武清是京津城市发展主轴上的重要新城，目标建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。,区域定位,武清北部与北京接壤，是天津对外开放的窗口和促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，有条件建成京津之间的“明珠新城”、天津的“第一新城”。,“京津城市发展主轴上的重要新城”,“京津之间的高新技术产业基地”,武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、
11、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带打好基础。,“现代服务业基地”,武清拥有国务院批准的直通海关和交通优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,位于天津市西北部，百公里辐射范围常住人口3000万,武清,区域概况位于天津市西北部，海河水系中下游，系滨海平原地区，全区区域面积1574平方公里，东西宽41.78公里，南北长65.22公里，北阔南狭。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口84万。武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放
12、县之一。,武清城区为中心100公里半径内，有天津、北京、河北等省市，常住人口3000万；500公里半径内，有100万人口以上的城市11座，常住人口2亿多。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,城市主轴，京津要脉，区位优势凸显无疑,武清区规划建设的中心城区位于京津发展主轴线上，区域的整体区位潜力价值非同一般,地处京津之间，城区距天津市区仅25km；距离天津机场35km，驱车仅需要30分钟距离北京市区、天津新港各71km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时,区域优势,天津城市规划为“一轴两带三区”，城市主轴即“武清新城中心城区滨海新区核心区”。武清占据主轴咽喉。,一轴两带三区,“一轴”是指：“武清
13、中心城区滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指：“宁河汉沽滨海新区核心区大港”东部沿海发展带和“蓟县宝坻中心城区静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设区。,3、从京津一体化发展角度看京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能 从北京的中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地、中华自行车王国、京滨工业园、地毯产业园，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设
14、已经开始得到高度关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。,京津“双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一,核心城市“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心多中心都市圈战略。以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田
15、和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,公路、铁路、城际等，交通网络四通八达，出行便捷,区域内规划高速公路9条，19个出入口,一级公路12条,二级公路4条,高速铁路1条，城际铁路1条,其它铁路6条，车站8个,武清区纵横交错的交通路网可通达京津冀等地区，京津城际大动脉从西南区域穿过，可见武清区在经济、政治上的关键作用和地位。,交通出行,基础设施与经济状况,通讯及电力资源：通讯发达，电力充足。全区有邮电支局(所)53个，邮路总长度387公里，全区34个乡镇皆可办理国际、国内
16、各类邮政业务。城乡电话全部实现程控化，可与全国各大中城市以及世界150多个国家和地区直接通话，数字微波、光纤等现代化通讯手段得到广泛应用。1988年，全区装机总容量8.2万门。华北、京津塘两大电网越境而过,全区有综合变电站18座，其中220千伏变电站1座，110千伏变电站5座，年供电量6亿千瓦时。经济发展武清凭借得天独厚的地理位置有事，深厚底蕴的文化资源，丰富多样的矿产资源经济发展一直保持着高速稳定态势。武清市历年财政收入及增长率,2007年全区财政收入完成42亿元，完成调整预算的100%，比上年增长30.5%。其中区级收入预计完成178,965万元，完成调整预算的101.4%，比上年增长29
17、.5%。按照现行财政体制计算，区级财政收入178,965万元，体制补助13,461万元，各项结算补助72,648万元，滚存结余208万元，预计本年实得财力265,282万元，比上年增长23.3%。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,天津逆城市化居住的趋势将逐渐明显,一级市场（土地）,2010年土地供应量集中在上半年2-5月，每月供应量均在300万方以上，3月份成交量达到顶峰，约为780万方。一级住宅类土地供应绝大多数集中在市区以外，远郊区县与环城四区所占比例最大，滨海新区紧随其后，伴随着这些地块的建设和规划，天津逆城市化居住的趋势将逐渐明显。特别是“天津限购令”出台后，中高端项目集中的市内六区
18、和以投资为主的滨海新区受到宏观政策的冲击较明显，需求重心已经开始向环城四区和远郊区县倾斜、转移。随着后期品牌项目的陆续面市，近郊关注度也将继续上升。,2010年全市住宅存量环城四区居首，因环城四区可依附于市区成熟生活配套，交通完善，2011年必将引起市场的高度关注；滨海新区及远郊区域并列第二，伴随着滨海新区的最近户籍政策的颁布和实施，必将引爆滨海新区的市场再度崛起；市内六区生活配套设施十分完善，但总价相对较高，使得部分置业者望而却步。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,天津房地产市场供求基本平衡，前景向好。,二级市场（新房）,2010年全市商品住宅累计供应1306.58万方，累计成交1043.
