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1、,戴德梁行2010.03,义乌国际金融中心0102、0103地块第二阶段：前期定位及规划建议报告,前沿在第一阶段报告中，通过对义乌城市、经济、规划等宏观情况了解，以及商业、酒店、写字楼物业市场的研究分析，结合地块自身条件，提出了项目初步发展方向。本阶段将在先前定位研究基础上，对项目物业进行多角度立体分析思考，整合项目定位形象，进而对各个物业（酒店、商业、写字楼）细化定位研究，给出酒店、写字楼物业的定位规划建议，并探讨商业部分的业态甄选、档次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于项目整体得以最优化打造，为项目的开发及定位提供可行性参考建议。,研究思路,目 录,一、项目发展策略,项目地块属性
2、,本次出让01-02地块为住宿餐饮（五星级酒店）用地，01-03地块为住宿餐饮、商务办公用地，产权不得分割或整体转让；酒店内只能设配套的小型精品店，不得从事其他商业零售及批发、会展活动。,参照本案的国有建设用地使用权出让公告,本案用地性质为酒店、餐饮、商务办公及配套商业，且只能作为长期持有物业规划。,发展策略,发展策略,项目发展策略,探讨项目最适宜发展方案,项目发展方向,依据上阶段研究分析，确定如下物业类型发展方向：,发展策略,二、项目整体形象定位项目定位模型形象定位消费群定位功能定位形象定位,商业规划要点,鉴于：义乌作为国际小商品贸易中心，国际化、贸易化、商务化程度不断提高，促进城市商贸、商
3、业的提升。项目所属区域为国际商贸城金融商务区，是城市商业升级的重点发展区块，其商贸城已逐步成型，金融商务区已经启动，极具发展潜力的前景规划，为商业发展提供了有利的发展机遇。本项目应充分利用自身优势，切实发展符合区域特征的商业模式。义乌城市性质的快速提升，良好的商贸发展，促进消费需求及消费观念正逐步发生改变，本项目发展定位必须在现有商业基础上有所提升，具有前瞻性、包容性，对现有商业消费观念进行有效引导，有限度的跨越，同时要兼顾本土化，并配以高质量的服务，以满足日益提升的消费需求。,项目整体定位,综上所述，本案商业规划必须着眼于全市的发展规划及消费群对商业消费环境、服务的提高，提供符合现有商业消费
4、要求，并适当超前、引领现代商业消费需求的商业模式。,创新性：本项目在策划上要追求务实、新意相结合，在概念新、建筑主体新方面着手。只有主题概念有了新意，才能使项目有个性，才能使项目具有与众不同的内容、形式和气质。操作性：策划方案也要易于操作、容易操作，具备可操作性；另外，在具体的实施上更应具有可操作的方法。多样性：要选择多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。,商业规划要点,项目整体定位,义乌经济发展与消费力,项目环境启示,义乌相关物业市场特点,当地消费需求习惯,项目思考,定位思维导图,项目定位要点,项目整体定位,项目概念展示,相关物业供应现状,相关物业需
5、求现状,项目整体定位,项目定位思考,外部因素,城市及区块宏观状况为本项目创造较好的发展空间和发展机遇。,项目整体定位,项目定位思考,内部条件,项目以酒店为核心的商业、商务发展前提，为本项目的物业发展方向及要求奠定了基础。,项目整体定位,项目思考,项目定位思考,相关物业供需状况,市场供需对本项目发展提出较高的定位要求,项目整体定位,项目环境启示,项目定位思考,项目整体定位,项目启示,我们可以借鉴：凸显国际商贸城金融商务区的区域特征，首先满足于区域内商务、经商人群，尤其是入住酒店之经商人士的消费需求，其后则逐渐扩大商业辐射，吸引更多消费者；引领新型消费观念又不脱离市场；开发创新性、前瞻性、引领性的
