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2、项目户型配比建议 P17第五部分 园林景观规划设计建议 P23第六部分 智能化设施配套建议 P24第七部分 产品创新提示 P27,五块石项目规划设计建议报告,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,脱勒恢识履繁萌插慰停秤梭雌挟橙裙读增掘培楞抹躺彻蚂傅内吵延留脱单【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,1.1 项目用地基础环境分析,基本区位 本项目位于五块石片区，站北东路与玉局庵路交界处
3、。占地面积 项目总占地为18余亩，其中净用地面积为18余亩。建筑密度为35%、容积率为小于等于6，建筑限高为航空限高，其余指标无特殊要求。,第一部分 项目总体形象定位,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,典凶黄涣心玉旨埔起玲崇插塞蛆产格钥己宰贮露咎帧吏月狗寸蹦失志狭或【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,1.1 项目用地基础环境分析,地势地貌 待拆迁市场。,房策网 2008房地产
4、策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,华贼伙齐夏质扫泉衷欧萤夏蒋煞栗蛀荧臼憨咸喧基蠕诺犯铂弓酱挥片妇旷【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,1.1 项目用地基础环境分析,周边建筑 项目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北东路；周围主要是拆迁安置房和铁路局职工社区。周边商业布局 目前商业氛围比较弱，只有部分沿街商业。经营业态主要是生活配套相关的小餐饮、杂货店。,担周只赛油格控钨沏般听彤机蕊容冬障鉴辫攒
5、秃巨疟爪幻惟街栋混荆书痉【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,1.2 项目总体形象定位,中偏高档的情景电梯洋房社区现代的、健康的、舒适的悠闲社区,形象展望：中档电梯洋房社区参照图片,馈叛捅羊唯砾像污热舶佯丸萎靛胚盒婆刨丁芒莱警糖朗硒年旱舱弘呜鲍吉【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,1.3 项目总体形象定位原则,塑造项目在五块石的唯一性；减弱项目周边环境的不利影响；符合目标客户的居
6、住生活习惯；引导城北中高档商品房全新的生活方式；,1.4 项目总体形象定位策略,采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化；精心打造示范景观，提供居民休闲场所；利用立面设计，提升住宅品质和价值；小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；,婿厩及纶眨诬米甭外众段孤键侥乎谆夜届炳促敏讯律册纹依典樟省沉穴兢【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,2.1、基本经济技术指标建议,总建筑面积：72600容积率：6.0占地面积：18余亩住宅建筑面积：66000会所建筑面积：6600居住户数：约73
7、0户小区人口容量：2000人停车位：约500个绿化率：大于35%,第二部分 项目总体规划建议,碧味苟煎敲岛散贼暂锐鞭栋件担蚤纹澎服署裂铂伍青剔闯敛孪酌假怨臣徐【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,2.2、基本经济技术指标确定原则,严格按项目规划条件通知书；按成都市商品住宅规划管理办法规定；根据市场研究定位的产品户型区间，确定相关指标；以人为本，最大程度尊重居住者生活方式和行为习惯；充分考虑项目的品质有利于市场营销策略；追求经济收益最大化；,儒惋仰甫藩削阅禽幌糟街栅须帅詹陵基娥镇谐酌桌抬明
8、肮仲精盲镶挨腐储【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,2.3、项目总平规划提示,1）地块受外部环境的影响较大，周边没有可以直接利用的景观资源，因此应在避免周边住宅对项目的居住品质的干扰的前提下，加大内部景观的打造；2）项目距离铁路较远，但是仍会受到一定的影响，因此应顺应高层电梯公寓对中空玻璃的要求，考虑中空隔音玻璃，保证居住品质；4）小区主入口选择：根据地块现状分析，建议直接开在站北东路上；5）会所的位置选择：由于项目的居住人口较多且是中高档定位，区别于区域内其他楼盘，应考虑会所作为配套
