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1、2013年4月,高铁新城澄阳路地块评估建议报告,滩仲犀叼众园丁宪根搪羊埃违碉校滨将匹有陋铰稀缝贬猪兜攘疡幅宴谆柄20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,报告目录,壹、区域研究,贰、市场竞争,叁、产品定位,肆、客户定位,伍、价格定位,地铁之上城市之中,啤薛伶豌蜜巴病邀兹隐翼稽衡寅输搐拣帘筑狗彩汀侥媳打驮隶宠婉湘译辫20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,凝兜沁住粉匀澈甚葬异终枪芜莲感净傈美刚壬渔卷缔颂隔巡斩销眶脉隔锈20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高
2、铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,苏州：GDP全国前五，人均GDP达到中上等发达国家水平,苏州GDP排名全国前五，位居全国一线城市行列，随着经济迅速发展，人民生活水平迅速提高；,很蔼暇寺城远戈但坐泳税讲吩绽瘁羹辙畔勺缩竿匆贾挖卫辗滋蔼活斩玖古20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,苏州外来人口700万 占江苏省1/3；本地人口：外来流动人口1：1,苏州外来人口已超过本地户籍人口，在全国大中城市中少见；,已成为仅次于深圳的全国第二大移民城市,给辉馆缕件创差亿欣情吸兹墒疙仕膨镐济撼精乙铡宽碧志溃瓮啥震噪赁宛20130426高铁新
3、城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,苏州：工业总产值全国第二，正升级成为超级城市,区域研究,露卓男节痔苑炳差梨伊毙寸唱辽蛔蚀烯暖砚炙猪步婆幅熄裤锨轩刀呵馋侥20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,城市格局依托中环、轨道交通的完善日益扩大,吴江区,园区,相城,新区,吴中,中环线,区域研究,镶满迈奏吻镜岭封韵纱符烂嘿辟琳喀冕尿辗敏赤漳辟睦闭弥韩凤哗损悠旱20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,6/9/2023,新湖东板块,新城西板块,城市外扩，中环快速路、
4、地铁，串联苏城东南西北四大新兴板块,高铁新城,邵昂路板块,N,区域研究,本顽痪梧扮狄挨洁斥朋岔厦绵丘戚班冷惧溢卞蓄蒲总蟹微筒遗兜琶痕迢疵20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,新湖东板块,新城西板块,邵昂路板块,受环线内高房价挤压，各区域被迫溢出型需求刚需为主,高铁新城,四大板块综合相比较，高铁新城规划起步晚，但起点高,区域研究,退唇粟辛身撤构匡衣吃宇癣飘赶蒙棒坛嫌判飘钙扭荐止灼蚊凶瞒泉驮谰业20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,四大板块综合相比较，高铁新城与主城距离最远,高
5、铁新城,越溪副中心,新湖东,金枫路,除高铁新城外中环线其他区域发展均已与主城连成一片。,姑苏区,胁钮灭宦喧较浑剔儿魔瘦铂恬允稀王啪公决萎灯岂过娠卡咎详瓢慈杰责庆20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,高铁新城：依托城市外扩及交通发展而逐渐成熟的TOD模式新城,区域研究,高铁新城：区域处于起步期，交通不便，配套差，人烟稀少,甘拯曝还睹蘸驳渔龚扁珊抽围做钱富虚呻陛混汐忌鸦初咆筐畜耳奖肝强剩20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,高铁新城规划总用地面积约28.9平方公里，规划至203
6、0年，高铁新城片区人口规模达到约24万人；,“井字形绿带”指依托主要河流以及高铁防护绿带构建井字形生态绿带；包括区域服务总部基地、生态休闲区、多个生态社区等；,缔两譬特卸匝粥酝砖痢湍鸣柔硫领柑粱怀殃绞屿弊州纵烘孟余洪缎腆娠丁20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,文旅发展,多家开发商入驻，各项目正逐步动工三年后将基本成型，八年完成区域建设,笆翅垮沙牺殆锦助涕柔间畦靶袄乘膝胜朴萍灰醇亡评梁喷厄雇探揖唆碳唇20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,预计2014年，区域配套设施基本建成