6、高端物业；定位与物业形象匹配之高质量服务团队，提升物业档次定位。,项目定位思考,项目整体定位,项目目标客群定位,以本地（商贸城及市域）高端及中高端企业、行政客群为主，辅以外来中高端商务、政务潜在客群。,项目整体定位,项目功能定位,内部因素,为本项目的物业发展方向及要求奠定了基础,市场供需,对本项目发展提出中高端的定位要求,外部因素,为本项目创造较好的发展空间和发展机遇,环境启示,对项目提出创新性、前瞻性、引领性要求,完善城市及区域商业功能,提升城市及区域商业品质,引导城市新型消费观念,项目整体定位,项目形象定位,义乌CBD行政商务休闲港,功能定位诠释：集酒店、商务楼、商业裙房于一体的高端城市商
7、业综合体；规划高端酒店、办公、餐饮、休闲、娱乐、配套等功能和业态；以酒店为核心提升项目整体形象，以餐饮、娱乐为亮点，带动商业人气与氛围；是行政商务会谈、宴请首选场所，为高端行政商务客群提供一站式商务生活中心。,项目整体定位,我们可以：发挥义乌城市商业综合体功能，整合国际商贸城金融商务区核心价值，完善城市高端行政商务配套服务；通过酒店、办公、餐饮、娱乐、休闲的功能业态组合，发挥集群、互补效应，有效留住消费客群，增加项目吸引力；引进高端品牌，提供良好行政商务环境，提升服务品质，引领新型消费观念；,定位理解,项目整体定位,三、酒店定位规划建议酒店类型建议酒店体量建议酒店餐饮建议其他主要设施建议,酒店
8、类型确定,义乌酒店市场概述,当前高星级酒店市场有较大发展空间，但未来竞争较为激烈，需在差异化、特色化定位基础上对潜在客群细分定位。,潜在客群分析,酒店类型确定,高端政务、商务需求基数增大，当前酒店市场尚难以满足需求要求。,酒店类型确定,酒店类型确定,白金五星级酒店,档次定位：于当前及未来义乌领先的超五星级酒店，填补高端酒店市场空白，带动项目整体高端形象定位；客群定位：以当前及未来高端政务、商务客群为主，集政务接待、住宿、餐饮、会议、休闲、娱乐等多元化功能于一体，提供高端政务、商务、婚庆酒店服务。,白金五星级酒店定位不仅提升项目自身形象，更是完善义乌城市高端酒店结构类型，提升城市整体形象。,酒店
9、类型确定,精品四星级商务酒店,档次定位：定位区别于当前一般中高端大众型酒店，提供更符合中高端商务特色的精品四星级酒店；客群定位：以当前及未来中高端商务、旅游团队客群为主，集商务住宿、休闲、娱乐、餐饮功能，相关酒店配套服务共享与白金五星级酒店配套设施。,精品四星级商务酒店更精确定位中高端商务客群，提供专业的、特色的中高端纯商务住宿需求，与五星酒店酒店进行差异化互补定位，共享酒店配套资源。,酒店类型确定,义乌现有及规划酒店体量状况,现有酒店状况规模体量：当前四星级体量在24万；客房数量：在250280间；标间面积：2735为主；套间在4060左右。规划酒店状况规划体量：在5.56.0万；客房数量：
10、在330500间；,四星级酒店体量规划要与现有酒店规模相符，设当控制客房数，以提高入住率；白金五星级酒店应与未来规划规模相当，在未来竞争中占有一定优势。,酒店体量确定,建议：,其他地区高端酒店体量状况,其他高端酒店状况：规模体量：在5.57.7万；客房数量：在390565间；,一线城市需求市场相对较大，其高端酒店体量及客房数相对较大，本案应略低于其规模。,酒店体量确定,综上所述，我行建议：“白金五星级酒店”体量、规模应与义乌未来规划高端酒店相当，考虑市场实际需求，应略低于香港、上海、杭州等地高端酒店规模；“精品四星级商务酒店”体量、规模应与现有义乌高端商务酒店相当，并与“白金五星级酒店”适当拉
11、开规模差距，降低规模，以提高入住率。,酒店体量确定,本案酒店体量建议,具体如下：,酒店客房确定,其他地区高端酒店客房状况,酒店客房确定,小结：标间：比重约94左右，面积约3545；套房：比重约57，且套房类型、面积相对多样化；总统套房：1间，面积在170450 不等，一般在200300。,其他地区高端酒店客房状况,鉴于：依据“白金五星级酒店标准”普通客房标准不少于36，并高于当前高端酒店客房状况标准，体现白金五星级档次；精品四星级酒店客房标准应与当前义乌高端酒店相符，并适当低于“白金五星级酒店标准”.因此，本案酒店客房建议如下：,本案酒店客房建议,酒店客房确定,海洋酒店在商贸城5楼有一块大面积
