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1、评级：,Table_Title,15.60,增持,公,司,更,新,报,告,779,1,交易数据,1 月公布签约面积,Table_Balance,EPS（元）,54%,37%,20%,3%,-14%,升幅(%),Table_Finance,Table_Profit,相关报告,股票研究,房地产/金融,Table_MainInfo保利地产（600048）,Table_Invest,增持,1 月销售开门红，展望 13 年再度“喜春”2013 年 1 月销售数据点评暨最新观点李品科（分析师）孙建平（分析师）林鸽（研究助理）010-59312815 021-38676316 010-证书编号 S08805
2、11010037 S0880511010044 S0880111090079本报告导读：1 月销售迎开门红，拿地保持适度活跃，充分受益行业融资成本的下降。投资要点：,上次评级：目标价格：上次预测：14.00当前价格：13.142013.02.07Table_Market52 周内股价区间（元）9.01-14.90总市值（百万元）93,793总股本/流通 A 股（百万股）7,138/7,138流通 B 股/H 股（百万股）0/0流通股比例 100%日均成交量（百万股）日均成交值（百万元）,Table_Summary 85 万方，环降 0.5%，同升 583%；金额 103 亿元，环升 5.9%，
3、同升 580%；单月均价 12037 元，环升 6.4%，1 月销售实现开门红。原因：1）1 月市场保持较高景气度，淡季不淡；2）预计部分 12 月部分已认购未签约销售在 1 月获得体现。上半年是行业重要销售窗口，保利市场反应和营销能力均超越同业，,资产负债表摘要股东权益（百万元）每股净资产市净率净负债率,37,8425.302.5206%,有望脱颖而出。环比数据显示 1 月销售和 12 月基本持平，而这也印证了近期市场所呈现的旺季不旺、淡季不淡的特征，在下半年政策面,Table_EpsQ1,2011A0.12,2012E0.09,证券研究报告,走势不甚明朗的情况下，13 年上半年将是行业重要
4、销售窗口，凭借卓越的营销和推盘能力，保利有望再演 12 年喜春活动热销盛景。1 月保持拿地规模适度扩张，坚持一二线核心城市拓张策略，拿地建面超过销售建面。1 月新增项目 3 个，建面 93 万方，需支付地价 36亿，楼板价 4096 元/平，综合权益比例 95%。近期行业融资成本下降明显，公司财务杠杆运用最为充足，受益明显。得益于近期流动性的相对宽松，以及行业资金面的整体好转，行,Q2Q3Q4全年Table_PicQuote52周内股价走势图保利地产71%,0.350.110.521.10,0.260.180.651.18上证综指,业平均融资成本下降了约 2-3pc，保利 12 年三季末净负债
5、率达 112%，为行业内杠杆运用最为充足的公司，充分受益整体融资成本的下降。预计 12、13 年 EPS1.18、1.56 元；NAV15.4 元折 16%。作为行业集中度提升趋势的最为受益标的之一，公司依然具备超越同业成长能,力，考虑到估值切换因素，上调目标价至 15.60 元，增持。,2012/2,2012/5,2012/8,2012/11,催化剂：项目去化理想,核心风险：可能的政策调控带来产品销售放缓,Table_Trend 1M,3M,12M,财务摘要（百万元）营业收入,2010A35,894,2011A47,036,2012E68,902,2013E89,433,2014E110,7
6、53,绝对升幅相对指数,-7%-14%,13%-2%,54%50%,(+/-)%经营利润（EBIT）(+/-)%净利润(+/-)%每股净收益（元）每股股利（元）利润率和估值指标经营利润率(%)净资产收益率(%)投入资本回报率(%)EV/EBITDA市盈率股息率(%),56%7,28949%4,92040%1.080.102010A20.3%16.6%8.2%13.212.10.8%,31%10,42343%6,53133%1.100.222011A22.2%18.5%8.8%12.011.81.7%,46%14,15536%8,40529%1.180.182012E20.5%19.8%11.4
7、%8.911.01.4%,30%17,57124%11,10032%1.560.232013E19.6%21.4%9.8%8.88.41.8%,24%23,04531%14,36929%2.010.302014E20.8%22.4%13.5%5.86.52.3%,Table_Report销售保持平稳，土地投资集中释放2012.11.09资金实力雄厚，又到新一轮拿地起点2012.10.31前三季销售已超 2011 全年，土地市场加速2012.10.10管控出色的高杠杆、高扩张典范2012.09.10高周转+高杠杆+合作加大杠杆，奠定成长2012.08.22,请务必阅读正文之后的免责条款部分,Ta
