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1、1,提案单位：上海华彩管理咨询有限公司二零零五年十二月,机密,此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制,新城房产整合管理咨询项目战略梳理报告,2,本梳理报告是根据新城决策层对新城未来战略思考的系统化整理，所做分析是基于新城提供的数据及项目组搜寻的部分资料，所提出的建议及方案均基于项目组对新城的了解。本报告的目的在于帮助新城对未来发展整理思路，并非严格意义上的战略咨询报告，报告所述方案若需实施均需进一步系统论证及细化。本报告对新城房产公司、中国家纺网、国泰幼儿园分别做出梳理报告，在此基础上做出新城集团公司对相关公司的整体战略布局，新城物业公司因为和新城房产公司联
2、系紧密，所以和房产公司放在一起分析，就不再单独做出分析。,说 明,3,第一篇 新城房产公司战略梳理,4,目 录,新城房产环境分析新城房产的战略定位新城房产的使命和愿景新城房产的战略目标新城房产的战略执行方案,5,环境分析逻辑框架,外部环境分析,产业分析,竞争分析,新城内部分析,SWOT分析,6,房地产业务行业特点分析,房地产的特点决定了房地产行业和宏观经济的发展、政府政策、金融环境密切相关。,7,房地产业务宏观环境分析,内容,与房地产行业的相关因素,人口,技术,生态,文化,政策/法规,经济,具体的变化与趋势,机会,威胁,可能对策,产业技术变化,环保政策,具体消费心态变化,金融政策行业法规,GD
3、P地区经济发展,人口数量家庭户数人口年龄结构,中国经济的持续快速增长为房地产的发展奠定了坚实的基础，宏观调控使房地产市场发展适当放缓，有利于房地产市场的长期稳定发展；余杭区的房地产市场正处于快速发展阶段的初期，未来还具有广阔天空。,余杭总人口80万，22万户；杭州市区人口401万,人口是房产的基础，房地产有较大空间,制定长期增长战略,2004百强县中第16位，GDP243亿元，人均GDP3656美元。,房地产处于快速增长期,出现经济发展过热,稳步发展，防范风险,宏观体调控、金融紧缩,可能使行业重新洗牌,资金紧张、土地难拿,融资多元化增强企业能力,改善型消费增多,优质的具有文化艺术特色的住宅更有
4、前景,需要更高的企业能力,更多的关注市场需求,环保的要求越来越高,生态型住宅兴起,市场细分更多,专著自己优势的同时，加强企业学习能力,住宅产业化的发展,产生新的商业模式,竞争加剧,应长期关注,8,需求投机需求消失，投资需求减弱自住需求观望，消费心理成熟短期需求减少，品牌价值显现经济的发展，城市化的推进，中长期需求不会有大的改变。供给供给周期惯性，短期供给增加投资日趋谨慎，中期供给减少长期城市规划，长期供给稳定供应链供需关系改变，客户议价增强宏观调控影响，供应材料降价,价值创造：房地产的价值创造重在前端。项目获取和市场定位设计创造最大价值，一定要自己控制成本控制：工程是项目的成本重心房地产项目的
5、价值创造遵循“微笑曲线”,外部变革,金融政策紧缩化土地政策规范化税收政策从严化,企业投融资市场环境改变，投资行为谨慎化金融政策紧缩，企业融资多元化企业运营市场形势的严峻，使产品成为市场的重心成本的有效控制成为利润的重要来源营销和销售市场价格必然走低市场营销必须系统化考虑项目全程的方案,房地产业,房地产商,房地产商,房地产业务SCP分析,由于外部环境变化，房地产逐渐转为买方市场，竞争加剧，企业需要调整战略，提升管理运营水平。,9,房地产业务竞争分析,竞争核心,企业资本运作的能力企业获取土地的能力,竞争焦点,资本运作 项目投资 产品设计 营销管理 品质控制 成本管理,竞争新趋势,战略联盟-“为竞争
