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1、保定市场前景分析报告,时间：2011年3月,第 2 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,河北保定城市的战略地位,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,第 3 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 4 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,
2、5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 5 页,中国历史 文化 名城、戏曲之乡,城市印象城市历史,保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。,保州城,莲池书院,第 6 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 7 页,闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城
3、西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。,满城汉墓,城市印象城市名片,名胜类,第 8 页,上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。,上谷八景,城市印象城市名片,名胜类,第 9 页,保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。,饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源,美食类,城市印象城市名片,第 10 页,保定拥有4个
4、“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。,“体育冠军的摇篮”、“体育之城”,体育文化类,城市印象城市名片,第 11 页,皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史。有人考证，现在北京、唐山，甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被称之为“涿州影”。,涿州皮影,民俗文化类,城市印象城市名片,第 12 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳
5、理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,“8+2”发展规划,保定,保定,一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山太行山山区生态文化带；8+2 发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。,一轴三带规划,保定,环首都经济圈,保定作为环首都的“京畿”城市，目前
6、城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。,城市印象城市规划,城市总体布局,南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。各板块功能比较：,城市主城区规划,城市印象城市规划,15,朝阳北大街商圈,朝阳南大街商圈,火车站商圈,裕华中路商圈,保定市区规划有四个核心商圈，其中朝阳北大街和南大街商圈位于新市区，与地块距离较近，且商务氛围成熟，发展较快，有利于区域配套的逐步完善，同时提升地块的自身价值
7、。,裕华中路商圈：传统商圈，商业氛围最为成熟。火车站商圈：档次不高，总体水平较低。朝阳南大街商圈：商圈规模较小，正处于不断成长发展中。朝阳北大街商圈：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。,距朝阳南大街商圈4公里,距朝阳北大街商圈5公里,城市印象城市规划,城市商业规划,16,市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。,城市印象城市规划,城市产业布局,第 17 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市历史
8、 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 18 页,城市印象重点事件,保定国家级高新技术开发区保定中国电谷。是中国内地首个官方宣布加入WWF发起的“地球一小时”全球关灯活动的城市，是世界自然基金会，“中国低碳城市发展项目”首批两个试点城市之一；中国八个低碳试点城市之一；十佳创建低碳城市之一。,独特优势：“国家火炬计划新能源与能源设备产业基地”（科技部批设，全国唯一）“国家科技兴贸出口创新基地（新能源）”（商务部、科技部联合批设）“国家可再生能源产业化基地”（科技部批设，全国唯一）“国际科技合作基地”（科技部批设）“新能源产业国家高新技术产业基地”（国家发改委批设）,第 19 页,2、城市宏观环
