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1、,相关研究,行业跟踪报告证券研究报告房地产行业,增 持市场表现,维持,房地产行业房地产行业 1-10 月数据点评：,2012 年 11 月 12 日,剔除保障房因素后，10 月新开工恢复明显假期因素和保障房开工减少造成数据恢复较慢。10 月国庆假期造成行业投资和新开工数据环比回落。新开工单月同比回落的主要原因来自 10 月保障房新开工环比、同比大幅减少。10 月单月保障房开工套数为 2 万套，较 2011 年 10 月 47 万套和2012 年 9 月 70 万套明显下滑。考虑后期进入低基数期，预判累计新开工增速仍将平稳恢复，但数据真实转好预计需要到 2013 年 3 月以后。,资料来源：海通
2、证券研究所房地产行业高级分析师涂力磊SAC 执业证书编号：S0850510120001电 话：021-23219747Email：联系人贾亚童电 话：021-23219421Email：,剔除保障房因素后，10 月新开工恢复明显。如果假设保障房套均面积为 60 平，按照以上假设 10 月新开工面积剔除保障房后为 11657 万平。如果将所有保障房因素剔除，10 月调整后新开工数据环比、同比增速为 48.05%和 19.5%。我们认为以上数据可以反映市场真实新开工意愿，一定程度上体现出伴随销售转好开发商真实开工处于恢复阶段。住宅开发投资增速保持回落，新开工累计同比减少 6.8%。1-10 月全国
3、房地产累计开发投资为 5.76 万亿元，同比增长 15.4%；其中商品住宅投资 3.97 万亿元，同比增长 11%，占房地产开发投资的比重为 69%。1-10 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 14.68 亿平方米，同比减少 8.5%。1-10 月房屋竣工面积 5.83 亿平方米，同比增长 17%。从单月的情况来看，全国新开工同比减少 6%，环比减少 2%。销售面积累计同比减少 4%。1-10 月，全国商品房销售面积 7.87 亿平方米；1-10月商品房累计销售额达到 4.63 万亿元，较去年同期增长 5.6%。单月情况来看，10月销售面积和销售额分别环比减少 7%和减少 6%，分别同比减
4、少 23%和增加 32%。行业当月资金来源有所上升。1-10 月全国房地产资金来源达 7.64 万亿元，较同期增长 12%。国内贷款占房地产资金来源的 16%，利用外资占比不到 1%，自筹资金占 41%，其他资金占 43%。估值和投资。我们认为进入 11 月中后段，地产板块面临压力相对较大，主要逻辑在于：1）“十八大”前，政策放松传闻造成板块异动。我们认为当前环境下政策更多为平稳，难放松。后期跟风炒作资金可能伴随“维稳行情”结束而撤离地产；2）市场将进入房价和成交的纠结期。当前开发商资金面明显转好，如果销售好，房价存在上涨压力。如果房价稳定，则应该可推断销售趋势一般；3）行业近三月连续跑赢大市
5、，超额收益明显。基金公司年度考核结束和年底排名争夺战到来之时，地产板块将面临更大博弈因素。个股推荐。截至 11 月 9 日，A 股动态 PE 在 12.72 倍，地产动态 PE 在 14.92 倍。三季报显示，地产企业预收账款、资金流均处于过去三年最高水平。从根本意义而言，行业基本面已经实现反转。我们建议仅对业绩锁定性强，具备估值切换能力的地产个股坚定持有，看好龙头（招保万金）+二线确定性品种（首开、荣盛、滨江、金科和华夏幸福）。风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,2,1.,2.,行业跟踪报告房地产行业,目,录行业数据回顾
6、和预测.5行业前 10 个月投资开发增速缓慢回落.72.1 房地产投资同比增长 15%.72.2 房地产施工、竣工同比上升，新开工继续下滑.83.房地产累计销售面积同比减少 1%.94.1-10 月房地产资金来源同比增长 12%.105.投资建议.126.风险提示.13请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,3,行业跟踪报告房地产行业,图目录,图 1 保障房各月新开工情况.5,图 2 当月新开工环比环比保持增长（剔除保障房）.6,图 3 当月新开工同比环比保持增长（剔除保障房）.6,图 4 全国房地产新开工面积 4 季度将进入低基数期.6,图 5 全国房地产开发投资累计完成情况.7,图 6 全
7、国房地产开发投资当月完成情况.7,图 7 全国住宅投资累计完成情况.7,图 8 全国住宅投资当月完成情况.7,图 9 全国土地购置面积情况.8,图 10 全国住宅投资当月完成情况.8,图 11 全国房地产新开工、施工和竣工面积情况.8,图 12 房屋新开工累计情况.9,图 13 当月新开工情况.9,图 14 房屋竣工面积累计情况.9,图 15 房屋竣工面积当月情况.9,图 16 全国商品房销售面积累计情况.9,图 17 全国商品房销售面积当月情况.9,图 18 全国商品房销售额累计情况.10,图 19 全国商品房销售额当月情况.10,图 20 全国商品房销竣比情况.10,图 21 全国商品房待