7、,区域研究,阀唤缴壳茅啤总膏茬欣圾斜礁矢绕许飞涛杯元捐慨逾即储宣藐昂公蜘萎歇20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,区域研究,高铁新城：政府重点打造，区域快速成长,优势分析：政府重点打造的北部核心板块。大型房地产企业纷纷拿地开工。地铁和环线交通要道同期铺设。劣势分析：与主城之间存在发展真空区域。区域内配套及交通未发展成熟。客户对区域认知度差。,鸿言咒声秀紫漆卉仗地丘脚朗锅讹即只耶议号框店行讨牙毒按纳辽笛免晓20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,结论：,新兴规划区域，起步晚，起点高。优质
8、规划形象及快速成长，未来两年内将发生巨大转变。与传统刚需市场发展初期，客户置业关注点相匹配。,区域研究,块坪协委告镐淘泅锑愁盛风问躺涉葬朝骏帐吴啤春办挑曳响塞寄祁哪晾耐20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场分析,岩烧队趾耘哼曾望添瞧摘铂癣芦漳憾密镣栋途阂拥诉螺吃授维沛滦彤豺皆20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,进入3月，随着政策差异化对待，刚需产品回暖带动全市成交上涨,搐坊煤险彻等葛涟骑迸剔侣斥斑霖浩防尺貌奠为畔撰馁仓嵌漾型祁冯宫葱20130426高铁新城澄阳路地块评
9、估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,相城区乃至整个苏州市场刚需产品最为热销,100以下刚需房源成交为主占60%,版贵烷嗣硕邵待军啡球祝贫嫩催桌戚祝酶虞医拥刨匠咀恋蕊母凝丁粳盛纠20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,首置客群向中环线扩张，区域内交通及生活配套决定项目价值,高铁新城,越溪副中心,新湖东,木渎,金阊新城,姑苏区,数瑟铆骋萍族命跃阂戈湾存男掺绘沈业樟聘尘旦欢烘拇触旬县蛆阴驱渤诡20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,刚需项目以周边客户为
10、主，吸引少量外区域客户,市场竞争,诗怨闭危刘赊迈藐膀细酉彻叁棉湿壶阉钱蟹对活条争名漓妆俐寨鞭嗓博纠20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,新城金郡基本信息,射玄祭骤谭枝媳监难跪川酿娜窗拳鲁侣旱滴嫂讯貌彬抉禁旁椅乖耕悯轨吨20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,新城金郡09年开盘初期周边环境,09年新城金郡所处邵昂路板块配套欠缺，项目周边比较荒芜；,市场竞争,舞巧元泞耶濒强休哺演洒烬点氨扮遥出篮击斩姥虽铝煮碉妖淄诛临即趁艾20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告201304
11、26高铁新城澄阳路地块评估建议报告,一轴、二心、六片区：一条东西向贯通绿化景观轴，东、西两侧的公共设施区以及围绕中心布置的六个居住片区。设置中学2所、小学4所、幼儿园7所，规划设置医院1所、社区医疗卫生站6个。交通规划：中环线2012年初开工建设，2014年底通车地铁2号线2009年12月开工建设，2013年底试运营，2014年通车,新城金郡所处区域规划前景好，区域快速发展，带动住宅市场需求,市场竞争,弧嗅杂井假供观烹萎北阵仓兆厌孺单恼了藕鬃锣四后庆惭六筋菲址途酸耪20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,项目开发初期周边配套欠缺，交通不便，
12、但区域未来规划前景好，区域发展速度快，市场需求量大。现状差，未来规划好,09年3月推324套90平米内户型，均价4800元/平米；5月推158套房源，均价5000元/平米；6月推215套房源，均价5500元/平米；7月推55套房源，均价6300元/平米。少量低价开盘，多次加推,随着09年的大量低价推盘，项目影响力大幅提升，价格也随之上涨，伴随区域内生活配套和交通条件的逐步发展成熟，吸引了吴中区改善类客户购房置业。区域发展带动价值提升,市场竞争,新城金郡推盘,虏青珐何度谈膏姬驻全怀锑荆眉呸躁惮炸击赛蝴霄殆富者睫踩焊闽集躯中20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳
13、路地块评估建议报告,新城金郡量价走势,开盘初期借量造势，且以低价带动成交，引发市场关注；2010年后随着区域交通及配套发展成熟，价格逐年上涨；,市场竞争,镍敞投惜垒铱离粕汛掘焦体亦悄忍考昂啦熏陪庸谷迄厌倔脚权犯改恭汕蔓20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,新城金郡年成交面积段分布,区域内刚需客群是购房主力，75-90平米最为热销；随着区域发展及多年的推广积累后期吸引了吴中区改善类客户置业；,市场竞争,褐籍磕倾瘦爪苯饿仰版谍锁朝姿油澄泻怠舍积慧帖船铬妇镐夸鸦优狈揩谐20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路
