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1、寻找发展契机 中国主要大城市房地产市场发展趋势分析,中原（中国）物业顾问有限公司 中央研究部,第一部分 城市社会经济综合评价城市宏观经济比较：GDP、产业结构城市建设比较城市生活水平及购买力比较第二部分 城市房地产市场特征分析土地市场、住宅市场、写字楼市场、零售物业市场第三部分 城市房地产发展趋势展望宏观经济预测、城市热点发展区域分析、城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）,社会经济综合评价宏观经济比较：GDP、产业结构,人均GDP：深圳居首位，重庆位末席,GDP：上海一马当先、北京紧随其后,GDP增长率：913.2%的年增幅 均高于全国平均水平,产业结构：第三产业发展迅速 城市农业继
2、续萎缩,社会经济综合评价城市建设比较,北京：改变以往的扩张式发展模式，而采用分散集团模式发展，有效提高城市资源配置与利用效率。,上海：把“一城九镇”作为城市扩张的方式，并以浦江两岸综合开发带动旧城区改建。,重庆：以建设主城区；扩展新城区，构建主城、都市圈和市域三层结构形态城市网络。,城市建设特点,注：基本建设投资为2001年数据。,社会经济综合评价城市生活水平及购买力比较,2000-2001年城市土地购置面积,2000-2001年城市土地开发面积,城市房地产市场特征分析土地市场,北京土地购置面积大幅上升，土地开发面积翻倍增长，投资呈现高涨态势，未来市场供应较为充足。2002年上半年投资快速增长
3、。上海土地投资继续高速增长，反映出相对规范的土地市场状况，以及活跃的土地交易状况。2002年上半年投资快速增长。重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面积同步增加。,2000-2001年城市土地投资额比较,城市房地产市场特征分析住宅市场,除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增长趋势2002年，北京住宅投资连续第二年超过上海，重庆投资总体规模较小，但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。2002年杭州住宅投资与去年基本持平。,住宅开发规模持续扩大五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强，其中，上海、北京增长最为显著。,住宅投资,住宅建设规模（2002年）,销售量持续增长，北京、深圳增幅明
4、显，其它城市增速减缓,上海住宅价格上升趋势明显，2002年超过北京达4950元/平方米2002年北京价格下降249元，达4467元/平方米重庆住宅价格基本稳定，平均价1252元/平方米,住宅销售,住宅价格（2002）,城市房地产市场特征分析住宅市场,1998-2002年城市住宅空置量变动状况,北京空置好于往年2002年北京空置量仅有小幅上升，增长16万平方米达650万平方米，这是因为2002年大量的经济适用房和中低价住宅上市，极大刺激了市场需求,上海空置量连续两年下降2002年，上海住宅销售量连续四年超过竣工量，使得市场空置量逐年下降，整体市场供不应求状况使得住宅空置仅为400万平方米,重庆空
5、置有所回升2002年重庆竣工面积与销售面积基本相当，当年销售不及上年火爆，空置量上升10万平方米，达71万平方米,注：图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差,城市房地产市场特征分析住宅市场,各地商品住宅区域价格分布,城市房地产市场特征分析住宅市场,各地商品住宅类型价格分布,城市房地产市场特征分析住宅市场,存量巨大，分布集中，公寓占七成吸纳缓慢，供大于求，空置率偏高未来预测供求失衡将加剧，特别是北京、上海和深圳,单位：万平方米,城市房地产市场特征分析高级住宅市场,市场供求,市场价格,价格全面上扬 各城市高级住宅普遍供过于求，空置率居高不下，价格上涨空间十分有限，部分城市甚至可能出现价格回落
