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1、,谨呈：深圳市福中福房地产开发有限公司,深圳福中福长沙暮云项目策划及销售代理投标报告,（打印完整版）,合富辉煌房地产(湖南),二一二月,前,言,尊敬的深圳市福中福房地产开发有限公司：非常荣幸能够参加此次关于贵司长沙暮云项目的竞标。作为国内大型跨区域房地产开发商，贵司的实业界有目共睹，在深圳开发多个大型物业，已开发项目计达百万平米，贵司在房地产领域取得的成就，值得我们尊敬。而作为拥有15发展历史的合富辉煌集团，在房地产开发、代及相关领域都颇有建树。湖南合富辉煌房地产代公司作为进入湖南最早，代湖南大盘及地标楼盘最多的专业机构，在湖南地区积丰富的实战经验和客户资源。长沙暮云项目，作为福中福进入长沙市
2、场的首个大型住项目，对于贵司在湖南房地产市场树起好企业品牌有着非凡的意义。我司衷心希望能够通过此方案，为贵司成功运作长沙暮云项目开启一扇窗口。同时，祝愿贵公司业务蒸蒸日上，项目开发顺吉祥！,报告思框架,市场政策研究全国楼市研究长沙楼市研究项目板块研究,地块属性分析外部环境分析地形条件分析地块价值划分,典型案借鉴市场个案分析成功案分析,项目产品研究整体开发策首期物业建议项目启动策,项目营销研究整体定位形象主题定位客户定位,价格定位销售目标媒体策销售配合,n,n,全国楼市研究,09全国楼市概况,10全国楼市预测,前言,2009，注定是平凡的一。,整整一，中国楼市经历着从低迷到重振再到火热再到繁荣的
3、全过程，可堪称是“一月小变，一季中变，全大逆转。,回顾2009的长沙楼市，惠民政策频出取消城乡户籍差别、住房公积新政出台、专项打击囤地炒地；地铁开建、武广通，城市建设的步伐越走越快；新房、二手房市场两面开花,2009，中国经济困难的一，但也是房地产业最辉煌的一！,20,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,0月,1月,1-,1,20,09,年,1-,1-,1-,1-,1-,1-,1-,1-,1,年,年,年,年,年,年,年,年,20,20,20,20,20,20,09,3月,09,年,20,20,09,年,09,09,09,09,09,09,09,1-,12,月,4月,5月,6月,7月,8月
4、,9月,月,月,10,11,20,09,年,09,年,09,年,20,09,年,09,年,20,09,年,09,年,09,年,20,20,20,09,年,20,12,月,20,20,20,60,0,100.3,101.1,09全国楼市概况销售,市场表现价升涨,全国商品房销售面积增幅,2009在央信贷开闸以,50403020,17.5,25.5,31.7,37.1,42.9,44.8,48.4,53,42.1,销售面积增速（%）,10,8.2,及其他首付、等优惠激下，全国楼市全面激活，成交节节攀升。全国70个大中城市新建住宅价格指数,伴随着市场尤其是高端市,110108106,106.2,109
5、.1,场的升温，商品住价格,10410210098,100.198.1,100.398.3,100.798.7,100.899.4,101.1,101.5,102.7100.8,104100.9,101.5,101.9,“涨声一片。,969492,同比环比,09全国楼市概况成交,各市商品住成交面积大幅升，多个城市出现“价齐升的局面,2009在多项好政策的激下，全国商品住市场成交一片大好，重点城市成交同比上增幅基本都超过50%，贵阳是达到惊人的229%；,在成交价格方面，大部分城市都呈现“价齐升的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。,成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西
6、安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部会城市领涨；,相对而言，价格涨幅越大的城市，成交上升幅越小。,房市金碟,09全国楼市概况信贷,信贷放和销售回暖，为房地产企业积充足资,在各类资来源中，其他资增长最快，同比增速达69.5%。其中个人按揭贷款达到惊人的119.7%；,国内贷款1-10月总额达到9119亿元，也达到53%的高速增长。增长速仅次于其他资。,2010很难还会继续2009的天信贷规模，预计明房企资面对的压相比今会增大。,房市金碟,09全国楼市概况GDP,中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展,国际货币基组织（IMF）发表世界经济展望报告，预测全球经济2010将增长3.1%，
