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1、融侨竞品项目分析,2010-8-23,竞品项目总表,金地自在城,地址：南京雨花台区板桥街道大方村开发商：金地集团南京置业发展有限公司总建面：103万容积率：2.2建筑类型：高层、花园洋房交付时间：2011年8月(一期)，2012年7月（二期7栋和8栋，其他待定）物业公司：金地物业物业费：1.9元/平方米/月产品均价：9500元/（高层），14500元/(花园洋房)楼层差价：10-50元/（高层），1000-2000元/（花园洋房）东西差价：200-300元/(高层)，1000-1500元/(花园洋房)客户来源：建邺区、板桥的客群为主，公务员和企事业单位为主（华为、中信等）配套：1.自身配备有两
2、所双语幼儿园（12个班，建筑面积约6500）及一所30班的小学(建筑面积12000)、五星会馆和10万的商业街。2.项目临24公顷石闸湖（新城中心），规划逾30万商业、商贸、办公、文化、娱乐等多功能服务中心；,竞品个案,推售情况,项目2009年底开盘至今，共推出1707套房源，已售1632套，去化率为95.6%，高层以89平2房和132平3房为主力户型，花园洋房面积区间为：130-170平，项目存量约78万,推盘情况,2010年潜在供应,一期,二期,户型点评,户型方正、紧凑，赠送产品附加值，阳台和飘窗设计提升居住品质；设置设备平台和储备空间，提高空间利用率,户型优点：户型方正、紧凑，无浪费面积
3、；利用设备平台巧偷面积户型设计大飘窗，提升居住品质设有大面积阳台及飘窗，增加附加值的同时提升生活品质感；客厅与宽大观景阳台连接；户型缺点作为高层户型，无较大缺点。,2室2厅1卫89平米,3室2厅1厨1卫73平米（I-TOWN）,户型优点：户型紧凑，无浪费面积，功能齐备；过道设置储备空间，小空间大利用；客厅宽面开窗；户型缺点：无较明显缺点。,SWOT分析,Strength 优势：项目处于板桥新城核心地区，是未来发展的热门地区；紧邻1300亩奥体南体育公园，旅游资源丰富；自身配套齐全，教育、商业和休闲娱乐配套齐全；金地品牌优势。,Weakness 劣势：项目所在区位较偏僻，离南京主城距离较远（距市
4、中心新街口约21公里，车程约40-50分钟)，距离奥体中心约10公里，车程约25分钟；目前项目周边生活配套较少；梅钢等企业对项目存在一定的环境污染。,Opportunity 机会点：板桥新城区的建设将大大提升该项目的关注度；未来轨道交通的开通将大大提升该区域的价值（规划中的地铁8号线和5大快速公交）。,Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力。,项目小结,项目做为陌生区域大盘，遵循陌生区域大盘开发的7大关键举措，成功运营：利用区域规划展现城市价值；用自在城概念定义生活方式；合理配置各期资源价值、产品价值，先抓区域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的开发节奏；依附体育公园、自
5、身商业配套的内容及建设节奏，充分利用内外配套价值；对整个项目而言，合理配置各地块容积率，打造首置、首改、再改的不同产品类型，进行资源合理匹配；1期启动区成功立势，项目高调开盘，首日销售6亿；嫁接南京处女作金地名京的项目价值到企业品牌，再到自在城，形成项目在板桥的市场话语霸权，品牌价值不断提升。,近郊板桥新城品质楼盘，享受规划利好，地段优势明显，未来升值潜力较大,万科金域蓝湾,地址：南京江宁双龙大道以东、清水亭路以北开发商：南京万科置业有限公司总建面：54.5万容积率：2.0建筑类型：小高层、高层和别墅交付时间：2011年1月（一期）物业公司：万科物业物业费：1.9元/平方米/月产品均价：160
