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1、中国城市核心区地下空间整体开发概论REVIEW OF OVERALL DEVELOPMNET AGAINST UNDERGROUND SPACE OF CHINESE URBAN CORE AREAS摘要：21世纪中国进入城市化加速发展期，城市快速生长与可供城市建设的土地资源有限供给的矛盾日益突出。从可持续发展的角度出发，中国城市化必然选择集约化增长模式，特别是对城市核心区高密度、高强度开发，在有限的城市用地内充分拓展城市空间容量，以满足城市发展需求，随之也产生了人流、车流、物流的高度集中，城市压力激增。城市核心区地下空间整体开发，在区域整体开发的地下空间内构建公共联络系统，从而实现了区域地下
2、空间资源的共享与统一配置，同时也缓解了核心区地面压力，以及核心区对城市的压力，是对中国城市化发展模式的一种深入探索，但在项目实施中却面临着规划滞后、政策缺失、适应性规范不足等诸多问题，需要在实践中加以解决。In 21st century, China has entered into accelerating development stage of urbanization, the contradiction between rapid growth of city and the limitation of land resource supplied for urban constru
3、ction becomes increasingly prominent. From the perspective of sustainable development, urbanization of China will inevitably select intensive development as development pattern. In particular, China will conduct high-density and high-strength development against urban core areas and sufficiently exp
4、and space volume of cities on limited urban land, in order to meet the development requirements of cities. This condition is followed by the high concentration of pedestrian flow, vehicle flow, and material flow, and is also followed by explosion of urban pressure. Conducting overall development aga
5、inst underground space of urban core areas and establishing public interconnection system in the underground space will not only realize the sharing and unified configuration of underground resource in the areas, but also alleviate the surface pressure of the core areas and the pressure imposed to t
6、he city by the core areas. It is a deep exploration to the development pattern of the urbanization of China. However, there exist many problems during project implementation such as lagging behind of planning, deficiency in policies, insufficient adaptive specifications, and so forth, which need to
7、be settled in practice. 关键词：中国 城市核心区 地下空间整体开发Key words: China, Urban core areas, Overall development against underground space一、中国城市化进程中的矛盾聚焦中国人口多，城市化进程快，2011年城市化率超过50%，预计2020年达到55%。老城容量有限，要适应快速增长的城市需求，中国城市建设既要扩展老城，又要建设新城，但与此同时中国又存在耕地资源有限，城市建设侵占耕地的问题。从可持续发展的角度出发，城市要发展，更要保护耕地，因此，中国城市不能无限生长，城市建设势必选择集约