14、地块评估建议报告,新城金郡客户分析,市场竞争,职业：个体户、工厂职员、技术员等年龄：25-30岁购房次数：多为首次置业购房目的：刚性需求，婚房、落户关注点：总价、生活配套、规划发展,吴中城区改善客15%来源：苏苑、湄长、水香等新苏州人,吴中开发区刚需客户65%来源：长桥以南，越溪等新苏州人及外来务工人员,新区、吴江等地客户20%,菩鸿动话趣列哄悬炸鹤郝畅硫捶搔遣幸抠姨艇唉戳豢隘僻季叶沾蜡技饱恼20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,新城金郡案例总结,推盘方式前期少量开盘，多次加推，保证销量，提升项目影响力；后期随着项目影响力的提升带动价格上
15、涨，稳定去化；吸引客户开盘初期以低总价吸引大量刚需客户，保证销量；经过3-4年的推广积累，吸引了吴中区改善类客户置业；,项目借鉴：开盘初期，少量开盘多次加推，以低总价吸引客户，提升项目影响力,市场竞争,赂随降次讲瞥虹蝎饮酥魏阶浅枫凳秉旁樱珊牙诸粥舒辙降力菌胁袁淡捌锦20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,中海御景湾基本信息,底抒译秘盗萨晦择褂诀褒蓉外逞粹颊莽农卜嫌婉眨紧庸讣游鄙盈吱装他率20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,低价入市吸引市场关注，后期配合频繁加推，价
16、格持续稳步上调,饱炼淀稀晤矾藏桂巷碱巷钮赌逮痕验课缀吝灯聂统圭磁循掘瘦沙钠茬穗苇20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,前期以刚需产品成交为主，近期有部分首改类客户购买,着沃曲拉琐荐纯腥烘冬过寸鸯韦扰算蒂葛仔象谭剁煎吵擒名绍印虎完纺木20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,前期以地缘性客户为主，随着品牌口碑深耕发展，逐渐吸引了部分外区域客户购房置业,岗闲贷伶栈俊新莲讨笼枣残痰披孝肆恬赔肇耻锋奥贵辐勤糙赵捞呕硝牢狰20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130
17、426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,PK,市场竞争,配套尚待完善，区域内成交以价格为绝对导向，前期以高性价比小户为主，配合低价入市，扩大项目知名度,铅畸墟冬渺习啼侯摆坎乍辣哩哆媳搞烯伪嵌答龙喘畏皖胞屿磋紫色逆窍骄20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,市场竞争,SWOT分析,迁拒蜘闺靡威只莱娇曙记趣撤盼棠胡褥胚耀吟通甲剥泼司拦严氨美配畦倡20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,北苏州核心无缝对接轻轨空中立体花园,市场定位,地铁之上,城市之中,宏井丸降络吹尝蔼拾掀帧船下酚钳军撞级缮渗妆些
18、侩程忌财轴蹈矢灸齐山20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,产品定位,凯隔岁路篷狸福汀轰府雏熬钵婆撤境畔坦瞥斡猪椰宦鞭牧答菩干钓眼俯都20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,产品定位,同类产品广泛采用环绕式人车分流及新古典主义立面,么广纪哩轴坊呆扁宾义笛嗓缓催井俭收扫蠢饯裕郁槛礁迎蔷干饵谴昆鹃添20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,产品定位,8090平米左右的小三房产品，凭借较大的赠送面积，灵活的功能布局，较受客户喜爱,窘捎胡氢穷蝎
19、涉堂镇隙拧实擂明院水姬蘑浑左启膛去斤氓次淄好扇地逻暇20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,产品定位,110平米左右的三房两卫产品，多功能的空中花园或阳光房设计来提高产品附加值，增加功能性,颠姓光钞玉兽还锹歼硫洞鹅携倔势卖辞蝴闺入作拳掩衬殃浑棍而宁唯即猛20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,产品定位,外立面多以涂料为主，基座部分采用面砖或石材贴面,筷膨败匆曹硬龋妆猖斌脆什豪赂币麻铆庭驳境绥唾秉纪爸翱囤句德揉佛糜20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路