6、00元/楼层差价：80-100元/东西差价：500-1000元/客户来源：市区和江宁各占50%左右，以私营企业主和公务员为主配套：1.自身配套有：幼儿园（21个班），运动主题会馆、社区中心、净菜市场和社区商业街，共2万，另有3000的会所2.江宁商务区（约7.8平方公里）和江宁新商圈；教育配套有江宁最好的小学/中学-南师大附中江宁分校，项目紧邻江宁唯一三级甲等医院同仁医院。,竞品个案,推售情况,推盘情况,2010年潜在供应,1,2,3,4,5,6,7,8,项目2010年4月开盘至今共推出842套房源，已售647套，去化率为76.8%，以135舒适性三房为主力户型，项目存量约42.5万,户型点评
7、,户型方正、紧凑实用，设置入户玄关、收纳空间和储藏室，多阳台和飘窗设计，明厨明卫,2室2厅1卫90平米,户型优点：户型方正、紧凑，无浪费面积；设有收纳空间，提升空间利用率设有大面积阳台，增加附加值的同时提升生活品质感；主卧和次卧均有南向飘窗，客厅与宽大观景阳台连接，明厨明卫。户型缺点：无较大缺点,3室2厅1卫135平米,户型优点：户型紧凑、实用，无浪费面积；设置入户玄关 奢华主卧设计，配备步入式衣帽间和宽大独立卫生间宽大飘窗设计户型缺点：无较大缺点,SWOT分析,Strength 优势：万科品牌优势明显；项目体量大，内部商业和教育配套齐全，市场定位高；周边的配套比较齐全，有三级甲等医院同仁医院
8、和南师大附中江宁分校；项目产品线较长，产品丰富多样；物业管理水平高；九龙湖丰富的自然资源。,Weakness 劣势：周边生活配套尚未完善，需要投入大量资金完善社区配套；本项目的价格是目前江宁区的标杆价格，存在一定的市场风险。,Opportunity 机会点：区域规划利好，区域价值持续提升；地铁改线，设清水亭站，带来重大利好。,Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；九龙湖板块改善型产品对本项目形成竞争分流。,项目小结,南京万科打造的江宁板块大体量、高品质楼盘。距离南京主城较远，目前项目周边的商业配套设施比较缺乏，但医疗和教育配套齐全，项目自身的商业配套比较完善；项目共推出84
9、2套，已售647套，去化率76.8%，由于168 大户型总价较高，去化率一般；区域规划利好、齐全的配套设施以及品牌优势是本项目的核心卖点，价格标杆一方面带动了板块的市场热度，也对项目自身大户型的去化带来一定的负面影响，然而产品线丰富保证了项目的整体去化率较高。,九龙湖板块高品质大盘，区域规划利好，地段价值高，加之万科品牌及其丰富产品线支撑，市场影响力大,托乐嘉,地址：南京江宁经济技术开发区将军大道9号 开发商：南京新城置业发展有限公司 总建面：74万 容积率：1.65 建筑类型：多层、小高层和高层交付时间：2006-12-31（一期）；2007-6（二期）；2007-11（三期）；2010-1
10、（四期）物业费：1.3元/平方米/月 产品均价：12000元/楼层差价：80-100元/东西差价：500-800元/客户来源：江宁本区域约占70%，其他区域约占30%配套：1.自身配套有：中央公园以及和其他楼盘共用的幼儿园、小学和商业中心。2.周边配套：国际名店街、易初莲花超市、星级影城、大型净菜鲜蔬超市，大型豪华网吧和下沉式音乐广场。,竞品个案,推售情况,项目从2004年至今，共推出1795套房源，以122-145平三房为主力户型，销售1782套，去化率为99.3%。预计2010年9月和10月推出248套房源，以89-122平的两房为主力户型。项目存量约为47.3万,推盘情况,2010年潜在