6、而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳 购并战略性的购并刚刚开始，下一步将会有更多的此类行为,竞争策略,主要有一体化战略，多元化或集中化策略。一体化是指从建材制造、供应到房地产开发、建筑安装、装饰装潢（包括装饰材料的制造）、到物业管理等等一体化的经营战略，或者实行多元化经营 集中化表现在专注于某种类型房产或某个区域房产的经营,10,物业管理外部环境分析,物业管理随着房地产市场的发展而快速发展，市场规模巨大，具有广阔的发展空间。目前的物业管理大多房产公司都是自己组建物业公司，所以，市场非常分散。从98年杭州物业管理推行改革后，物业管理水平 有了很大的提高。物业管理的定价目前偏
7、低，很多物业管理公司盈利困难，基本上需要房产公司补贴。物业管理还有许多创新空间，可以增加收入。,11,新城房地产公司财务指标分析,1 公司业务结构分析,由营业额可以看出房地产业务是新城公司绝对的主业。,12,新城房地产公司财务指标分析,2，公司房地产项目分布,项目逐渐增多。为后期奠定了坚实的发展的基础,13,新城房地产公司财务指标分析,3 公司利润分析,由于是项目导向制，所以每年的盈利差异很大，物业公司已由亏损转为盈利。,14,新城房地产公司财务指标分析,4.新城房产运营效率分析,房地产公司的资产大多属于流动资产，2005年流动资产周转率偏低主要是因为销售额太低，经营效率相对下降。,15,5，
8、新城盈利能力分析,公司的销售成本率和总资产报酬率属于行业正常水平，净资产盈利能力很强，说明资金杠杆作用发挥极大。,新城房地产公司财务指标分析,16,6，偿债能力分析,公司资产负债率过高，风险较大，但由于公司的品牌和项目都较好，且以前市场环境好，所以可以使债权人比较放心；在目前的市场环境下，较高的资产负债率风险就比较大，在项目同时增多，销售放缓的情况下，资金压力较大。,新城房地产公司财务指标分析,17,一般房地产公司基本能力分析,房地产公司能力,战略发展能力,运营管理能力,实现增长战略信息收集能力市场研究判断能力投资分析能力政府关系运用能力资本能力,实现利润战略业务能力开发配套能力研发设计能力工
9、程管理能力市场营销能力售后服务能力支持保障能力财务运作能力人力资源能力战略采购能力系统控制能力整体规划能力品质控制能力成本控制能力,影响能力,创造良好的发展环境对内：企业文化形成的凝聚力对外：品牌对客户、政府和合作者的 的吸引力。,18,新城房地产公司战略发展能力分析,房产公司持续增长的基本资源在于获取土地，其基本流程是：,新城房产公司目前总体战略发展能力很强，但未来存在较多的风险。,目前市场上可以获取土地的渠道是政府和其他房产公司的二手土地，由于新城高层良好的政府关系和广泛的人脉资源，所以目前获取信息能力是极强的，但是，若要到更广的区域区投资，就需要组建专门的投资队伍。,获取信息,分析判断,
10、获取土地,新城的投资决策目前主要是高层根据自己多年的丰富经验判断，没有进行系统的市场分析和投资测算，这在以前是可行的，但土地进行市场化运作后，将面临极大的风险。,获取土地的能力主要来自于政府关系运作能力、品牌影响力和资本运作能力，新城前两项很强，但融资渠道单一，未来将会有很大的压力。,19,新城的研发设计主要通过外部力量来实现，自己没有设计方面的专业人员进行控制，这在公司单一项目运作时是可行的，但很难在产品上进行积累，形成独特的产品系列，且不容易控制进度。,新城房地产公司核心业务能力分析,研发设计能力,工程管理能力,市场营销能力,售后服务能力,开发配套能力-开发配套能力主要影响工程的进度，,新