12、多功能厅，面积约600，可最多容纳700人会议或宴席，有舞台，宴席价位1500元起，场地费另取。酒店内部只有一个多功能厅，面积约350，按宴席规格，可容纳22桌，200多人同时用餐。此外还有8个VIP包房。酒店内餐饮均为酒店自有经营。海洋酒店由于其地理位置优势，及在义乌已建立的固定客户群，酒店承办宴会及会议较多，价格处于中等偏上。,义乌酒店个案餐饮现状,酒店餐饮建议,1F为西餐厅，容纳100人规模。2F有中餐厅，约400，摆放20桌，最多能容纳400人。3F有五个大小不一宴会厅，最大厅面积在450，最多容纳28桌，2个中等大小宴会厅，约300/个，容纳20桌，2个小宴会厅，约100/个，容纳3
13、桌，宴会价位在800元/桌起，场地费另取。酒店内餐饮均为酒店自有经营。天恒国际大酒店由于地理位置较偏，人流量相对与市中商贸区同等星级酒店较少，宴会厅的上座率不高，在同等星级酒店中，宴席价格最低。,义乌酒店个案餐饮现状,酒店餐饮建议,义乌大酒店4F有一个大型宴会厅，700，最多可摆放50桌，价位1500元/桌起，因有一专业舞台，如需演出，场地费另取，8000元/场。酒店内餐饮均由酒店自有经营。义乌大酒店由于义乌品牌较老的四星级酒店之一，因开业早，目前设施设备及酒店环境较之其他四星级酒店已显老旧，其上座率也处于中等水平，但价位比天恒国际大酒店要高。,义乌酒店个案餐饮现状,酒店餐饮建议,1F西餐厅，
14、容纳100人左右，提供自助晚餐，148元/位；2F和3F各一个宴会厅，2层宴会厅较大，约400，能容纳26桌，但没有专业舞台；3层宴会厅略小，350，容纳24桌，但有一个专业舞台，3F还有10余个豪华VIP包房。酒店餐饮均为颐和大酒店自有经营。,义乌酒店个案餐饮现状,酒店餐饮建议,餐饮类别,人均消费,餐饮体量,对本项目启示,除大型中餐、西餐等必选餐饮类别之外，可加入特色餐饮类别，与项目档次、定位相符，区别于现有同星级酒店内餐饮类别，增加项目关注点，吸引大众消费。在体量上，考虑本案以餐饮为亮点，且区域高端餐饮相对缺乏，借鉴同星级餐饮体量与客房体量比例。在档次上，对本项目两个星级酒店做差异化考虑，
15、五星级酒店将餐饮档次定位提高，保证高档商务政务客户群体需求，四星级酒店将餐饮档次定位在中档及中高档，满足更多大众消费者需求。,酒店餐饮建议,餐厅及酒吧,港岛香格里拉在56F设置景观餐厅，提升用餐环境。考虑本案周边有中央公园及国际商贸城庞大景观建筑群，可考虑将部分特色餐厅设置在高楼层或顶层。,酒店餐饮建议,香港港岛香格里拉酒店餐饮布置,餐厅及酒吧,凯悦拥有大宴会厅面积1200，同时可容纳约700人；可分割为2或3个独立的宴会厅；本案可设置多个大小不等的宴会厅，根据实际需求，部分宴会厅可自由组合或分割为独立宴会厅；,杭州凯悦酒店餐饮布局,酒店餐饮建议,考虑本案将餐饮作为项目整体亮点，是政务、商务接
16、待、宴请重要组成部分，建议分别如下，五星级酒店餐饮配比上限值17，精品商务酒店取下限值14，餐饮使用面积如下：,本案酒店餐饮使用面积建议,酒店餐饮建议,酒店餐饮建议,白金五星级酒店餐饮业态建议,鉴于“白金五星级酒店”在政务、商务接待中，其政务、商务宴会、应酬是餐饮重要组成部分，对用餐档次、菜系风味、环境要求更高，因此在餐饮档次、菜系特色及消费水平方面应高于义乌现有高端酒店。,大型中餐厅以适合本地口味的江浙菜系为主，并能提供粤菜，迎合大型行政、政务方面的应酬、接待要求；在高层区设置精品特色中餐厅、西餐厅，服务于小型应酬、接待，提升用餐环境，充分利用高楼层的良好视线，俯视国际商贸城宏伟建筑群以及中