19、52万方。供应方面：2010年1-7月基本稳定，基本维持在百万方以下，伴随着金九银十的到来，9-12月大量产品上市，均维持在150万方以上。成交方面：2010年政策频出，5月市场受新政影响，成交量下降31%，但伴随着开发商不断调整营销策略及刚需客户的爆发，自6月份开始成交量一直呈现上升的趋势，由此可见，市场对于政策和产品本身的价值理解更趋于理性。成交价格方面：全市商品住宅全年除5月受政策影响出现大幅下探外，其余时间均稳定在9000元左右，且呈现上升态势。,2010年天津整体市场表现较为稳定，供求基本平衡。在政策频频的2010年，供应呈现逐步攀升的局势，表明开发商均看好未来市场，成交也在小幅震荡
20、中平稳发展，价格虽然受到政策影响而出现短时间的一定幅度的下挫，但很快恢复平稳回升态势，因此天津整体市场未来前景向好。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,市区受政策影响相对较大，别墅市场稳步攀升,二级市场（新房）,市内市场的政策影响相对较大，但后期已逐步平稳回升；别墅市场影响甚微，供求价均稳步攀升,/区域介绍/地产市场/,认知武清,武清土地供不应求，商品房市场以满足刚需为主导,一级市场（土地）,2010年1月以来，天津武清区住宅类用地总供应面积为277.8万方，总成交量为459.3万方，呈现供不应求的状态。相较于前几年武清住宅类土地成交情况，2010年呈现需求膨胀趋势，主要由于天津整体市场土地供
21、应不足，而武清属价值洼地，开发商对住宅用地趋之若鹜。可预见未来2-3年内，区内土地供应仍将持续紧张。,2010年上半年武清区商品住宅均价波动较大，7月份价格出现较大波动，约6760元/，主要由于盛世天下的别墅产品开盘，将区域市场价格大幅拉升。下半年成交量逐月攀升，主要受市内六区限购等刺激，但成交价格比较稳定，保持在5600元/。2011年2月出现区域成交量的最高值，主要受买家“赶搭政策末班车”，抢在“津十条”3月执行前纷纷出手置业影响。伴随我市限购政策3月1日起正式执行，会对区域蓝印楼市造成一定冲击，但本案不受限购影响，可以说此次限购政策的出台对本案是一大利好。随着环首都经济圈规划的不断推进，
22、武清区域远期地产价值仍被看好，房价还有很大上升空间。,二级市场（新房）,武清历年人均GDP及增长率,产业基础三次产业比重11:52:37,/区域介绍/地产市场/,认知武清,限购不敌京津核心区位利好，武清别墅逆势上涨,二级市场（新房）,近一年武清市场供应量主要集中在2010年6月以后，田纳溪湖，盛世天下等项目集中推出别墅产品，市场对于别墅产品的关注度逐步提升，由刚性需求主导过渡向两极化市场。需求方面，2010年6月前，成交量维持在每月1200左右，成交均价契合区域市场情况波动不大，6月价格大幅下探，主要是由于田纳溪湖低价推量，成交均价为4970元/；7月价格骤升突破万元，主要是因为盛世天下首开，
23、以11000元/的单价首开消化87套，直接拉升了整体区域市场成交价格。后续成交又有所放缓，随着年底供应量的推出，成交量也开始上涨。今年2月达到一季度最大值，可见并没有受新政影响，“限购”政策出台更是加剧了作为京津核心优越区位的武清别墅市场的集中成交。,/区域介绍/地产市场/,认知武清,地理位置优势突出，交通便利，规划发展方向积极有利,优势（S）地理位置优越，距离天津市区、北京、河北等重点省市区域距离较近周边交通干道通达，出行便利政府重点规划发展区域，特别是武清软件园项目，社会关注度高,劣势（W）区域内相关配套设施不够完善区域产业以农业为主，耕地面积高达137万亩，第三产业发展缓慢,机会（O）位
