房地产行业四季度投资策略.ppt

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1、,9,4.8,40,20,0,-20,研究报告|行业深度报告,金融,|房地产,推荐（维持）2010 年 9 月 30 日,房价下降是一个大概率事件房地产行业2010年四季度投资策略,上证指数行业规模,2611占比%,未来一年半房地产供销比都将保持在 1.5：1，各城市新房库存总体将越来越高，行业凭借自身供求关系的逆转就能导致房价的下跌。月 29 日播报的政策将加速房价下跌进程。短期政策利空出尽，地产股投资机会显现，维持行业推荐评级。,股票家数（只）总市值（亿元）,1188420,7.23.9,全国供销比将达到 1.5：1：全国 09 年 6 月份至今月均开工 1.23 亿平米，据,流通市值（亿

2、元）6806,此测算，未来一年半每月可供销售面积为 9200 万到 10400 万平米，从历史,行业指数%,1m,6m,12m,数据看，全国月均 6500 万平米的成交量是比较正常的水平，那么未来一年半的供销比将达到 1.5：1 左右；,绝对表现相对表现(%)60,-4.2-5.8房 地产,-18.7 6.7-7.4 11.7沪深 300,各城市新房库存已见底回升，房价可能先从二三线城市开始下降：数据显示，二、三线城市新开工面积同比增幅在 70%左右，一线城市约 60%。目前几乎所有城市的新房库存已经见底回升。而二、三线城市刚性需求相对较弱，随,着这些城市新房库存的不断上升，我们预计房价会先从

3、二、三线城市开始地下降，进而影响到一线城市；短期内政策楔子已落地，今后仍以延续和贯彻原有政策为主：我们认为一方面未来一年内全国月度供销比在 1.5：1 左右，另一方面各城市新房库存已见,Sep-09,Jan-10,May-10,Sep-10,底回升并将越来越高，凭借行业自身供求关系的逆转就能导致房价的下跌。9,相关报告1、房地产行业 2010 年度投资策略市场总体难有惊喜，商业地产机会显现2009/12/062、房地产行业 2010 年中期投资策略莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行2010/06/063、房地产股票绝对收益可能已经到来2010/07/09,月 29 日新闻联播报导的系列政策，主要是

4、对原有政策的延续和贯彻，将会加速房价下跌进程；12 月份很关键：若新供应量的形成迟迟低于预期，或需求格外旺盛，乃至到了 12 月份房价依然没有下跌迹象。考虑到调控持续了大半年而没有效果，那时中央政府才有可能出台新的调控政策；投资建议：我们认为只有等房价出现下跌后才是大幅加仓地产股的良机，但短期内政策利空出尽，地产股投资机会显现。当前我们建议投资者持有服务类和商业类地产股（如世联地产、中国国贸、金融街和世茂股份）以及销售,主要在一线城市的开发类公司（如首开股份、华业地产、冠城大通）。贾祖国 010-S1090205070135洪俊骅 021-S1090210090015孟群 0755-S1090

5、210090011敬请阅读末页的免责条款,2008年2月,2008年4月,2008年6月,2008年8月,2009年2月,2009年4月,2009年6月,2009年8月,2010年2月,2010年4月,2010年6月,2010年8月,2008年10月,2008年12月,2009年10月,2009年12月,2008年2月,2008年4月,2008年6月,2008年8月,2009年2月,2009年4月,2009年6月,2009年8月,2010年2月,2010年4月,2010年6月,2008年10月,2008年12月,2009年10月,2006年1月,2006年5月,2006年9月,2007年1月,

6、2007年5月,2007年9月,2008年1月,2008年5月,2008年9月,2009年1月,2009年5月,2009年9月,2010年1月,2010年5月,2009年12月,2010年8月,行业研究一、行业整体判断全国新开工面积来看，未来一年半平均每月新增供应 9200 万平米-10400 万平米：09年 6 月份至今，全国新开工面积合计高达 18.5 亿平米，平均每个月 1.23 亿平米，这部分新开工将逐渐体现为新的供给。也就意味着未来一年半，平均每个月的新增供给总量1.23 亿平米，如果扣除共建等部分，平均每月可用于销售的供应量在 9200 万平米到10400 万平米之间。全国购置土地