17、央公园、义乌江等景观；适当拉开大型餐饮与高楼层餐饮的价位，区别不同消费群及定位档次，避免同质竞争；人均消费应略高于当前义乌现有高端酒店消费水平，体现定位档次和较具竞争性优势；,白金五星级酒店餐饮业态建议,酒店餐饮建议,酒店餐饮建议,精品四星级商务酒店餐饮业态建议,考虑“精品四星级商务酒店”餐饮以中高端商务客群消费为主，同时其餐饮定位应与“白金五星级酒店”有区别，建议定位更具特色的小型时尚美食餐厅，如料理、烧烤。,宴会及会议设施,外省同星级酒店比较,考虑本案白金五星级酒店将政务、商务接待、宴请作为重要功能，应最大限度规划会议宴会厅面积，建议分别取五星级酒店会议配比上限值15，精品商务酒店取下限值
18、8，会议宴会使用面积如下：,本案酒店会议宴会使用面积建议,酒店会议室宴会厅建议,酒店会议室宴会厅建议,酒店会议宴会建议,白金五星级酒店鉴于本案五星级酒店发挥着大型行政、商务接待等宴请、会议功能，因此其会议室、宴会厅不仅面积规划体量较大，其单体厅室在空间上更需体现宽敞度、舒适度，减少主宴会厅柱体。考虑酒店内部动线，会议厅、宴会厅、多功能厅布局在3层、4层。精品四星级商务酒店缩减四星级酒店其会议室、宴会厅规划体量，可共享五星级酒店会议室、宴会厅设施。,本案酒店休闲康体使用面积建议,考虑将休闲康体集中在白金五星级酒店，减少精品四星级商务酒店休闲康体面积配比：,酒店休闲康体建议,酒店休闲康体建议,酒店
19、休闲康体建议,白金五星级酒店作为高端休闲康体配套，提供设施齐全的休闲、美容、健身、影音等服务，考虑其私密性更强，建议安排在客房与配套裙房之间楼层；建议在五星级酒店顶层设置高端行政、商务俱乐部，提供高端行政、商务交流平台，是义乌高端人士提供社交、拓展的平台。精品四星级商务酒店可共享部分五星级酒店休闲康体配套设施，设置基本休闲康体配套，健身房、休闲平台区等。,本项目酒店体量总结,本项目各业态体量,含写字楼8000，对外商业7000,四、写字楼定位规划建议写字楼类型建议写字楼体量建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议,区域写字楼供应市场,写字楼定位规划建议,义乌写字楼正处在更新、提升阶段，当
20、前高品质甲级写字楼相对缺乏，未来供应相对饱和，同质竞争较为激烈。,区域写字楼需求市场,当前：需求类型：以一般的贸易、物流企业办事处需求为主；需求用途：多功能用途，兼具办公、商品展示功能；租金水平：一般在11.5元/.天，海洋达2.0元/.天；入住水平：整体平均入住率相对较高，约达80；未来趋势：外来高端企业客户群 随着义乌城市国际化程度不断提高，以及国际商贸城规模不断扩大，外来知名商贸、物流、金融中介机构数量进驻增多，其更注重对自身企业品牌、形象的树造，倾向于高端甲级写字楼；政府机关、事业单位客户群 政府目前在海洋商务楼设有办公区域，未来随着观念的提升，对于办公环境势必将有更高要求；,义乌写字
21、楼需求也正处在提升阶段，随着城市国际化、商务化程度不断提高，对高端写字楼需求将日益增多，为高品质的甲级写字楼市场提供发展机会。,写字楼定位规划建议,5A甲级写字楼,打造义乌高品质行政、商务办公环境，为进驻义乌的国际化金融、保险、物流、贸易等公司提供一流的精品办公场所。,本案写字楼物业类型确定,写字楼定位规划建议,酒店、写字楼收益测算,在高端酒店/写字楼建安成本相同基础上,对各物业年收益进行测算:,高端酒店的后期维护/推广费用更大,通过测算可见,5A甲级写字楼年收益不低于高端酒店。同时，高端酒店与5A甲级写字楼相结合定位：物业类型相符性：高端酒店提升写字楼定位，优化物业组合，提供多元化物业；功能