7、其中中国增长9.0%。200911月，全国制造业采购经指数（PMI）为,55.2%，该指数已连续九个月位于临界点50%以上，表明制造业经济已经触底回升，总体保持平稳回升态势。消费方面，三季居民消费意愿有增长，居民投资意愿断攀升，储蓄意愿有所回。消费者信心一走强，显示出消费者对未来经济走势的乐观预期。,09全国楼市概况土地091-12月10重点城市住用地积成交情况全国土地价格稳步增长 房企拿地意愿强2009随着经济形势逐步好转，土地市场也步入回暖期；住用地全计供应和成交均大幅超过同期水平。1-12月，10重点城市中，除京、深圳之外，其他8个城市住用地计成交同比增加。,其中，天津住用地计成交超,0
8、91-12月10重点城市住用地溢价水平变化情况,过2000万平方米，同比增加32%成交位居各大城市之首。溢价水平全部超过去同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；京、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%左右；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平在20%-30%之间。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,n,n,全国楼市研究,09全国楼市概况,10全国楼市预判,2010全国楼市走势预判经济,明经济工作大主要任务,稳增长、调结构,一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要处好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头
9、。要继续实施积极的财政政策和适宽松的货币政策，把握好政策实施的、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。要密跟踪国内外经济形势变化，把握好货币信贷增长速。二、加大经济结构调整，提高经济发展质和效益。要加大国民收入分配调整，增强居民特别是低收入群众消费能。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。积极稳妥推进城镇化。当前要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。三、夯实“三农发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动和活。五、
10、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。、着保障和改善民生，全维护社会稳定。明要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定移加以推进。,房市金碟,2010全国楼市走势预判政策,中央严厉遏制房地产投机现象，为防开发商囤地、炒地，以后拿地首付低于50%,u政府态：12月14日，国务院发布“国四条，房产调控从“抑制转为“遏制,u二手房交：12月14日，个人住房转让营业税征免时限，由2恢复到原来的5。,u土地交：12月17日，土地出让首付款得低于“50%,u二套房贷款：12月21日，“二次房贷首付比或提高至五成,u首套房：11月11日，“银监会要求收紧房贷 各拟中止七折政策,策,201
11、0全国楼市走势预判政策09政策特征：初松、末紧,支持 初“松u积极的财政税收政策、适宽松的货币政u四部委鼓励房企进促销u福建18条举措促房产发展u福建放宽直系亲属户口登记迁移条件VS,末“紧警示u6月19日银监会下发关于进一步加强按揭贷款风险管的通知，坚守二套房贷政策动摇u11月住建部发出关于进一步规范房地产销售有关问题的通知，严打开发商捂盘u12月国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头u12月个人住房转让营业税征免时限由2恢复到5u国四条：土地出让首期款缴纳最低50%,在大基调为政策适松绑的09，下半政策的“紧多的是抑制房价的警示作用，其象征意义大于实际作用。,促进,2010全国楼市走势预判
