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1、上海崇明城桥新城地块评估报告 2010.11.08 上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心,前言,评估地块：1.崇明新城18号一期地块2.崇明新城18号二期地块3.崇明城桥商品房基地1、2号地块,2001年国务院批复的上海市城市总体规划在战略层面上将崇明确定为上海的可持续发展空和城市未来拓展的重点地域之一。国家沿海大通道、上海深水港等一系列重大工程设施的建设，将在未来的5-10年内极大地凸现崇明的战略区位优势。崇明未来的发展将日益紧密地融入上海都市区的建设中，实现向上海世界级城市的生态岛和海上花园的重大战略转变。崇明新城是上海市城市总体规划确定的11个新城之一。2009年长江隧桥的开通
2、运营给崇明房地产市场，特别是新城的楼市带来了春风。在2009年12月30日上海市公布崇明生态岛建设纲要（2010-2020年）的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市。2009年11月，崇明县长兴乡凤东佳苑商品房基地地块以246%的溢价率成交，由此也引发对崇明土地的高度关注。本次关注的地块是位于崇明新城板块内的崇明新城18号一二期地块以及城桥商品房基地1，2号地块。,经过测算，当项目收益率为25%时，本次三幅地块的合理拿地价格如下表：,结论,以上价格仅供参考,提纲：,1.地块现状及周边环境2.区域住宅市场分析3.未来潜在供应量分析4.地块指标解析及产品定位5.地块未来产品价格预测6.地块价格评
3、估 6.1市场收益法(假设开发法),新城18号一期地块,1.地块概况,地块概况,新城18号二期地块,地块概况,城桥商品房基地1、2号地块,由于隧桥的开通，城桥新城交通大大改善，距离市中心的便捷程度提升。,地块区位现状,地块区位现状,一核：新城核心区 两轴：南北向的中央景观水轴 东西向的城市交通主轴 三区：以老城区为主体的新城西区 城市中心所在的新城中区 远景发展的新城东区 环状放射：以环状放射的开放空间系统作为城市空间骨架，形成开敞、均衡的生态型花园城市空间格局。,城桥新城规划的理念为“一核、两轴、三区、环状放射”：,地块区位现状,城市中心区跨老滧港呈南北带状布局，是一个集行政办公、商业金融、
4、文化娱乐、科研、体育和休闲等功能为一体的综合性城市中心。“一轴、四湖、五区”的布局结构：“一轴四湖”指由老激港中央景观水轴串连四个人工湖泊，构成整个城市中心区空间景观的灵魂与骨架。“五区”指五大公共活动中心区：行政文化区、商务会展区、商业娱乐区、体育休闲区和滨江游憩区。本组地块有两块商住办性质用途的用地位于行政文化区，另一块住宅地块位于老滧港左边的花园住区，均分布于老滧港周围，区位优势明显。,新城18号一期、二期地块,城桥商品房基地1、2号地块,地块区位现状,本组地块紧邻城桥镇中心，有多部公交车到达，同时，无论是选择轮渡还是驾车，出行都很方便。,轮渡方向,长江隧桥方向,城桥商品房基地1、2号地
5、块,新城18号一期、二期地块,宗地现状（新城18号一期，二期地块）,这两块地块相邻，均为长方形地块，东西长，南北短，目前处于生地状态。区域西边有老滧河，属于可利用的景观资源。地块北边是规划中的县公安局所在地，地块南边有一个大型的镇中心图书馆在建。,宗地现状,地块四至（新城18号一期地块）,本地块周围有较多别墅类产品分布，东边有瀛通金鳌山，西边有绿岛阳光，南边是在建的图书馆和广场，北边是规划中的县公安局和检查局，环境较好，景观有一定优势。另外，交通较为方便，有南东线等多条岛内公交线路在周边分布。,北,东,西,南,地块四至（新城18号二期地块）,北,东,西,南,本地块周围有较多别墅类产品分布，东边
6、有瀛通金鳌山，西边有绿岛阳光，南边是在建的图书馆和广场，北边是规划中的县公安局和检查局，环境较好，景观有一定优势。另外，交通较为方便，有南东线等多条岛内公交线路在周边分布。,地块SWOT分析（新城18号一期，二期地块）,优势（STRENGTH）,劣势（WEAKNESS）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,地块位于城桥镇中心地区，有多条岛内交通线路，地块南侧有一个公交车起点站，区位优势明显；地块位于规划的行政文化区，周围环境优美，市政设施也将在未来聚集。,地块周围较为空旷，目前都是在建设中的项目，因此生活设施较少板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的有力需求，未来的需
7、求还主要靠吸引外地客。,该地块有老滧河，可改造的天然景观丰富。周围几乎没有高层建筑，视野较好，未来发展空间较大。,周围有大量的老旧民房的分布，影响了区域景观及升值前景。目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-2年中该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。,宗地现状（城桥商品房基地1，2号地块）,东引路将本地块分为长方形和正方形地块两部分，属于生地状态。地块内有天然河流横穿整个地块，有一定的景观优势。,宗地现状,地块四至（城桥商品房基地1，2号地块）,育麟桥路,花鸟路,湄洲路,鼓浪屿路,东引路,崇明中学,育麟酒店（在建）,东引路将本地块分为长方形和正方形地块两部分，属于生地状态。北边是崇明