6、。公寓低于别墅 预计未来各城市高级公寓价格仍有一定上升空间，而别墅供应量的持续放大，价格将可能下调。,单位：元/平方米,城市房地产市场特征分析高级住宅市场,小 结：高级住宅市场泡沫将受到挤压,中國目前各城市高级住宅市场普遍存在的投资热度高，价格高，空置率高的“三高”现象，应当引起市场以及政府相关部门的高度警惕。入世、奥运、世博和国家西部大开发虽然会在一定程度上推动市场的发展，但目前高级住宅市场供大于求情况，以及未来大规模的市场新增供给必将加剧市场竞争，这也对高级住宅项目的文化内涵和定位、建筑风格、开发企业品牌、项目营销等方面提出了更高的要求。预计随着这一轮高级住宅开发高潮过去，各城市市场将先后
7、进入调整阶段。,城市房地产市场特征分析高级住宅市场,市场供求,写字楼开发投资大幅增长 2001年投资额达到72亿元，增幅近60%，超过整体房地产开发投资51%的增幅。预计2002年，写字楼投资为85亿元，增幅约为18%。写字楼供应量开始回升 2001年达到新的历史高峰140万平方米。据有关部门预计，2002年将达300万平方米，而甲级写字楼的供应量约为40万平方米。吸纳量先升后降，空置率先降后升 2000年，在经济状况向好的背景下，写字楼吸纳量增长48%，空置率从1999年25%下降至7.2%，2001年上半年出现市场出现阶段性供不应求，但从2001年下半年至2002年三季度，市场需求萎缩，空
8、置率回升至15%左右。,城市房地产市场特征分析写字楼市场：北京,单位：万平方米,区域租金水平,租售市场“两头热，中间冷”“两头热”高品质甲级写字楼（国贸中心、嘉里中心、财富中心等）乙级写字楼（租金低廉、付款方式灵活多变）“中间冷”普通甲级写字楼（市场份额约55%）租金“先扬后抑”，前景不容乐观 2001年2Q以来，写字楼租金水平小幅上扬后持续下调，市场并未能如2001年起初预计可以获得较大繁荣，2002年继续了去年的趋势，租金水平进一步下跌。,单位：美元/月.平方米,城市房地产市场特征分析写字楼市场：北京,写字楼开复工，新上市项目增加，全年投资将有较大增长市场供应逐年回升2001年到达低谷后，
9、2002年回升至35万平方米。至2002年，市场存量约为235万平方米。历年销售量稳定上升，租赁市场规模不断扩大历年销售量稳定于3050万平方米，2001年写字楼出租量近200万平方米。目前市场供求呈现“金字塔”结构 甲级写字楼供不应求，空置率低；中低档写字楼供过于求，空置率呈逐年上升趋势。,城市房地产市场特征分析写字楼市场：上海,市场供求,单位：万平方米,区域租金水平,租金“触底反弹”，但离历史高峰（96年）仍有较大差距区域租赁市场新格局出现，传统热点区域风采不复租金水平地区格局也略有变化，小陆家嘴、南京西路和淮海路成为租金最高的区域；而人民广场、虹桥开发区则失去领导地位，与徐家汇处于同一租
10、金水平。,城市房地产市场特征分析写字楼市场：上海,单位：美元/平方米.月,写字楼投资迎来第二次高潮1997年受“直辖”的利好消息，写字楼投资于1998年达到历史高峰10.6亿元。2001年，在西部大开发的利好因素下，写字楼投资再次达到10.6亿元；写字楼市场规模较小，尚处于刚刚起步阶段2001年末写字楼存量约为85万平方米；市场档次不高甲级写字楼仅有大都会商厦等3家，数量偏少；而乙级和乙级以下的普通写字楼却占市场比重的85%；空置率高达65%,城市房地产市场特征分析写字楼市场：重庆,市场供求,单位：万平方米,区域租金水平,租金水平差异较大，大都处于较低价位，入住率总体水平均不高除上述纯写字楼，
11、重庆存有大量的商住楼（商务公寓）和一些酒店附属商务楼，在商用写字楼市场占有较大份额。重庆纯写字楼约50万平方米，商住楼约26万平方米，酒店附属商务楼约9万平方米。,城市房地产市场特征分析写字楼市场：重庆,重庆城市经济保持良好发展势头，将有力刺激写字楼开发外资进入城市时间较短，规模较小高品质商务写字楼缺乏，市场需求有望增长全球经济低迷将延迟外资进入时间，市场近期迅速繁荣的可能性较小,上海市场正处于快速恢复性增长期受到全球经济持续低迷的影响，写字楼需求增长趋缓，租金水平和空置率趋于稳定近期甲级写字楼供应量有限，租金及入住率仍将继续走高,北京宏观经济向好支撑了北京写字楼市场的长期利好信心近期市场供求