12、政策09政策特征：中央紧、地方松,监管 中央“紧u5月20日国税总局发布土地增值税清算管规程u9月1日国土部下发关于严格建设用地管促进批而未用土地用的通知，加强建设用地管u9月26日，国务院发布关于集约用地的通知u11月10日国土部印发限制用地项目目录(增补本)和禁止用地项目目录(增补本)，防大开发商垄断u12月24日国土资源部发布公告，开发商土地闲置满一满两的，徵收20%土地闲置费，土地闲置满两、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。,地方“松u2010级政府出台的房地产优惠政策会取消，湖南关于购房货币补贴等优惠也暂会改变。u12月31日，长沙市二手房交中心表示，二手房明仍享税补贴 转让营业税按
13、差额征u11月28日，长沙适时取消城乡户口差别，户口准入门槛。u长沙颁布住房公积管条，三项住房公积贷款新政出台。,VS五月份各大城市“地王频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用多种手段进调控，使得2009成为土地调控，而地方则表现出为宽松的姿态。,06-1,06-3,06-5,06-7,06-9,06-11,07-1,07-3,07-5,07-7,07-9,07-11,08-1,08-3,08-5,08-7,08-9,08-11,09-1,09-3,09-5,09-7,09-9,09-11,2010全国楼市走势预判政策房地产政策趋紧将是明重要动向国房景气指数呈V字反转,108,定调：继续稳健
14、财政政策,106.59,定调：稳回升，促结构,106,104102100989694,定调：实施从紧货币政策定调：保增长，促发展94.74,102.78,从国房景气指数走势来看，房地产已经快速走出寒冬，中央经济工作会议定调明宏观基本面，是稳回升，促结构。但针对房价上涨过快，中央积极对土地交、二手房交等关键性节点采取针对性的措施。,因此房地产政策趋紧将是明重要动向。,数据来源：国家统计局,房市金碟,u,u,2010全国楼市走势预判政策,维持适宽松、有所收紧,中国人民银及多家融机构7日召开会议，研究部署贯彻实中央经济工作会议部署的具体措施。央表示，根据新形势新情况着提高政策的针对性和灵活性，重点把
15、握好政策实施的、节奏和重点，把握好货币信贷增长速。多家融机构表示，明在信贷方面将合安排信贷投放总下加大调结构，实有保有压的政策要求。,2009全信贷增长在9.7万亿元左右，市场普遍预计2010信贷增应在7万亿到8万亿元之间，货币供应仍较为宽松。,房市金碟,p,2010全国楼市走势预判政策政策微调，有保有压,p,保：n 明经济工作强调要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求n 积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制。压：抑制投机性购房政策微调：n 国务院总温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的干政策措施，个人住房转让营业税征免时限由2恢复到5，其他住房消费政策继
16、续实施。n 国家发改委主任张平，明我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。,p,2010全国楼市走势预判政策,2010保障性住房建设加大,增加保障房供应,n 2009中央预算安排的保障性住房建设进缓慢，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成为23.6%，2010国家将大推动保障性住房建设。,n 住建部提出，2010要通过棚户区改造和新建、改扩建（购置）租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套（户）数比2009增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。,n 发改委数据显示，中央2010住房建设投资,额从此前的280
17、0亿元增加到4000亿元。,p,p,2010全国楼市走势预判,2010通胀预期仍是影响房地产市场的重要因素,大的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，通胀压加大。,n 从物价景气指数看，人民银测算的CPI一致合成指数仍处于下阶段，但幅趋缓，呈现出触底迹象；从先合成指数看，未来 CPI价格将在今底触底后开始回升。,n 人民银三季储户问卷调查显示，当季对未来物价预期指数达到 66.7%，已,经连续第三个季上升，居民通胀预期持续加强。,通胀背景下，资产价格上升，房地产投资仍受青睐。,p,p,p,p,2010全国楼市走势预判,下半存在较大变数,随着全球经济复苏日益明，未来世界主要经济体和中国经济激政策