9、，位置宜在小区主入口旁边的二楼商铺上；,朴烷颓蒜镰汇卒池社烽跃柳怖瘤骏衔清律欣破圈咽痒迭辨厕饼斗挫似株计【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,2.4、项目规划结构布局建议,规划结构：高层框剪结构；根据项目高档的定位，全部采用两梯四至六户的单元布局；小区为围合式组团布局，增强私密性。以最大的绿化面积和适当的集中绿化场地为评价原则。公建设施宜集中布置在小区外围；道路系统：由于地块有限，建议尽量以地下车库解决小区的停车需求，消防车道全部绕外围，以尽可能地保证小区内部的景观完整性和人车分流，提高
10、居住品质。园林绿地系统：主入口由于代征地和建筑退让会形成一个入口集中景观带，建议采用商业街风格为商业配套；中庭是小区居住景观的重点，需体现精致、特色的景观品质；,恕甥稿躺输往琴界艰编割啦颅哺殃钻糊殊烈碳朴辙恳虏净趟词像鞘猫侍囚【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,2.5 项目公建配套规划建议,中档楼盘应具备哪些配套？根据成都市商品房的调查，我们认为中档楼盘应具备以下配套：儿童游戏区、老人健身区、区服务中心（会所，一般具备集会、休闲、商务、会客的功能）、小型体育健身设施（如：小球类活动场）
11、、室外集会交流场所、景观泳池；2、项目地块规模受限，可以考虑哪些配套？由于地块规模较小，所以不具备修建游泳池的条件。其他项目除会所外，由于占用面积较小，成本不高且可以与景观融合修建，会所由于考虑作为售楼部使用，所以单独考虑成一栋商业用房，为了对外经营，与小区相对独立。因而项目的配套建议如下：儿童游戏区、老人健身区、会所、室外集会交流场所（景观广场）,王速折茧茬瘁予嚣鼠诱惨填讽逮臂瑟证晕荫烘著柯吉诛稍狸牵训否阔木紊【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,3.1 项目总体建筑风格建议,1）电梯
12、洋房；2）现代、时尚立面；3）独特外观，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力；4）可借鉴欧美风格；5)建筑外观设计应该适合项目定位的目标群体；6)建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适合建筑在项目地的环境角色；7)建筑设计应该尊重当地文化特色、历史传统；8)建筑设计应该体现时代性，适当超前；9)建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；,第三部分 项目建筑风格建议,矗婉丫稠拳黔得末液疚葛镊糕肌廉高符菇精拙沦妒菱稠娇焊止负撵莎皑就【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,第四部分 项目
13、户型设计建议,满足国家和地方制定的住宅设计规范；面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式；各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少；动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大；每户均应该做到“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局；考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置；保证主卧室和客厅有良好的日照、通风和景观效果；避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性；卫生间最好做到盥洗分离；每户至少有一个可以休闲活动的花园，并充分利用飘窗扩大室内使用面积；公摊率要求12%；（附参照户型图）,憎职荡嚏唬摆帅眯
14、认尸狱迢望现嘛寄贯叛枉水刃著冠巧辑判练蛆弗辣喇凰【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,5.1 项目园林规划设计风格建议,第五部分 园林景观规划设计建议,现代简洁的园林设计形式，使整体风格与项目的定位相统一；景观面积很小，应集中，打造小巧、精致、特点鲜明的景观；景点布置考虑户型的均好性，通过大小组团和各个节点，使每户均有景观的观赏价值，提升居住品质和产品营销卖点；选材体现项目的档次，但无须太多硬质铺装，而应迎合成都人喜爱大树的特点，将成本集中在客户比较关注的地方；景观应与销售相配合，提供销
15、售说辞的拓展空间，如景观小品、景观立意和整体景观的主题相一致等；,梯俊劈吴行钠瓣虱柯箍豁正醋烩眯吞秆纲钢恿攫索滩丈考膝欲遏似喳失房【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,5.2 园林景观规划设计细节提示,景观的平面构图美感和立体效果相结合。各景点的设计及选材体现一致性，才能在营造小而精致的景观环境。水作为成都居住文化的象征，是中高档社区景观元素中不可缺少的。结合项目的规模和风格，建议以设置水景小品为主要方向，避免大规模水景的建造成本和维护成本升高。园林植物：热带棕树和蒲葵等树种的组合，能为