11、城的工程管理没有形成规范的操作流程，人员不稳定，职责不明晰，所以工程质量也不稳定，一期质量很好，二期产生了一些问题。,形成了优良的品牌，目前的策划主要是通过外部咨询公司，自己做销售，项目销售都很好，但是整个营销流程不健全。,新城的物业管理做的较好，但目前财务状况一般，进一步发展的能力不足。,新城目前的核心业务能力是较强的，但面向未来的系统发展能力不足。,20,新城房地产公司支持保障能力分析,新城的支持保障能力还比较弱,财务运作能力,人力资源能力,战略采购能力,公司的采购基本上包给建设公司，这对一些能决定项目质量和成本的关键材料不能进行控制，容易形成质量问题。,支持保障能力,财务工作主要是日常会
12、计和核算功能，缺少财务预算管理、财务控制、财务分析、资金规划等相关功能。,缺少战略人力资源规划，对现有人力资源能力开发不足，绩效考核不明确，公司的发展与人力资源不匹配。,21,新城房地产公司系统控制能力分析,新城公司对项目运作没有预先进行整体规划，所以各部门大多没有执行计划，这样各部门分散运作、协作不足，使项目运作推进缓慢。新城公司非常强调品质，也做出了非常优质的产品，但是，在调研中，我们没有发现公司控制品质的标准和程序。,22,新城房地产公司影响能力分析,新城公司已经建立了优良的品牌，对外的影响力非常的强。这可以对于获取土地和销售都带来巨大的好处，新城公司的品牌对内也增强了员工的凝聚力。,2
13、3,新城房地产公司基本能力判断,战略发展能力,较强的能力政府关系运用能力信息收集能力一般的能力市场研究判断能力资本能力较弱的能力投资分析能力,运营管理能力,较强的能力研发设计能力市场营销能力售后服务能力一般的能力财务运作能力开发配套能力成本控制能力较弱的能力整体规划能力战略采购能力人力资源能力不稳定的能力品质控制能力工程管理能力不稳定,影响能力,新城的品牌对外影响力极好新城的企业文化对内影响还不够。,24,新城房地产公司基本能力判断,较强的能力政府关系运用能力信息收集能力研发设计能力市场营销能力售后服务能力对外的品牌对影响力极好,较弱的能力整体规划能力成本控制能力战略采购能力人力资源能力投资分
14、析能力对内的凝聚力不够品质控制能力不稳定工程管理能力不稳定,政府关系运用能力和信息收集能力是同步的，主 要来自企业高层，可以支持中短期增长战略研发设计和市场营销主要是企业高层和外部能力品牌可以支持持续快速发展,使企业不能快速发展使企业扩张具有较大的风险,25,内外结合分析SWOT分析,机会,优势,威胁,劣势,战略性初步分析,外部环境分析,内部条件分析,优点,劣势,机会,风险,内部能力,外部环境,SO,WO,ST,WT,了解集团的优点,掌握外部环境的机会因素,了解集团的缺点,掌握外部环境的风险因素,利用优点抓住外部环境机会的应用战略方案.,弥补劣势并规避外部环境风险的对应战略方案.,利用优点规避
15、外部环境风险的对应战略方案.,弥补劣势抓住外部环境机会的应用战略方案.,26,新城公司的外部机会扫描,机会,优势,威胁,劣势,外部主要机会：宏观调控后，房地产业变革产生的机遇，如房地产金融证卷化，二手土地增多，地价将适当下降；可预期的大项目带来的机遇；,27,新城公司的外部威胁扫描,机会,优势,威胁,劣势,外部主要风险：房地产市场变化，价格下跌带来风险；土地拍卖带来的市场化挑战；金融政策变化带来的资金风险。,28,新城公司的内部优势扫描,机会,优势,威胁,劣势,内部主要优势：已经建立的良好品牌；良好的政府关系；优秀的领导者；发展方向明确。,29,新城公司的内部劣势扫描,机会,优势,威胁,劣势,