22、上互补性：写字楼客群为酒店、商业(餐饮、娱乐)带来更多潜在消费群。,写字楼定位规划建议,本案写字楼体量、户型确定,写字楼定位规划建议,一方面，考虑进驻义乌的公司均为趋于分公司或办事处，办公人数在510人为主，规模较小，应设当控制户型；另一方面，考虑未来区域高端写字楼供应相对饱和，提高入住率，降低经营风险，应设当控制体量；鉴于此，我行认为：规模体量：控制在8000；户型结构：控制在50150；,本案写字楼经营管理建议,规划部分楼层按“即时办公”形式经营管理面积控制在2050 不等；提供办公装修及基本办公设施；提供短期、长期办公租赁,其余楼层提供公共部分装修，进行分割、毛坯规划面积控制在50100
23、 不等；可灵活分割、组合；,写字楼定位规划建议,写字楼内部经营管理、装修、配置上，采用多元化物业租赁经营模式，迎合不同需求。,本案写字楼经营管理建议,写字楼定位规划建议,雷格斯（REGUS）在全球 750 个地点设有 3,700 间专业配置的会议室和会议厅，可以在专业的商务环境内满足各种音频-视频设备以及行政服务和 IT 支持的会议室需求，提供配备餐饮服务等酒店配套服务。以小时、天租用办公室；提供办公装修、家具；提供完善的办公设施；全球联网，享受会员制服务；可充分享受酒店配套设施。,本案写字楼经营管理建议,REGUS客群在家办公的公司；流动办公的上午人士；小型或新兴公司；大中型公司；政府。,写
24、字楼定位规划建议,本案写字楼规划布局建议,写字楼整体内部布局上，采用“筒式”布局；写字楼户型结构上，注重面积控制及灵活性，小户型，分割组合。,鉴于：设置中心区域为电梯及公共空间，以环绕型布局整体办公产品，集中考虑户型的朝向及光线布局；在户型面积设置上充分考虑自由分割，满足不同客户对于项目面积的不同需求；,项目评析塔式建筑空间结构灵活，宜于分割、改造；塔式建筑具备较好景观视线，户型结构好；塔式建筑可以有效避免板楼进深短，户型差；塔式建筑可以合理利用容积率，建立地标形象。,写字楼定位规划建议,本案写字楼规划布局建议,写字楼定位规划建议,鉴于：五星级酒店的高档次、精品质，建筑应体现整体性，因此，办公
25、部分建议设于四星级酒店内；相对来说，写字楼业态对于景观要求更高，更大程度发挥写字楼租赁价值，因此建议写字楼设置于四星级酒店高楼层区，每层面积约1300 左右。建议：酒店与写字楼入口分开，以酒店为主，侧翼为写字楼，配备专属电梯分区；写字楼与精品四星级商务酒店结合，并“按层分区”，写字楼布局高楼层；,酒店入口,写字楼入口,酒店层,写字楼层,商业层,在人流动线上，应与酒店有所分隔，不影响酒店正常经营及管理。,写字楼定位规划建议,写字楼相关相关建议,平面空间净高上，建议本项目写字楼净高设计为3.0米。,写字楼定位规划建议,写字楼规划相关建议,写字楼公共部位建议,主入口设计建议写字楼入口应符合整体物业形
26、象，按照一定的动线设计，具备时尚、简约、商务的气质。大堂设计建议采用简洁现代的大堂设计理念，选用高端环保装修材料，讲究线条感，体现精干、高效、智能的气质；另外可在大堂设置等候候区。电梯厅设计建议每层电梯厅统一风格装修，注入写字楼VI形象系统，体现质感和品味；在等候厅布置绿色植物、小品装饰等。过道、中庭设计建议在走廊、中庭等共享空间加以独特设计，配置温馨装饰品，增添客户的归属感；过道配置精美的抽象画和绿色小品，配以灯饰点缀其间；公共区、休息区设置书报架，供客户等待中阅览，共享空间的独特设计增添项目档次与品位。,写字楼定位规划建议,写字楼智能规划建议,写字楼定位规划建议,五、商业定位规划建议商业业
27、态建议商业体量建议招商建议经营管理建议业态布局建议,对外商业业态定位,本案作为高端酒店为核心的商业物业，在裙房商业定位中，因考虑：,首先符合义乌整体商业发展要求，并符合项目周边潜在客群的商业消费需求，提供便捷性和提升商业消费模式需求；其次与项目周边原有业态供应及规划业态进行差异化定位；最后必须与酒店内部商业在档次上相符，在功能上形成互补。,商业定位规划建议,裙房商业定位思路,对外商业业态定位,客群定位分析,商业定位规划建议,本案商业裙房目标客群定位高端行政、商务、私营业主客群及周边办公人士，业态需求以中高端餐饮为主，辅以高档次休闲、娱乐需求。并会对基本的生活便捷性消费业态有所需求，如便利店、银