24、于京津城市发展的主轴线之上，计划建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市知名开发商陆续进驻，市场关注度逐步提升配套商业1500万方仍在规划中，未来商业发展空间显著，大量外来人口涌入,威胁（T）区域内别墅产品关注度逐步提升，同类产品项目逐步增多，市场竞争日益激烈大规模固定资产及基础设施投资有限,武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发
25、展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。,武清城市规划突显项目价值,大环境/经济/房地产/人口与居住条件,建德地产观点,武清地处京津，区位优势得天独厚。纵观武清区近几年发展情况，其GDP总值居环城五个区县首位，并在2009年突破250亿大关，其产业布局涵盖农业、工业及高新技术产业，未来将逐步转向资金和技术密集型的产业。一级市场，区域市场目前呈现供不应求的状态，2010年呈现井喷趋势，预计未来2-3年本区域住宅地产市场将呈现激烈的竞争格局。二级
26、市场目前供销两旺，目前武清区居民以改善型的刚需为主，市场在售产品比较单一，风格基本雷同，但是单位面积价差较大，形成了两极分化的形式。目前武清区房地产市场处于初级阶段，开发项目基本囊括了所有的产品类型，其中多层产品是区内主要供应品种，小高层和高层均是辅助的产品形态，别墅产品相对稀缺；除了本地的购房需求外，其余购房者基本来自北京、河北省和天津市区；随着城镇化的不断深化，周边的配套设施也在不断地完善中，已经展现出住宅市场成熟区域的雏形。,区域地产市场起步较晚，地缘客户具备较高购买力,建德地产观点,/竞品研究/格局预判/,竞争格局,别墅项目排布分散，多在中心区外；区域无酒店式公寓,产品类型：高层、洋房
27、及少量别墅均价：高层、洋房：6700-7700元/；别墅：12000元/起主力总价：高层：60-130万；别墅：200-300万在售项目：盛世天下、五一阳光、松江运河城、保利上河雅颂、雍景园等客户情况：武清本地区改善型客户为主，别墅产品有少量京津客群。,产品类型：别墅均价：8000-10000元/主力总价：160-500万在售项目：卓达三溪塘、田纳溪湖、博惠苑、翠金湖美墅岛客户情况：武清本地客户及京津客户，少部分河北省客户,武清项目分布双环格局,本 案,/竞品研究/格局预判/,竞争格局,当前以公寓为市场主导，别墅集中供应将在2011年,目前区域内在售项目多为混合型社区，产品供给类型以“中低端公
28、寓+中高端别墅”模式为主，其建筑设计，景观园林，物业管理等均处于较初级水平；区域市场内产品同质化严重，供给的主流是洋房和多层，从个案进度推测，别墅供量将在2011年集中出现，届时将可能形成白热化的客源争夺战。但令人欣慰的是，本案不受限购影响，特别是酒店式公寓项目也与区域其他项目无直接竞争关系，因此，未来市场机会较大。,项目本体分析,天津市建德房地产开发有限公司简介,天津市建德房地产开发有限公司于2001年注册成立，具备房地产开发三级资质，注册资金壹亿壹仟贰佰万元，是一家集房地产开发、工程总承包和房地产物业管理的综合性企业。公司现有中、高级技术职称人员40余人，高级管理人才10人，技术力量雄厚，
29、房地产开发经验丰富。公司秉承“团结、勤奋、务实、创新”的企业精神，遵循“以德施建、专注品质”的经营理念，将企业核心竞争力“开拓进取、诚信守德、追求卓越、服务社会”放在首位，而将“对外扩张”放在次位。十年间公司成功开发商业楼5万余平方米，商住楼与政府还迁住宅楼共计42.6万平方米，入住率100%，其中有：2002年开发的“颐安东区、2003年开发的“武清区城关镇商业街”、2005年开发的“盛世华庭”、2008年开发的位于天津市南开区“家源公寓”等项目。“追求卓越”近期公司开发位于津京黄金走廊武清运河畔“盛世华府”项目，总建筑面积约66万平方米，定位于城市综合体，该项目是公司“追求卓越”的又一力作