8、化发展模式，尤其是城市核心区高密度、高强度开发势在必行。城市核心区高密度、高强度开发很大程度上解决了在有限的城市用地中拓展城市容量的需求，与此同时，也带来了人流、车流、物流在有限的空间与特定时间内高度集中的问题，即而产生了城市核心区高强度开发与配套服务设施滞后之间的矛盾。如果没有对此矛盾采取针对性的应对措施，城市核心区将面临运营效率降低，空间品质下降，吸引力降低，城市功能逃离等问题。温州瓯海中心区商务区块城市设计 广州市城市规划设计研究院二、城市核心区地下空间整体开发城市核心区地下空间整体开发就是将城市中心区域内，用地属性接近或互补，公共开放程度相近的，若干高密度、高强度开发的地块，以及位于这
9、些地块间的城市道路、广场绿地等用地的地下空间统一标准开发，并通过公共联络系统有机联系，形成系统的整体的开发模式。城市核心区域地下空间整体开发除具有独立地块开发的私属功能，还包括为区域服务的公共联络系统公共人行系统、公共车行系统和公共设备系统。区域整体开发的地下空间内建立尺度适宜的公共人行系统，通过公共人行系统与地面功能直接联系，从而将人的活动层面从地面拓展到地下，有效分流了地面人流，尤其是在地下公共人行系统与地铁站点直接联系时，通勤人流免受地面交通干扰，通过地下公共人行系统直达目的空间，更加强化了地下空间整体开发的优势。区域整体开发的地下空间内建立较城市道路标准低，较车库标准高的地下公共车行系
10、统，将区域停车资源有机联系起来方便停车资源的区域共享；另一方面将公共车行系统与城市道路联系，分层分流区域到发交通，缓解了城市交通压力。区域整体开发的地下空内配置公共设备系统，有利于实现资源与能源在区域内的优化配置，同时，也避免了独立地块开发造成的，区域范围内的设备系统重复建设。青岛崂山区啤酒城区域城市设计 青岛市城市规划设计研究院三、地下空间整体开发的特征1.建立了公共性联络系统核心区地下空间整体开发的首要特征就是在区域地下空间内建立了公共人行系统、公共车行系统和公共设备系统。地下空间整体开发打破了以用地红线为边界，各地块自成系统的独立开发模式，将区域地下空间统一标准开发，通过公共联络系统联系
11、形成系统的整体，从而实现了区域地下空间资源共享与统一配置，同时，缓解了地面空间的压力以及城市空间的压力，提高了核心区乃至整个城市的运行效率。某种程度上讲，公共联络系统的建立使得区域地下空间整体开发才有了意义。温州瓯海中心区商务区块一期地下空间整体开发 上海市政院2. 降低了地下空间开发强度核心区地下空间整体开发，在区域地下空间内建立公共联络系统，实现了区域地下空间资源共享，并根据地面建筑功能与运营情况，统一配置资源。区域内某地块在特定时段内不足的配套服务需求，通过地下公共联络系统，便捷地借用区域内，在该时段处于空闲状态的地块的地下空间资源，达到需求与供给间动态的系统平衡，区域地下空间开发强度可
12、以适度降低。青岛啤酒城地下空间整体开发 上海市政院3.整合设置设备系统核心区地下空间整体开发，公共联络系统植入，地下空间资源得以共享与统一配置，相应的能源供给系统、消防系统、控制系统、信息系统等设备系统，可以打破地块界限，在满足合理的服务半径的前提下整合设置，减少了区域设备系统配置数量，节省了投资。同时，设备系统区域整合后，设备空间需求减少，功能空间面积增加，因而，地下空间利用率得以提高。上海世博A片区A10街坊地下空间整体开发 上海市政院4.区域地下空间统一运营管理城市核心区地下空间整体开发必须有与之相匹配的运营管理模式，区域地下空间统一运营管理正是适应这种需求的运营模式，统一管理，信息统一
13、分布，资源在第一时间统筹配置，整体开发的价值才能最大化实现。四、地下空间整体开发面临的问题核心区地下空间整体开发突破了规划用地红线的限制，针对城市核心区高密度、高强度开发的特点，从区域内资源动态平衡的角度，解决需求与供给之间的矛盾。然而，这一突破与现行的政策、法规不相符合，地下空间整体开发在实际操作层面中必须做出适应性调整，导致整体开发效果大打折扣，甚至整体开发的理念不被接受。1. 规划滞后，地下空间整体开发缺乏依据中国目前对城市核心区地下空间整体开发正处在探索阶段，由于认识上的局限，现实的城市规划对地下空间整体开发控制不足，在项目初期就面临缺少上位规划作为依据的境地。实际项目往往是先做整体开
14、发方案，再按方案对上位规划进行调整、增补；或者边做方案边调整区域规划条件，导致规划无法对项目建设起到控制引导作用，产生了诸多问题：1) 缺少规划控制，地下空间整体开发规模没有依据。由于缺少上位规划的控制，项目在实际操作时往往是核心区规划有多大地就整体开发多大范围的地下空间，很难从城市角度出发，确定适宜的开发规模。这样一来势必对城市核心区的微环境产生不利影响，尤其是对核心区内公共广场、绿地等仅有的空地整体开发后，对区域的水土涵养，城市热岛效应控制等都是不利的。2) 缺少规划控制，公共联络系统难以实现。目前地块开发商已经认识到，私属地下空间与区域公共人行系统联系的必要性，在合理设计的情况下，地块开