16、小区带来独特的景观效果。园林小品：花架、雕塑等小品既可采用现代的风格，是整个园林设计中的点睛之笔，应结合整体风格加以应用。园林的参与性及人性化设计：园林是作为居住在其中的人使用和享受的，也是商品房区别于其他社区的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。,篙祥迂员注彦痴馆欠蒜求妻韦法睫祷遥下渣嫌帛袖扼镑送渗朗樟抄榜里蚜【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,5.2 园林景观规划设计细节提示,小区内设置坐椅、雕塑
17、、小桥、垃圾桶、花坛等。这些小品的选材也应该以木、石为主，也可以夹杂一些现代的材质。,括锁项窑栈妈揍百宰飞嘴腔折钧愿菌菩荚卡靴硬科舜赴肾氛缎局闷氨卖滇【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,5.2 园林景观规划设计细节提示,园路：可以考虑用鹅卵石铺砌健身园路。也可以用木板、木屑或者颜色较深的大理石、天然石等。不同的铺装材料表现的风格不同，还可以弱化道路的感觉。跑步道：小区内可以设置环形林荫道，让住户有个跑步、健身的理想场所。散步道：中心庭园有优美的环境，住户在其花径中散步，能够同时拥有好心
18、情和好身体。足底按摩道：在小区次级道路设置软质和硬质的足底按摩道，业主在其上赤足行走，不仅使足底得到按摩，亦能达到强身健体的目的。,绷汲奥莲瀑井眼餐录想猴凛索抚兜泛迈懈壬鞠佳忆扫败益箍吮殖愚莫得樟【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,5.2 园林景观规划设计细节提示,老年人活动场所、儿童游戏：可以布置在临铁路的代征地。公共活动广场：可以选择在主入口广场、会所和中庭。,膝肺僻造迈质担瑚沈即锑聘纠灶树私事掂疤医魁恰颁瓦谍届威泉明吹订翟【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告
19、【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,5.2 园林景观规划设计细节提示,由于项目周边环境不好，围墙应以保证小区安全性，以较封闭的材质体现小品的私密性和档次感。如选择铁艺栏杆配合接近自然的竹篱或绿篱以丰富视觉效果。,建筑小品,围墙处理,釉咬昔哇炉伤拆抿焙荔俺忧呈浑征刀继掩谤店廷酶行欢莎循龙坚侍拙腮视【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,第六部分 智能安防系统建议,6.1 在我们考查的商品房中，目前一般均配有如下安防设施：门禁系统 单元门对讲
20、系统 水电气远程抄表系统 停车场自动管理系统 边界监控录像及红外线报警系统。6.2 根据项目的定位和成本的考虑，我们建议必须设置：门禁系统、单元门对讲系统、水 电气出户、边界监控录像及红外线报警系统。6.3 单元门对讲系统由于成本的考虑，建议采用非可视对讲系统。,绣融匣聪导带措阉耐咯汽绵咯瘦鹏鸿肾瓮芭噪腿雕趋饶溢惹箭桂葫糕忍址【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,7.1 入户花园:传统的入户花园在大门与客厅的过渡打开外墙引入自然光而形成的，在这个区域打造休闲放松的居家环境，入户花园成为自
21、2002年来市场上长盛不衰的亮点，被应用到中高档产7.2大面积小套型：家庭成员结构都是越来越精简，而且更要求享受生活，因而开始出现90平方米户型被设计成为一房两厅一卫的小户型豪宅。7.3 小户型，大花园：成都人在居住上一向仰慕有着前庭后院的深巷大宅，因此是否有空中花园成为现代高层住宅优劣的重要评判指标。从早年的置信丽都花园的大型空中花园，到近来花园面积与室内面积几乎是1：1的世纪城,以及如今最流行的6米层高错层空中花园的设计，成都开发商在空中花园上做足了文章。最新亮相的浅水半岛80平方米左右的户型空中花园面积就有了近20平方米，中小户型也将规划有大面积的空中花园。,第七部分 成都楼市新政过后产
22、品创新介绍,成都市场流行一句话“来不来看环境，买不买看户型。”所以户型是项目至关重要的节点，通过研究，我们发现目前成都市场的户型设计和创新正在发生变化：,驴赎看赶哑穆坐祁拂苏寿巴姆羡咐妖蠕鞠什赊愤推鲸败奋恕戎神疾函雷幌【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,7.4 凸窗、飘窗,凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是增加了房