16、内部主要劣势：基础管理还有待提高；战略规划有待系统化；人力资源规划有待完善；没有支撑投资决策的体系；大量投资的资本运作能力不足。,30,新城公司的优势与机会分析,优势,机会,已经建立的良好品牌；良好的政府关系；优秀的领导者；发展方向明确。,未来十年房地产资本运作能力将决定行业发展格局，在目前的形势下，优良的品牌地产可以通过房地产信托融资，逐渐建立多元融资渠道。,房地产金融证卷化，地价将适当下降；可预期的大项目带来的机遇；,31,新城公司的机会与劣势分析,劣势,机会,房地产金融证卷化，地价将适当下降；可预期的大项目带来的机遇,基础管理还有待提高；战略规划有待系统化；人力资源规划有待完善；没有支撑
17、投资决策的体系；大量投资的资本运作能力不足。,在推进管理变革的同时，对项目精心规划，按时间进行推进，根据不同时期的战略重点，分配资源。,32,新城公司的风险与优势分析,优势,风险,已经建立的良好品牌；良好的政府关系；优秀的领导者；发展方向明确。,房地产市场变化，价格下跌带来风险；土地拍卖带来的市场化挑战；金融政策变化带来的资金风险。,在房地产市场低迷时期，品牌价值得以显现，品牌的影响力和良好的政府关系在任何时候都对获取项目有巨大的帮助。在变化的时期更需要优秀得领导引导企业发展方向，有效得多元化可以规避风险。良好得品牌可以赢得更多合作者得信任，获得更多得融资渠道。,33,新城公司的风险与劣势分析
18、,劣势,风险,基础管理还有待提高；战略规划有待系统化；人力资源规划有待完善；没有支撑投资决策的体系；大量投资的资本运作能力不足。,房地产市场变化，价格下跌带来风险；土地拍卖带来的市场化挑战；金融政策变化带来的资金风险。,市场风险和公司不足使公司面临危机，唯有通过变革应对。投资需要谨慎。,34,新城公司SWOT分析的启示,虽然新城的房地产市场面临巨大的调整，但新城公司多年形成的竞争优势可以使公司从容应对；同时新城公司面临众多机遇，正雄心勃勃，要实现大的跨越，而公司的不足正阻碍新城公司快速发展。新城公司的不足是所有发展中的民营企业都会遇到的问题，当公司发展的初期，必须以业务资源为导向，需要创始人以
19、广阔的胸怀容纳各方不足，而专著于业务。当公司发展到一定阶段，一个人的能量就很难推进公司更大的发展，就必须按照市场化规范来运作，通过规范化管理调动所有优秀人员的积极性协同运作。只要新城公司正视风险，把握机遇，主动变革，迎接挑战，就必然能实现跨越式的发展。,35,新城公司的运对措施,完成一大战略规划，推进二大变革措施构建三大控制体系，实现四大协同目标,战略规划,人力资源变革,目标管理变革,现金流控制,员工不断成长,品牌持续提升,流程持续优化,业绩持续增长,成本控制,品质控制,36,目 录,新城房产环境分析新城房产的战略定位新城房产的使命和愿景新城房产的战略目标新城房产的战略执行方案,37,目前中国
20、房地产行业价值链上多种模式并存,行业主业务价值链,辅助业务价值链,房地产金融,土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表,地产开发模式,房产开发模式,产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表,物业经营模式,专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报 混合的物业出租经营，以收取租金为主：以香港置地代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表,价
21、值链整合模式,房地产服务模式,不动产金融模式,整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系地产为代表,房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表,资料来源：华彩知识库，华彩分析,中介经纪和评估：以二十一世纪不动产公司为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：以日本大和房屋为代表,中介服务（评估、经纪、定制等）,一般房地产公司发展模式,38,新城可能的选择有八个维度,现有区域布局,地域扩张（如在华东或中国更多区域布局）,增加新产业（如商业地产，或多元化）,现有产