30、，它的问世事毕造成武清房地产市场新一轮的轰动效应，市场前景可观。“诚信守德”十年间公司全体同仁坚持“开拓进取”、坚持改革创新，不断重组优化资产结构，使公司资产规模不断扩大。公司于2004年资产并购了天津大丰房地产开发有限公司，为拓展天津区域房地产市场打下良好的基础，增强市场竞争力，为此公司于2005年列入天津市房地产投资50强企业中的第17名，尽而使公司发展为社会服务创造了更大的空间，同时公司也获得了社会的回报，先后获得荣誉为：,建德房地产公司：,2002年3月被天津市武清区农村信用合作社授予“AAA信用单位”2003年4月被天津市武清地税分局授予“纳税先进企业”2007年7月被中国房地产协会
31、等联合协会授予-中国绿色地产品牌之百佳诚信优秀企业2007年12月被天津市人民政府授予“守合同重信用”单位建德物业公司：2003年被天津市精神文明委员会授予“文明楼院“单位2004年被天津市物业办授予“天津市物业管理达标单位”2007年被天津市环保局授予“安定居住小区”与天津市物业办授予“优秀住宅小区”2008年被天津市武清区物业办授予“物业管理先进单位”2009年被天津市打击治理防盗办授予“打击盗窃专项行动优秀社区”2010年被天津市“五部委”授予“市级绿色社区”“服务社会”公司以恩相报、惠泽天下为原则，积极参与社会公益事业、服务于社会，积极参与赈济救灾活动，几年间公司先后捐助近500万元，
32、抚助四川抗震救灾、崔黄口镇后巷村新农村建设、武清区教育发展，并于2010年12月被武清区政府授予“支持教育发展爱心企业”称号。十年来承蒙社会各界领导及同仁的大力支持，使得公司取得了较好的社会效益和经济效益，在此表示衷心的感谢。总经理张炳铎先生率全体员工将一如既往地坚持以“创造精品，服务社会”为使命，竭诚希望与社会各界携手并进、共谋发展、同创美好未来。,前 言得城市商业综合体，得城市商业未来,项目推广名称：盛世华府 综合商业 MALL、商业街及写字楼(酒店)推广名称：建德城项目发展商：天津市建德房地产开发有限公司地块所处位置：天津市武清区杨村京津公路与振华西道交口建筑功能：住宅、商业、写字楼、酒
33、店、配套公建（幼儿园、居委会、托老院等）项目用地面积：348.82亩 容积率：2.0 总建筑面积：66万 住宅总户数/居住人口：2284户/6400人以上 机动车总停车位：5450个其中：住宅建筑面积 40.84万 配套公建面积 1.32万 建德城：综合商业MALL 建筑面积 12.5万 商业街建筑面积 9.1万 写字楼（含酒店）建筑面积 1.38万（含酒店4000）,项目简介,盛世华府项目概况 拟建地点 盛世华府项目位于天津市武清区京津高速西侧，天津运河东侧，周围有四条交通干道，北侧为振华西道与三号路(规划向西延伸至河边)，南侧是规划向东延伸的强国道及富民道，东侧紧邻京津高速，西侧则是京杭古
34、运河。项目地理位置优越、交通便利，处于武清区商业中心核心位置，距北京70公里，距天津市区40公里，也是北京与天津黄金走廊京津高速路枢纽，是进入武清的必经之路，此地是住宅、商业、餐饮、娱乐等业态的投资热土。,盛世华府规划设计说明,宗地情况,打造20分钟京津经济圈、3小时环渤海都市圈,10分钟,19分钟,核心商圈：15分钟车程约50万武清城区、开发区、会务客源,旅游商圈：2500万1.25亿 环京津,固定商圈：约200万武清与天津北部区域,盛世华府项目城区地位图,优联第六城35万其中商业为13万,66万城市综合体盛世华府项目,五一阳光60万住宅,慧翔龙苑535户住宅,金汇广场3.5万商铺,京津时尚