8、售面积情况.10,图 22 全国房地产开发资金来源累计情况.11,图 23 全国房地产单月开发资金来源情况.11,图 24 全国房地产开发资金 2012 年 1-10 月构成.11,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,4,行业跟踪报告房地产行业,图 25 2012 年 10 月全国房地产开发资金构成.11,图 26 房地产开发资金中国内贷款累计情况.12,图 27 房地产开发资金中国内贷款当月情况.12,图 28 房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况.12,图 29 房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况.12,图 30 房地产开发资金中利用外资累计情况.12,图 31 房地产开发资金中利用
9、外资当月情况.12,表目录,表 1 全国房地产运行情况总结和预测.6,表 2 重点覆盖公司估值表.14,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,2011-08,2011-09,2011-10,2011(11、12月),2012（1-4月）,2012-05,2012-06,2012-07,2012-08,2012-09,2012-10,5,300,10,行业跟踪报告房地产行业1.行业数据回顾和预测1-10 月行业累计销售额、累计新开工、累计投资增速分别是 5.65%、-8.46%和15.4%。整体而言数据保持恢复趋势，但低于预期。除放假因素外，单月保障房新开工环比、同比大幅减少是造成数据恢复较弱
10、的主要原因。不过我们仍然维持数据见底，后期低斜率恢复判断，主要逻辑在于：1）剔除保障房因素，10 月新开工环比和同比为48%和 19%。开发商资金转好后，开工意愿有所恢复。2）2011 年 11、12 月保障房两月新开工仅 10 万套。2012 年后期保障房开工减少对新开工和投资的同比数据影响将进一步减弱。3）低基数效应将造成后期数据保持恢复。本月数据亮点分析如下：1）保障房新开工减少造成数据同比回落。月单月新开工环比、同比均下降-2.46%和-6.43%。我们认为数据环比下降的主要原因在于 10 月国庆放假，造成可开工工作日减少。而同比下降的主要原因来自 10 月保障房新开工环比、同比大幅减
11、少。10 月单月保障房开工套数为 2 万套，较 2011 年 10 月 47 万套和 2012 年 9 月 70 万套有明显下滑。按照每套 60 平米粗略测算，单月保障房减少造成新开工面积减少月 2700 万平。按照 10 月单月新开工为 11777 万平测算，以上保障房减少影响较大。图 1 保障房各月新开工情况全国保障性安居工程单月开工套数（万套）,250200,228,150100,146,118,47,118,124,110,70,70,50,10,2,0资料来源：Wind、海通证券研究所考虑到 2012 年保障房新开工任务已基本完成，我们认为后期保障房新开工还将保持下滑趋势。不过以上开
12、工减少对新开工和投资的同比数据影响将进一步减弱。造成影响减弱的主要原因是 2012 年 11、12 月保障房两月总计新开工同样较低，仅为 10 万套。2）剔除保障房因素后，10 月新开工恢复明显。如果我们假设保障房套均面积为 60平，按照以上假设 10 月新开工面积剔除保障房后因素后在 11657 万平。如果将所有保障房因素剔除，10 月调整后新开工数据环比、同比增速为 48.05%和 19.5%。我们认为以上数据可以反映市场真实新开工意愿（保障房房开工具有行政性，会造成新开工判断紊乱），一定程度上反映出伴随销售转好开发商真实开工处于恢复阶段。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,6,行业跟
13、踪报告房地产行业,图 2 当月新开工环比环比保持增长（剔除保障房）,图 3 当月新开工同比环比保持增长（剔除保障房）,21000,当 月 新 开 工 面 积(剔 除 保 障 房)（万 平，左 轴）,280%,21000,当 月 新 开 工 面 积(剔 除 保 障 房)（万 平，左 轴）,280%,环 比(剔 除 保 障 房)（%，右 轴）,同 比(剔 除 保 障 房)（%，右 轴）,16000,11311,12080,14836,201%,11658,230%180%,16000,14836,11658,230%180%,11000,7874,130%80%,11000,87%,7874,13
14、0%80%,60001000,7%-72%2012-05 2012-06,4925-59%2012-07 2012-08,-47%2012-09 2012-10,48%,30%-20%-70%,60001000,4925-69%2012-05,2012-06,-11%2012-07,2012-08,19%,30%-20%-70%,-4000资料来源：CEIC、海通证券研究所,-120%,-4000资料来源：CEIC、海通证券研究所,-120%,3）新开工、投资累增速出现波动，预判不会再创新低。我们维持此前判断，认为新开工和投资 4 季度将 U 型见底。后期可能还有波动，但整体呈现恢复趋势，不会
15、再创新低，主要原因在于：1）4 季度进入低基数期，2）调控的不确定性造成新开工数据后期各月出现波动。3）开发商资金面明显转好，当前已经开始适度补库存。企业新开工意愿较前期有所增强。图 4 全国房地产新开工面积 4 季度将进入低基数期,2500020000150001000050000,当月新开工面积 面 积（万 平，左 轴）,2011/02,2011/04,2011/06,2011/08,2011/10,2011/12,2012/03,2012/05,资料来源：Wind、海通证券研究所对行业全年相关数据预测如下：表 1 全国房地产运行情况总结和预测,时间2011 年2012 年 1-10 月海