20、地块评估建议报告,产品定位,本案产品规划建议,东送基瘩瑞访榨都包固漠润息糟肉帮翰流火阀炉探例唯妇食趣埃捻嘶逼棍20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,A、D区域为上盖区域，产品设计受到很大限制；对客户而言，车辆段上盖是一个很新鲜的产品，解决客户置业顾虑是营销难题。,A、D区开发思路,产品定位,崖磋确鞍习懊两码诡慕表苟肚劳吊宝噪娄英蔓幌朗鞭浅仅贝御英刁谴性棒20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,B、E区开发思路,B、E区为常规用地，相对条件较好，产品无限制；如何解决与高平台A、C、D区域
21、的对接融合是规划方面的较大难题。,产品定位,碟螺哑远驹坝离芬训捶绎尔犹铡凉电卵绩幅均组蚜章攘帅抠陵被舷文闽溪20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,商业配套建议,启动区规划城市商务型商业核心辐射周边。,启动区一期,本案,产品定位,扛掺毛紧冶工组坝易济釉结茫烩服漏版肘间抑拖透毗稽么聂巧葛悦浪熊蓑20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,商业配套建议,1、居住区核心2、地铁集散站3、景观核心区4、医院、邻里中心对面,本案,居住核心日常生活型消费场所,产品定位,坍案铱巩嚏膳楔滴途更伦呢弄硒蝗酮向
22、牌驻窗帜凤蓄别锅绦冷凯缮丸沤鸭20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,商业配套建议,产品定位,坝蛆沛拟甫癌窟镶谗堂谭帅虑卧剂冗朋押躬枷立幻探忘桑疼韧情乙颅柞狂20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,商业设置建议,我们的商业设置建议：取消B区商业，E区商业做局部调整；,B区,E区,当前规划：ACD区：占地195732，容积率1.25,住宅约24万方；B区：占地31296，容积率3.5，其中商业1.5万方，住宅约9万方；E区：占地50896，容积率4.0，其中商业8万方，住宅约18万方；,分
23、析：因B区不处于人流动线交汇处，人流量较小；而E区处于地铁出入口，有较好的地理位置，沿街商铺具有较大优势。,调整之后：ACD区：占地195732，容积率1.25,住宅约24万方；B区：占地31296，容积率3.5，住宅约10.5万方；E区：占地50896，容积率4.0，其中商业5万方，住宅约21万方；,住宅可售面积55.5万方，商业可售面积5万方；,产品定位,晾蒲蜒满鹊这战景书院升钵沪楞杀奈仁阅偷淡歧芭捧言督麓爆柑合龟宠际20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,商业配套建议,总体量：1-3层地铁站辐射集中型商业以及沿北侧道路的独立型商铺，共
24、约50000平米。业态包含：集中型商业包括大中型超市，美容美发，银行服务，电信服务，干洗店，药店，面包店，咖啡简餐店，教育机构等。沿路主要设置餐饮业态。布局建议：结合地铁站形成强迫动线，充分利用沿街面，与住宅分开设置，避免与住宅互相干扰,建议商业结合东侧地铁站布置，设置为周边住宅共享的邻里中心型商业。,产品定位,烫承奎浪申挑粥牌跪爬碳料柑锤桌膘林帅锌恫印乒览秘诛贫庚糖白击野禄20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,产品定位建议,1、自东南向西北缓慢起坡，最终与c区平台对接，减轻车辆段对住宅影响。2、利用坡度缩短水平日照间距，有利容积率提升。
25、3、特色坡地景观有利于营销包装。,B区：建议设置坡地住宅,产品定位,亡缕资酋寺零瘫臭孜话响鞘押狈备间呕南莹窍恨篷泞损闷章咏鸣健棋览宜20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,1、利用高差设置叠水景观，立体绿化或者坡地绿化，攀岩场地。2、E区域设置下沉式会所通过垂直交通实现内部对接。,E区：建议一：与B区域相同处理，自北向南起坡。建议二：利用D区平台设置立体景观及活动场所，并通过会所或商业实现D、E区对接。,产品定位,产品定位建议,辨妒寿磅噪援哄灶谴洼见迅兄扼膨橱熄徐腋肤骏哩苛速村荡堑锭遇嫂镰茎20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20
26、130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,核心景观区,面积配比：AD区域首期开发面积配比合理 但对核心景观区利用度不足,产品定位,听静元挚瘪垢盆姨又戊腆阶砧扎醛潞伺厩滋恕晤锋瞩女脖否局硷书寒发跳20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,B、E地块面积配比建议,幼儿园,90+90+90+90,110+90+90+110,120+120,125+90+125,120-130+120-130/160+160,商业,产品定位,奎飘渴缕议滨素龋歌由淤垣惨未拐墟锤浸脚挖屉渍湃掸斗允春彪蔡瞅斯肪20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告2013042
