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1、,中信新城项目规划设计建议专项报告,一、项目总体规划建议；二、住宅户型平面建议；三、户型创新亮点建议；四、住宅立面设计建议；五、社区智能化配套建议；六、社区物业管理建议；七、社区配套品质建议；八、公共部位装修建议。,报告目录,报告目录,一、项目总体布局建议,项目总体布局建议,会所,住宅,商业,二、住宅户型平面建议,住宅基本产品单元分为一房、一房一厅、二房二厅、三房二厅等四种基本户型，其中一房、二房为主力产品。其中针对不同的产品类型构成各面积区间：,住宅户型平面建议,产品定位：产品以小高层住宅和公寓为主；长沙人购房关注点：看门面：建筑立面看实惠：送面积注重总价：通过控制面积以控制总价 大的战略：
2、城市化,规划与产品,物业类型,价值的提升,居住与生活,住宅户型平面建议,置业需求,园林,产品,价格,通过项目整体及产品突出性价比,大面积绿化、精致有较多的社区交流空间，与人之间的互动性,大气、现代（外立面、会所、大堂）良好的建筑品质较好的舒适度创新,良好、及时的物业管理服务生活便利服务,服务,住宅户型平面建议,豪华会所,现代气息，简洁明了的线条,气派大堂,清楚明了的导致系统,住宅户型平面建议,城市化、国际化,控制面积实现总价把控,户型创新,规划排布与景观的结合,设计原则,户型创新：目的在于增加让利面积，提高性价比，增强项目竞争力,住宅户型平面建议,产品设计建议方向基本设计要求,功能分区明显，突
3、出居住的舒适性。结构方正实用。住宅户型（公寓除外）设计的功能要全，入户花园、2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、工人房、超大露台等住宅部件要齐全。户型设计的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根据小区的景观环境也可适当的设计一些朝向小区景观的房子。,住宅户型平面建议,住宅户型平面建议,住宅户型平面建议,长沙部分在售小户型统计一览表,住宅户型平面建议,东一国际,住宅户型平面建议,住宅户型平面建议,A,B,D,上城金都,A户型面积：75.19,D户型面积：52.16,B户型面积：53.19,120平米(三房),住宅户型平面建议,BOBO天下城,热销小户型平面规划,住宅户型平面建议,项目产品设
4、计建议方向入户空间,入户空间：项目在入户空间上具有一种开放式空间院落感，凸显庭院特色，在同类产品中优势突出，这一要素为项目营销概念上的突破与创新提供了机会。,住宅户型平面建议,起居室空间：具有一种客厅面向阳台、餐厅面向入户庭院的绝对参与性，户型内部空间的交流渗透性比较强，南北通透，在同类产品中有一定个性，但产品可替代性也较高,项目产品设计建议方向起居室空间,住宅户型平面建议,阳台空间：项目在阳台分布结构上具有一定高品质居家所需的特征，对于生活品质的拉动较大，在同类产品中具有竞争力。需要注意的是，受气候影响，长沙住宅的阳台基本上要考虑封闭。,项目产品设计建议方向阳台空间,住宅户型平面建议,厨卫空
5、间：在分布上的特殊性不明显，对未来生活功能品质的拉升空间不大，与同类产品相比，个性不突出。做到明厨明卫，自然采光.。,项目产品设计建议方向厨卫空间,住宅户型平面建议,项目产品设计建议方向卧室空间,卧室空间：卧室布局比较紧凑，对未来生活功能品质的拉升空间不大，与同类产品相比，在营销推广缺乏突破点。,住宅户型平面建议,三、户型创新亮点建议,户型基本舒适,一级舒适性提升,二级性价比挖掘,三级功能弹性,四级功能细化加强,客餐厅南北通透,干湿分离,错层跃层,南北双阳台,户型紧凑实用,带储藏室,主卧南北通透,三房三间二房二间版朝南,弧形观景,层高挑高（米）设计,衣帽间,转角凸窗,入户花园,内庭院,多面采光
6、空间,功能空间预留,可变空间,主卧套,中西厨房,双主卧,电梯入户,佣人套间,佣人入户电梯,夹层空间,赠送露台,宽厅设计,户型创新亮点建议,户型功能配置建议,户型创新亮点建议,户型功能配置建议,A1户型-卫生间、厨房、封闭式阳台；A2户型-卫生间、厨房、封闭式阳台；B1户型-客厅餐厅跃式、明厨明卫、双阳台设计；B2户型-大阳台设计（“N1户型”）、客厅餐厅跃式、明厨明卫；C户型-双阳台设计（错层阳台）、明厨明卫、全景落地窗；D户型-双阳台设计、明厨明卫、储物间、全景落地窗。,户型创新亮点主要方向建议,A1户型-封闭式阳台（预设上下水管）、嵌入式衣柜A2户型-可拆凸窗+封闭式阳台（预设上下水管）、