8、中学，有较好的教育资源的优势，南边是达安御廷公寓，具有较好的居住环境。,地块SWOT分析（城桥商品房基地1，2号地块）,优势（STRENGTH）,劣势（WEAKNESS）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,地块位于崇明新城板块，距离崇明南门汽车总站仅4站路，可步行至规划中的崇明商法检一条街，区位优势明显；地块近靠鼓浪屿路、育麟桥路等多条干道，周边有幼儿园、商业、医院等配套设施。,地块所处的崇明新城板块，目前发展较为缓慢，配套设施还不是很健全，尤其是到达上海市区还是颇为周折。板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。,地块靠近市级重
9、点中学崇明中学，未来可作为学区房，本板块未来规划即是生态旅游城，产品可定位为旅游度假屋、养老、学区房，适合各个年龄阶层；此地块位于崇明新城规划中的中心城区，规划中有商业、行政，整体规划完整，配套集中，有很大的升值潜力。目前此处住宅、商业和办公还基本处在起步阶段。,地块南面是一个在建的住宅项目达安御庭，在带来大量客流的同时，可能对楼盘的档次和定位有一定的影响；地块的北侧紧邻当地人自己盖的小产权房，可能会未来产品的售价产生心理上的冲击。与本地块同时拍卖的新城18号一期、二期地块将成为本地块的直接竞争对手。目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-2年中该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。,
10、2.区域住宅市场分析,崇明新城板块公寓每月供求走势,1.该区域的成交均价是在波动中攀升。自去年12月份长江大桥开通后，成交均价出现了较大涨幅，今年三月份达到了12559元的高点，自4月份政策出台后，对其市场的影响明显，价格也出现了较大跌幅。而7月份以来又出现了回暖的迹象。这说明崇明市场受政策及利好因素的影响较大。2.该区域公寓市场供求具有明显的淡旺季之分。3月和9月是传统的旺季，不管是供应还是成交，都呈现了较大的量。,区域公寓市场每月供求分析,相邻价格对比,崇明新城及相邻板块公寓均价走势对比,与长兴岛板块的新近兴起以及其他板块的平稳发展相比，崇明新城板块是崇明房地产市场发展较为成熟的区域，因此
11、，价格保持着较为稳定的增长态势，未来的发展空间也较大，价格也日趋升温。,区域商业市场分析,崇明新城板块商业市场每月供求走势,1.该区域商业供应较少，只有今年7月份有商业供应，主要是崇明堡镇配套商品房的7万方商铺和新城板块天赐景城的4万方商铺。且鉴于国家房产新政对住宅市场的打压，商业市场有较大发展潜力。2.该区域商业市场所售楼盘较少，主要以商品房的配套商铺为主，随着去年11，12月份公寓的集中成交，其配套的商业也有集中的放量和成交。主要是长兴岛板块的江南清水苑和崇明新城板块的海岛星城的配套商铺。,区域商业市场每月供求分析,相邻价格对比,崇明新城及相邻板块商业均价走势对比,目前，崇明的商业发展相对
12、滞后，各板块供应和成交都较小，价格也没有较大的增幅，但考虑到崇明新城规划和建设的日趋完善，以及大量人口迁入该板块，相信对于商业的需将增加，相信今后该板块商业将有一定程度的上涨空间。,区域办公市场分析,崇明新城板块办公市场每月供求走势,1.该区域办公市场发展较为滞后，办公的供应几乎没有，这主要是由于崇明是传统的农业产业区，对于办公的需求不大。但是随着崇明新城的建设，相信今后这一空白将会很快得到弥补。这也说明崇明的办公市场的发展潜力巨大。2.该区域办公市场4月份的大规模成交主要来自于新城板块甘霖坊的配套办公楼。均价也自成交以来保持着较为平稳的水平。,区域办公市场每月供求分析,相邻价格对比,目前，崇
13、明的办公市场尚不成熟，仅有崇明新城板块和陈家镇板块相对比较成熟。陈家镇地区主要是以生态休闲运动区为主，例如高尔夫等，因此，成交均价较高，而崇明新城板块的办公主要以县政府等一些机关和企事业单位为主。,崇明新城及相邻板块办公均价走势对比,区域在售项目分布图,1,3,2,瀛通金鳌山,4,江海名都,达安御廷,嘉年花苑三期,地块位置,在售项目,区域在售项目,由于受到长江隧桥的建成的利好因素的影响，新城板块今年供应集中放量，区域楼盘开盘时间集中在最近一年，主要产品以容积率较低的多层，花园洋房以及别墅类型为主。区域内有城桥镇政府所在地，因此配套设施齐全，有崇明中学等教育配套，紧邻南门汽车站，因此交通较为方便
14、。公寓整体均价在13000-14000元/平方米，别墅在17000-19000元左右。同时,楼盘的销售情况良好，主要以崇明本地人为主。,价格分析,目前该区域的公寓均价在13000左右，楼盘之间同质竞争较明显，价格相差并不很大。达安御廷的售价相对较低，是因为其开盘较早，目前只是尾盘在售，因此均价不高。达安御廷主要是以花园洋房和连排别墅为主，整体上拉高了均价。,崇明新城板块住宅项目成交均价,3.潜在供应量分析,该区域今年有3个新楼盘上市，在未来的一年中，本地区的住宅产品供应量将会逐渐增大，从而加大区域内楼盘之间的竞争压力；但是考虑到区域规划建设的加快以及交通的便利改善会带来很大的市场需求，因此，本