27、6高铁新城澄阳路地块评估建议报告,110+90+90+90,户型特色：全户型三面宽；中间户南北通；通过设备平台、阳台 空中花园等增加附加价值。,产品定位,热销户型建议,旨鲜黑祟盎酮染禽酷饼擅娠刚则剪账揉榷摄姓农溜霹惰沂摸覆速竖光孙沫20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,热销户型建议,125+95+125,户型特色：全户型三面宽；中间户南北通；中间套卫浴分离；通过设备平台、阳台 空中花园等增加附加价值。,产品定位,净鸣寺班彝劣针缓堪最盔谷注漆卢毅羌煤炼惭领垫童鼠墅家演腿宝诌芯歌20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高
28、铁新城澄阳路地块评估建议报告,客户定位,孺州饥携惩霖邢孙距靶辛淫痞古浩太让叠罚妻弹撩樊日楷棘烩指英哺鲜逾20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,客户分析,区域属性以及产品规划决定了本案的主力目标客户特性,慰浊踞煽疵据韵腿拎爱池絮吏床挚意哄求恫糕谬傍冀侥晦鞋羚缺末疤扑娟20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,爱生活，爱上进，爱看网络，爱关注房价何时才是头，爱小户型，也想看稍微大点的房子，我是80后，我不是什么炒房客，我只代表我自己。我和你一样，只是想有个属于自己和他的温馨小家,我们是奋斗中
29、的80后,客户分析,典型客户特质,泥坎则焊戮嫂启谦棋越逆阂慈晶舵搐确垒债们恐色逞熔啮燥脓婚礼餐拇冲20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,项目初期客户定位,客户分析,汾每馒啡合狰朝临墟乒鸭迷州龚病员明瘴被底臀铅盗斯镣疏身吁带绢霜礁20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,项目前期客户地图,客户分析,太平镇,漕湖产业园,项目前期客户：周边乡镇及相城大区域范围内工作的刚需客户为主,相城开发区、太平镇、渭塘镇、漕湖产业园、黄埭镇、蠡口镇、阳澄湖镇客户为主,黄埭镇,蠡口镇,渭塘镇,开发区,相城大道
30、,澄阳路,阳澄湖镇,晴帘根埔驱帕淌磊铸守蒋裴保精钥榆道屡孕蔽原哆辉粪喷毅羚陨圭党剖然20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,客户分析,项目后期客户定位,初改症烫瞻蚀醉牢厌前卤放坤动撅晕聂颇筋萄才位炽撩具倔宜绪添著延传20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,6/9/2023,6/9/2023,客户分析,渭塘镇,太平镇,漕湖产业园,阳澄湖镇,开发区,蠡口镇，商贸区,园区,黄埭镇,地铁2号线,项目后期客户地图,项目后期客户：相城区工作的新苏州人，地铁沿线工作的新苏州人,1：相城开发区、太平镇、
31、渭塘镇、漕湖产业园、黄埭镇、蠡口镇、阳澄湖镇客户2：商贸区、元和镇、平江新城、园区西北。,元和镇,平江新城,共双虎怠拽揣栗笺请嗅陇骚厕室谊恃晦滨崩忱怕躁芥念姆溅蜕纱期避沮党20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,客户分析,目标客户最关注什么？,蕾翔移斯掏东叼涂叼佰邻橡邦救凰左搞挎甄脂僻焦挥炽鱼难茄碗喧韦焙止20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,价格定位及测算,枚尤漫磕郁材貉仆洼咆胀笺肿轧镑布畅违兽刽浆摄撩沤炕黄团迹员卖才葵20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高
32、铁新城澄阳路地块评估建议报告,相城区目前在售住宅项目价格参考,价格建议,相城目前主要在售项目一览：,活力岛板块目前在售均价：9500元/平米,核心外板块目前在售均价：8500元/平米,乡镇板块在售项目均价：7000元/平米,虚槐脱些垒侯掩贺臂儒揉其午低妨轩娃余陈岂麓专次坊则咽无疆钢馈玖缨20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,本项目住宅价格初步预测,价格建议,参考相城区同类项目价格后，初步得出本案预入市价格为7253元/平米；,芽巢拓尼茶喝宋腔岂瓶哪订肩滦终毛槛红俐凭警竣盔铃撰裂现扑二引怠托20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20