12、现状并未显现出入世和奥运的利好效应近期市场先扬后抑的发展历程，说明其尚处于恢复性增长阶段,城市房地产市场特征分析写字楼市场：小 结,城市房地产市场特征分析零售物业市场：北京,位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首，且继续呈稳中有升的走势。以出售产权为模式的零售物业在朝阳CBD相对匮乏，而2007年前该地区大面积底商的推出，必将牵动投资重心的偏移。以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。南城近两年内的表现格外突出。,城市房地产市场特征分析零售物业市场：上海,市场供求,平均租金水平较高，各大商圈平均租
13、金水平参差不齐顶级商业街的供应渐饱和，品质竞争突出住宅配套商业是零售物业市场发展的重点商铺投资成为房地产投资的新渠道中心城区、次中心城区的旺铺带动销售价格节节升高地铁商铺脱颖而出，扮演2002年零售物业市场“黑马”角色,租金回升优质零售物业的底层租金在99年后触底回升，2002年平均租金比01年微幅上涨0.1美元，升至2.1美元/平方米/天。,城市房地产市场特征分析零售物业市场：上海,租售价格,售价高位运行中心城区商铺售价保持在高位区间运行，次中心区商铺由于产租能力提高，旺铺价格直逼城市中心区域。近期上市的小面积产权商铺售价较高。,1998-2002年优质零售物业底层租金,商铺售价水平,市场发
14、展迅速，各项供求指标均取得较大增长111月商业用房投资额达28亿元，同比增长7.6%；竣工面积达69万平方米，同比增长29.2%；平均销售价格为3,581元/平方米，同比增长9.3%。重大项目的陆续开业，大大刺激各商圈发展如：沙坪坝商圈三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货 南岸商圈天龙广场 北部商圈北城天街购物广场 租赁市场走红，价格直线上升,城市房地产市场特征分析零售物业市场：重庆,商铺一级市场平均销售价格,单位：元/平方米),城市房地产发展趋势展望宏观经济预测,随着“十五”计划的推进、城市规划的实施，三地经济增长速度将保持较高水平，城市建设规模将继续扩大。但由于基础水平及发
15、展阶段的差异，三地差距有可能进一步加大。,GDP、产业结构与城市建设,北京、上海城市建设和经济发展水平相当，人民生活水平和综合购买力较强，并将在一段时间内保持领先地位。重庆城市化程度低，经济发展较落后，人民生活水平有待提高，市场综合购买力不足。,城市房地产发展趋势展望宏观经济预测,居民生活水平及购买力,城区热点,城市房地产发展趋势展望城市热点发展区域分析：北京,卫星城,“十五”期间，北京市将加强卫星城的市政、经济建设，近期将重点发展通州、昌平、顺义、黄村、亦庄、良乡六个卫星城，使之成为市区人口转移的主要地区。,城市房地产发展趋势展望城市热点发展区域分析：北京,“黄浦江综合开发”规划地区,南浦大
16、桥地区独特的“江边岛”，创建生活、娱乐、工作综合区，占地约3.43平方公里。,杨浦大桥地区特色滨江居住区和科教、办公园区，占地约1.99平方公里。,上海船厂北外滩地区大型购物、娱乐和博物馆等综合场所，占地约1.06平方公里。,十六铺东昌地区水上旅游总站以及具有现代商业中心特色的假日市场，占地约0.35平方公里。,城市房地产发展趋势展望城市热点发展区域分析：上海,“一城九镇”规划地区,城市房地产发展趋势展望城市热点发展区域分析：上海,房地产E网,主城区依然是城市热点发展区域,虽然重庆“十五”计划以市域产业布局为依据，都市圈为核心，主要交通线为发展轴，逐步形成以重庆都市圈为中心，万州、涪陵、黔江等