35、广场2.5万住宅底商已营业,君利商厦（已营业）,天房四季约30万住宅,松江运河城120住宅,尚清湾33万住宅,保利上河雅颂75万住宅,盛世天下50万住宅,佛罗伦斯小镇商业,未列项目：恒大山水城200万、天和林溪、翡翠半岛、天津市环渤海绿色农副产品物流基地、武清城区政府拆迁工程等项目。,京津城际武清站,16万中信广场（已营业）,盛世华府项目规划说明,1.设计说明盛世华府项目位于天津武清城区京津公路西侧友谊商厦对面，处于武清繁华商业中心，同时千年古运河环绕，该项目地理位置优越自然环境优美，路网发达辐射广泛交通非常便捷。四至范围：南侧是规划向东延伸的富民道，北为振华桥，西起运河景观走廊，东至京津公路
36、。盛世华府项目规划定位为住宅、临街商业、集中商业、酒店（写字楼）等业态的城市综合体，配套有幼儿园、业主会馆、养老院、居委会等加之项目周边成熟的市政配套与商业配套。住宅产品定位为全方位高端科技宅区，使入住盛世华府业主可享受便捷、舒适、休闲、高雅。盛世华府项目占地：348.82亩，规划总建筑面积：66万平方米，其中：商 业MALL：地上建筑面积：7.50万、地下建筑面积：5.0万(负一层为超市、附二层为停车场)；临街商业：地上建筑面积：6.40万、地下建筑面积：3.3万；综合楼（酒店、写字楼）：地上建筑面积为：1.02万、地下建筑面积：0.34万；其它为住宅项目。2、城市配套盛世华府项目座落于武清
37、区商业中心地段核心位置，项目周边100米内拥有东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦等多元素商业集结，地理优势得天独厚，是武清板块最具升值潜力的地段。依托京津黄金枢纽，联动畅达交通脉络。项目毗邻京津公路，是天津武清廊坊北京的主要交通枢纽。以该项目为核心，经南环路至京津城铁武清站车程五分钟；乘城铁19分钟即可到达北京。城区交通非常便捷：607、611快车、611慢车，郊县长途、廊坊至天津客运车等多条线路，共同完成了武清与市区间的客流输送。社区公共汽车停靠站共有561、563、10、3、12、13等六条线路，覆盖了武清城区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮局、银行等。项
38、目位于高速公路网枢纽，交通便捷；距天津市区25公里，距天津滨海国际机场35公里，距天津滨海新区70公里，距北京市区70公里，距北京机场90公里。十分钟车程内可至京津塘、京津、京保、京沪等多条高速，高速公路网横贯环渤海经济圈辐射全国。城际高铁30分钟环游京津。项目具有先天的优势。以南北线为轴千年古运河环绕，与生态、阳光为主题的社区景观形成一个浑然天成的绿网。充分利用高科技的节能技术，通过建德公司的自身运营，合理分配增加成本的投入，同时充分利用千年古运河文脉的传承以及建筑河流和空间，来打造自然有机的建筑。项目的低密度的生活区、生态园区、自然活水，天赐养生福地；城市顶级生活圈、丰盛的生活配套、邻里中
39、心、风情商业街、学校幼儿园近在咫尺以及共享的武清商业中心圈。充分证明该项目商业价值与居住价值，其升值潜力无限上扬。,建德城 综合商业MALL 商业街（南、北商业街、步行街）写字楼、酒店,城市综合体规划,项目高品位配置,天津市建德房地产开发有限公司是武清本土知名企业，正在开发建设的盛世华府项目是继盛世华庭之后又一力作，项目定位为城市商业综合体、智能科技家居，高品位配置与项目的价值，使业主“物有所值、物超所值”【高品位配置】【外墙石材】三层以下干挂石材、三步节能到位、围护结构保温降噪【外窗系统】断桥铝合金三层两空Low-e玻璃(隔音降噪、防紫外线)【采暖制冷】水源热泵地板辐射采暖系统、户式中央空调
40、系统【三水三气】冷水、24 小时热水、中水与天然气、暖气、冷气【中水供应】水源热泵系统的低温水部分做为中水水源/费用低【新风置换】24 小时全新风置换系统（过滤除尘、自然换气）【生活饮水】24 小时自动售水机系统（提纯杀菌、洁净新鲜）【升级配置】酒店式豪华入户大堂/入户空中花园/三防铁甲豪华入户门【超前设计】密度14%、容积率1.8、绿化率50%、车位比为 1 比 1.7【智能社区】1）监控系统：24 小时全方位无盲区无死角闭路监控系统 2）周界防范：社区周界防越智能监控系统 3）电子巡更：物业保安定点定时巡逻检查 4）一卡通门禁系统：人行入口/车辆出入口/单元门/电梯门 5）访客出入：出入口