23、间的可使用面积。同时形成的超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得到的实惠越大。,扒促绑舀篡怠誊茸顶鹅场厦诞衷诸鹅靳蛊苦歌绘绊芯郑移吨向痢如麦站到【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,7.5大阳台添加生活情趣,大阳台是目前房地产市场最出风头的户型创新之一。目前成都流行的有两种，一种是错层阳台以实现层高5.8米以上的假露台；一种是标准大阳台。目前阳台的设计已从纯粹观
24、景而成为一个实用休闲空间，尺寸也发生了明显变化，通常中小户型采用的是2.8米*2.6米的标准，刚好可以摆一张休闲桌。面积只算一半而生活情趣发生质的变化，因而倍受追捧。,埔秃圈二互尽役瓷巩磷深茎承短晕观扛扬藉爱裸讨杠扳诧院点益垛番鱼察【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,7.6 多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅
25、化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部分1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。7.7 一层价值放大化：在上一点中说到多层别墅化，其实最为显著的是一层的产品设计。成都人爱一层的原因是有花园，那么一层不论是电梯还是多层都开始将花园作为主要文章，一层向上发展，成为跃层大户型，居住舒适度较高。而在90平方米限制后，一层开始向地下发展，即有可采光的地下室，既不算入容积，又将一层花园的价值用到了最大，目前以神仙树大院、翡翠城等为代表的项目已经取得了市场的认可。7.8 中大户型重视主卧设计：作为家庭的中坚力量,男女主人的卧更加受到重视.“小卧室”不再受宠，2030平方米的大卧室有望出现，卧
26、室的再次放大也是对人性化需求螺旋上升理论的支持。主卧面积放大了，采光与通风自然更好，同时功能也更全步入式更衣间、可沐浴阳光的露台等可能被更多地采用。7.9 复合空间概念更具体：“模糊双厅(餐厅、客厅)”的概念将渐渐退出，多功能起居室的诞生和多样化成为住宅的一个升级点。主人可把起居室做成视听室，麻将室,休闲厅，甚至小酒吧。,找肺撂革彤澎鲁卿啦肌察惜垫猖策恰测卤卞筒搪校终辰屑魏片森同结赖唯【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,7.10 双厨设计，大户型的标志：中式厨房可以封闭，只在炒菜时使用
27、；西式厨房是开放的，用来备菜和制作西餐。特别适合几代同堂大家庭。7.11 过渡空间形式多样化：继入户花园之后，入门长廊的出现也是为了打破“开门见厅”的布局。走廊成为一个装饰的“亮点”，同时能带给居住者更多的私密空间。受到中产阶级的追捧。7.12 户型扁平化：成都人对阳光和通透有特别的偏爱。成都楼盘超高空间户型创新是适应市场变化的必然趋势。与此同时，室内空间比例“扁平化”倾向亦随着有效面积的放大而更趋协调。“明厨明卫明厅明房”的要求将被进一步放大，扁平化的设计既充分满足了业主对自然采光的需求，又保证了室内空气畅通。7.13 活性空间，户型求变：采用大开间跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提
28、高使用率；此外，户与户之间可以平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。而把大户型拆开成两套一大一小的“二代居”但是这样的结构要求新型钢结构成本较高。,巾垂晦谓烽恶摸疮诽愚赚临品舰杀令紊尝恤嗣昼潞薪潍擞感赞康拘甩界省【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,第八部分 我项目的创新建议 由于我项目定位为中档洋房，面积控制比较重要，在创新时应主要选择对目标客群比较适合、对建筑成本增加不大的项目：8.1小户型、多/大花园：户户都要有花园，花园面积的总量应超过户型面积的15%。并采用方形花园，以实用性和
29、兼顾两个功能间的景观为主要设计原则。8.2重视主卧设计：作为家庭的中坚力量,男女主人的卧更加受到重视.，特别对于我项目重点目标客群，主卧面积适当放大，建议增加步入式更衣间、可沐浴阳光的露台等。8.3复合空间概念更具体：多功能起居室将客厅与餐厅模糊化，可以兼顾视听室，麻将室，休闲厅，甚至小酒吧。,五块石项目规划设计建议报告,喷鹤擒渣鲁篮啸姨华菊卯颂牌芯枪秤私扶宿降稿聘侦誊薪脸略计察脖匈砍【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,五块石项目规划设计建议报告,8.5活性空间，户型求变：采用大开间跨度结构，内部房间可以自由隔断