18、将逐步退出。,通货膨胀压的加大，信贷政策将逐步收紧。,随着资产价格的上涨，特别是房地产价格的过快上涨将再引起中央的关注。,当然，政策仍将保持连贯性，政策的微调预计对市场的影响较小。,n,n,n,长沙楼市研究,长沙市总体规划,09长沙楼市概况,10长沙楼市预测,3,1,1,2,3,5,6,长沙市总体规划形成“一主两次四组团的城市布局:“一主指中心城区。5“两次指河西新城和星马新城“四组团暮云、捞霞、高星、含浦“十一五规划重点开发区域：河西新城星马新城,一洲两岸城南新区暮云、捞霞、高星、含浦四大组团,分类一主两次7,序号4,4,区域中心城区河西新城星马新城暮云组团,四组团,7,捞霞组团高星组团含浦
19、组团,长沙市总体规划,位置,规划面积(平方公),规划人口规模,距市中心车程距离(分钟),功能定位,中心城区河西新城星马新城暮云捞霞高星含浦,城市中心区城西城东长沙南部长沙部长沙西部长沙西南部,106648858273423,1,110,000530,000730,000440,000220,000280,000190,000,-101520203030,商业、经济、文化中心教育、游高科技农业、航空业游、商贸物、仓库、工业工业园区、创意产业基地岳麓山大学城、住,长沙市规划的完善、城市面貌的改善，将增强城市的吸引、吸引多国际国内投资，进一步促进当地经济发展。,房市金碟,长沙市总体规划旧城改造、棚户
20、区拆迁火车站,重点拆迁改造区域：滨江新城、南湖区、五一广场、火车站，大学城、天心生态新城全市二环线内有4.2万栋，5万多户，18万多人生活在成片棚户区内，总面积734万平方米。09开始分三改造完成，目前拆迁已经完成500万平米。2009确定开工建设项目共19个，中山西朝阳一村、东牌楼、长沙三角洲、谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区将启动改造。,滨江新城,n,n,n,长沙楼市研究,长沙市总体规划,09长沙楼市概况,10长沙楼市预测,09长沙楼市概况供应商品房需求市场火爆，但仍能逆转长沙供大于求的严峻形势,1200900,纯商品房供求关系,单位：万,1200900
21、,纯商品住宅供求关系,单位：万,600300,600300,0批准预售销售面积供/销,2006751.4690.191.09,2007937.49894.171.05,20081230.95680.791.8,2009879.961097.660.8,0批准预售销售面积供/销,2006656.65625.471.05,2007759.72803.770.95,20081006.13594.171.82,2009772.3110180.76,数据来源：长沙市房地产研究中心需求市场火爆：从2009长沙的商品房、住，预售与销售数据来看，商品房销售面积已大于预售面积近25%。2009至目前为止批售加上
22、08550万方左右的余货，供应共达1400万平米左右，09销售为1097.66万平米，总体仍然是供大于求。,09长沙楼市概况供应,雨花区仍然是长沙供求大区，开福区发展速最快。,雨花区传统供求大区地位变；,开福区供应与销售目前已居第二位，是发展速最快的区域。,房市金碟,5500,09长沙楼市概况均价2009商品房均价保持平稳增长,09长沙商品房、住价格均保持平稳增长的态势。其中商品住价格为4123,4500350025001500,历年纯商品房、商品住宅均价走势,30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%,500,04年,05年,06年,07年,08年,09年,0.0
23、0%,元/，同比增长5.54%。,纯商品房价格（元/）纯商品住宅价格（元/）住宅同比增长,273823917.61%,303025396.20%,299126915.97%,3601337226.00%,4285390615.84%,435741235.54%,09年各月纯商品住宅价格走势450043504200405039003750,3600,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,纯商品住宅价格（元/）3944,4108,4012,4197,4024,3914,4167,4122,4020,4090,4263,4367,4500,09长沙楼市概况各区
24、均价开福区涨速最快，雨花区价格09最高,5500,2009年长沙各区纯商品房、住宅成交均价,4100,各行政区历年住宅均价变化,5000,4960,3700,450040003500,42544151,42003893,44814302,40763922,4239,330029002500,开福区,天心区,雨花区,岳麓区,芙蓉区,3000,09年08年,41514209,38933815,43023789,39223584,42394156,开福区,天心区,雨花区,岳麓区,芙蓉区,07年,2996,3634,3642,3117,3518,纯商品房价格（元/）,纯商品住宅价格（元/）,09年,0