22、业组合,整合前向（中介，房产服务，装潢等）,后向整合（如建材，地产）,减少产业（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）,地域聚焦（如在少数地区集中发展）,39,八个维度中，有几个是指向规模化的,现有区域布局,地域扩张（如在华东或中国更多区域布局）,增加新产业（如商业地产，）,现有产业组合,整合前向（中介，房产服务，装潢等）,后向整合（如建材，地产）,减少产业（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）,地域聚焦（如在少数地区集中发展）,规模化,40,现有区域布局,地域扩张（如在华东或中国更多区域布局）,增加新产业（如商业地产，或多元化）,现有产业组合,整合前向（中介，房产服务，装潢等）,后向整合（如建
23、材，地产）,减少产业（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）,地域聚焦（如在少数地区集中发展）,集中化,八个维度中，有几个是指向集中化的,41,现有区域布局,地域扩张（如在华东或中国更多区域布局）,增加新产业（如商业地产，或多元化）,现有产业组合,整合前向（中介，房产服务，装潢等）,后向整合（如建材，地产）,减少产业（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）,地域聚焦（如在少数地区集中发展）,差异化,八个维度中，有几个是指向差异化的,42,这三大类选择有着不同的实施路径、前提和风险,43,新城公司合适的发展模式,精,强,大,企业文化是战略的起点，任何企业都会打上创业者理念的深深印痕，从新城以前的经营
24、思路中我们可以发现，做精品已成了新城的基本理念，要做就做到最好,通过外部分析，我们也可以发现，在越是低迷的市场，就越需要精品，需要真正为消费者创造价值的产品，这正是竞争优势的来源。,新城已经做出了几个精品楼盘，现在是由精到强的阶段，在做强的基础上做大，企业的发展就会非常稳健。,做精品必然需要差异化，而新城的发展阶段特点决定了采用适度集中化的策略会使风险降低。,差异化,+,集中化,44,集中化模式选择有四个维度,核心能力聚焦,运作型态聚焦（如只做工厂拆迁和新城区的项目）,减少产业（如只做住宅开发，甚至对住宅产业细分）,地域聚焦（如只在杭州及周边地区集中发展）,45,差异化模式选择有四个维度,服务
25、差异,品牌，文化差异,产业内差异（如只做细分高端住宅）,产业链差异（上下一体化带来的差异）,46,新城房产的战略定位,可以从“产品（或服务）、客户和地域”三个方面来体现集中化和差异化模式,新城应该侧重于高端住宅产品，关注中端住宅产品。以文化艺术住宅形成差异，形成产品系列。新城可以适当考虑办公项目。新城可以在物业管理上体现差异化，提供多种免费和收费服务，既增加客户感知价值，又创造收益。,先以杭州地区为主以周边区域为辅做强再向全国扩张,新城的客户定位于区域内的中高端客户,产品服务,地域,客户,差异化,集中化,47,定位分析,新城的品牌影响和相应的政府关系主要在杭州，在目前市场形势下，在熟悉的区域做