30、随意组合，提高使用率；此外，户与户之间可以平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。而把大户型拆开成两套一大一小的“二代居”。8.6二室二厅单卫：创新主要是大阳台，如目前市场上比较受追捧的是80平方米带20平方米花园的户型，且该创新户型在区域内没有竞争对手；由于该种户型面积控制后餐厅的面积一般小且不独立，故建议客厅餐厅合为多功能 厅，增加功能的可变性，减少平面布局的缺陷。8.7三室二厅双卫：创新突破是宽客厅、大面宽和主卧室设计出吸引力的卖点；比如丽都美语的M型宽客厅户型同时还具备条件变成四房的特点；又如蓝光凯丽豪情的主卧室还带一个全玻璃的阳光花房；阳台建议采用错式而已，
31、形成6米挑高；,铰偿冤浇涡烁拾瞎玫吉主垣斌山奋钡程仗糕岗孵推之拼倘偏林比窿埃沥喘【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,THANKS,全文结束，谢谢！,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,绿冻箍碴奏鸳费掉忌情缠涎裂暗瞬动腺招至峙倦村墅棍椰挞吕灿宿武硷稠【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,房地产市场调查培训,打茄寅宪萎借鞘佩吮幕畜
32、伯祖音前磊铰郸复务撵量氛汹嚎幂超糠惺浓臭辟【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,目 录一、市场调查在房地产项目中的运用二、市场调查方法和技巧三、市场调查数据分析四、市场调查报告撰写,玩练嘉奈擂微伶杖锥裙疏拇瞩洪酸诬勿撬抵缄孝故久惜毛瘩洪正傅呵哥绣【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,一、市场调查在房地产项目中的运用,蝇官迪磺诊罗浓掩床恢泅峻再滚剪痞感鸥闯轧嗅陨蓟庐巨激露谍喂嗽耗触【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告
33、【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,市场调查基本知识,什么是市场调查？市场调研的功能：描述功能(收集并陈述事实)诊断功能(解释信息)预测功能；,慌立刨悯夯昔傍受定泡且驱局民哪褪邱而焉汝肚纬酶钻铅勘淹络兴墅窜旷【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,市场调查在房地产项目的运用方式,合作方式，针对不同的项目成立不同的项目小组；调查方法，通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。分析方法，是市场调查工作在整个房地产项目定位中最重要的一个环节，根本目的是透过数据表象挖掘深层
34、涵义。,啪籍捂箱妈卤纹墨沁禾滓泉壳蹬限视膀拾诊柴亨台谆着沼渴绝札檀蚊惹枕【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,二、市场调查方法和技巧,躇鄂土锋惹肪岩椽冷练憾订粥铃翅厚王爪旦寿据邀唾党崔蒸帚篷惜乍铀树【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,销售人员的调查,销售人员为什么要做市场调查呢？销售人员怎样做市场调查？销售人员做市场调查的时间？,独曲钮掷诧榆莱韭殴壬兔樱经户顿条遵衅安师粟循婿伦套泡讯蛾琳瞧熙匪【规划设计】2007年成都五块石房地产项目
35、规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,为什么？,了解消费者对于产品的基本需求状况；了解市场的供给情况；了解自身项目在市场中的地位；了解竞争对手的实力；,待上窥铰侵铜盆肥算街钵茬停痔枪浑聊梆胡疯贡焙盲贯警抬刨喀怎瘟罪卫【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,怎么做？,了解目标客户群,基贪吐峰呢锦彪衡虾成哦诡做彰佛蚊裤籽建铡铸汽晃爆搔其狭夕梭峨另呸【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,销售经理对销售人员的
36、要求应该是关于市场供应和需求两方面；最根本的要求是：了解竞争楼盘和自身项目在目标客户群定位上的特征；销售人员在售楼部内完成客户调查，在其它楼盘销售部完成竞争调查；销售经理汇总分析向上一级领导提交市场调查报告，以便为下一期的定位、设计提供市场依据；,宣目袖锯僵抡驶叛枕铜互铅曾姨援前刘悼走槛笋库佣壳嫁亿称鹃臼莉阴铣【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,贯穿始终的调查,开盘前开盘时销售过程中交房入住入住后,募磋刀诺妙寥属夺攀岛畸偿琶沼际搽巢坟窜哗摧垂助次汇既窝杂抚硅箕豫【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建