15、发也较容易接纳区域公共人行系统，但还难以接受为区域服务的公共车行系统和公共设备系统占用私属用地。在这种情况下，规划如果没有针对地下空间整体开发的特点，对为区域服务的公共联络系统做出控制性规定，在区域地下空间内建立公共联络系统难以实现。3) 缺少规划控制，整体开发分期实施困难大。城市核心区建设规模具大，特别是新城核心区建设规模动辄几十万平米，核心区建设不能同时实施，整体开发必然存在整体设计分期实施，或者分期设计分期实施的情况。规划倘若没有制定明确统一的区域地下空间建设标准，分期建设就很难确保建设边界的顺利对接，整体开发实现难度大。4) 缺少规划控制，地下空间整体开发受市政管线制约大。市政管线规划
16、没有考虑区域地下空间整体开发需求，已随道路、公共绿地建设先期实施，待到地下空间开发需利用区域内道路、绿地地下空间时，受市政管线限制，难以实施，限制了地下空间整体开发的范围，影响了整体开发的效果。温州瓯海中心区商务区块一期地下空间整体开发 上海市政院2. 政策缺失，区域地下空间整体开发缺少推动力核心区地下空间整体开发以区域统筹的方式配置资源。区域地下空间整体开发在满足区域自身配建需求的同时，缓解了区域内地面压力，同时也缓解了核心区对城市系统的压力。但这种开发模式突破了以用地红线为界进行资源配置的现有开发模式。在现阶段缺乏规划支撑的情况下，区域地下空间整体开发没有必要的政策支持，更加显得动力不足。
17、1) 权属问题核心区地下空间整体开发除了对区域内私属地块地下开发，还利用了区域内城市道路、广场、绿地等公共用地的地下空间，并且在区域地下空间内建立了公共联络系统，特别是设备系统、管理系统区域整合集中设置后，区域地下空间成为有机的整体，难以以地块用地红线划分权属，这样一来产生了建设主体利益平衡，投资切分，日常运营管理等方面的一系列问题。在这种情况下，如果地下空间整体开发没有相关政策的支持，甚至是政府层面的直接参与，仅仅从地块开发商层面实施，难以实现。2) 投资与收益问题核心区地下空间整体开发突破用地红线限制，区域内公共用地与私属用地的地下空间形成有机的整体。但这种开发模式从城市层面讲，存在利用城
18、市公共用地满足私有地块开发的情况；从地块开发商层面讲，为区域服务的公共系统占用私属用地情况。公共地块开发的投资分配、公共系统建设成本分摊，以及日后运营维护费用分摊，收益分配等方面在存在操作层面的问题。在这种情况下，没有相应的政策支持与激励机制，地下空间整体开发难以实施。3) 审查审批问题 区域地下空间整体开发，从区域层面用地明确，系统完整，满足相关规范规定，但从区地块审查、审批层面，特别是在区域地下空间存在分期设计、分期实施的情况时，就难以满足相关的审查审批要求。此时，区域地下空间整体开发特别需要相应的政策支持。上海世博A片区A10街坊地下空间整体开发 上海市政院3. 适应性规范标准滞后，超大
19、尺度地下空间开发受限制1) 配建标准问题现行规范未考虑区域地下空间整体开发，资源共享与统一配置后，相关配建标准可适度降低。核心区域地下空间整体开发，通过区域地下空间资源共享与统一配置，实现了在区域地下空间整体开发强度降低的同时，仍能满足区域配套服务设施的需求。这一做法理论上合理，但目前尚却缺少相关规范的认同。2) 消防问题现行防火设计规范未考虑区域地下空间整体开发后，系统整合、安全性提高，消防设计标准可适度放宽。核心区地下空间整体开发，有相当部分面积位于城市道路等无法设置地面疏散口的情况，区域地下空间消防设计存在很大困难，区域地下空间整体开发需要适度放宽消防设计标准。核心区地下空间整体开发，区
20、域地下空间内建立了公共联络系统，特别是地下公共车系系统的引入，为消防车等消防救援设施进入地下空间，直达起火点处置创造了条件。整体开发的地下空间的安全性得到了较大提高。因此，消防设计标准放宽存在理论上的可能性。3) 项目评估、评价问题核心区地下空间整体开发，解决了区域资源配置与供给有限的矛盾的，同时随之而来的是车辆、人员的高度集中，整体开发虽然做到了在高度集中后的分级有序释放，但还是因为基数过大，在项目评估、评价时，面临在个别点难以满足规范的情况。青岛啤酒城地下空间整体开发 上海市政院4. 地下空间整体开发需要与之相匹配的运营管理模式城市核心区地下空间整体开发，人流、车流、物流等高度集中；区域设
21、备、管理系统整合后，设备集成度高，服务区域大，这些都要求较高水平的管理运营模式与之相匹配，能够对某时段，某区域发生的人、车、物集中情况，以及突发紧急情况作出即时处置，现有管理运营水平还需进一步提高。五、结语2010年上海世博会提出“城市让生活更美好”的主题，中国正在进行的城市化正是为了让更多的人享受的城市生活的美好。城市要发展，城市生活更要美好，如何实现城市容量增长与城市品质提升的双赢，是中国城市面临的重要课题。城市核心区地下空间整体开发正是对这一问题的深入探索，这当中遇到了一系列问题，随着实践的深入还将产生更多、更复杂的问题与困难，需要我们在不懈的实践中加以解决。参考文献：康利富（2006.6）上海商业综合体能耗调研与节能策略初探(一)-外部特征调研与节能应对策略，绿色建筑与建筑技术132-139，南京康利富（2006.6）上海商业综合体能耗调研与节能策略初探(二)-内部特征调研与节能应对策略，绿色建筑与建筑技术140-145,南京