26、可以有效规避风险，同时，杭州和周边的房地产市场很大，可以支持下一步的发展。,客户定位：,目前中国的收入结构是“哑铃型”的，在江浙区域，高收入者众多，外部客户容量较大；新城的前几个项目都定为中高客户，企业内部已有运营经验；新城已形成的品牌特性对区域内的中高端客户具有良好的吸引力。,区域定位,产品定位,住宅发展空间巨大，相对操作容易，风险较低，物业管理在高档社区将越来越重要，直接体现项目的品牌。,48,目 录,新城房产环境分析新城房产的战略定位新城房产的使命和愿景新城房产的战略目标新城房产的战略执行方案,49,成为中国精品住宅的领先者,创造雅居文化,新城使命,新城愿景,50,目 录,新城房产环境分
27、析新城房产的战略定位新城房产的使命和愿景新城房产的战略目标新城房产的战略执行方案,51,新城房产的整体战略三步走战略,第一步：成为杭州精品地产领航者之一，并形成强大的多项目操作的管理模式，（2006-2008年）。第二步：成为长三角领先的精品地产运营商，形成异地管控模 式（2008-2012年）第三步：成为中国一流的精品地产提供商。（2012年之后）,杭州,长三角,52,新城房产的三年战略目标成为杭州精品地产领航者之一,战略地图四大协同目标,协同目标,目标描述,2008年实现销售额9亿元,财务目标,客户目标,赢得品牌广泛的美誉度，形成强大的社会影响力,管理体系,形成多项目管理模式,人力资源,建
28、成一支强大的管理队伍,53,新城房产的三年战略目标分解,年份,销售额,4亿,2006,2007,6亿,2008,9亿,复合增长50%,目标差距：根据以上分析2006-2007需要获取销售7.5亿以上的地块,说明：以上数据都是根据地调研预估得出，可以调整。,54,目 录,新城房产环境分析新城房产的战略定位新城房产的使命和愿景新城房产的战略目标新城房产的战略执行方案,55,新城2008年的财务目标完成的关键因素在于2006年-2007年是否获取了适当的土地，而2006-2007年土地价格将相对回落。,新城房产三年目标实现的关键因素分析,新城房产2006年-2007年财务目标实现的关键在于三大项目的
29、顺利开工、开盘、实现销售回款，这主要在于项目管理的可控制性。,三年目标实现的共同问题在于资金周转是否畅通。,项目运营,项目投资,资金,56,时间节点,房地产项目运营的流程分析,自有核心能力,通过外包获得的核心能力,前期项目研究、投资决策,销售、物业、客户服务,最终市场表现图,项目研究,施工建造,设计规划,市场销售,物业管理,投资决策,市场策划,客户管理,成本管理,自己需要加强，也需要利用外力,自己需要加强,主要利用外力加强,现金流,57,实现三年目标的差距,资金的差距 资金是房地产的核心资源，在多项目操作中，资金的运作和管理就显得更加重要，但也变得比较复杂。,实现目标的差距,项目整体运营的差距
30、（进度、质量、成本）多项目操作需要的全方位协调，包括进度、资金、人员等方面，需要规范有效的控制体系。,研发设计的差距 设计是项目的灵魂，精品战略需要自己对产品有很强的控制能力，新城目前产品的设计还是很强的，但多项目操作后，还是需要有专业的人员对设计把关，并形成产品系列。,市场把控的差距 市场分析在项目投资、定位、营销的各环节都非常重要，虽然目前新城的项目市场方面都很好，但在市场环境变复杂后，同时项目增多，在公司内部构建完善的市场分析流程就非常重要。,58,弥补差距的措施,资本是房地产公司的核心之一,三年目标,资本运作,项目管理,市场与设计,人力资源管理,营 销,市场分析和设计配合可以把握整体项
31、目定位，可以确定方向。,项目管理是是房地产公司的基础。,人是一切运作的基础，改造现有人力资源体系，吸引专业人才，创建一流组织，是各种操作的基础,59,弥补差距的措施,人力资源管理通过变革管理，构建战略性人力资源管理体系。,实现目标,项目管理 单项目通过目标管理体系和通过高水平的人员运作构建双重保障体系；多项目通过时间节点控制和现金流管理动态平衡进度。,市场与设计 市场分析在战略投资、项目定位设计和营销推广中都非常重要，新城公司可以设立市场研究和设计管理结合的研发部，以逐渐形成自己的产品系列，或者先由销售部兼任。,资本运作 新城公司可以在增进银行的关系的同时、积极接触多元的融资渠道如信托，增加合