7、面积来看，明年的供应量会超过今年：在 09 年 9 月下半年开始出现同比增长，今年在 5 月份开始放量。其他月份基本保持月度累计 30%以上的增长。考虑到前几年每年的购置土地面积增长较为有限，今年同比增长创下新高几无悬念。从土地购置面积增速可以看出，明年的供应量会超过今年。（新开工一般会比土地购置晚半年）。,图 1：房地产月度新开工面积及同环比,图 2：土地月度购置面积及同环比,20000150001000050000,新 开 工 面 积(万平方 米)当 月月 度 环 比(右 轴）月 度 同 比(右 轴）,250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.0

8、0%-100.00%,6000500040003000200010000,购置土地面积(万平方米)当月月度环(右轴）月度同比(右轴）,250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%,资料来源：国家统计局、招商证券研发中心,资料来源：国家统计局、招商证券研发中心,全国商品房销售面积来看：平均每月正常销售量在 6500 万平米左右：根据统计局的数据。2006 年至今月均销售 6301 万平米，2007 年至今月均销售 6673 万平米，2008 年至今月均销售 6829 万平米，2009 年至今月均销售 7719 万平米。10 年 7

9、月份成交量6466 万平米，8 月份成交量 6886 万平米。我们认为，8 月份成交受推盘量增加的影响，结合过去几年的月均成交量看，7 月份成交算是比较正常的成交水平。图 3：商品房月度销售面积及同比增长商品房月度销售面积(万平米）同比增长100009000800070006000500040003000注明：每年 12 月的数据因统计原因偏高，我们略去以便于对比正常情况下的月度销售资料来源：国家统计局、招商证券研发中心,敬请阅读末页的免责条款,Page 2,行业研究二、城市供需情况说明：我们将北京、上海、广州、深圳和杭州等 5 个城市列为一线城市，将其余 26 个省会城市和大连、青岛、宁波和

10、厦门等城市列为二线城市，其他城市列为三线及以下城市。房地产开发投资方面：三线城市投资增速从 2009 年 9 月份开始明显加速，年底增速达到 20%，二线城市则从 2009 年 6 月份开始明显加速。全年增速比一线城市分别高 5 个点和 6 个点。2010 年 8 月份，二线和三线城市房地产累计投资增速分别达到 36%和42%，分别比一线城市高 13 个点和 19 个点；房地产新开工面积方面：二线城市和三线城市 2009 年新开工面积同比增速分别达到15%和 23%，而一线城市为-9%；截至 2010 年 8 月份，一二三线城市的新开工面积同比增速分别达到 61%、70%和 67%；二、三线城

11、市面临的压力更大：首先，二、三线城市新开工面积同比增幅在 70%左右，一线城市约 60%；其次，目前几乎所有城市的新房库存已经见底回升；再次：二、三线城市刚性需求相对较弱；,图 4：一二三线城市累计房地产开发投资增速图 6：一二三线城市累计竣工面积增速资料来源：CEIC、招商证券研发中心敬请阅读末页的免责条款,图 5：一二三线城市累计新开工增速图 7：一二三线城市累计销售面积增速资料来源：CEIC、招商证券研发中心,Page 3,行业研究三、企业销售情况从我们重点跟踪的企业来看，今年下半年推盘规模远高于上半年的销售规模，有一定的销售压力。表 1：所覆盖公司的销售情况及预计,上市公司,2009

12、2010H1结算收入 结算面积 结算收入 结算面积,截止目前已售未结货值,预期后续推盘货值 货量,（亿元）（万平）（亿元）（万平）（亿元）（亿元）（万平）世联地产中国国贸,金融街世茂股份张江高科浦东金桥,51.510.216.10.35,16.417.65.80.11,41.619.30.715.5,8350,冠城大通华业地产,21.15.9,21.37.2,8.89.2,53.815.1,2612,荣盛发展,32.4,77.2,28.3,61.3,45.7,60,100,格力地产首开股份,5.140.8,5.412.1,13.653.3,集中在明年80-100,金地集团鲁商置业福星股份苏宁环

13、球招商地产万科 A,116.624.920.227.384.4483.2,116.430.462.162.5605.2,84.94.511.916.664.6164.5,74.3216.85150.5,104.628.210.731.483.0453.8,35+33110433,25030+20+,保利地产,223.4,274.9,108.5,141.0,386.8 300-350,北京城建,31.1,24.7,4.4,57.5,45,华发股份,39.2,34.1,20.5,67.0,20,25-30,天津松江新湖中宝浙江广厦滨江集团,15.647.942.827.4,72.1,3.013.4