25、8年,07年,数据来源：长沙市房地产研究中心开福区住价格提升速是最快的，08比07增长40%，09有所下；2009，雨花区商品住均价全市最高，同比上涨13.5%。,09长沙楼市概况供销2009长沙商品房住产品供销情况,面积区间,供,销,供销比,套数,比(%),套数,比(%),6060-9090-120120-144144,134201960316046160199763,17.9326.1921.4421.4013.04,1595522905199472298114293,16.6123.8420.7623.9214.88,0.840.860.800.700.68,数据来源：长沙市房地产研究中
26、心60-90平米的供应超过120-140平米，成为今供应之最。而从销售来看，120-140平米仍然是长沙市需求最为旺盛的面积区间。,房市金碟,p,p,p,p,客户分析目的：通过08与09的成交客户分析，解客户在,09长沙楼市概况客户,新环境下的客户特征变化，以为市场提供决策参考；数据来源：长沙市房地产市场预警预报系统中签约成交客户数据，含经适等非市场定价房，户藉、龄、性别等数据均依,身份证进统计；样本：138439户；数据来源2：合富辉煌（湖南）公司09成交客户数据，样本：2986户。近两购房群体龄结构轻化趋势明显，特别是25-35岁，由0838%上升到55.71%。,数据来源：房地产研究中心
27、成交客户,数据来源：合富辉煌（湖南）成交客户,25-35岁是长沙市的购房主，35-40岁这个龄段也呈上升趋势；25岁以下购房客户呈下趋势；2535岁购房客户上升比较大。,09长沙楼市概况客户今，本市城区和本外市仍处于置业需求的主导地位，本外市籍增幅加大，本市城区籍幅明显。随着城市的断发展，本外市籍的置业客群将成为未来长沙购房群的主军。,由于在08下半本市城区一些潜在的刚性需求集中爆发完，所以在09上半出现短期的回。,数据来源：房地产研究中心成交客户,随着长株潭城市群建设的整体推进，大河西规划建设的全盘启动，武广高速底的全线贯通，越来越多的“新长沙人开始涌入长沙,09长沙楼市概况客户经济实用的两
28、房、三房仍为市场主产品,09成交户型分布,09成交面积分布,数据来源：长沙房地产研究中心09上半成交数据 09上半，全市住成交户型主要集中于三房，比达35.33%，居第一位。位于第二位的则是两房，比达29.55%。其次是一房。成交面积段主要集中在60-90和120140，与08总体趋势一致。60-90 和120140占比几乎等同，在未来置业需求中占比最大，高达46.56%，其次为90120，比达21.96%。,房市金碟,09长沙楼市概况客户,城市基础建设加快，置业城郊化明显，置业群向城市边缘幅射,数据来源：房地产研究中心成交客户,n 上半成交区域主要分布在二环至三环之间的区域，几乎占到总成交的
29、6成。随着二环以内房价的断攀升，土地供应的断减少，较多知名开发商开始在外围拿地，近郊置业趋势明显。,09长沙楼市概况客户首改、首置的刚性需求客户是市场主客户群09年成交客户置业目的区间人数分布及比例,30002500200015001000,247883%,100%80%60%40%,5000,自住,28710%投资,2217%两者均可,20%0%,2009年比例,数据来源：房地产研究中心成交客户,数据来源：合富辉煌（湖南）成交客户,n 换房需求所占比最大。n 外地进城置业需求尾随其后，“新长沙人将会越来越多。n 购房者仍以自住型为主，自住比占到整个置业目的的8成；投资型比呈现上升趋势。,n,
30、n,n,n,n,09长沙楼市概况客户分析总结,购房群体轻化趋势明显，25-35岁是长沙市的购房主，35-40岁这个龄段也呈上升趋势；,“80后成为置业主，随着城市的断发展，地州市的置业客群将成为未来长沙购房群的主军；,住成交户型主要集中于二房、三房，成交面积段主要集中在60-90和120-140；,成交区域主要分布在二环至三环之间的区域，占到总成交的6成。近郊置业趋势明显；,换房需求所占比最大，仍以自住型为主，自住比占到整个置业目的的8成，市场主客户以刚性需求为主。,房市金碟,09长沙楼市概况总结,长沙房地产市场受大势影响，2009价齐升，住销售市场火热。然而供大于求的大形势严峻，潜在供应巨大