32、作伙伴和利用丰富的民间资金、建立全面预算管理，加强内部控制。,60,实现新城第二步目标的关键措施,资本运作：直接上市或通过兼并收购借壳上市，十一五期间，中国股市将完成股改，上市融资渠道将会变得畅通，同时世博会的召开会使长三角市场趋好，所以，应抓住时机，打通资本市场。同时，和房地产投资基金建立良好的合作关系。战略投资：建立健全的战略投资部门进行异地扩张。异地管控：组建外地子公司，健全公司治理结构。,61,实现新城第三步目标的关键措施,品牌建设：对于离本部较远的投资，品牌建设就显得无比重要，品牌就会显出巨大价值。,文化输出：小公司靠老板，中等公司靠制度，大型公司靠文化，对于一个大公司，文化是一切管
33、理的基础。,内部控制：众多的区域公司，带来管理区域、幅度的扩大就会带来巨大的风险控制问题，需要建立全面的内部控制体系，加强审计。,62,战略措施实施计划（2006年20012年）,2006年,2007年,2008年,2009-2012,20012年,全面预算管理,提升市场设计能力，形成产品系列,人力资源建设,文化输出,组建外地投资部,异地管控机制建设,全面提升管理体系,上市,品牌输出,内控体系建设,63,新城的三年战略目标业务执行计划,2006年新城三期实现销售，带来较大的现 金流。2006年新城四期开始推进。2006年将会出现较多便宜的土地 2006年获取两个项目,2006,2008,200
34、7,市场开始恢复 做好四大项目 锻造一只强大的管理队伍 形成独特产品系列 建立高端客户购房俱乐部 加强物业管理的运作,战略投资,聚焦运营,管理体系,丰收年，市场将恢复正常。四大项目会带来大量回款 管理体系运作成熟 准备异地扩张,64,三年战略目标能力提升计划,努力目标,确保新城三期及以后的项目取得优异质量,1)建立健全的工程管理流程2）建立质量控制标准3）加强乙供材料质量控制。4）建立科学的工程招投标机制,质量管理,实施举措,65,三年战略目标能力提升计划,努力目标,实施举措,项目系统规划,建立规范的项目管理体系，加快项目推进进度,1)确定项目定位及总目标2）建立时间节点推进计划3）根据总体计
35、划建立各部门计划。4）建立规范的部门对接的流程。,66,三年战略目标能力提升计划,努力目标,实施举措,市场营销,提升对市场的判断和项目营销能力,1)建立市场策划部或在销售部门中设置。2）定期提交市场分析报告给决策者。3）参与市场前期定位。4）负责营销推广计划。,67,三年战略目标能力提升计划,努力目标,实施举措,提升设计控制能力,形成产品系列，制定产品标准,1)建立广泛的设计资源。2）对设计进度、质量和成本有较强的判断控制能力。3）提升产品研发能力。4）形成文化系列产品。,68,三年战略目标能力提升计划,努力目标,实施举措,资本运作,建立全面预算管理和形成较强的资本运作能力,1)建立全面预算的
36、管理体系2）进行资金调度管理。3）建立广泛的融资渠道。4）对成本进行分析控制。,69,三年战略目标能力提升计划,努力目标,实施举措,人力资源,建立一支具有高效执行力的团队,通过外部引进、内部选拔等方式，优化团队制定人力资源开发政策结合新城远期战略及近期举措，制定人力资源规划,70,三年战略目标能力提升计划,努力目标,实施举措,制定系统的战略规划、目标体系及实施方案，建立战略实施监控流程,系统论证战略目标体系及实施方案的可行性、风险因素、约束条件建立战略实施的监控流程建立竞争情报系统，收集分析竞争情报并提供决策层参考。,战略规划,71,三年战略目标能力提升计划,绩效管理,努力目标,实施举措,实施