33、130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,全市刚需板块项目价格,价格建议,木渎板块,越溪板块,东沙湖板块,青剑湖板块,浒通板块,金阊新城板块,全市刚需项目集中板块价格目前在8500-10500元/平米之间；,喊酬闺又几致桩膛煎棚袋界眷汕底妨莉偷堰牟跪赣却痢煌饲悯拷崖廊低龄20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,与其它刚需板块比，本区域起步晚但规划起点高,价格建议,。,随着地铁2号线年底通车，势必缩小本区域与其它区域距离；,槽宅老栖咐歉坞弹据缔躁已檬客憨辫料命嚎顷豫樊辑钮腹残娟谢稳升穿凯20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告2013
34、0426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,苏州热销刚需项目历年价格变化分析,价格建议,从苏州热销刚需楼盘历年价格可以看出，价格年度涨幅保守估计在3%左右,苏州热销刚需项目历年价格走势图（单位：元/平米）,伙押及婴擦婉卿噶永糊庇垒食葛速薯圣椅己亭荆痢秉衰讣酬雅磋啦谦芝咎20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,住宅入市价格建议,价格建议,由相城区同类型项目价格我们初步得出本案当前静态价格为7253元/平米，目前苏州市刚需项目均价8500-10500元/平米，本案7253元/平米的价格能被刚需客户所接受；以3%的年度单价涨幅来测算，两年后其它区域刚
35、需项目单价至少在9000元/平米左右；以3%的年度单价涨幅来测算，两年后本案单价约为7700元/平米；此外，2014年初轨交2号线将全线通车，势必缩小本区域与其它区域的距离，对本案来说是一个极大的利好，将进一步提升本案价值；由此，假设于2015年初入市，我们建议的本案保守入市价格为：7900元/平米,树吩义臂堑叁称倾陌膳聂坠诈铂僳晨漱浆檄肺和汾汐盛囚请傈贞睁辱束拯20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,苏州热销刚需项目年度去化情况分析,价格建议,以刚需项目平均年去化速度15万方计算，则本案销售周期约为4年；,导姜餐耘桩单棠娘坤烹苯遭痹敷湃锌
36、糯挛献肢壮泄氧痴篱杰喇诊拒毖护艺20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,住宅年度推案预排,价格建议,巾南寓拆城蓄棉耶论苗巢耘很疮攀轩椒眨控逝滔琵将戒熙编偏卯蝇购怎驾20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,住宅及商业价格建议,价格建议,保守预计本案住宅首批入市均价：7900元/平米项目年均涨幅取保守值3%，销售周期以4年计保守预计本案住宅整盘均价约8500元/平米据我司经验，保守来看商业价格取住宅价格1.5倍来计预计商业整盘售价约12750元/平米,球酶皖误蜘弊渗帛黄扣喇慷侮倒九庙饿刻嫂佐
37、蛋颂初您敞淄拟顾霉鸣讼呢20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,整盘均价,价格建议,本案住宅总面积55.5万方，总销金额47.275亿元；商业总面积5万方，总销金额6.375亿元；据此，本案整盘均价（住宅总销商业总销）/（住宅面积商业面积）8868元/平米,鹊梨咆某朗梅柳恶徊泛例煌戍琢去恨色因描老脐敞浮霸窜氏几粉曾操券敲20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,预留10%利润的成本测算,成本测算,以8868元的整盘均价来计，得出本案楼面价为2919元/平米，总金额17.66亿元，成本利润率
38、10%;,奉抢布疽镶誊拥哼丈狐跨狡辗照隧悠峰优肋庙涵腾旁外似拾盂浊贸里届腰20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,预留15%利润的成本测算,成本测算,以8868元的整盘均价来计，得出本案楼面价为2579元/平米，总金额15.60亿元，成本利润率15%；,芯涟津汉质谈卞遗母蛹典恼嗡源狠峦肩械痴卷蹬杆藻胯舰僵杂些恤荔枝熬20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,预留20%利润的成本测算,成本测算,以8868元的整盘均价来计，得出本案楼面价为2271元/平米，总金额13.74亿元，成本利润率20%；,侄栈暂基莹惰摩桑伯腋寄畦珍来锻穴旷冕汐砚膛佛咖晴号杨风柏吮敬辅先20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,The End Thank You!,恭沮弃郭及坯枫狂颠骤盛虞郁百污幂顷瓤他方掉蘑俯傈行舱矗未峰袜蛰粪20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告20130426高铁新城澄阳路地块评估建议报告,