11、供应,户型点评,127平户型紧凑，赠送产品附加值，独特弧线型阳台设计，另有宽大主卧，客厅与宽大景观阳台连接，提升生活品质；153平户型方正、紧凑，采光和通风效果良好,3室2厅2卫127平米,户型优点：宽大客厅设计，与弧形景观阳台连接；豪华主卧设计，配备独立卫生间和衣帽间，且带大飘窗户型缺点：存在一定的面积浪费,3室2厅2卫153平米,户型优点：户型紧凑、实用；双南向卧室，保证采光 宽大主卧，主卧与客厅均与观景阳台相连，提升居住品质 明厨明卫，厨房外接北向露台户型缺点：存在一定的面积浪费,SWOT分析,Strength 优势：本项目总建筑面积74万，是大体量、综合性的社区；项目位于江宁翡翠山下，
12、十公里范围内有将军山、牛首山和雨花台，自然景观资源丰富；项目周边商业配套、教育配套和医疗配套齐全。,Weakness 劣势：本项目开发商品牌一般，产品户型无特色和亮点；项目销售期较长。,Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；江宁板块同质化竞争激烈。,Opportunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。,项目小结,项目位于南京江宁将军路板块，总建约74万平米，是一个大体量、综合性的项目。项目核心卖点是优越的自然景观资源和便利的交通条件，以及周边
13、齐全的商业和生活配套；项目共推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，项目存量约为47.3万平米；赠送产品附加值，弧形阳台设计和宽大主卧，但存在一定的面积浪费；项目开发商品牌一般，而且户型无亮点，销售周期较长。,江宁板块大体量综合性项目，开盘至今，整体去化良好，但销售周期过长，产品设计一般,竞品个案,文鼎雅苑,地址：江宁秣陵街道玉树路88号（南京交院南侧)开发商：南京江宁科学园蓝天实业有限公司总建面：14.6万容积率：1.99建筑类型：多层、小高层、高层主力户型：84-87 两房和103-117 三房交付时间：2012年5月（一期）物业公司：南京隆鑫物业管理有限公司物业费：未定产品均价
14、：8400元/楼层差价：100元/东西差价：200元/客户来源：大学城教师及区域刚性需求为主配套：小区北部为南京交通职业技术学院，西侧为江宁体育馆及文鼎广场等商业配套,另外内部规划约3000平米会所,推售情况,目前在售一期，仅剩10#和11#楼5层以上房源约20套，全部为103-108三房，后期存量约11.2万,6幢多层已内部认购，全部售给大学城教师,一期推出10#楼及11#高层，全部为103-108三房，共104套，目前已去化81%，仅剩20余套房源。,后期存量约11.2万方，具体推盘计划未定,户型点评,户型以紧凑型三房为主，户型设计无突出亮点，以满足居住各项基本功能为主，迎合刚性需求,户型
15、优点：南北通透，采光充足；厨房L型设计并设计工作阳台，方便生活；入户花园设计提高产品附加值；户型缺点：入户视觉效果不佳。,三室两厅一卫103平米,三室两厅一卫117平米,户型优点：户型方正，布局紧凑；厨房L型设计，方便生活；主卧及次卧均设有凸窗，客厅采光较好。户型缺点：入户口处无收纳空间设计，造成生活不便。,SWOT分析,Strength 优势：位于大学城内，人文气息丰富；产品迎合刚性需求客户，具有一定竞争力；距南京交院站较近，出行便利；宣传推广较有针对性。,Weakness 劣势：产品品质一般，外立面、户型等设计普通；与主城存在较长时间距离；周边各项配套较差；一期户型较为单一。,Opport
16、unity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。,Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；东山及岔路口板块楼盘众多，截流本项目客群。,项目小结,定位刚性需求，贩卖大学城人文气息和区域提升价值,位于大学城内，人文气息丰富，轨道交通较为便捷；目前在售一期，仅剩10#和11#楼5层以上房源约20套，全部为103-108三房，去化情况较好，项目存量约11.2万；户型以标准三房为主，户型设计无突出亮点，以满足居住各项基本功能为主，迎合刚性需求；面对刚性需求的产品