28、行、糕点、鲜花礼品店、咖啡厅等，而其中部分配套酒店内部商业已经提供，避免重复定位规划。,对外商业业态定位,客群定位分析,商业定位规划建议,综合项目自身高端酒店定位及规划限制因素，结合潜在消费群的消费习惯，项目内部不适宜布局百货、零售、影院等大众消费业态。但考虑项目目标客群均为高端政府、商务人士，是高档及奢侈品主力消费群，可布局部分高端消费品的形象展示型商业业态，如高档车行展示、名表展示、高尔夫球用具展示等。,项目自身因素,对外商业业态定位,另外考虑：在餐饮业态定位上，酒店内部餐饮配套已规划高端大型、特色、休闲餐饮业态，在裙房对外商业中可考虑适当体量的中高端特色餐饮；在休闲业态方面，先前酒店内部
29、配套已经充分考虑规划休闲业态，因此在对外休闲业态上可不予重复定位；在娱乐业态方面，由于酒店内部规划有小体量娱乐，但大型娱乐场所规划布局，更适宜独立规划布局，一方面不影响酒店的经营管理，另一方面，更利于大型娱乐业态的在人流动线及内部布局方面的要求，如大型夜总会。,商业定位规划建议,对外商业业态定位,综上所述，结合项目自上状况要求及市场潜在客群消费特征，我行酒店裙房商业业态建议：,档次定位：中高档次业态定位业态确定餐饮：中高档次的中型特色中餐厅或西餐厅娱乐：高档次的大型娱乐会所展示：高档次车行、高尔夫球、家具展示配套：银行、便利店,商业定位规划建议,商业定位规划建议,餐饮业态规划建议,中高档次的中
30、型特色中餐厅客群定位：以自身四星级酒店及商贸城商务、经商餐饮消费客群为主，并辐射其他区域消费客群；档次定位：中至中高档次餐饮消费客群；业态功能：满足一般性就餐消费需求为主，自己就餐或家人、朋友聚餐，而非应酬性宴请餐饮；,餐饮定位规划思路,现有义务餐饮状况,商业定位规划建议,目标消费者,由于项目酒店已确定定位为高端,因此项目商业部分也应与之匹配，而不应存在较大落差。项目所在区域内的商业目前均走中低端，吸引商贸城内经营人士、外来办事及务工人员，而本项目可避开现有竞争点，根据区域特点，寻求自身发展空间。本项目目标消费者首先来自于项目高星级酒店入住客群。区域内现有中高消费力客群消费观念逐渐提升，而中高
31、端消费场所却不多，本项目恰好可满足其消费需求。这其中包括具有中高消费能力的当地居民、国际商贸城的经营人士、商务人士等。从金融商务区的规划来看，未来将带来 大批中高端从业人员和商务人士，可为项目带来消费支撑。另外，随着本项目的发展，作为更多的选择性，也将势必吸引一部分传统商圈的客群。,因此本项目商业部分消费群将锁定如下:项目自身酒店部分高端入住客群；区域内现有具备中高端消费能力的当地居民、市场经营人士、商务人士；未来金融区内的从业人员、商务人士；市区中高端消费者。,所处区域：福田区域 建筑面积：3500 楼层：3层包箱数量：30个最大包厢面积：80 停车位：200个 经营特色：经营菜系丰富，包括
32、杭帮菜、粤菜、川菜、金华菜，并以杭帮菜、粤菜为特色。客群分类：当地居民、私营企业主、政府官员人均消费：80-150元 租金承受：100万元/年，即0.78元/天,餐 饮,杭州人家大酒店,评价：该餐饮与本项目距离较近，其规模和菜色成为最大竞争优势，受到欢迎，经营状况较好。另外，餐馆提供婚宴、代驾、航空订票等服务。,商业定位规划建议,义乌餐饮现状分析,评价：义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000。,商业定位规划建议,义乌餐饮现状分析,树园记,所处区域：宾王商贸区 建筑面积：1600楼层：4层包箱数量：23个（均带有卫生