16、通 2012 年中性预计（11 月 9 日预测）时间2011 年2012 年 1-10 月海通 2012 年中性预计（11 月 9 日预测）,商品房销售面积（亿平）10.997.8710.77S11.54商品房销售面积同比（S）.9%-1.1%-2%S5%,新开工面积（亿平）19.0114.6717.64N18.63新开工面积同比（N）16.20%-8.50%-7.22%N-2%,土地购置面积（亿平）4.12.603.69L3.9土地购置面积同比（L）2.6%-16.5%-10%L-5%,房地产投资（万亿）6.175.776.99I7.24房地产投资同比（I）27.9%15.4%13.35%L
17、17.28%,资料来源：Wind、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,7,行业跟踪报告房地产行业2.行业前 10 个月投资开发增速缓慢回落2.1 房地产投资同比增长 15%1-10 月全国房地产累计开发投资为 5.76 万亿元，同比增长 15.4%。相比 2011 年同期同比增长 31%而言，2012 年增幅依然回落明显。1-10 月商品住宅投资 3.97 万亿元，同比增长 10.8%，占房地产开发投资比重为 68.9%。,图 5 全国房地产开发投资累计完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 6 全国房地产开发投资当月完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,单月情
18、况看，房地产投资环比、同比均保持增长。10 月完成房地产开发投资 6583亿元，相比 9 月的 7358 亿元，环比减少 11%，同比则增长 16%。10 月完成住宅投资4578 亿元，环比减少 11%，同比增长 13%。当前销售情况略为好于市场预期，开发商投资意愿较年初有所增强。,图 7 全国住宅投资累计完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 8 全国住宅投资当月完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所1-10 月，全国房地产开发企业土地购置面积 2.77 亿平方米，同比减少 18%；10 月单月的土地购置面积为 1625 万平，环比减少 33%，同比减少 46%。土地市场依然呈现
19、出以下滑为主的局面。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,8,行业跟踪报告房地产行业,图 9 全国土地购置面积情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 10 全国住宅投资当月完成情况资料来源：CEIC、海通证券研究所2.2 房地产施工、竣工同比上升，新开工继续下滑1-10 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 14.68 亿平方米，同比减少 8.5%；房屋竣工面积 5.83 亿平方米，同比增长 17%。新开工依然下滑。图 11 全国房地产新开工、施工和竣工面积情况资料来源：Wind、海通证券研究所从单月值来看，10 月份全国新开工环、同比全部回落。10 月全国新开工面积达到1.18 亿平方
20、米，环比减少 2%，同比减少 6%。当月房屋竣工面积为 7750 万平方米，环比增长 30%，同比增长 24%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,9,行业跟踪报告房地产行业,图 12 房屋新开工累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 14 房屋竣工面积累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 13 当月新开工情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 15 房屋竣工面积当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所3.房地产累计销售面积同比减少 1%1-10 月，全国商品房销售面积 7.87 亿平方米，比去年同期减少 1%，减少幅度与1-9 月相比放缓了 2.9%。10 月份，当月
21、商品房销售面积 1.03 亿平方米，环比减少 7%，同比减少 23%。当前市场仍处于积极恢复阶段。,图 16 全国商品房销售面积累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 17 全国商品房销售面积当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,1-10 月商品房累计销售额达到 4.63 万亿元，较去年同期增长 5.6%。商品房 10 月当月销售额 5947 亿元，环比减少 6%，同比增长 32%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,10,行业跟踪报告房地产行业,图 18 全国商品房销售额累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 20 全国商品房销竣比情况资料来源：CEIC、海通证券研究