14、11.08.2,3.320.2,15.747.218.082.3,2060-80,35较少40-50,信达地产,38.3,11.4,26.3,苏州高新华丽家族,22.40.1,14.70.1,23.81.8,40,60,亿城股份建发股份,33.948.5,10.120.7,23.260.1,重点在 2011 年,中南建设中天城投凤凰股份上实发展,24.715.611.318.6,16.09.012.216.9,53.720.610.314.3,4030-40,60-8060-70,京投银泰,3.0,2.0,0.1,18.6,极少,资料来源：公司公告，招商证券研发中心,敬请阅读末页的免责条款,P

15、age 4,行业研究三、政策及投资建议1、政策分析与展望9 月 28 日财政部关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，主要内容包括：第一、免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税，免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税，配建项目按比例免除；第二、免征公租房经营管理单位购买公租房时的契税和印花税，以及租赁双方涉及的印花税；转让旧房作为公租房房源的，在 20%以内的增值额免征土地增值税；第三、捐赠住房作公租房的，捐献支出在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额是扣除。9 月 29 日中国政府网和新闻联播披露国家有关部委出台措施调控房地产市场，主要包括：

16、第一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制；第二、首套房首付比例提高到 30%及以上；暂停三套及以上住房贷款，暂停向不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民发放住房贷款。禁止消费性贷款用于购房；第三、重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；第四、要暂停有土地闲置、捂盘惜售、拖延开竣工时间的开发企业发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。我们认为：第一、上述政策

17、仍然是以延续与贯彻原先政策为主；第二、未来一年内全国月度供销比在 1.5：1 左右，各城市新房库存已见底回升并将越来越高，凭借行业自身供求关系的逆转就能导致房价的下跌；第三、一方面提高了购房门槛并抑制炒房，另一方面以限制购地和融资的方式迫使企业加快开工增加供给，再者进一步封堵执行上的口子，将会加速房价下调进程。展望未来，我们认为短期内政策仍然是以延续与贯彻原先政策为主。但如果到 12月份房价依然没有下跌迹象。考虑到调控持续了大半年而没有效果，那时中央政府有可能出台新的更严厉的调控政策。2、投资建议我们认为只有等房价出现下跌后才是大幅加仓地产股的良机房价下跌，可能带来以下五个方面的趋势性变化。,

18、敬请阅读末页的免责条款,Page 5,行业研究第一、政策压力将逐渐减轻；第二、购房预期得以不断向好的方向修正；第三、销售量将进入一个筑底回升的过程；第四、企业盈利预测也将有所上升；第五、房地产板块估值中枢将逐渐回到正常水平；但短期内政策利空出尽，房地产投资机会显现当前的投资标的就一二三线城市对比来看：一线城市供需条件好于二线城市，二线城市好于三线城市。我们判断房价将首先在二三线城市出现松动，一线城市房价将会相对坚挺。因此当前我们建议投资者持有服务类和商业类地产股以及销售主要在一线城市的开发类公司。具体标的包括：服务类的世联地产；商业类的中国国贸、金融街和世茂股份；在一线城市拥有较多土地储备的公

19、司如首开股份、华业地产、冠城大通。,敬请阅读末页的免责条款,Page 6,行业研究附录、城市供应展望1、部分城市预售条件目前全国各个省市的商品房预售条件还存在着部分的不统一，而预售条件的不统一对于商品住宅从新开工到预售的时间是有一定影响的。比如杭州，一直是正负零零（住宅主体出地面，地下工程、基础、地基等已经完工即可以预售）的标准。而在广东省，预售条件一般是要求：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。因此同样的新开工项目，可能杭州和广州、深圳就会相差半年以上的预售时间差。这对于我们下文对各个城市供应量的判断是有影响的，

20、因此表 1 列示了部分省市的预售条件。表 2：部分省市预售条件一览,省市 预售条例,时间,规定,北京,北京市内销商品房管理暂行规定,2001,按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期,七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体,上海,上海市房地产转让办法,2001,结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并,施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）预售商品房的，还须提供投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,天津,天津市商品房管理条例,2002,25%以上的证明，达到市人民