31、，这一特征将会减慢长沙商品房价格增长速；,从产品结构看，120-140平米的舒适型产品仍然是市场需求主，预计随着婚房、棚改等刚性需求增大，以及城市化提升等因素，紧凑型产品的需求会增大。,n,n,n,长沙楼市研究,长沙市总体规划,09长沙楼市概况,10长沙楼市预测,房市金碟,2010长沙楼市预测开发预计未来五长沙市内五区商品房开发总约6200万7900万平米，均开发约1200万-1600万。,04-09招拍挂成交的商住与住用地面积：2807万平米以上,04-09成交土地开发总建面积：约合7114万平米以上,04-09已售：约4550万平米,余：约2564万平米,均土地成交面积约467.8万平米,
32、未来五开发总：约9564-10564万平米,预计未来五商住与住用地成交面积：2339万平米以上,根据政府规划，平均容积约3-3.5,2010-2014成交土地开发总建面积：7000-8000万平米以上,按照未来五开发完成总的65%-75%进计算（04-09土地开发约64%）：则未来五开发总约6200万7900万平米，均开发约1200万-1600万。,2010长沙楼市预测供销未来市场供大于求的趋势很难改变u 预计未来五商品房均开发约1200-1600万平米之间，市场均需求一般在700-1000万平米之间，整体供大于求的市场趋势已很难改变。u 尽管2009需求市场火爆，但受于2008市中大余货的存
33、在，造成2009仍然供大于求，目前余货尚有约340万平方左右。历商品房供求面积表,份销售面积（万平米）批准预售（万平米）,2006690.19751.4,2007894.17937.5,2008680.791231,2009（1-11）961.99752.85,购买者特征,p,p,2010长沙楼市预测客户,刚性需求为主，改善型需求为辅，投资型受抑,保守估计，婚房与棚改这两大客户群在未来五内每将消化商品住市场400-550万平米的货。,婚房需求：根据统计局公布数据，长沙市80代出生的人口约有81.8万，市区约15万，,占18%左右。80代出生的人口正是对婚房需求最大的阶段，长沙市近每约有6-7万
34、对登记结婚，按18%计算，则市区约1-1.3万对，按照户均80-100平米的需求面积进计算，,则婚房需求面积每约达80-130万平米。自2006开始，长沙市每大学毕业生人,数约有9.7万人以上，保守估测20%左右会在本市发展或安家，这部分人群通常工作3-5,内会对住房有需求，按照人均需求70-80平米进测算，则长大学生每对商品房需求约达到140-160万平米。,棚改客户：根据长沙市政府的安排，长沙市730万的棚户区改造将从2009起分三完,成。其中2009进200万的旧城改造，涉及居民近5万户，户均面积约40平米，推算730万平米棚改户将涉及居民约18万户，则2010-2011棚改户尚有13万
35、户。（据解，长沙市棚改拆迁户补偿额一般在7000-10000元/平米，户均面积约40平米，则户均可获补偿约28万-40万，他们购买商品房可承受的总价也就基本在28-40万之间，按2009前11月住均价4089元/平米计算，户均可承受面积约在70-100平米之间），未来13万户的棚改将为长沙,的房地产市场带来约900-1300万的需求，预计这些需求会在未来5内释放，则棚改户对商品房的均需求在180-260万平米左右。,2010长沙楼市预测客户,购买者特征：刚性需求为主，改善型需求为辅，投资型受抑,u 改善型客户特征：,长沙自2004房地产大兴之前，大部分人所居住的单位房、自建房、定向房等居住条件
36、都已经非常后，而其中的大人群已经具备改善居住条件的能，购买较强，这拨人群也是长沙市购房队伍中容忽视的重要一支。,u 投资型客户特征：,1.随着城市建设的断发展及壮大，一些常外出打工的湖南人以及沿海城市的投资,客等等，纷纷选择回乡置业，投资性购房日益增多。,2.另一方面，由于一线城市房价的断上涨，职业炒房者逐渐开始“转战周边具潜,的二线城市。,3.但随着国家针对“严格二套房信贷管,严格二套房认定标准,抑制投资和投机性购房的相关调控政策的接连出台，投资型客户将受到很大影响，部分改善型客户也会受到一定程冲击。,2010长沙楼市预测影响因素,综合来看，处于经济蓬勃发展二线城市的长沙房地产发展，有因素大
37、于因素,u 影响长沙房价的重要因素分析：,有的方面：,政府大扶持。09全国“遏制性政策导向出来，湖南本地政府已开始对市场放风，2010政策仍然放宽。介于长沙城市的快速发展，房地产业起到举足轻重的作用，未来五内，预计政府的重点扶持态会发生逆转。,城市发展好。长沙经济正处于快速发展期，城市建设如火如荼，地铁、武广、大范围棚改、融城等等各项国家级、级、市级重点工程，对于消费者的购房增值、保值、居住需求都起大大的激作用。,城市化快速增长，刚性需求大。,目前城市房价收入比尚在合范围，未来升值空间尚大。,的方面：,供应过巨，供求失衡严重；,融危机尚未过去，全国宏观经济未来局势确定因素大。,2010长沙楼市