9、境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 20 页,城市印象小结,20,关键词：历史文化名城、城市建设落后、新型产业崛起、房地产需求旺盛,保定市作为环首都的“京畿”城市，未来拥有广阔的发展机遇。城市主城区、商业进入快速发展期，城市建设有待进一步改善。科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。,第 21 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理
10、后的SWOT分析,6、城市准入建议,经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 22 页,人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。,城市宏观环境分析经济发展,数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴,宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系,23,数据来源：保定2006-2010年年鉴,居民收入提升明显、消费能力迅速提高,城市宏观环境分析经济发展,第 24 页,三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升,新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济，仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产业在保定市具有雄厚的物质基础，在全市经济总量中占有相当比重。,城市宏观环境分析经济
11、发展,第 25 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 26 页,城市宏观环境分析人口发展,全市总人口变化不大，城市化率加剧。,第 27 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,保定,保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重
12、点。轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。,保定,28,快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。,城市交通,城市宏观环境分析交通发展,第 29 页,2、城市宏观环境
13、分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 30 页,城市宏观环境分析资源发展,2008年、2009年保定市全社会固定资产投资总额增幅23、40%，2010年保定全社会固定资产投资718.4亿元，其中城镇固定资产投资648.3亿元，同比回落37%，分别完成全年预期目标的50.8%和51.8%。,数据来源：2006-2009年保定经济统计年鉴,资源发展较缓，较其他城市落后,第 31 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Cont
14、ents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 32 页,城市宏观环境分析小结,32,关键词：配套设施逐步完善、居民收入迅速提高，消费能力增强，房地产进入快速发展阶段。,城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段；公路及铁路交通网络发达，与京津的一体化能力逐步增强，京石高铁的贯通对保定房地产市场的未来发展起到带动作用；城市化率加速，资源发展相对缓慢。,第 33 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市
15、房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,土地市场住宅市场市场小结,34,2010年保定市共招拍挂供应土地总量1769256.7m2，住宅用地面积1143774m2，其中新市区住宅用地面积672665 m2，占住宅用地总量的59%，新市区将成为继高开区之后的房地产重点开发区域，保定市建设宜居地产的发展重点。,数据来源：保定市国土资源局数据统计截止日期：2010年11月10日,数据来源：保定市国土资源局数据统计截止日期：2010年11月10日,城市房地产市场分析土地市场,大量住宅用地入市，市场竞争激励。,第 35 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的
16、意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,土地市场住宅市场市场小结,36,新市区板块,北市区板块,南市区板块,高开区板块,目前保定市房地产市场由北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块四个板块；,城市房地产市场分析住宅市场,板块划分及特征,37,城市房地产市场分析住宅市场,38,保定市房地产市场在售产品容积率集中在2.5-3之间，产品普遍以高层为主，舒适度不高。,总体上看，各板块二居集中在80-90，三居集中在120-140，在售产品以紧凑户型为主。,城市房地产市场分析住宅市场,容积率和户型,39,北市区和