17、设计是其最大优势，同时随着区域价值的提升，产品价值也将随之提升。,天鹅湖花园,地址：江宁上元大街1088号，公交东山总站开发商：南京银安房地产开发有限公司总建面：20.5万容积率：1.30建筑类型：多层、小高层主力户型：66 一房、75-96 两房、94-129 三房交付时间：2010年4月（一期）、2011年9月（二期）物业公司：南京明月物业管理公司物业费：0.70元/月（多层），1.2元/月（小高层）产品均价：9000元/楼层差价：150-300元/东西差价：200元/客户来源：以区域首改客户及部分主城外溢刚需为主配套：片区紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈。位于商业街上元大街延伸段，是江
18、宁新城商业发展方向,竞品个案,推售情况,目前二期三批推出的96套多层房源已售罄，二期后续推出6幢小高层房源，具体信息待定，后期存量约14万,目前在售二期，后续推出6幢小高层房源,一期已售罄,三期为高层和一幢综合楼，推出时间待定,户型点评,户型设计多较为紧凑，无突出亮点，以满足各项居住功能为主，面向城市刚性需求,户型优点：户型紧凑，功能齐全，无浪费面积；主卧及客厅朝南，采光充足；厨房L型设计，方便生活；户型缺点：餐厅紧靠主卧门，私密性受影响。,两室两厅一卫75平米,三室两厅一卫94平米,户型优点：户型紧凑，功能齐全，无浪费面积；双卧室朝南，采光充足；户型缺点：厨房设计不合理，与入户门相距较远，杂
19、物不便清理；入口处存在面积浪费。,SWOT分析,Strength 优势：片区紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈。位于商业街上元大街延伸段，是江宁新城商业发展方向；产品迎合刚性需求客户，具有一定竞争力；位于东山公交总站旁，交通便利；车位销售较为灵活。,Weakness 劣势：离地铁河定桥站约1.8公里；兵营式排布，户型缺乏创新；存在道路交通噪声污染；社区品质一般，无标杆产品。,Opportunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。,Threat 威胁点：房产新政在短
20、期内对市场形成下行压力；区域楼盘众多，同质化竞争严重。,项目小结,地段及配套优势明显，产品迎合刚性需求客户，保持良好销量,本项目紧邻大市口商圈，地段优势明显；目前二期三批推出的96套多层房源已售罄，二期后续推出6幢小高层房源，具体信息待定，项目后期存量较大，约14万；户型设计多较为紧凑，无突出亮点，以满足各项居住功能为主，面向城市刚性需求；本项目品质一般，但产品迎合刚性需求客户，因此销售较好，同时优越的地段及配套是其两大优势。,天泽苑,地址：江宁秣陵街道竹山路588号开发商：南京景元置业有限公司总建面：25万容积率：2.00建筑类型：多层洋房、小高层、高层、联排主力户型：84-114两房、95
21、-141三房、140-178四房、219五房交付时间：2008年12月（一期）、2009年6月（二期）、2011年12月（三期）物业公司：南京好邻居物业管理有限公司物业费：0.60元/月产品均价：12000元/楼层差价：50-110元/东西差价：洋房东西价差500-600元/客户来源：区域及主城改善型客户为主配套：距离东山商业中心较近，教育配套、商业配套相对完善,竞品个案,推售情况,三期二批在售，目前去化过半，联排、高层及小高层产品推出时间未定，后期存量约18.2万,二期已全部售罄,一期已全部售罄,三期去化51%,规划中联排别墅，尚未推出,规划中小高层和高层产品，尚未推出,户型点评,偏舒适户型