17、城市为地区中心的网络式城镇体系，但是目前城市热点发展区域依然是集中在主城区。,城市房地产发展趋势展望城市热点发展区域分析：重庆,北部新城,渝中,江北区,南岸区,沙平坝,北部江北区、北部新城基础设施的大大改善和城市发展重点北移，将使江北区以及渝北的“北部新城”成为未来重庆房地产发展的重点。西部沙坪坝完备的居民生活配套设施，强大的商品住宅消费群体，得天独厚的城市文化氛围，将会成为商品住宅市场发展的亮点。南部南岸区生态旅游区，随着市政配套设施的完善，未来510年将成为新一轮城市建设和房地产市场发展的重要一环。中部渝中区受规划的限制和区内拆迁成本过高，开发商普遍将未来发展重点转移出该区。未来上升的空间
18、有限。,城市房地产发展趋势展望城市热点发展区域分析：重庆,北京房地产市场处于市场调整期预计近期市场供应将进一步放大，价格保持平稳别墅市场供应将趋紧经济适用房建设将较快增长危改动迁与旧城改造力度继续加强以低密度住宅为特点的“郊居化”概念将日趋普及住宅市场将日趋理性,北京,城市房地产发展趋势展望住宅市场发展预测,未来住宅供应量稳步上升，区域集中在“一城九镇”中心城区供应集中在高价位区域、住宅品质也将大幅提高未来需求以动迁居民为主，需求对象主要为中低价位的住宅随着浦江两岸开发和世博会场馆的建设，浦江两岸住宅的消化将主要依靠外省及境外人士和本地高收入阶层随着居民收入的提高、私人汽车拥有量的上升以及国家
19、对别墅用地的停止审批，远郊低密度住宅市场前景看好,城市房地产发展趋势展望住宅市场发展预测,上海,重庆未来的房地产业发展前景看好直辖市和西部大开发等积极效应将使住宅价格继续上升城市化水平提高，大规模的旧城改造将使住宅需求增加住宅开发将稳步上升住宅品质将逐步提高渝中和北部新城近期内依然是住宅购销的热点地区,城市房地产发展趋势展望住宅市场发展预测,重庆,北京近期（20042005）市场将有大量供应，消化压力颇大，虽然有中长期利好因素支 撑，但短期市场仍将处于调整态势。中远期（20062010）市场状况将随着开发节奏和市场定位的调整得到较大改善。上海近期（2004-2005年）市场信心较强，需求稳定，
20、市场供应有较大增幅，市场将持续 向好。中远期（20052010）规划供应规模较大，如能控制供应节奏，与城市经济同步发 展，前景看好。重庆近期（2004-2005年）市场信心较弱，需求增长缓慢，2003年供应规模未有明显增幅，较多商务住宅以写字楼姿态上市，写字楼市场仍将维持现状，难以改观。中远期（20062010）市场前景较为乐观，市场将不断成熟，发展空间较为广阔。,城市房地产发展趋势展望写字楼市场发展预测,城市房地产发展趋势展望商用物业市场发展预测,北京,社区商铺热销。部分经营商逐渐从只租不买的经营模式转变为租买并举的模式 新的“商业航母”将在东城区建成，即金宝街、东单“银街”改造、信远大厦、
21、光彩事业发展中心等在建项目将使得王府井、东单的商业街区连成一片。奥运规划区的住宅配套商业设施明显不足，如本市大型住宅社区望京、天通苑等，奥运工程的启动，将带动周边商用物业开发。几个大规模的商业区正在筹备当中，如位于朝阳门外昆泰集团的“北京第三商业大道”(东大桥至呼家楼商业区)和中关村西区的“中关村Shopping Mall”。,城市房地产发展趋势展望商用物业市场发展预测,上海,中心城区的商铺吸纳能力将进一步增强。中心城区未来商铺新增供应较少，租售价格随着经济的增长会有所上升。随着未来轨道交通建设的深入，地铁商业将逐渐从单打独斗的小商铺向满足综合消费需求的大商圈转型，主题鲜明的地铁商城将是未来发
22、展的方向。大型零售物业由于人口分布的郊区化与土地级差效益原则，将主要分布于城市次中心区和城市边缘地区。新建的轨道交通、城市交通枢纽、公共绿地周围以及中心城区外围的大型生活社区的区域性商业中心的商铺将有较大上升潜力。,城市房地产发展趋势展望商用物业市场发展预测,重庆,城市轻轨工程、立交桥等大型市政设施，使主城区大量商铺或拆迁、或空置，这些因素的影响使得本处于低谷的商用物业市场继续低迷。预计随着各项市政设施的完工，沙坪坝、江北、南岸、杨家坪商圈的逐渐形成，以及各区域的步行街的建成，市场将会有较大的发展。城市化水平较低，随着城市化水平提高，需求将日益增加。商贸中心区的商铺未来供应充足社区商业中心建设和小城镇商业未来发展较快,审时度势 无限商机运筹帷幄 大展宏图,