15、区域的地块还是具有很大的发展机会。,区域项目潜在供应,目前，除了正在尾盘销售的嘉年花苑，该区域内有三个楼盘新上市，预计未来将会给市场带来较大的供应，一定程度上给区域内楼盘带来竞争压力；但是考虑到区域规划建设的加快以及交通的便利改善会带来很大的市场需求，因此，本区域的地块还是具有很大的发展机会。,崇明新城楼盘未来供应量,市场小结,1.从市场需求来看，随着随着长江隧桥的开通和崇明生态岛建设的进行，对崇明的房地产需求正在逐步升温。从今年新开盘的三个楼盘来看，去化速度都较快，说明市场正被各方看好。不仅有本地的自主需求，也有来自市区和外地的投资型需求。相信随着生态岛旅游资源的更加完善，休闲度假房的需求也
16、将会大幅升温。这正说明崇明市场的前景正被持续看好。2.从供应来看，目前该板块在售楼盘数量不多；产品类型主要以花园洋房和别墅为主，这正好与崇明生态岛的理念契合，相信随着新城规划建设的逐步推进，将会有更多的推盘。3.从价格状况来看，该地区的楼盘都是以公寓和别墅综为主的综合社区，并且都是今年开始推出的新盘，其产品价位普遍较高，公寓均价1.3万左右，别墅均价在1.7万左右。4.从建筑面积和容积率来看，板块中大型低容积率社区较多，主推产品集中在洋房和联排别墅，多为英式或美式风格；其次，崇明的生态岛建设以及天然的景观优势也适合在该区域建设低容积率的大型综合社区。5.从客源来看，住宅产品的客源集中在崇明本地
17、的改善型需求以及来自市区的投资型客户；随着崇明新城建设如火如荼的进行以及崇明生态岛这一理念的长期规划，相信将给该区域带来更多的投资型客源。,4.地块指标解析及产品定位新城18号一期地块,本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案：小高层（78%）+商铺（11%）+办公（11%）,附容积率与建筑类型,档次定位新城18号一期地块,地块建议：本地块适合发展中档次产品,地块指标解析及产品定位新城18号二期地块,本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案：小高层（49%）+商铺（24.3%）+办公（26.7%）,附容积率与建筑类型,地块建议：本地块适合发展中档次产品,档次定位新城18号二
18、期地块,地块指标解析及产品定位城桥商品房基地1、2号地块,本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案：多层（100%）,附容积率与建筑类型,档次定位城桥商品房基地1、2号地块,地块建议：本地块适合发展中档档次住宅项,5.本地块未来产品价格预测,也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。,决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素,市场比较法,（1）类比土地价值地段资源的差异,
19、地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：,市政交通及直入交通的便利性的差异：项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：周边市政配套便利性的差异；地块累计商业价值（针对商业的地产因子）,（2）项目可提升价值判断,建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大）单体户型设计、得房率 物业功
20、能组合（针对商业权重较大）设备、材质档次 小区配套建筑规模 形象包装和营销策划空间布局和环艺设计 物业管理建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）发展商品牌和实力,（3）价值实现的经济因素经济、政策因素,房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。,区域规划：,政策方面：,利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。,定价方法说明,在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本
21、项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。,评价标准:以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分,类比可实现价值模型公寓,由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此公寓售价相差不大，可做统一计算，计算如下：,定价方法说明住宅,修正系数=地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数,本组地块未来小高层销售单价为：13167元/平方米,本产品售价,1年后该项目上市价格住宅,通过计算，本组地块住宅一年后的上市价格在：,下面我们在这个基准