41、围墙机对讲监控 6）车辆出入：停车场智能化管理系统 7）背景音乐：智能背景音乐广播系统 8）灯光管控：景观照明定时开关、公共区域灯光声控 9）彩屏液晶可视对讲系统：可视对讲、物业服务、紧急求助(包括卧室与卫生间安装紧急求助按钮)10)智能防盗窗帘：三层以下安装手自一体防盗窗帘 11)宽带光纤网络配置 12)烟雾检测报警系统 13)燃气泄露报警系统【项目的价值】【城市综合体定位】住宅板块、商业板块、商务板块、休闲广场【项目的区域地位】武清门户、商业 CBD、交通枢纽、运河东岸【均好性户型设计】入户花园、明厨明卫、宽敞空间、私享电梯【高尚的室外空间】人车分流、主题景观、简欧立面、丰富天际线,城市综
42、合体定位,【功能格局】武清中信广场商圈已经形成人流与消费基础，盛世华府城市综合体的加入，使此区域的商业CBD效应获得升级，盛世华府项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，不仅满足内部需求，同时也满足周边开发项目居民的社会需求，盛世华府项目规模 66万平米【住宅板块】高科技智能住宅：低密度规划、景观天际线、叠拼超豪宅、钻石版户型【商业板块】多首层式商业区：国际百货店、品牌主力店、精品旗舰店、时尚步行街【商务板块】高尚的商务场馆：五星级酒店、业主盛世会、会展厅(场)、商务写字楼【城市配套】现代化城市配套：地库停车场、卫生服务站、社区托老所、双语幼儿园【生活配套】高品质生活模式：荟萃食番街、健身游泳
43、馆、儿童训练营、电玩、影院【休闲广场】万人汇集的广场：雍阳情广场、运河岸公园、科学的路网、交通的枢纽【功能演绎】【居住功能】完成综合体的聚合效应，满足城市居民的居住需求，城市身份地位导向【商业零售】热闹繁荣商业街区，满足各阶层人士一站体验式、多样化选择休闲消费【综合功能】商务活动的现金流与物流决定区域价值，休闲广场聚集人气与缓冲分流【价值演绎】成熟的城市综合体，以商业带动区域价值的提档升级，盛世华府是城市综合体的典范，其功能特征：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、休闲、健身、教育、医疗、托老所、幼儿园、广场、交通等是城市综合体精髓的演绎，项目价值与物业价值的升值空间递增幅度巨大,项目商业层高
44、设计与城市人口状况,层高商业MALL层高：地下二层：3.9m 地下一层：6.15m 地上首层：5.7m 二层-五层：5.4m 六层：4.5m南地块层高：首层：5.1m 二层：3.8m 三层：6m 四层：3.8m南地块内街层高：首层：5.1m 二层：4.9m 三层：4.9m,武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，目前武清区常住人口达84万人，其中户籍人口83万人，流动人口超过1万人。城区人口35万，到2020年达60万至70万人口,武清区工业园区介绍武清开发区世界级大型企业齐聚武清开发区世界500强企业（有27家）,中心城区终极规划142k，人口80100万。2020年发展到86k，人口60万至
45、70万人口。全面启动103国道开发、新区开发和旧城改造，拆迁260万，整合土地5万余亩，5年左右完成；目前完成拆迁22万 30个村街撤村建居主体工作。项目周边3公里范围拥有15万人口，5公里范围有30万人口；区域内新增高端社区200万，约8万中高端消费群体。,项目服务商圈根据武清商业规划格局，目前该项目服务半径为：覆盖武清区全境84万人口，另依据传统消费观念与习惯，武清中信广场是武清全区民众消费的首选。,项目定位,开发商,产品,城市,项目定位基础,立足核心区域，市场认同的高端中坚区价值定位，跳出区域市场层面。,建立天津现代社区新标准，产品价值均好性，园林高标准设计与细节精致化路线，良好的规划配