22、，出现步入式衣帽间、南北双阳台等设计，产品符合改善型客户需求,户型优点：户型方正，南北双阳台，通透舒适；厨房L型设计，联通餐厅、阳台及入户门，方便居家生活；主卧私密性较好；户型缺点：无独立收纳空间。,三室两厅一卫119平米,四室两厅两卫140平米,户型优点：三卧室朝南设计，采光较好；厨房设计工作阳台，方便生活；大面积客厅联通超大阳台，提高居住舒适度；户型缺点：无独立收纳空间。,SWOT分析,Strength 优势：靠近方山风景区及秦淮河，景观资源较为丰富；临近大学城，人文气息良好；道路交通发达，离地铁竹山路站较近；规模适中，物业类型丰富；价格相对较低，且有三重优惠措施，较具吸引力。,Weakn
23、ess 劣势：距主城较远，各项配套尚待完善；一期及二期产品形象一般；物业管理水平有限；销售周期较长。,Opportunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。,Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；区域楼盘众多，同质化竞争严重。,项目小结,区位、地段和价格因素是该项目的三大竞争优势，同时丰富的产品线降低了风险预期，规划中联排别墅拉升社区品质,地处江宁区竹山路地铁站附近，距东山商业中心较近，区位条件优越；在售三期雍景园二批，目前去化过半，规划中的联
24、排、高层及小高层产品推出时间待定，后期存量约18.2万；偏舒适户型，出现步入式衣帽间、南北双阳台等设计，产品符合改善型客户需求；本项目物业类型丰富，产品线较长，同时价格存在较大优惠，对区域改善型客户吸引力较强。,宜家国际公寓,地址：南京市江宁区文博路1号 开发商：南京景致佰富置业发展有限公司 总建面：125019 容积率：1.5建筑类型：多层、小高层 主力户型：5060平米一房，80平方米左右的两房交付时间：2012.5物业公司：南京中联物业管理有限公司 物业费：待定产品均价：8800元/（小高层）楼层差价：50200东西差价：100200客户来源：主要为80后人群，市区居多 配套：地铁一号南
25、延线交通学院站，安广线、南广线、区内3、6、17、19路公交；乐活时尚街区和江宁大学城商贸中心，配建1幢基层社区中心，方山自然园林公园、高尔夫球场、江宁体育中心,竞品个案,推售情况,项目于2010年6月19日开始正式对外销售，截止目前一期推出200套房源，目前仅剩下十几套在售，后期余量10.78万,一期,户型点评,户型方正、布局紧凑合理、南北通透、宽大阳台、得房率可达82.3%；部分主力户型设置入户花园、双阳台设计在提升观景采光效果的同时赠送产品附加值，新颖的花池设计成为本项目一大创新亮点,户型优点：明厨带晒挂阳设计；清晰明亮超大景观阳台；厨卫全明户型缺点：餐厅面积略显偏大,一室两厅一卫70平
26、米,两室两厅一卫83平米,户型优点：北面双阳台设计，扩大观景面，提升附加值；南面花池设计，全部赠送并使居家与风景相结合厨房、餐厅开敞适用、独立分明；户型缺点：无较明显缺点。,SWOT分析,Strength 优势：项目紧邻方山风景区、外部环境较好；地处江宁大学城，有着丰富的高教资源与深厚的人文底蕴；就近有南京天印山小学及幼儿园，乐活时尚街区和江宁大学城商贸中心等、另外小区内也有4000多平米的商业用房；本项目户型设计整体较为合理、产品定位80后，户型经济实用，总价低，符合刚需客户需求；公交网络、地铁的运营使该项目的交通通达性良好；,Weakness 劣势：项目位于江宁区。整体区位价值与市区差距明