22、所,图 19 全国商品房销售额当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所从销竣比情况来看，截至 2012 年 10 月销竣比数据为 1.35，较 9 月的 1.35 持平，显示销售继续好转。从全国的商品房待售面积来看，2012 年 10 月份全国的商品房待售面积为 3.30 亿平，相比 9 月份商品房待售面积增加了 378 万平，库存压力依然维持在高位。图 21 全国商品房待售面积情况资料来源：CEIC、海通证券研究所4.1-10 月房地产资金来源同比增长 12%1-10 月全国房地产资金来源总量达到 7.64 万亿元，较去年同期增长 12%。其中 10月单月资金来源总量达到 8165 亿元，
23、同比增长 26%。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,11,行业跟踪报告房地产行业,图 22 全国房地产开发资金来源累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 23 全国房地产单月开发资金来源情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,从 1-10 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 16%，利用外资占比不到 1%，自筹资金占 41%，其他资金占 43%。从 10 月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 13%，利用外资占比不到 1%，自筹资金占 38%，其他资金占 49%。逐个数据分析当月值的话可以看到，房地产资金来源中国内贷款 10 月达到 1098
24、 亿元，环比减少 2%，同比增长 37%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，10 月个人按揭贷款达到 1011 亿元，环比增长 0.4%，同比增长 78%。,图 24 全国房地产开发资金 2012 年 1-10 月构成资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 25 2012 年 10 月全国房地产开发资金构成资料来源：CEIC、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,12,行业跟踪报告房地产行业,图 26 房地产开发资金中国内贷款累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 28 房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 27 房地产开发资金中国内贷款
25、当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所图 29 房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,10 月当月房地产资金来源中利用外资为 20 亿元，环比减少 15%，同比减少 44%，依然处于低位。,图 30 房地产开发资金中利用外资累计情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,图 31 房地产开发资金中利用外资当月情况资料来源：CEIC、海通证券研究所,5.投资建议我们认为进入 11 月中后段，地产板块面临压力相对较大，主要逻辑在于：1）“十八大”前，政策放松传闻造成板块异动。我们认为当前环境下政策更多为平稳，难放松。后请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,13,
26、行业跟踪报告房地产行业,期跟风炒作资金可能伴随“维稳行情”结束而撤离地产；2）市场将进入房价和成交的纠结期。当前开发商资金面明显转好，如果销售好，房价存在上涨压力。如果房价稳定，则应该可推断销售趋势一般；3）行业近三月连续跑赢大市，超额收益明显。基金公司年度考核结束和年底排名争夺战到来之时，地产板块将面临更大博弈因素。,截至 11 月 9 日，A 股动态 PE 在 12.72 倍，地产动态 PE 在 14.92 倍。三季报显示，地产企业预收账款、资金流均处于过去三年最高水平。从根本意义而言，行业基本面已经实现反转。市场前期所担忧的破产等风险目前完面释放。我们建议对业绩锁定性强，具备估值切换能力
27、的地产个股坚定持有，看好龙头（招保万金）+二线确定性品种（首开、荣盛、滨江、金科和华夏幸福）。,6.风险提示,房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影,响行业未来发展。,请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,14,行业跟踪报告房地产行业表 2 重点覆盖公司估值表,证券简称,收盘价元,总股本亿股,总市值亿元,每股预收（元/股）,市净率倍,2011,EPS（元/股）2012E 2013E,2011,PE2012E,2013E,万科 A保利地产招商地产金地集团金融街嘉凯城华侨城 A首开股份苏宁环球新湖中宝华发股份格力地产南京高科亿城股份中国国贸天房发展天津松江栖霞建