46、套环境，建立整体高标准核心产品力。,实力型开发商，多年的高端产品的开发经验与成功实践，品质与开发实力是本项目成功要素之一。,承载力,产品力,发展力,项目定位目标,建立综合商业模式新标准,创造综合商业的唯一性,打造项目全新概念特征,超越常规市场层面，面向广泛目标人群,建立成品产品新模式，推出精细化精装,以标准和核心区域运营能力彰显项目魅力,定位价值解读人文、历史、生态景观国际化、都市化、现代质感和谐成熟生活区、城市核心,项目市场形象定位,核心构建未来,“武清”的核心,不利,市场环境,有利,STRENGTH 优势1.公司品牌蓄势待发2.项目配套丰富，项目综合体,WEAKNESS劣势,OPPORTU
47、NITY机会1.市场上对小户型的认知度较高,市场刚性需求增加。2.未来区域内大量大量办公人群即将进驻;,THREAT威胁1、市场未来供应量较大,市场竞争激烈;,项目SWOT分析,项目本身,商业业态规划及定位,商业定位原则,1、引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。“年轻、时尚、潮流、品味”，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。时尚潮流聚集地，流行资讯发布地，新锐达人体验地，生活理念引领地。2、建筑组成：一站式体验型购物中心，综合楼（酒店、写字楼），高科技智能住宅等多业态的“城市综合体”。25万的大型商业建筑体量，承载齐全的功能业态，涵盖集休闲、购物、
48、娱乐、餐饮、美食为一体的多元化时尚消费模式，其完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创建德式盛世商业文化，以其不一样的视野、定义商业地产新格局。3、商业街区：生活街、国际街、食番街、时尚街、活力街、欢聚大街 4、餐饮美食街：征服你的味蕾，挑战你的挑剔极限，荟萃东西饮食文化，风味环球小吃，细致精到的南北菜系；容得小酌，纳得悠品。5、时尚精品超市：随心所欲信手拈来生活每一处点滴，这里陈列着的是生活方式，与你分享的是购物的幸福。这里步移景换的购物感受，阳光、真诚、贴心的购物服务，静候着你每一次匆匆到来，装点着你每次的满载而归。,一、业态组合,（一）百货主力店地上
49、约75000；（二）超市主力店 地下5万其中超市约2.2万、停车场2.5万（三）欧洲TOP店及CEPA店街区（四）电器、数码主力店或洗浴中心（五）餐饮集群街区（大型海鲜城为主力店）（六）精品酒店、写字楼（七）多主题商业街区（整体招租=内街部分）,二、各业态规划特点说明（一）百货主力店或家居广场（主体商业楼）百货主力店主要经营：珠宝、化妆品、钟表眼镜、皮鞋、皮具、奢侈品、少淑装、贵妇装、家居用品、针织品、女士专属体验店、儿童用品、配饰、男正装、男士休闲装、运动休闲、家电数码等；五层、六层部分可经营电玩、KTV、网吧、影院、游泳馆、健身、餐饮等；,F5、F6层部分可经营电玩、KTV、网吧、影院等；
50、,商业定位：邻里中心配套区,产品建议,针对我们的项目定位分析，提出以下几点业态建议：,规划业态配案一：健身中心运作建议：引进健身品牌连锁机构，为业主提供“健身、健康”运动场所，使其成为项目后期配套的强有力支撑，为项目的软性、内在质素提升搭建平台。业主可获得健身房的“VIP会员”优惠等措施，让我们的业主享受身边最优秀、最实惠的服务。,规划业态二：特色酒吧（赛车吧）运作建议：引进符合我们目标人群的特色酒吧，为我们的业主在工作之余能享受到更多自由释放的空间，体味温馨浪漫，舒适优雅；精彩与刺激，速度与力量，轻松与活泼尽在赛车吧。大屏幕每日为您播放精彩的一级方程式比赛和国际体育赛事;伴随现场乐队为您献上