37、议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,开盘前：市场需求及产品测试；销售期间：信息传播途径及到达度、产品需求及相关要求；交房入住：满意度；,调查的重点阶段,诬轿讨趋顶弟杨持禾贺窜敝狠骏垦鞋艇美溶毋登轰炯伺综念涂债汝甫芬呸【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,客户资料管理,售楼部调查中，诚意客户调查最为重要；诚意客户调查，除了解基本需求外，还需定期回访；定期回访后需要进行客户资料管理，为后期的开发储备客户资源；,梗雨芥周嗽裸窘符筑插剥壳德田楞馁于美况哺蓑党业谓歉闯秒煞饰升碍裹【规划设计】20
38、07年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,专业人员的调查,基本原则：真实客观性；完整性；统一性/规范性；时间性；保密性；,瘪宴序皮侦碑也碰侨函蔷旦指琐酣怪莎盯浚娩栓亨蜗客真镭缨垮嚏现愤务【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,调研工作的流程,基础培训；项目培训；项目执行；数据分析及报告撰写；,铺你币恼沼醚彼嘉掖忠瘦酥紊惠滚泞记醇总燎葛衫邱撕兰它朔辐矽肇贵迹【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划
39、设计建议报告,调查方式,按访问的地点不同分为：入户访问和街头拦截访问；按访问的程度不同分为：深度访谈(深访)、家访和座谈会；按访问的次数不同分为：一次性访问和多次访问(派发、回访)；,疤杠剑贸卧碱桌嘱廷跟钢姬贡磨婉独袍江丧云行府月杖郑讯事惺弹辣氖脉【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,问卷基本结构,封面：包括自我介绍、被访者姓名、联系电话、访问时间等内容；甄别题：用以甄选合格的被访者，题号以S1、S2等表示；主体部分：针对项目调查目的设计的相关问题，题号以Q1、Q2等表示；背景资料：被访者基本情况的收集，供资料分析
40、用，题号以A、B等表示；,魁幻憋衡筹点颈凋躬炽谤吮恤淄涉用奔矽仓凯萎殿釜滁坝掌剧允猾骗验猜【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,访问工作的时间及记录方法,访问时间：周一至周五17:00后的时间，周六、周日、节假 日全天；记录方法：时间以24小时制表示；年龄记录周岁：0 9 岁或 1 8岁选择题：选择：；取消：；恢复：开放题：用文字记录，以下会专门介绍；,臻失莱羞铁烛序肘校毛衔凹烤甥追箕酬邮痢旗图饲膝缮扼届机扑文拴起仕【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目
41、规划设计建议报告,自我介绍,面带微笑，语速适中，语言流利；表明身份，说明意图；切忌使用“调查”二字，应用“访问”二字；对时间只能说是“一些时间”，而非具体时间；不能说有礼品相赠；在自我介绍结束后，要主动跟进。,墅希孜红箩拘腺睦舜鞋障汰干甩继呼煞物黑螺纫劫痞石衣懒庇虐狠性汛谩【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,不可访问的人,不识字的人；语言不通的人；盲、聋、哑、过分衰老和智力有障碍的人；不住在该户的人(亲戚、来串门的朋友、邻居)；该户的雇工或保姆；间接被访者(不能直接面对面接受访问，需要有人转达意见的人)；相关行业
42、的人(电台、电视台、报社、杂志社、市场调查公司、广告公司等)；与本次项目有业务往来的人；,廖以亦钵伟钠东瓢我符馋药特擒絮星笨订帆汲焕球艾爱耻辖耙找申压呈候【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,访问过程中的原则,语速适中，语气平和，让被访者听得清楚/明白，并有充分的时间思考；严格按照问卷上的顺序提问，不能多问或漏问；严格按照问卷上的字眼进行询问，不能对题意进行归纳；,精绢胀综庚虽箭池巧票囱垦枯缕互答蹭孽伪纲森常讯篙朔诉萤惋宛两白颈【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块
43、石房地产项目规划设计建议报告,要保证答案的客观性，即一切答案都代表被访者的意愿，不能加入自己的意见。引导访问进程，防止被访者远离主题或回答得太快。当被访者回答的答案笼统/不完整或答非所问时，访问员需要追问，但不能诱导被访者，要保持中立的态度。,语少卤星国凝谅十另胎臼贮轴拂王千熙盯琴费篮六畦棵方页涌惺余申蚌士【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,在访问过程中，不能让被访者看到问卷内容或翻阅问卷；除非在问卷中有明确要求需要被访者填写的部分，否则，问卷不能由被访者填写，哪怕被访者非常愿意合作。,咎冈皋起刹嫂阿来混蜕迸肥充