22、价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本组地块住宅的合理售价。,多层毛坯价：13400元/,类比可实现价值模型商业,由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此商铺售价相差不大，可做统一计算，计算如下：,定价方法说明商业,修正系数=地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数,本组地块未来商业销售单价为：9353元/平方米,本产品售价,1年后该项目上市价格商业,通过计算，本组地块商业一年后的上市价格在：,下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本组地块商业的合理售价。,商铺毛坯价：10800元/,类比可实现价值模型办公,由于
23、本组地块同处一个区位，且条件相似，因此办公售价相差不大，可做统一计算，计算如下：,定价方法说明办公,修正系数=地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数,本组地块未来商业销售单价为：13085元/平方米,本产品售价,1年后该项目上市价格办公,通过计算，本组地块办公一年后的上市价格在：,下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本组地块办公的合理售价。,办公毛坯价：14700元/,6.地块价格评估,测算待开发房地产的最高销售收入,测算房地产开发项目的利润,测算房地产开发中可能出现的最高费用,也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开
24、发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。,6.1市场收益法,成本测算新城18号一期地块,产品经济指标,成本测算表新城18号一期地块,土地及建安成本,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表新城18号一期地块,期间费用及总成本,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表新城18号一期地块,税收,销售收入,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表新城18号一期地块,产品经济指标,注：本报告所估算收益
25、率为毛利率，并未扣除所得税。,地价预估新城18号一期地块,各收益率下的价格估算,按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为557.22万元/亩，总价为约8.86亿。此时利润率为25%，楼板价6188.24元/。,成本测算新城18号二期地块,产品经济指标,成本测算表新城18号二期地块,土地及建安成本,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表新城18号二期地块,期间费用及总成本,注：本报告所估算
26、收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表新城18号二期地块,税收,销售收入,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表新城18号二期地块,产品经济指标,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,地价预估新城18号二期地块,各收益率下的价格估算,按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为554.34万元/亩，总价为约9.72亿。此时利润率为25%，楼板价6156.29元/。,成本测算
27、城桥商品房基地1、2号地块,产品经济指标,成本测算表城桥商品房基地1、2号地块,土地及建安成本,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表城桥商品房基地1、2号地块,期间费用及总成本,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表城桥商品房基地1、2号地块,税收,销售收入,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,成本测算表城桥商品房基地1、2号地块,产品经济指标,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,地价预估城桥商品房基地1、2号地块,各收益率下的价格估算,按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：,注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。,通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为456.15万元/亩，总价为约10.62亿。此时利润率为25%，楼板价6217.09元/。,谢谢！,