33、间）最大包厢面积：40 停车位：50个 经营特色：农家菜、金华菜 客群分类：当地居民居多人均消费：50,评价：同样是义乌当地经营较好的特色餐馆，以经营农家菜为特色，中午、晚上生意均较好。,商业定位规划建议,义乌餐饮现状分析,餐 饮,澳门豆捞,所处区域：宾王商贸区 建筑面积：2000楼层：5层包箱数量：33个最大包厢面积：60 停车位：50个 经营特色：海鲜、火锅 客群分类：私营业主、当地居民人均消费：80-100,评价：义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000。,商业定位规划建议,义乌餐饮现状分析,雨花西餐,所处区域
34、：宾王商贸区 建筑面积：1200楼层：3层包箱数量：11个最大包厢面积：40 停车位：30个 经营特色：西餐 客群分类：当地居民、酒店入住客群、外国人人均消费：80-150，套餐包含138元/位、198元/位两种,评价：该品牌为深圳餐饮品牌直营店，目前义乌仅有一家，其他分店均在深圳。该餐厅是义乌当地为数不多的、面向中国口味的西餐厅之一，且室内装修相对较好。餐厅位于国际大厦酒店1-3层，良好的区位带来较大人流量，餐厅夜间生意较佳。,商业定位规划建议,义乌餐饮现状分析,商业定位规划建议,义乌餐饮现状分析,义乌现有餐饮小结：数量类型：数量众多，种类宽广，中西荟萃；经营状况：整体经营状况良好；区位分部
35、：较为集中在宾王和福田商圈；中餐风味：以本地农家菜、杭州菜等江浙菜系较受欢迎；消费客群：当地人及商务经商人士，以家庭、好友聚餐、商务宴请为诉求；环境服务：在室内装修、装饰上，中小型已有一定的特色及档次，但在服务及细化客群定位上，尚有不足；大型餐饮相对豪华、大器；配套状况：当前多数餐馆在车位配套及道路便达性上，明显不足，影响长远发展；消费档次：中档次定位为主，适合大众型消费，人均消费集中在0150元；,求新：凸显用餐环境装修、装饰上 求异：在餐饮特色上，尚有挖掘空间 求准：在客群定位上可作细化分类,杭州中高档次特色餐饮种类繁多，在风格特色及用餐环境装饰极具特色，在客群定位上更细化，经营状况极佳，
36、且用餐口味相似，可作为本案特色餐饮借鉴，提升现有义乌特色餐饮消费环境及档次，并为完善本案在餐饮方面的多元化功能定位。,特色餐饮定位思路,商业定位规划建议,金玲珑,商业定位规划建议,餐饮业态规划建议,依据上述对义乌、杭州特色餐饮的比较分析，根据自身实际状况，我行认为：对外特色餐饮更注重特色化打造，是中高端客群就餐、朋友、家庭聚餐首选场所，讲究特色风格与情调；而酒店配套餐饮是注重大型政务、商务宴请、接待为主，高端商务客群消费，注重档次与环境打造，讲究豪华，气派；为避免酒店配套餐饮与裙房对外特色餐饮重复定位，形成同质竞争，我行就项目对外特色餐饮建议如下：餐饮类型：中高档次特色中餐或西餐商家建议特色中
37、餐：彩蝶轩、金玲珑、俏江南、同乐坊西餐：蕉叶面积建议：8001000 布局建议：设在12层，可四星级酒店内部客群定位：中至中高端客群适合类型：私人、家庭、朋友就餐或聚餐,商业定位规划建议,娱乐业态规划建议,高档次的大型娱乐会所客群定位：义乌高端商务客群、私营业主；档次定位：高档次娱乐消费客群；业态功能：打造义乌高格调、以商务应酬为导向的顶级娱乐会所。,餐饮定位规划思路,现有义务娱乐状况,本案,义乌高端娱乐分布,娱乐会所,酒吧,商业定位规划建议,义乌娱乐业态状况分析,分布相对较散，体量规模较大,名流钻石年代娱乐会所,所处区域：宾王商贸区 内部结构包含：KTV、酒吧 建筑面积：6000楼层：3层包
38、箱数量：50个小包厢面积：40(带卫生间,有背投)最大包厢面积：160(带卫生间,有背投)停车位：50个 根据包厢大小,制定不同最低消费:588元888元1888元 客群分类：以私营企业主居多,评价：依托宾王商贸区成熟的区位,以及餐饮聚集的氛围,名流会所作为消费延展,经营状况较好。,商业定位规划建议,义乌娱乐业态状况分析,娱 乐,鼎级TOP酒吧,所处区域：宾王商贸区 内部结构包含：KTV、迪吧、爵士吧 建筑面积：2500（迪吧约1000）楼层：2层包箱数量：20 个小包厢面积：50 最大包厢面积：120 停车位：30个 根据包厢大小,制定不同最低消费:1000元左右 客群分类：私营企业主、自由