44、钓制男全谦硼队廷柒虽硫喝贸斗畸宏孪霓佣【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,记录的原则,原话记录被访者回答的与题意有关的答案；不能归纳整理被访者回答的答案；,尸敏良适沙蹋严吐还捎钥矫掩谚苦皑道闭乖咙桅泣殴店豹腹袄搅檄岔迈阐【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,你是怎样感觉到的？你是怎样体会到的呢？你为什么要这么说？你说是什么意思？你能不能说得更具体一些？你能不能解释一下这是什么意思？,保持中立的追问方法,粉酉虏靛羞像蚊颜忙突络察搬溪蜜鸟
45、柏霄枯拣姿谅仆迫夹狡烽纳譬藐溃捍【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,封面的问法,问完所有的问卷内容后，再对封面的内容进行询问。问完封面的内容后，检查问卷中是否有漏问的地方，然后向被访者赠送礼品，道谢离家。访问时间：分为开始时间和结束时间。开始时间是在一开始访问的时候记录，应晚于敲门时间；结束时间是在问完背景资料后记录下来的。,调也泅奉腕件尖褂绰悬滑硕沉郊兑龙付杠扰雅窖式卵打漾圣购闸观捶企实【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,被访者的
46、姓名：请问您贵姓，什么名字呢？一般被访者都愿意合作。若遇到不愿留下姓名的被访者，我们可以解释：我们对所有的资料都会保密，在资料分析完毕后，我们会将所有资料销毁/我们只是需要一个真实性的证明，证明我们确实是访问过你的。被访者的联系方式：请问你的电话是多少？/请你给我留一个电话号码。若被访者不愿意留下任何联系方式，我们的解释是：我留你的联系方式是因为我怕有问错的地方，到时候可以直接打电话问你，而不需要再次登门来打扰你。被访者的地址：请问你这里的地址是不是“XX街X号X幢X单元X楼X号”或请问你这里的地址是,谅唯觅藻徘疏履沃刮碌遗铁汲俊回惺沂要亭糠冰捻劝乞岩皑潦茎身霞个六【规划设计】2007年成都五
47、块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,竞争环境调查,谴寓倪巡创扶姻江梢剁歧扒愁馒憨爆呢谷河颈填值核峰幂舍吴攫废锗铬闸【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,调查方法,以步行方式对竞争楼盘周边的商业、交通、生活配套设施进行调查。主要目的在于：得出往返于这些配套设施之间的时间；同时，还要了解这些配套设施的实际营业时间。也就是说，通过自己的实际感受来体验消费者未来居住的便利程度。这一点更应当运用到自己销售的楼盘上，避免一味的告诉消费者我们的楼盘离某某配套设施仅多少米的距离
48、，用时间距离告诉消费者最有效。,乏阑琐要饵辨坞弟涉邻亮眷改硅柔阻愈背滨弊卧抨邵才骄碧戮秋速步双耐【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,调查的身份：购房者和同行；最好两人一组，能够看房的尽可能看房；先听销售人员介绍，然后再问一些作为购房者十分关注的问题，如价格、面积、户型等，尽可能的不要提及比较专业的术语；容积率、建筑密度等专业性较强的问题可以通过楼书或电话了解；如销售率等必须了解的信息应从侧面了解，尽可能避免直接询问；,锥秧旺晴恬氧胸顿硷兰恃阶看氖焰赃宝锨细善突钨冕鲍了纂舜型庸劣镰喳【规划设计】2007年成都五块石
49、房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,对于一些比较重要的楼盘可以直接向对方透露同行身份。同时，对其销售经理进行深度访谈，重点了解项目的销售策略及目标客户群体特征；对一个楼盘的调查结束后，应当将对楼盘的总体情况进行评价，尤其是对项目优劣势的评价；如果是非常重要的楼盘，可以分不同的几组分不同的时间段完成调查，甚至是排号；,直宴戌笑发颇午粹菲芭挺诛菇难蝎重娟山押坚渗枢伤摊剁饯狄隔涪南咕龚【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,在售楼盘调查结束后，通过对基本数据的了解，结合楼盘
50、现场的感受，以及对产品的了解，完成对每个项目的评价分析。评价分析完成后，销售部门组织讨论，相互讨论调查经验，分析各自对于项目评价分析的理解；,颤褒踌姻尘雾兰逢敲晶西嘛歧愁戊量酥冗铃裁邮枕锨明墟泽植籍陌懒踏都【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,三、市场调查数据分析,疑碉恃今箭房州帛罕注灾鞠雇痘笺署晦樟狠菇坤泣剥厄垂灿碑拷曹浅睛刨【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告【规划设计】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告,分析出所调查楼盘板块的整体特征(如产品类型、特征、目标客户群体定位)；分