21、政府规定的工程形象部位，以及确定施,工进度和竣工交付日期的证明和商品房预售方案规划建筑面积在 10 万平方米以上的开发项目，已完成小区道路、环境工程，按提供预售的商品房计算，房屋主体工程上升至地上两层以上,重庆,重庆市商品房预售登记管理暂行规定,2001,(有地下层的，地下层除外)；规划建筑面积在 10 万平方米以内的开发项目，房屋系多层建筑的(八层及其以下的)，主体结构封顶；系高层建,筑的(八层以上的)，主体工程进度达到规划建筑面积的三分之一以上。实际操作中基本为正负零零,广东江西湖南山东福建河北江苏贵州,广东省商品房预售管理条例江西省城市商品房预售管理办法湖南省商品房预售管理暂行办法山东省

22、商品房预售管理暂行办法福建省商品房预售管理暂行办法河北省城市房地产开发经营管理规定江苏省城市房地产交易管理条例(2004 年修正)贵州省城镇房地产开发经营管理条例,20012001200120052005200420042009,七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程按提供预售的商品房计算，投入开发建设的金额已达到总投资额的25%以上（不含地价）或已完成该工程项目的基础工程完成项目总投资 25以上，或完成项目的基础工程按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上、已完成基础工程，并确定施工

23、进度和竣工交付日期按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上），并已经确定施工进度和竣工交付日期按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）占工程建设总投资的比例达到国家规定标准的证明资料,敬请阅读末页的免责条款,Page 7,4,行业研究,浙江,浙江省房地产开发管理条例（第二次修正）,2001,除土地使用

24、权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的百分之二十五以上,按提供的预售商品房工程施工进度计算，地上建筑设计层数三层以下,宁夏,宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例,2002,的建筑主体完工，地上建筑设计层数四层以上七层以下的完成建筑主体的三分之二，地上建筑设计层数八层以上的完成建筑主体的二分之,一，并已确定施工进度和竣工交付日期,陕西,陕西省城市房地产市场管理条例,2002,投入开发建设的资金已达工程建设总投资的百分之二十五以上的证明,按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资,厦门,厦门市商品房预售管理规定,2001,的 25%以上；三层以下的商品房项目已完成基础和结

25、构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无,地下室工程的，已完成基础和四层结构工程,无锡南京长春沈阳武汉南昌杭州昆明,无锡市商品房预（销）售管理暂行办法南京市商品房销售管理暂行规定长春市城市房地产交易管理条例沈阳市商品房销(预)售管理办法武汉市商品房预售许可申办须知南昌市商品房预售许可申办须知杭州市商品房销预售管理办法昆明市城市房地产交易管理条例,20012001200520012004200420012007,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度，初步落实水、电、煤等配套工程预售商品房除已交纳的土地出让金

26、外，凡附有地下设施的，投入开发建设的资金须达到总投资额的 25%以上；无地下设施的，须完成设计地坪以下的基础工程或完成单体项目的基础工程3 层以下(含 3 层)的商品房项目应当完成基础和结构工程；层以上(含4 层)的商品房项目，有地下室工程的，应当完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，应当完成基础和 4 层结构工程按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期预售商品房，施工形象进度达到低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计算七层

27、以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数正负零零按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期,注明：部分城市预售制度可能会有最新更新以及修改资料来源：招商证券研发中心、各省市房管局2、一线城市未来供应展望我们认定的一线城市包括：上海、北京、广州、深圳和杭州。上海：上海的新开工在 09 年 6 月份和 09 年的 11 月份后至今有一定的提升，上海的供应量可能集中在今年下半年（预售条件严格）以及明年下半年。总体供应增幅不大。北京：北京的新开工在 09 年 8 月

28、份和 09 年的 11 月份后至今有较大幅度的提升，北京的供应量可能集中在今年下半年的 8-10 月份（预售条件宽松，但是冬季不能施工）以及明年整年。总体供应增幅较大。,敬请阅读末页的免责条款,Page 8,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,

29、10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,行业研究,图 8：上海住宅月度新开工面积及增速,图 9：北京住宅月度新开工面积及增速,6,000.05,000.04,000.03,000.02,000.01,0

30、00.00.0住宅月度新开工面积（上海）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,150%100%50%0%50%100%同比（右轴）,4,000.03,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月度新开工面积（北京）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,150%100%50%0%-50%-100%同比（右轴）,广州：广州的新开工在今年有相当大幅度的提升，广州的供应量可能集中在明年下半年和后年（预售条件严格），总体供应增幅很大。深圳：深圳的新开工在 09 年 10 月份和今年上半年有一定程度的提升，深圳的供应量可能集中在今年 10 月份以及