17、高开区在售项目的销售价格水平较高，南市区在售项目的销售价格水平较低。,城市房地产市场分析住宅市场,40,在售项目多数外立面为现代简约风格、缺乏标识感，园林为普通绿化，无主题。,城市房地产市场分析住宅市场,41,客户来源：各板块的主力客户以来自保定城区为主，部分来自郊县，外地客户较少；置业特征：以刚需和改善型需求为主，投资客偏好选择北市区、高开区以及新市区置业，南市区投资潜力较低；职业特征：保定市本地收入较高且稳定的客户偏好选择北市区、高开区以及新市区置业；收入水平：除南市区外，其余各板块购房客户的收入水平均较高；客户关注点：从上图可以看出，客户在购房中更关注产品的价格，以及项目所处的位置和交通
18、。,城市房地产市场分析住宅市场,42,项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目,共计选取项目7个，分别为：在售项目：博鑫青年城、阳光水岸、丽景溪城、佳远水园湾、晨巍佳欣、朝阳花园香溪名苑,新市区,城市房地产市场分析住宅市场,新市区项目分布,43,新市区重点项目的总供应量约200万，潜在供应量约50万（未计入朝阳花园），以中等规模项目为主；新市区重点项目的容积率较高，均集中在2.5以上；二居主力面积集中在80-110之间，三居主力面积集中在120-150之间；新市区重点项目整体均价为4470元/，主要价格集中在4400-4800元/之间。,城市房地产市场分析住宅市场,
19、44,新市区项目建筑立面以现代简约风格为主，园林风格以普通绿化为主；大多数项目对建筑立面、园林风格的重视程度不足，且缺乏细节处理。,博鑫青年城,丽景溪城,阳光水岸,晨巍佳欣,香溪茗苑,佳远水园湾,朝阳花园,建筑立面和园林,城市房地产市场分析住宅市场,45,新市区在售项目平均月销售速度在70套左右（未考虑佳远水园湾近期开盘集中成交因素）；目前不少项目已销售超过80%，多数项目后续供应量不大。,城市房地产市场分析住宅市场,销售情况,46,项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目,共计选取项目8个，分别为：在售项目：京南一品、秀兰尚城、晨曦金地、康诚风尚、丽景蓝湾、北城枫
20、景、亢龙骏景东湖印象,北市区,城市房地产市场分析住宅市场,北市区项目分布,北市区重点项目的总建筑面积供应约290万平米，潜在供应面积约130万平米，未来市场竞争激烈；北市区重点项目的容积率较高，均集中在2.0以上；北市区重点项目的二居主力面积集中在80-105 之间，三居主力面积集中在120-140 之间。主要价格集中在5100-5800元/；,城市房地产市场分析住宅市场,48,京南一品,亢龙骏景,秀兰尚城,北城枫景,丽景蓝湾,东湖印象,康城锋尚,北市区在售项目的大部分是现代简约风格，立面风格差异化不明显；园林为普通绿化，无主题、风格，由此可见开发商对园林景观的打造力度及重视程度不足。,城市房
21、地产市场分析住宅市场,建筑立面和园林,49,北市区在售项目平均月销售速度在50-60套之间；销售速度在前几名的项目均为品质较好，档次较高的楼盘，如：京南一品和亢龙骏景。,因此看出，该区域客户追求品质、产品舒适度，改善型需求明显。,城市房地产市场分析住宅市场,销售情况,50,项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目,共计选取项目5个，分别为：在售项目：万和城、维多利亚夏郡、水榭花城、华中国宅华园绿都皇城,高开区,城市房地产市场分析住宅市场,高开区项目分布,51,高开区重点在售项目均为中大规模，总供应量约224万平米，潜在供应量约112万平米；产品供应以高层、小高层为主
22、，容积率都在2.5以上；二居面积集中在80-90，三居面积集中在130-140；主要价格集中在4200-5900元/。,城市房地产市场分析住宅市场,华中国宅华园,绿都皇城,水榭花城,万和城,维多利亚夏郡,高开区在售项目园林景观已经出现主题景观，立面风格出现了一定的异域风格，具有了一定的标识感。,开发商对高开区项目的立面品质和园林风格开始重视，并有了一定的投入。,城市房地产市场分析住宅市场,建筑立面和园林,53,高开区在售项目月均销售套数在70-80套左右；万和城和华中国宅花园分别于近期集中开盘，因此成交量较大，不作参考。,城市房地产市场分析住宅市场,销售情况,54,项目样本选取原则：1、具备一
23、定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目,共计选取项目5个，分别为：在售项目：秀兰城市美地、枫林花溪、锦绣城、锦绣花园、隶都景苑,城市房地产市场分析住宅市场,南市区项目分布,南市区,南市区的重点项目总建筑面积供应约175万，潜在供应面积约130万，未来市场竞争激烈；南市区多数项目容积率在2以上，建筑形态多为高层、小高层；二居主力面积集中在90-100之间，三居主力面积集中在110-130之间；南市区重点项目整体均价为3400元/，主要价格集中在3300-3500元/，区域整体价格水平较低。,城市房地产市场分析住宅市场,重点项目立面全部为现代简约风格；园林风格以普通绿化为主，无突出风格和亮点。,
24、枫林花溪,秀兰城市美地,锦绣城,隶都景苑,锦绣花园,城市房地产市场分析住宅市场,建筑立面和园林,57,南市区在售项目平均月销售速度在90-100套之间，产品品质一般，但因销售价格较低，故销售速度较快。因此可以看出，客户对价格敏感度高。目前销售速度快的项目一般为品质档次一般，体量规模较大、价格较低的楼盘，比如枫林花溪和秀兰城市美地。,城市房地产市场分析住宅市场,销售情况,58,市场以小高层、高层住宅为主流产品，容积率较高；项目普遍以紧凑型二居、三居户型为主；开发商缺乏打造高品质外立面、主题园林景观的意识；以自住型购买需求为绝对主力，客户普遍投资意识较差;保定总体供应量大，部分项目规模超百万；北部