27、显；本项目位于江宁偏远位置，交通末梢，认知度较低；项目周边生活配套整体不足；项目规模不大、档次不高，不利于在市场上形成较大影响力。,Opportunity 机会点：主城房价明显较高，本项目具有价格的比较优势；80后群体对房价较敏感，且大多以刚需为主，为本项目带来机会；主城对价格敏感的外溢客群对江宁的地铁项目较易接受。,Threat 威胁点：新一轮宏观调控后，客户产生明显的置业观望心理；对本项目正常去化构成威胁新一轮宏观调控后，目前江宁市场房价普遍下跌，对项目的盈利造成威胁。同属方山板块、比较优势明显的在售项目较多，对本项目形成竞争威胁,项目小结,本项目属方山板块偏远区域的典型中低端项目，以经济
28、优良的户型设计、较低的价格锁定价格敏感度较高的全城青年首置人群、尤其80后客群，取得不错的效果,本项目隶属方山板块，周边环境较好；地处江宁大学城，具备丰富的高教资源与深厚的人文底蕴，同时可享受大学城的商业配套，但生活配套整体不足；公交与地铁的通行大大增强了本项目与市区的可达性，但处于交通末梢，耗时仍较多；本项目自6月19号首次对外销售以来，迄今为止推出的200套小高层房源仅剩下十几套在售，均价8800元/平方米；本项目户型方正、布局紧凑合理、南北通透、宽大阳台、得房率可达82.3%；部分主力户型设置入户花园、双阳台设计在提升观景采光效果的同时赠送客观的产品附加值，新颖的花池设计成为本项目一大户
29、型亮点；本项目属方山板块较偏远的中低端楼盘，周边环境较好，人文底蕴深厚，高教资源丰富，户型设计紧凑合理、创新点明显，以经济型的户型、较低的价格锁定价格敏感度较高的全城青年首置人群、尤其80后客群，在市场上具备一定的竞争力。,万裕龙庭水岸,地址：江宁区大学城龙眠大道开发商：万裕(南京)房地产开发有限公司 总建面：36.2万容积率：1.35建筑类型：高层、联排别墅 主力户型：80-120平米的两房和三房 物业公司：待定物业费：待定产品均价：待定 首次开盘时间：预计2010年10月初客户来源：/配套：地铁一号线南延线海事学院站、药科大学站，南广线、大同线、安广线、区内6路和区内19路等公交线路；紧邻
30、东山镇和大学城，享受周边成熟配套，附近还有江宁体育中心。享受东山镇和大学城周边商业配套。配建有会所、幼儿园（十二班）、游泳池,竞品个案,推售情况,预计2010年10月初首次开盘，推出6栋高层约370套房源，主力户型为7882平米两房、101.106.130平米三房,2010年预计推出,一期,户型点评,户型紧凑赠送客观的产品附加值，宽敞观景平台，落地飘窗,户型优点：方正实用，无浪费面积；采光、观景效果明显；视野开阔户型缺点：作为点式户型，无较大缺点。,两室两厅一卫82平米,三室两厅两卫102平米,户型优点：方正实用，南北通透、明厨明卫；大面积落地飘窗、视野开阔景观阳台，增加附加值的同时提升生活品
31、质感；,SWOT分析,Strength 优势：地处江宁大学城核心地带，有丰富的高教资源和较深的人文底蕴；紧靠方山风景区，具有一定的景观环境资源；附近还有江宁体育中心。享受东山镇和大学城周边商业配套。配建有会所、幼儿园（十二班）、游泳池，内外部配套较为齐备；项目东面紧邻龙眠大道，北至玉树路，西至行知路，位于地铁一号线南延线海事学院站和药科大学站之间，公交网络、地铁的运营使该项目的交通通达性良好；,Weakness 劣势：项目位于距离主城较远的江宁区域，而且还是江宁的偏远地段；项目周边生活配套整体较少；,Opportunity 机会点：；江宁房价整体低于市区，已经成为集聚主城外溢客户的主要区域之一