38、预测价格未来五内商品房均价将达到5550元/平米以上预计未来五内，整体房价呈平稳上升趋势，均增长在5%-8%之间。未来五年纯商品房均价预测70006392,6000,5918,5000,4698,50744796,54805036,5288,5552,400030002000,4350,4568,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,从上图看，到2014商品房均价会达到约5550元/平米以上，能想地增长，则能达到6400元/平米。,2010长沙楼市预测总结,2009长沙楼市的疯狂出乎很多人的意，但是这一又是在情之中。从初的中央各种救市政策到地方的货币补贴以及旧
39、城棚改拆迁，无形之中制造很多“刚性需求，综观全楼市成交数据显示，144以下的产品异常走俏，从上半的遍地现房促销到临近底的一房难求，市场价格也从低谷报复性上涨创下历史新高，楼市又呈现恐慌性购房现象。,09的销售火爆使得很多面临资链断的开发商又起死回生，并且手还,掌握大把现，因此在新一轮的开工建设中又多一丝警惕。,另外，随着未来城市化的重点转移到二三线城市，房地产新的增长空间也会随之转移，这对作为二线城市的长沙来说，无疑意味着将会有多的发展机遇。,因此，对于2010的长沙楼市，价格仍会保持一定程的上涨，但随着政策加重、供应增多等因素的变化，长沙房价会逐步过渡到平稳上升的发展态势。,房市金碟,n,n
40、,n,项目板块研究,城市板块分布,项目区域研究,项目楼市概况及预判,东,城市板块分布 芙蓉星,n 长沙地产板块可划分为9大板块，随着武广高铁开通，大河西先导区建设东城和河西成为目前热点区域。n 南城由于近几一直提出融城概但又无实际动作,热点区域市府麓谷,中心,鹰月湖经开星沙 尚热点区域,因此此区域逐渐被埋没在新兴区域中。,麓南含浦,南城府,武广新城,n,n,n,项目板块研究,城市板块分布,项目区域研究,项目楼市概况及预判,房市金碟,n,n,n,n,南城区域分析现状分析,区域发展的热点是以政府为中心，芙蓉和韶山围合的区域，是目前在开发项目的主要集中区域,书院段将成新热点。,区域发展现状：,交通，
41、未来城际交通枢纽,区域经济发展势头强劲,湖南级政中心,区域内片区发展平衡性明显,3月4日，天心区召开棚户改造暨南湖片区拆迁建设动员大会，今计划完成25万平方米改造，本次棚改预计3月底以前完成书院、白沙至城南西，二环线至湘府段拆迁，4月底前完成南湖的拆迁。,南城区域分析长株潭一体化长株潭三市一体化的发展，使长沙市城市南城板块区位优势日益凸现，但此优势目前还未体现出。,20053月长株潭城市群区域规划正式出台,核心区,到2020长株潭的三市总人口约为1435万人主城区城市人口约为580万人长株潭三市市域约2.8万平方公,南城区域分析地铁规划,根据长沙市轨道交通建设规划，一,号线工程起于汽车站，沿芙
42、蓉由向南，至终点站万家丽站，线全长22.77KM，设站17座。,建设好的地铁线使项目通往城市南,加，同时提升南城项目投资前景。,2010第一季，长沙地铁2号线将,全面铺开拆迁工作，二季长沙地铁1号线也将启动建设。目前，地铁换乘车站土建主体工程已完工。今一季，长沙地铁2号线的拆迁工程将全面铺开，二季长沙地铁1号线启动建设，三季2号线将进入实质性建设阶段。,南城区域分析城际铁规划,湖南“3+5城市群城际铁10开工，大约到,2012底，长株潭核心区通勤时间将限制在30分钟内；2029底，长株潭至岳阳、常德、一样、娄底、衡阳五市通勤时间为60分钟，其他次中心城市之间往来在90分钟。,“3+5城际铁的长
43、株潭城际铁和长益常城级铁,都将在内开工，2012底以前通车。,长株潭城铁长沙至湘潭段站点：,（长沙）长沙站树木岭站圭塘站汽车南站工大学（暮云）校区暮云站（湘潭）昭山荷塘板塘湘潭,长株潭城铁长沙至株洲段站点：,（长沙）长沙站树木岭站圭塘站汽车南站工大学（暮云）校区暮云站（株洲）白马垄站株洲站白石港株洲站七斗冲,暮云区域分析概况,暮云目前产业、经济、人气较弱，在未来五至十间将打造人口约20万，集工业、商业、房地产、生态游、科教文化于一体的暮云新城。,暮云区域分析交通、教育目前暮云主要网已形成，工大学、暮云中学等教育机构聚集，公交配套尚欠缺。,明照外语学校长沙工大学,湖南科技职院暮云中学,房市金碟,