25、板块（北市区、高开区）较被认可，南部板块（新市区、南市区）价值低洼；新市区价格集中5000元/以里。,关键词：产品品质一般，舒适度不够，客户以自住为主,城市房地产市场分析小结,第 59 页,4、客户研究,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,2、城市宏观环境分析,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,调研概况 客户分析 小结,调研情况说明,调研目的深入了解保定市置业客户的身份特点、消费心理、置业计划、产品倾向以及对本项目的认可程度和购买倾向等。调研方式问卷调研。调研地点乐凯大街：天鹅酒店、保百购物家园、秀兰饭店，沿街商业等；朝阳大街：时代国
26、贸、新天地、丽隆国际家居广场、图书大厦、银行、餐饮、服装店等；建华大街：建华路批发市场、十方商贸城、鑫龙湾、保定图书城、建华大厦、银行、沿街商业等；恒祥北大街：秀兰四季城社区、沿街餐饮、商业等；天威西路：天威北社区、秀兰康欣园。有效数量有效客户153组,我司重点针对保定市人群进行深入调研、深入分析客户置业需求及特点，为项目定位寻找依据：,60,乐凯大街,朝阳大街,天威西路,恒祥北大街,建华大街,客户研究调研概况,61,受访人群年龄段在25-60岁之间，本地占多数，以工商个体为主，主要从事外贸批发零售行业。,客户研究调研概况,客户研究客户分析,核心结论1：保定市客户改善性需求强烈,受访人员76%
27、拥有房产，且拥有2套以上的比例21%受访人员中近期有购房计划的占比53%，加上持币观望人群，占比高达65%，再次置业的比例相当高，潜在需求强劲高达70%的受访者的置业原因是改善居住环境，80%的受访者置业目的是自住或自住兼投资,63,客户研究客户分析,核心结论2：目前的房价水平在客户可承受范围之内，但承受能力有限,55%客户能够承受总价40万以下的房屋，36%的客户能够承受总价40-60万的房屋；,87%客户的家庭年收入在3-10万。,76%的客户付款方式为银行按揭付款。,64,核心结论3：自住为主、偏好小高层、高层产品，户型面积在80-140平米。,客户研究客户分析,43%左右的客户偏好购买
28、二居，46%左右的客户偏好购买三居；,59%的客户偏好的建筑形式为小高层，20%的客户偏好居住的建筑形式为高层。,76%客户置业目的为自主需求，20.4%客户置业目的为投资需求。,37%左右的客户选择80-110m2，39%左右的客户选择110-140m2；,客户研究客户分析,65,价格、地段、环境为客户在购房时通常考虑的三个重要因素。,注：客户关注开发商品牌、对产品关注意识不强,核心结论4：客户的购房理念上相对落后，对产品的价格敏感度较高。,66,客户研究小结,目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商品房等手段解决了居住问题；客户投资意识相对较弱，改善性需求强烈；家庭存款有限，工资性收入不高
29、，对房价的承受力有限，对价格敏感度高；购房理念上也相对落后，对于产品细节的认知、生活方式的理解上有待提高和引导。,关键词：购买力一般、有改善型需求、理念需引导,第 67 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、同级城市相关指标比较,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市SWOT分析,价值梳理后的SWOT分析城市SWOT分析,第 69 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,城市准入
30、方式建议,第 70 页,城市准入建议,万科作为中国房地产行业的领跑者，品牌价值对于客户有着巨大影响力。我们建议加大前期的品牌营销力度，重点关注市区地块，通过万科专业化的建设，塑造出具有一流品质感，完全不同于当地的产品，成为当地市场的标杆，进一步提升万科在当地的品牌号召力，并为后来进入者设置门槛。个人认为，在前期的人员组建与当地客户的消费习惯是首先要解决的问题。,第 71 页,附件：知名在售项目及开发商简介,由中国铁道建筑总公司独家发起设立，于 2007 年 11 月 5 日 在北京成立，为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型建筑企业。是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一
31、。,河北亢龙房地产开发有限公司系河北亢龙集团下属的有限公司，于2007年4月正式成立。公司主要从事房地产开发与经营，建筑材料批发、零售，高低压电力工程的设计与施工，矿业开采与销售等业务。,第 72 页,项目简介,京南一品,江南园林是京南一品的最大特色，通过荷塘、亭台、假山枯石等等人造景观，将清秀、隽美的江南园林复制到小区内部；江南园林与坡地景观相互结合，一步一景，创造出丰富和多层次的景观体系，将社区打造成令人羡煞的恬静园区。,第 73 页,项目简介,京南一品,项目信息,二室二厅二卫 110,三室二厅二卫 144,第 74 页,项目简介,将莱茵河畔的民族风情、艺术元素与社区景观设计相融合；品质高贵的德国(A区)、优雅从容的奥地利(B区)、休闲自然的瑞士(C区)、浪漫时尚的法国(D区)、金色现代的荷兰(E区)，分别代表每个区域不同的风格特色。,亢龙骏景,第 75 页,项目简介,（二）北市区市场特征分析/典型案例分析,亢龙骏景,项目信息,二室二厅一卫 87,三室二厅二卫 114,户型示意图,户型示意,THE END,本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,