31、明年上半年 5 月左右（预售条件严格），总体供应体现在明年，增幅一般。,图 10：广州住宅月度新开工面积及增速,图 11：深圳住宅月度新开工面积及增速,3,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月度新开工量面积（广州）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,1400%1200%1000%800%600%400%200%0%200%同比（右轴）,1,400.01,200.01,000.0800.0600.0400.0200.00.0住宅月度新开工面积（深圳）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,150%100%50%0%50%100%同

32、比（右轴）,杭州：杭州今年年初新开工增速较大，未来的供应量可能集中在明年上半年（预售条件宽松）总体供应增幅较大。图 12：杭州住宅月度新开工面积及增速,2,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月度新开工面积（杭州）资料来源：CEIC、招商证券研发中心敬请阅读末页的免责条款,250%200%150%100%50%0%50%100%同比（右轴）,Page 9,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/

33、05,10/06,10/07,10/05,10/06,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,行业研究3、二线城市未来供应展望天津：天津的新开工面积除了在 09 年 10 月份有一次放量外，其余时间基本增速较小。天津的供应量可能集中在明

34、年下半年 10 月前后（预售条件较宽松）总体供应增幅很小。宁波：宁波新开工面积增速总体比较平稳，未来的供应量可能集中在今年 8-10 月份和明年上半年。总体供应增幅一般。,图 13：天津住宅月度新开工面积及增速,图 14：宁波住宅月度新开工面积及增速,12,000.010,000.08,000.06,000.04,000.02,000.00.02,000.0住宅月度新开工面积（天津）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%同比（右轴）,1,400.01,200.01,000.0800.0600.0400.02

35、00.00.0住宅月度新开工面积（宁波）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,700%600%500%400%300%200%100%0%100%200%同比（右轴）,合肥：合肥的新开工从 09 年 8 月份至今均有较大幅度的同比增长，未来供应量将集中在明后年，量都将比较大。南京：南京自 09 年 11 月起至今年上半年新开工增速很大，未来供应量将集中在明年 5月-10 月。总体供应增幅很大。,图 15：合肥住宅月度新开工面积及增速,图 16：南京住宅月度新开工面积及增速,4,500.04,000.03,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.0

36、0.0住宅月度新开工面积（合肥）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,250%200%150%100%50%0%-50%-100%同比（右轴）,4,000.03,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月度新开工面积（南京）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,1600%1400%1200%1000%800%600%400%200%0%200%同比（右轴）,重庆：重庆的新开工在 09 年 8-11 月份以及今年都有大量的新开工，考虑到重庆的预售条件较为宽松，今年 8-10 月份和明年的供应量都会比较大，明年的供应量会超过今年。成都：成

37、都情况和重庆类似，新开工在 09 年 8 月份后将呈现总体增长的态势，未来供应量将体现在今年下半年和明年，明年的供应量将会超过今年。,敬请阅读末页的免责条款,Page 10,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11

38、,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,行业研究,图 17：重庆住宅月

39、度新开工面积及增速,图 18：成都住宅月度新开工面积及增速,10,000.09,000.08,000.07,000.06,000.05,000.04,000.03,000.02,000.01,000.00.0住宅月度新开工面积（重庆）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,400%300%200%100%0%100%同比（右轴）,6,000.05,000.04,000.03,000.02,000.01,000.00.0住宅月度新开工面积（成都）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,150%100%50%0%50%100%同比（右轴）,武汉：武汉的新开工在 09 年 7 月份以及 11 月份有较大

40、的同比增长，今年的新开工仍然保持 50%左右的增长，总体供应在明年增幅一般，后年供应量将会比较大。南昌：南昌的新开工增速主要在今年体现大幅度的同比增长（09 年基数较小），未来供应量较多的集中在明年。,图 19：武汉住宅月度新开工面积及增速,图 20：南昌住宅月度新开工面积及增速,4,000.03,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月度新开工面积（武汉）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,1400%1200%1000%800%600%400%200%0%200%同比（右轴）,1,200.01,000.0800.0600.040

41、0.0200.00.0住宅月度新开工面积（南昌）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,2500%2000%1500%1000%500%0%-500%同比（右轴）,济南：济南的新开工在 09 年 7 月份和今年 3、4 月份有两次大幅度的增长（基数较低），未来的供应量将集中在今年下半年和明年的上半年。明年上半年供应有增长较大。青岛：青岛的新开工在 09 年 11 月份和今年的 3 月份有较大的增量，未来的供应量将在今年的 10 月份和明年的上半年体现。明年上半年供应量会较大。,图 21：济南住宅月度新开工面积及增速,图 22：青岛住宅月度新开工面积及增速,2,500.02,000.01,500.