44、4,9,5,暮云区域分析工业园暮云工业园2005跻身级工业园，是全74家级工业园中唯一一家乡镇园区，2006暮云工业园批准为级开发区。园区主要单位,序号123,单位财信达人湖南同发投资气象局长沙生态动物园,序号678,单位伊莱克斯电器煤安局湖南友文食品中国水部第八,局,亚太实业,10,财母公司,房市金碟,n,n,n,项目板块研究,城市板块分布,项目区域研究,项目楼市概况及预判,房市金碟,南城板块项目概况,保花园,戛纳时光,星城荣域,湘府以南南城区域楼盘相对较少，并且以住为主，高层价格在4500元/平米左右为主。,湘府,芙蓉南二环中信新城青社区,公爵欧洲城夏威夷碧水春城中信新城城市广场,房市金碟
45、,南城板块项目概况湘府以南区域楼盘以住为主，价格在4500元/平米左右，区域内体较大。,项目名称,住类型,建筑面积,总栋数,总套数,容积,销售,均价,（万方）,（栋）,（套）,（元/平）,中信新城青社区中信新城城市广场夏威夷碧水春城公爵欧洲城戛纳时光星城荣域,小高层小高层小高层小高层、高层小高层小高层,29224333728,1572019514,1943540248020727801875,22.22.53.273.29306,95%98%35%90%80%80%,4000420053004500一口价：3580-36805000,五矿龙湾国际,南湖雅苑,暮云板块项目概况芙蓉南御邦,湘天江南
46、庭院,橘郡万家丽大道两厢：价格：10000元/平米,特征：别墅为主怡海星城国会山观邸,南郡明珠,气象佳园,保阆锋云墅中悦领秀都,昆仑和府鑫天山城明珠,山水印象伊莱克斯大道两厢：价格：3000元/平米特征：住为主,伊莱克斯大道,暮云板块项目概况暮云板块楼盘主要以综合型别墅为主，高层住较少且价格较低。,项目名称,住类型,建筑面积,总栋数,总套数,容积,销售,均价,（万方）,（栋）,（套）,（元/平）,鑫天山城明珠中悦领袖都怡海星城想山保阆锋云墅南郡明珠五矿龙湾国际橘郡格兰小镇御邦,小高层小高层小高层、高层小高层、高层、别墅别墅小高层小高、独栋、联排别墅、住别墅、住别墅、住,171019830171
47、4120383012,136160483721412016188,1326733200002907372922110902784089665,32.692.51.840.351.580.481.70.82,60%50%70%99%85%70%90%99%90%85%,3000275033003300100002480总价74万起总价160万起7000-150005000,房市金碟,2010南城楼市预判,虽然南城区域属三市融城发展的方向，并且府搬迁至此，地铁、,城际铁通会给区域带来质的飞跃，但目前看来南城发展并未走向,高速化，无任何实际项目带动区域发展。武广、大河西先导区建设将,吸引全市人民目光
48、。,同时南城楼盘众多，同质化严重竞争激，政府又无有效支持所,以未来1-2南城竞争将进入白热化阶段。,房市金碟,南城市场供应分析2010南城放分析客户特征分析,南城区域小高层、高层市场分析,项目畅销产品、客户分析市场建筑风格分析个案分析,房市金碟,小高层、高层分析南城在售产品及价格目前南城在售重点楼盘销售情况,项目名称怡海新城中信新城想山鑫天山城明珠亚商国际上海城香颂国际鑫远湘府华城愿景童话博谷湘翰御舍巢之恋瑞都华庭湘府9号星城荣域奥匹克花园,产品形态小高层、高层小高层、别墅、公寓小高层、高层、别墅小高层高层、酒店公寓小高层高层小高层高层高层小高层高层高层小高层公寓、小高层小高层小高层,总建面（
49、平米）2280000225000030666617497591213508673106935376554215747606578746678448988245120000280000700000,总套数200002907132619114197111321021700350054885376793320002810,销售50%90%99%60%24%72%80%90%100%95%92%67%75%90%70%60%,主推户型三房、四房两房、三房两房、三房两房、三房公寓、两房两房、三房、四房公寓、两房、三房两房、三房公寓、两房、三房公寓、两房、三房两房、三房、四房两房两房、三房两房、三房三房、
50、四房、复式四房、五房,开盘时间09.60808.109.609.809.908.1007.908.1008.709.409.509.609.1009.909.10,价格变化3300-36003200-40002700-33002900-32004600-50004200-48004200-52004180-47003700-44004400-49003800-45003600-49004200-47004000-47004200-46006800-5800,涨幅30080030030040060010005207005007001300500700400-1000,目前南城在售项目规模基本在2