7、嵌入式衣柜；B1户型-自然采光通风、客厅餐厅跃式、双阳台设计，可拆卸凸窗；B2户型-大阳台设计（“N1户型”）；C户型-入户花园、错层阳台、可拆凸窗、全景落地窗、布局合理；D户型-入户花园、空中院馆、双阳台设计、可拆凸窗、全景落地窗。,户型创新亮点建议,户型创新亮点建议,空中院馆不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题；更重要是还原了一种生活情态，小高层住户也有了自家的小院。,户型创新亮点建议,户型创新亮点建议,不同角度看空中院馆,户型创新亮点建议,入户花园入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”。,户型创新亮点建议,户型创新亮点建议,户型
8、创新亮点建议,全景落地窗本项目的地理位置较高，地块内部的原生态植被保护完好，大落地窗有利于采光及院落景观的引入。,户型创新亮点建议,空中大露台,可步入式凸窗,奇数层阳台：高度超过4.8米，开敞实用。,上方为偶数层凸窗，因此形成错层阳台。,错层阳台：增大使用面积、保证良好的采光。,户型创新亮点建议,“N+1”创新户型设计,户型创新亮点建议,步入式阳台（凸窗）利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式,户型创新亮点建议,可拆除凸窗,凸窗+送阳台组合,户型创新亮点建议,主卧设计嵌入式衣柜，不占空间，生活更舒适,户型创新亮点
9、建议,四、住宅立面设计建议,现代、时尚的建筑风格区域地标,住宅立面设计建议,外立面示意,外立面示意：商业与住宅建筑风格既保持一致性，又有变化,现代简约式建筑风格区域地标,住宅立面设计建议,五、社区智能化配套建议,社区智能化配套建议,1、小区智能化评估标准对于智能居住小区，除在建筑设计、材料使用上达到一应标准外，在智能化功能方面满足以下的技术条件：,社区智能化配套建议,2、长沙部分小区智能化设置,本项目智能化建议,1、停车管理2、数字视频监控系统3、彩屏可视对讲系统4、出入口及周界报警系统5、电子巡更系统6、家庭安防报警系统7、家庭智能集中控制器8、小区通迅 9、小区大屏幕 10、CATV及广播
10、系统11、紧急广播与背景音乐12、小区软化直饮水13、电子钥匙,注：根据目前长沙市场智能化配套成本以2530元/，建议本项目智能化成本控制在30元/左右。,社区智能化配套建议,社区智能化配套建议,3、中信新城项目智能化配套建议目前，在智能化建设方面，长沙中高端物业项目对小区安全防范系统的建设十分重视；家庭安防报警系统、停车管理系统及紧急广播与背景音乐等配置也有出现；同时，作为项目重要卖点，本项目在小区智能化建设方面，在参考其他项目物业智能化系统建设外，可以增加一些具有个性的智能化系统，如CATV及广播系统、家庭智能集中控制器等，形成本项目独特的卖点。,社区智能化配套建议,社区智能化配套建议,社
11、区智能化配套建议,社区智能化配套建议,4、中信新城项目智能化配套亮点设计建议建议中信新城项目在智能化方面除具有长沙目前高端项目的常规配置外，增加部分个性的、领先的智能化功能设计，使项目在智能硬件方面与其他项目拉开档次！,“可视对讲”升级为集成化智能安防系统,社区智能化配套建议,“电子钥匙”取代传统的机械钥匙,社区智能化配套建议,小区净化直饮升级为软化直饮目前长沙中高档小区基本设置了净化直饮水，建议超出一般项目配套水平，采用软化直接饮水，软化直饮水具有软化树脂，彻底滤掉水中的有害微生物、重金属、农药、余氯，并充分清除水中多余的Ca、Mg离子，令水质更为健康、纯净，同时，具有多种独特的功效，为业主
12、的生活带来无比的舒适和全新的居住生活体验。”,社区智能化配套建议,六、社区物业管理建议,物业管理服务应提前介入项目发展的工作流程，为项目的持续发展保驾护航,确立物管品牌，并与之进行良好有效的沟通应提早介入项目工作流程，为后续良好服务提供前期保障；前期提供生活便利服务以形成人气聚集以利于项目发展；精心挑选形象好、素质高、服务意识强的工作人员，其中，保安人员是对外形象展示中重要的一环。,社区物业管理建议,社区物业管理建议,七、社区配套品质建议,社区,裙楼商业配套：24小时便利店；银行/ATM柜员机；快速冲印店；书店；寄卖中心；药店.,架空层：自助洗衣房/干衣房乒乓球台；大众体育设施；缓跑径；泛会所
