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1、1,破 阵,2,商业投资价值的四大准则,1、本金安全性。2、期望收益的稳定性。3、变现的难易性。4、管理的复杂性。,3,我们的商业位置图,4,龙泉主要商业关系,5,消化总价值为2000万的商铺、车位和库房,嘉联地产对本项目目标的理解,重要目标,6,必须解决的问题,Q2：如何实现销售？,必须做的两件事,2、本品研究。,Q1：商铺滞销的症结在哪里？,1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。,1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。,7,问卷调查结论消费者,1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都锦绣和星河名居和部分其它小区。2、茶楼是他们最主要的消费方式（70%，甚至有28%
2、的客户保持每天都去），其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、药店等商业。4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜市。73%的消费者会每天去一次。6、80%的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32%的消费者甚至一周会有24次朋友聚会。72%的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22%的客户选择在住家社区附近聚餐。84%的消费者一次聚餐的费用会在100300元。火锅和中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。7、消费者最核心的消费理念为性价比。,8
3、,问卷调查结论经营者,1、仅有10%的经营者对经营情况表示满意，66%的经营者表示经营状况一般，24%觉得经营状况不好，有退场风险。2、85%的经营者选择租赁商铺进行经营，并大多（60%）选择租赁2050平米的商铺。3、33%的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为1020元。并至少要求3%以上的回报率，73%的客户甚至要求至少5%的回报，42%的客户要求10%以上的回报。4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存的方式。,9,问卷调查结论
4、投资者,1、投资客户能承受的投资金额为1025万，最好不超过20万。会购买2050平米的商铺。2、投资客60%选择一次性付款，40%选择按揭。3、70%的投资客希望610年收回投资，最多不超过15年。4、80%的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买的较少。5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。,10,必须解决的问题,Q2：如何实现销售？,必须做的两件事,2、本品研究。,Q1：商铺滞销的症结在哪里？,1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。,2、本品研究。,11,产品症结,1、相当一部分商铺是砖混结构，不能打通组合，严重限制了经营规模和主力店的进入。,12,产品症结,
5、2、环境脏乱，进驻商家杂乱，影响经营环境。,生资建材产业,在航天人心里，这里是富人区！,13,产品症结,3、基础配套设施匮乏，部分街道甚至连路灯都没有,房地产E网,14,产品症结,4、车库过小、基本无法作为车库使用,http:/,15,商品房买卖合同,合同症结,天盛花苑、驿都锦绣商品房买卖合同明文约定：社区底商不从事餐饮、娱乐的经营活动。,16,交通症结,红线部分含有公交路线，连接小区的车行入口，相对商气较高。,17,人气、人流症结,由于该街的小区入口无法行车，造成该街人气萧条,18,消费者生活习惯症结,航天城商圈通过15年的沉淀深入人心，航天员工一般习惯于在航天城商圈进行消费。,19,营销症
6、结,、商铺较为分散，不利于规划与包装。,20,营销症结,2、已呈现多年，缺乏人气，销售滞缓。,21,营销症结,3、目前投资该商铺，机会成本过大。,按5000元售价，每月15元租金收益计算，年收益率为：,3.6%,银行5年期存款利率为：,5.76%,我们的回报率6,房地产E网,22,我们的任务,年月日,年月日,完成销售总面积的,完成销售总面积的,23,2009.02,2008.08,2008.02.06,春节,今天,完成销售总面积德%,完成销售总面积的60%,各销售阶段任务目标梳理,完成销售面积20%,24,2009.02,2008.08,2007.11.25,2007.12.1,2008.01