32、 区域客户对本项目的抗性较少，较易接受；青年职业人群、尤其80后人群对价格的敏感度较高。,Threat 威胁点：新一轮宏观调控后，客户产生明显的置业观望心理；对本项目正常去化构成威胁 新一轮宏观调控后，江宁片区的房价整体下跌明显；给本项目带来一定利润威胁 在市场形势最不利的情况下上市，给本项目的成功运营带来一定风险,项目小结,该项目属方山板块位置偏远的地铁楼盘，具有良好的观景效果，高教资源丰富，户型设计方正实用、偏经济型户型，如果总价控制合理，对于价格敏感度较高的青年首置人群具有一定吸引力,本项目隶属江宁方山板块，属江宁较偏远位置楼盘，交通节点末梢，紧邻东山镇和大学城，享受东山镇和大学城周边商
33、业配套，但生活配套整体不足；本项目的首次开盘时间原定在上半年，但鉴于市场形势日趋恶化，后调整为在下半年的10月份；本项目户型紧凑，以80平米左右的两房与100120的三房为主，户型设计方正实用，注重观景效果，落地飘窗、观景平台的设计在提升生活品质的同时增加了项目附加值；本项目紧邻方山风景区，具备一定的观景效果，有着丰富的高教资源与良好的人文底蕴，属于典型的地铁楼盘，户型设计着眼于经济的紧凑型户型。如果总价控制合理，对于价格敏感度较高的首次置业者具有一定的吸引力。,地址：江宁区秣陵街道龙眠大道588号 开发商：龙建（南京）置业有限公司 总建面：237666 M2 容积率：1.2建筑类型：小高层、
34、洋房、别墅 主力户型：80平方米左右两房物业公司：南京锦江物业管理有限公司 物业费：1.4元/平米 产品均价：9700元/（小高层）楼层差价：100元东西差价：500元开盘时间：2010年5月1日客户来源：80后人群，市区与区域各占一半配套：地铁一号线南延线，137路、大同、大中、南广、盛科等近十条公交线路；紧邻江宁体育中心。南京医科大学、海事职业技术学院、中国药科大学等,东方龙湖湾,竞品个案,推售情况,2010年预计推出,推售情况,三期于2010年5月1日开盘，迄今为止共推出1300套小高层产品，目前剩下50多套在售，均价9700元/平方米,三期南湖苑,一期东湖苑,二期湖语山,户型点评,户型
35、紧凑赠送产品附加值，双阳台设计，落地飘窗，全面提升生活品质，但户型整体布局略显凌乱，功能分区稍欠合理,户型优点：户型方正、大面积观景阳台、视野开阔；落地飘窗，提升附加值户型缺点：卧室、厨房面积大小及功能分区欠理想,两室两厅一卫88平米,三室两厅一卫113平米,户型优点：户型方正，双阳台设计、明厨明卫；落地飘窗，提升产品附加值；户型缺点：分区略显凌乱三个卧室有两个距离卫生间过远，且进出需穿过客厅,SWOT分析,Strength 优势：位居江宁大学城核心区 北侧和西侧为绿色生态公园，方山旅游名胜区与项目毗邻 紧邻江宁体育中心。南京医科大学、海事职业技术学院、中国药科大学等大学城商业中心在其南侧，规
36、划中占地100亩的文化艺术展览中心与项目隔一天然水库相望 公交网络、地铁的运营使该项目的交通通达性良好；,Weakness 劣势：项目处于江宁片区，区位、配套与市区相比存在明显差距；项目周边生活配套较少；项目户型设计并不突出；项目位置距离主城较远。,Opportunity 机会点：主城房价明显较高，本项目具有价格的比较优势；80后群体对房价较敏感，且大多以刚需为主，为本项目带来机会；区域客户对项目区位较易接受。,Threat 威胁点：新一轮宏观调控后，客户观望氛围浓厚，影响本项目去化速度；新一轮宏观调控后，目前江宁市场房价普遍下跌，对项目的盈利造成威胁。,项目小结,本案属江宁方山板块的代表楼盘，以具有景观价值的经济型户型瞄准对房价较敏感的80后人群，在所属区域具备一定的竞争力,项目隶属江宁九龙湖方山板块，景观资源丰富，处于江宁大学城核心区，拥有丰富的高教资源与人文底蕴，公交与地铁大大增强了本项目与市区的可达性，但周边生活配套整体略显不足；项目自07年开盘以来，整体去化较好，目前在售小高层产品，均价9700元/平米，性价比较好；项目户型紧凑，以经济型户型为主，采用双阳台设计、落地飘窗等，观景采光效果好；项目主要瞄准80后人群，以良好的性价比、景观价值为依托，在所属区域比较有竞争力。,THE END！,