13、.,前广场：街灯、休闲座椅；滑道板（极限运动设施）；宠物恋爱区,物业管理服务租务中心（商务中心）；提供钟点工服务；保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现.,社区配套,社区配套品质建议,太阳能工程系统,社区配套品质建议,大面积太阳热水系统工程,适用场合：学校、厂矿、医院、宾馆等集体单位用水；太阳能游泳池加热系统；太阳能温水养殖系统；住宅小区集中供水。,社区配套品质建议,社区配套品质建议,社区配套品质建议,社区配套品质建议,方案一：结合酒店一起规划，方案二：结合首期住宅一起规划。,社区配套品质建议,会所配套,现代风格的项目会所，线条简洁明朗，凸现现代感,社区配套品质建议,会所设计要点,外形硬朗
14、，公建化；立面简洁，以简单直线条为主，避免繁复的曲线；立面形态以现代化的钢铁，水泥，玻璃等来展现；大尺度设计，极具空间感；,社区配套品质建议,会所常见功能分类,社区配套品质建议,会所常见科目设置分析表,情况1中，会所所配置的科目投资少、运营成本低、收益高，同时使用率又高，社会效益显著，是大家最希望的配置模式；情况2中，结合大众泛会所设置一些投资低，大众参与度高的项目，增加早期居民的业余活动，为后期销售传递口碑；情况3中，虽然会所建设投资较高，但是鉴于运营成本较低，经营收益较好，居民使用率也较高，因此这样的科目对开发商来说也是可以接受的。,分析表按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所科目
15、抽象划分为5种类型。,综上所述，会所的规划设计一方面应从居民需求的角度出发，另一方面还应从投资和运营成本角度出发。,社区配套品质建议,会所功能定位,会所功能定位方案1：如会所与酒店用地统一规划设计，由于其与城市主干道相邻，承担了部分城市功能，功能定位为餐饮娱乐主题，以此与酒店形成互补，利于后期经营，对整个项目各期开发均有支持；方案2：如设置在一期住宅群楼或架空层，会所主要为一期社区服务，不承担城市功能，考虑到后期经营，建议以运动健身为会所主题；我司建议选择方案1，即与项目酒店一起规划；经营面积控制在3000-3500平方米。,会所功能定位原则与社区主题与档次切合；切中目标客户的消费需求，带动住
16、宅销售；有利于会所降低运营成本，保证良好的后续经营。,社区配套品质建议,餐饮娱乐主题会所功能规模,社区配套品质建议,运动休闲主题会所功能规模,社区配套品质建议,经典配套体现人文价值泛会所,更大范围活动空间,更大范围绿色参与空间,休闲椅,儿童游乐,散布于商业与住宅之间的转换层，以及小区内外园林环境之间的休闲、娱乐、康体、交流的空间和设施。管理用房建议设在转换层处。,管理用房,社区配套品质建议,社区配套品质建议,本项目周边义务教育配套不足，需要考虑小区内部完善配套，如幼儿园。建议可以考虑如下表给出的五类幼稚园定位。倡导一种教育走向国际化、以打造高层次人群对子女高层次基础教育需求的形象环境，以创造社
17、区的文化前景，体现项目的高档次、高格调的生活。首期幼儿园考考虑与会所结合使用。,社区配套品质建议,按照本方案的首期户型配比，首期总户数为688套，其中一房204套，两房以上484套。我司根据长沙市场目前多数项目的车户比，建议中信新城项目首期车户比为0.7:1，则车位数为480个左右。,首期车位配比建议,（具体比例按照政府相关部门批准为准）,社区配套品质建议,八、公共部位装修建议,装修标准细则,配备价值约2.5万元4万元/套的装修标准。标准层一房一厅不低于500元/平方米的成本交楼标准（对外宣传800元标准，40平方米约2万元/套），二房一厅不低于500元/平方米成本装修（80平方米约4万/套）
18、。建议送嵌入式衣柜，这样会显得实用，从感官上弥补小户型的实用率不高的问题。厨房配有抽油烟机、双头煮食炉。地板、窗户、卫生间、厨房的设备实用性高，风格时尚。,公寓精装修建议,公共部位装修建议,保安岗亭及小区自动栅栏示意图,连接喷泉广场,主入口迭泉间自然流动水体示意,观景长廊,大门示意图,公共部位装修建议,小区入口标识示意,公共部位装修建议,自动查询系统及小区电子显示屏示意,公共部位装修建议,架空层园林绿化及小景摆设示意图,公共部位装修建议,半地下车库示意小高层组群内建集中式半地下车库，节省成本顶层做空中花园，实现立体园林,公共部位装修建议,顶部空中花园，增加层次感，实现立体绿化,半地下车库，自然采光、通风,公共部位装修建议,采用开敞通透式大堂，突出实用性与美观性，安全系统采用VIP卡式的密码读取方式，严格控制进出人群。大堂屋面装饰示意图,公共部位装修建议,大堂墙面装饰示意图,公共部位装修建议,大堂地面装饰示意图,公共部位装修建议,公共部位大门装饰示意图,公共部位装修建议,电梯厅装饰示意图,电梯轿厢装饰示意图,公共楼道装饰示意图,公共部位装修建议,