7、.1,2008.02.06,春节,1,2,3,1,2,3,今天,整体形象VI体系确定，及售楼部装修阶段,完成销售总面积德%,完成销售总面积的60%,招商工作阶段，配合招商启动销售,项目强销期,注:1、招商工作以大棚菜市为启动区。2、在招商工作启动的同时，需要开发商同时配合对占街市场的治理。3、车位春节前，治理整顿：春节后销售启动。、库房随商铺捆绑销售。,推售节点排布,招商起始时间销售同时启动,销售人员进场,2008.02.1,商气培养阶段，,4,4,强销期,公开发售阶段,25,必须解决的问题,Q2：如何实现销售？,必须做的两件事,2、本品研究。,Q1：商铺滞销的症结在哪里？,1、消费者、投资者
8、和经营者的问卷调查。,WE DO!,解决方案,26,上次方案回顾,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,酒吧主题文化街区,药店、休闲物业,生鲜超市,水果、干杂一条街,方案：利用三处交易场所的设置，打通本区域人流动脉。,蔬菜大棚,房地产E网,27,我们的新商业规划建议,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,酒吧主题文化街区,药店、休闲物业,生鲜超市,大棚菜市,暂拟：水果花卉一条街,方案：利用大棚菜市炒热片区，推动销售。,28,菜市带动人流路线,规划原则：通过菜棚的设置和单边街配合，打通商业瓶颈的中流通道。层层带动，激活社区商业。,大棚菜市,29,人流动线解决辅助方案,1、进行天兴路商铺环境整治，制作统一店招。2
9、、在天兴路街沿上增设全民健身器材。3、允许野的在天兴街上等客，其它地方禁止。4、经常在天兴路上进行社区活动，比如每晚播放坝坝电影,问题关键,如何将天兴路的人流引入缺乏人气的兴茂路？,http:/,30,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,产值：1882195面积：537.09,产值：3112613 面积：935.35m2,产值：4673149面积：975.39,产值：4494482面积：1209.38,产值：391513面积：338.90,产值：80871 面积：329.23m2,整体项目产值：17，862，125面积：5025.94 m2,项目产值及面积分布,31,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,产
10、值：1882195面积：537.09,产值：3112613 面积：935.35m2,产值：4494482面积：1209.38,产值：391513面积：338.90,产值：80871 面积：329.23m2,主推销售区,整体面积目标任务面积：3087 m2,主推销售区面积：3535 m2,注：此区域即为招商先行区！,32,注：1、6%为返予买家的一年租金，（原商铺价格*106%）为商铺的成本价格。2、20%为商铺的增值部分（销售策略用于销售折扣控制）,招 商,商家：根据铺面位置给予一年的免租期。买家：签订合同后即按6%的标准返一年租金给买家。,招商政策,销售政策,现商铺价格=（原商铺价格*106
11、%）*（1+20%）,房地产E网,33,配合措施一：,34,配合措施二：,利用片区热度，拆分物业，挤压商家到台球区和单边街。,大棚菜市中选取一定比例铺位，免租发送，短时间炒热区域。,利用免租铺位的价格优势，快速养成片区居民消费习惯。,联合街道办对天兴路自发菜市进行综合治理,35,配合措施三：,专业管理公司进行管理,36,售楼部建议,以直白的、直击客户心灵的、纯商业的风格的、红与金的碰撞,风格展示重点建议：,咨询区：红与金的的碰撞洽谈区：大气的布置，品质的体现 展 板：将产品卖点清晰、直接的展示在客户面前,价值展示售楼处,内场,37,售楼部建议,商业重点在于氛围，人气，,我们重点建议：,价值展示
12、售楼处,所 以,一、在售楼部内，打造一个娱乐休闲区，旺盛售楼部内部人气。推动销售。二、在售楼部外打造社区健身配套，使售楼部外部聚集大量人流。扩大上门量三、在售楼部外长期悬挂“空飘”，形成持续影响。,38,商业铺王拍卖会,公开发售阶段强销期,周末活动暖场,渠道,短信,活动,夹报,单,直邮,主要以线下推广为主，在重要节点辅以户外、道旗的支持。,卖场促销活动,http:/,39,车位与库房销售办法,、库房与商铺进行捆绑销售，购买商铺附送联体库房。,1、临街车位作商铺进行销售。2、严格规范车位管理，杜绝乱停乱放。3、拉升车位租金，刺激车位销售。,车位,库房,房地产E网,40,谢谢聆听！现在是讨论时间,