28、设张江高科福星股份世茂股份滨江集团荣盛发展华业地产广宇集团,8.4411.2822.225.326.113.705.8010.235.973.497.185.2910.413.3510.573.295.543.816.777.679.917.429.803.874.11,109.9571.3817.1744.7230.2718.0472.7114.9520.4362.598.175.785.1611.9210.0711.066.2610.5015.497.1211.7113.5218.7214.195.98,928.00805.17381.58237.88184.9566.76421.7515
29、2.91121.98218.4358.6630.5553.7439.93106.4736.3834.7040.01104.8554.64116.01100.32183.4454.9224.59,6.777.226.564.222.960.790.484.991.820.366.662.311.330.950.054.374.041.020.181.762.469.203.770.683.78,1.752.281.871.151.021.622.591.272.942.230.941.521.151.112.400.863.061.181.670.971.122.042.991.951.52,0
30、.881.101.510.670.670.110.571.260.390.230.940.440.710.300.190.240.380.260.300.731.010.580.820.700.58,1.171.181.880.750.790.230.521.350.500.280.910.540.830.410.320.310.400.410.350.901.240.901.160.430.62,1.451.512.370.861.040.320.651.560.670.411.010.651.000.520.440.370.490.570.411.171.551.251.550.540.7
31、6,9.5910.2514.727.949.1233.6410.218.1515.3115.177.6412.0214.6611.1755.6313.7114.5814.6122.5710.519.8112.7911.955.577.09,7.209.5311.817.097.7215.9511.157.5611.9212.557.869.7612.548.1332.7210.7213.829.3619.348.527.998.228.439.006.68,5.827.479.366.175.8511.568.926.548.928.607.108.1110.416.4424.308.9211
32、.406.6816.476.576.395.936.317.215.39,注:财务数据截取自公司最新一期年报，股价、市值、总股本等市场数据取自本报告前一交易日资料来源：Wind、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,15,买入,增持,中性,减持,卖出,2.,中性,行业跟踪报告房地产行业信息披露分析师声明涂力磊：房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响
33、，特此声明。分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司：万科 A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城 A、金融街、首开股份、北京城建、苏宁环球、万通地产、荣盛发展、滨江集团、广宇集团、亿城股份和新潮实业。投资评级说明,1.,投资评级的比较标准,类别,评级,说明,投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较,个股相对大盘涨幅在 15%以上；个股相对大盘涨幅介于 5%与 15%之间；,标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准；投资建议的评级标准报告发布日后的 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综
34、指的涨跌幅。,股票投资评级行业投资评级,增持减持,个股相对大盘涨幅介于-5%与 5%之间；个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间；个股相对大盘涨幅低于-15%。行业整体回报高于市场整体水平 5%以上；行业整体回报介于市场整体水平5%与 5%之间；行业整体回报低于市场整体水平 5%以下。,法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发
35、布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明,