8、ble_Forcast,Table_OtherInfoTable_Industry,评级：,公司网址,公司简介,绝对价格回报（%）,Table_PicTrend,52 周价格范围,保利地产（600048）,模型更新时间：2013.02.07股票研究金融房地产Table_Stock保利地产（600048）,财务预测（单位：百万元）损益表营业总收入营业成本税金及附加销售费用管理费用EBIT公允价值变动收益投资收益财务费用营业利润所得税少数股东损益,2010A35,89423,6453,5848035737,289042-1027,4241,899585,2011A47,03629,5375,073
9、1,25375010,4230-183909,9642,707836,2012E68,90244,0957,8271,7231,10214,1550075813,3983,4711,656,2013E89,43358,11910,1662,1461,43117,5710017917,3924,4611,831,2014E110,75371,20512,2942,4371,77223,0450022222,8235,8542,600,Table_Target,上次评级：,增持增持,净利润资产负债表货币资金、交易性金融资产其他流动资产,4,92019,1510,6,53118,1530,8,405
10、32,416950,11,10013,9111,000,14,36948,9421,000,目标价格：上次预测：当前价格：Table_W,15.6014.0013.14,长期投资固定资产合计无形及其他资产资产合计流动负债非流动负债股东权益投入资本(IC)现金流量表NOPLAT折旧与摊销流动资金增量资本支出,5,17732324152,32868,89751,41129,70966,4375,419200-26,937-66,5,78894032195,01598,58654,36435,25886,4147,622229-19,243-48,6,33899053238,235125,11062
11、,26242,40092,69510,5250-5,84062,6,8881,04054286,688152,29772,26251,835133,19813,0640-40,806-51,7,4381,09056347,554183,34987,26264,049126,93017,13405,828-51,Table_Company公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房,自由现金流经营现金流投资现金流融资现金流现金流净增加额财务指标,-21,383-22,370-1,85728,1333,905,-11,440-7,922-44
12、87,393-976,4,7472,398-48812,35214,263,-27,794-27,926-60110,022-18,505,22,91122,798-60112,83535,031,地产开发资质企业，连续五年蝉联国有,成长性,房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。公司入选2008 年度中国上市公司优秀管理团队，2009 年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名。公司完成以广州、北京、上海为中心，覆盖 40 个城市的全国化战略布局，拥有 119 家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业
13、。公司坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。,收入增长率EBIT 增长率净利润增长率利润率毛利率EBIT 率净利润率收益率净资产收益率(ROE)总资产收益率(ROA)投入资本回报率(ROIC)运营能力存货周转天数应收账款周转天数总资产周转周转天数净利润现金含量资本支出/收入,56.2%49.4%39.8%34.1%20.3%13.7%16.6%3.2%8.2%131251231-4.550%,31.0%43.0%32.7%37.2%22.2%13.9%18.5%3.3%8.8%161961348-1.210%,46.5%35.8%28.7%36.0%20.5%12.2%19.8%3.