39、职业者居多,评价：位于国际大厦酒店裙房4-5层，并在1F设电梯入口。酒吧内含多种功能，其中KTV满足商务需求，迪吧受到年轻人欢迎，爵士吧吸引外国人，加上该酒吧区位较佳，人流量大，酒吧经营状况良好。但受到体育场区域新酒吧集群效应而产生的竞争，鼎级酒吧现经营状况略弱于之前。,商业定位规划建议,义乌娱乐业态状况分析,商业定位规划建议,义乌现有娱乐小结：数量类型：数量较多，分KTV娱乐会所和酒吧，KTV多偏向于商务接待；经营状况：整体经营状况良好；消费客群：KTV以当地人及商务经商人士，酒吧以当地人及周边城市人群为主要消费者；客群要求：消费者对于娱乐场所的规模、装修风格有较高要求，向往具有特色的娱乐场
40、所；配套要求：停车配套,义乌娱乐业态状况分析,市场案例参考,商业定位规划建议,KTV娱乐会所、酒吧发展趋势分析,商业定位规划建议,市场案例参考,根据义乌娱乐市场及娱乐业态发展分析建议：档次定位：建议引进1家大型高档娱乐会所；功能组合：建议本项目特色为鲜明的经营风格，内含KTV娱乐会所为主，辅以鲜明特色的酒吧、慢摇吧等，提供多功能组合，其特色和类型应为当地独有，并适于当地喜好，并与国内大中城市水平相当，起到引领作用；规模面积：体量不易太大，其物业租金回报率相对较低，其商业价值难以达到最大化，因此建议规模在5000左右；规划布局：既然服务于酒店，又能与酒店分离，相对独立性（独立门厅、门头），建议将
41、娱乐会所布局在精品四星级酒店裙房位于34层；,商业定位规划建议,义乌娱乐业态规划建议,展示、配套业态定位,商业定位规划建议,为便于本项目入住酒店客群及商务办公人士工作生活所需,及提高项目的服务品质,建议在四星级酒店裙房1层规划配套商业，包含银行、花店、便利店等，并作小开间商铺。另可设置汽车展厅，提供高档汽车展示平台，既与酒店的高档次、高品质相符，又可增加项目关注度。,对外商业业态规划布局,商业定位规划建议,建议对外商业部分前期进行对外招商，一方面可保证商业档次及品牌，另一方面前期用相对较低的租金“放水养鱼”，待项目商业氛围日渐成熟再对外出售，以获得更大利润。,商业定位规划建议,经营管理建议,招
42、商建议,将餐饮、娱乐作为主力店先行进行招商，增加项目关注度，并保证项目定位特色，其后对银行、汽车展厅及配套商业进行招商，逐渐增加商业氛围。,建筑建议,铺位建议建议一层设为100 小开间铺位，以适于配套业态需求；二、三层为矩形大开间，柱间距达到8米以上。,车位配置建议结合案例车位与建筑规模比率，商业物业建议车位比例达到1个/100，考虑与其他物业类型相结合使用。,层高建议,商业定位规划建议,餐饮商户技术指标参考,承重：厨房区域 450KG/平方米 客席区 250KG/平方米,建筑建议,商业定位规划建议,商业定位规划建议,中 央 公 园,绿 化,商 城 路,福 田 路,五星级,四星级,规 划 路
43、段,商城路为主干道，且面向项目建筑体。由商城路进入本项目既对进入两建筑体均较为便利，又利于项目形象和景观的整体展示，更显现其品质所在。,物业入口初步建议,商贸城,中 央 公 园,绿 化,商 城 路,福 田 路,五星级,四星级,规 划 路 段,P,P,商业定位规划建议,商业动线建议,六、项目整体规划布局建议,项目思考,方向性建议,客房,2F，美食城、特色餐厅,3F，娱乐会所,4F，娱乐会所,1F，大厅、配套、展示,连廊,行政、商务会所,中餐厅,西餐厅,1F，大堂、咖啡厅、配套商店,2F，大型中餐厅、自助餐厅,3F，会议厅、宴会厅,4F，多功能室、配套,休闲娱乐（泳池）,休闲娱乐,休闲娱乐,客房,写字楼,REGUS,写字楼,四星级酒店,五星级酒店,具体商业业态深化及物业建筑布局、经济测算，我行将在下次提报。,THANK YOU！,