42、01,000.0500.00.0,住宅月度新开工面积（济南）,600%500%400%300%200%100%0%-100%同比（右轴）,4,500.04,000.03,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0,住宅月度新开工面积（青岛）,350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%同比（右轴）,资料来源：CEIC、招商证券研发中心敬请阅读末页的免责条款,资料来源：CEIC、招商证券研发中心,Page 11,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09

43、/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,行业研究沈阳：沈阳的新开工主要是在今

44、年开始大幅度增长，考虑到北方冬季施工受限的问题，未来供应量将在明年下半年和后年体现。总体增幅很大。长春：长春的新开工主要是在 09 年 5、6 月份和今年上半年的 5、6 月份，考虑到北方城市冬季施工受限，未来长春的供应量将集中在今明两年的下半年，总体而言增幅不大。,图 23：沈阳住宅月度新开工面积及增速,图 24：长春住宅月度新开工面积及增速,7,000.06,000.05,000.04,000.03,000.02,000.01,000.00.0住宅月底新开工面积（沈阳）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,250%200%150%100%50%0%50%100%同比（右轴）,4,500.0

45、4,000.03,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月度新开工面积（长春）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,300%200%100%0%100%200%同比（右轴）,长沙：长沙 09 年 9 月份到今年年初新开工增速很大，未来的供应量可能集中在今年 10月份至明年一整年。总体供应增幅较大。福州：福州 09 年 7 月份到今年上半年新开工增速很大，未来的供应量可能集中在今年10 月份至明年一整年。总体供应增幅很大。,图 25：长沙住宅月度新开工面积及增速,图 26：福州住宅月度新开工面积及增速,7,000.06,000.05,

46、000.04,000.03,000.02,000.01,000.00.0住宅月度新开工面积（长沙）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,400%300%200%100%0%100%200%同比（右轴）,2,000.01,800.01,600.01,400.01,200.01,000.0800.0600.0400.0200.00.0住宅月度新开工面积（福州）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,1200%1000%800%600%400%200%0%-200%同比（右轴）,石家庄:石家庄 09 年 11 月份后到今年上半年新开工增速很大，未来的供应量可能集中在今年 10 月份至明年一整年。总体供

47、应增幅较大。太原：太原新开工的增速相对一直比较平稳，未来的供应量可能集中在今年 10 月份至明年一整年。总体供应增幅很大。,敬请阅读末页的免责条款,Page 12,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12

48、,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/10,09/11,09/12,10/03,10/04,10/05,10/06,10/07,09/3,09/4,09/5,09/6,09/7,09/8,09/9,行业研究,图 27：石家庄住宅月度新开工

49、面积及增速,图 28：太原住宅月度新开工面积及增速,6,000.05,000.04,000.03,000.02,000.01,000.00.0住宅月底新开工面积（石家庄）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,2500%2000%1500%1000%500%0%500%同比（右轴）,900.0800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0住宅月度新开工面积（太原）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,20000%15000%10000%5000%0%5000%同比（右轴）,呼和浩特：呼和浩特今年前 7 月新开工增速很大，未来的供应量可能集中在明年一整年。总

50、体供应增幅很大。乌鲁木齐：乌鲁木齐 09 年 9、10、11 月份以及今年 6 月份新开工增速很大，未来的供应量可能集中在今年 10 月份和明年年中一段时间。总体供应增幅较大。,图 29：呼和浩特住宅月度新开工面积及增速速,图 30：乌鲁木齐住宅月度新开工面积及增速,2,500.02,000.01,500.01,000.0500.00.0住宅月底新开工面积（呼和浩特）资料来源：CEIC、招商证券研发中心,1200%1000%800%600%400%200%0%200%400%同比（右轴）,1,200.01,000.0800.0600.0400.0200.00.0住宅月度新开工面积（乌鲁木齐）资