14、5%11.4%1350611480.290%,29.8%24.1%32.1%35.0%19.6%12.4%21.4%3.9%9.8%1310699-2.520%,23.8%31.2%29.4%35.7%20.8%13.0%22.4%4.1%13.5%130051001.590%,偿债能力,1m3m,资产负债率净负债率,79.0%132.9%,78.4%141.9%,78.7%113.6%,78.3%150.4%,77.9%89.7%,估值比率,12m,PE,12.1,11.8,11.0,8.4,6.5,-7%,5%,17%,29%,41%,54%,PBEV/EBITDA,2.013.2,2.2
15、12.0,1.88.9,1.58.8,1.25.8,P/S股息率,1.70.8%,1.61.7%,1.11.4%,0.91.8%,0.72.3%,Table_Range市值（百万）,9.01-14.9093,793,股票绝对涨幅和相对涨幅,利润率趋势,回报率趋势,净资产(现金)/净负债,109%87%66%44%22%,108%87%65%43%22%,56%45%34%22%11%,22%18%13%9%4%,7796062368467763118415592,150%120%90%60%30%,0%2012/2 2012/5 2012/8 2012/11,0%,0%10A,11A,12E,
16、13E,14E,0%10A,11A,12E,13E,14E,0,10A 11A 12E,13E,14E,0%,保利地产价格涨幅保利地产相对指数涨幅,收入增长率(%)EBIT/销售收入(%),净资产收益率(%)投入资本回报率(%),净负债(现金)(RMB)净负债/净资产(%),请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 5,保利地产（600048）图 1：保利地产投资逻辑,央企背景（资源获取能力）,融资环节投资环节,融资实力超 雷厉风行，群，持续高杠 令行禁止的杆 管理风格持续高周转，保持快速扩张良好政府关 市场嗅觉敏系，优势土地 锐，反应快获取能力 速高效,开发环节销售环节,军队文化（管理能力
17、）,资料来源：国泰君安证券研究,图 2：公司历年月度销售金额数据数据来源：公司公告、国泰君安证券研究表 1：公司 13 年拿地情况一览,图 3：公司历年月度销售面积数据（单位：万平米，亿元，元/平米）,项目名称成都龙泉驿区地块南京江宁区双龙大道地块青岛李沧区九水路地块13 年拿地合计,类型住宅住宅商住,占地面积7.611.35.825,建筑面积34.136.322.593,地价7.623.27.038,权益100%100%73%95%,权益建面34.1136.3116.4087,权益地价7.623.25.136,楼面地价2217638931004061,拿地时间2013012013012013
18、01,数据来源：公司公告、国泰君安证券研究表 2：期内毛利率 38.5%，盈利能力保持稳定,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 5,保利地产（600048）,项目主营业务收入增长率净利润增长率经常性净利润增长率毛利率ROE三项费用率净利率存货周转率,2007A101.3%121.8%107.2%38.5%12.5%5.3%18.3%0.18,2008A91.2%50.4%81.7%40.8%15.9%4.8%14.4%0.23,2009A48.1%57.2%67.7%36.8%14.0%4.3%15.3%0.24,2010A56.2%39.8%44.3%34.1%16.6%3.5%13
19、.7%0.22,2011A31.0%32.7%31.8%37.2%18.5%5.1%13.9%0.19,2011Q326.2%51.3%51.9%39.9%10.8%5.7%15.9%0.09,2012Q343.5%10.2%4.7%38.5%10.1%7.4%12.2%0.11,数据来源：公司公告、国泰君安证券研究,表 3：良好销售回款和期内谨慎投资，促成期内主要杠杆指标的大幅下降,（单位：百万元）,项目现金每股经营性净现金流预售房款银行借款银行借款/负债长期借款/总借款速动比率资产负债率真实资产负债率净负债率,2007A4626-7.65109401215843.3%74.3%0.3368
20、.6%41.9%63.2%,2008A5470-3.1097991836348.4%76.5%0.3170.8%52.5%121.8%,2009A15228-0.33298302424838.6%83.5%0.4270.0%36.8%52.9%,2010A19151-4.89515445436345.2%86.5%0.3479.0%45.1%132.9%,2011A18153-1.33709286390541.8%78.2%0.2478.4%42.1%141.9%,2011Q322046-1.12795076487241.0%80.8%0.2780.7%40.1%146.2%,2012Q335
21、6191.541004427794240.7%70.6%0.2980.4%38.3%111.8%,数据来源：公司公告、国泰君安证券研究,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4 of 5,增持,谨慎增持,中性,减持,增持,减持,地址,保利地产（600048）本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“
22、本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报
23、告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供
24、投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过
25、此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。评级说明,1.投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的 12 个月内的市场表现为,评级,说明相对沪深 300 指数涨幅 15%以上相对沪深 300 指数涨幅介于 5%15%之间,比较标准，报告发布日后的 12 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准。2.投资建议的评级标准,股票投资评级,相对沪深
26、 300 指数涨幅介于-5%5%相对沪深 300 指数下跌 5%以上明显强于沪深 300 指数,报告发布日后的 12 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅。,行业投资评级,中性,基本与沪深 300 指数持平明显弱于沪深 300 指数,国泰君安证券研究,上海上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层,深圳深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层,北京北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层,邮编电话,200120（021）38676666,518026（0755）23976888,100140（010）59312799,E-mail：,请务必阅读正文之后的免责条款部分,5 of 5,