37、并在实施过程中完善绩效管理体系及相配套的薪酬激励体系，保证新城战略目标的实现,绩效管理理念及绩效考核操作培训绩效考核实施前的准备工作绩效管理实施及绩效方案的调整薪酬调整方案的实施,72,第二篇：中国家纺网战略梳理,73,家纺网业务外部环境分析,家纺市场中国家纺产业近年来发展迅猛，2004年我国家纺行业产值（现值）全社会口径约为4480亿元，与2003年3630亿元相比增长23.42。据海关统计，2004年全国家用纺织产品出口交货值106.81亿元，同比增长了31.80。余杭区位优势明显，经济基础较好，2002年被中国纺织工业协会命名为“中国布艺名城”。目前，余杭共有家纺企业近3000家，200
38、3年完成工业总产值70多亿元，占余杭区工业总产值的12左右，已成为余杭第一大产业。2004年产值已突破100亿元,盈利模式 目前家纺行业门户网站主要靠会员费、广告、和建网站收取费用。,网络经济 中国网民已达1亿左右；2004年是网络复苏并繁荣的一年，三大门户的财务报表欣欣向荣。网络可以没有收入，也可以没有利润，只要有诱人的商业赢利模式。华尔街最知名的网络股分析师，玛丽米克在最新发布的中国互联网报告中认为中国互联网公司的价值被低估了。,目前家纺市场企业数量较多，行业增长较快；电子商务业正处于快速发展的阶段，发展家纺电子商务主要看企业的商业模式和市场规模，它的主要价值在于未来能占据什么位置，带来多
39、少收益。,74,家纺网内部分析-财务分析,按以上测算家纺网2005年的成本是120万元左右，而随着规模的扩大，其每年的运营费用估计需200万左右，具体要根据每年的营销费用确定。,75,家纺网内部分析基本状况,76,家纺网内部分析结论,需要建立系统的发展规划,家纺网还需要进一步加强投资,家纺网人力资源管理不健全,薪酬过于多样化,目标明确，定位清晰，,拥有较高的业内地位,家纺网目前处于亏损状态,77,家纺网的发展战略网站现有商业模式价值分析,家房网创造的价值,原材料,家纺网提供服务,纺织机械,宣传信息,分析,目前，家房网定位为行业门户网站，在家纺业内为行业链上的各企业提供宣传和提供业内信息，其方法
40、有三块：收取会员费提供市场信息；网上广告制作发布；提供展示的模板建二级网站。其价值的大小主要取决于信息量和点击率。,78,家纺网的发展战略网站现有商业模式潜力分析,中国家纺网中文版现收录企业5826家。英文版现收录企业892家。中文版注册 会员4222家，英文版注册会员294家。,一般单一的行业网站，市场容量有限，但家纺企业有3万以上的企业，相对空间比较大，另外，若要在此领域获得更大的空间，可以提高客户占有率，即单个客户的消费金额扩大。,按目前的注册会员，若每家每年缴纳会 员费1000元，则网站年收入可达451万，按公司目前的运营成本，则可实现盈利。,79,家纺网的发展战略家纺网可能的商业模式
41、组合,广告、信息、模板电子商务B托B，B 托C，C托C行业市场研究咨询发起或协办展会锦绣中华的部分销售网上家纺博物馆,国内市场国际市场,主要为原材料、生产企业、销售企业、纺织机械,产品,地域,客户,家纺网,相关行业,服装或整个纺织业,80,家纺网的发展战略家纺网站商业模式,电子商务：由于家纺业的特点是产品分散、品类众多、花色繁杂，单纯开展网上交易还是比较难的，B托B因为双方都是专业人士，是可行的，B托C和C托C就比较困难，所以还是结合网上信息和网下交流比较合适。行业市场研究：家纺行业细分产品多，变化大，企业对市场的了解很重要，家纺网可形成年度报告、季度报告、月度报告、细分专业报告等产品出售给相
42、关客户，这可以直接从网上下载出售。发起或协办展会：家纺网众多的会员优势可以和网下操作结合起来，承办各种行业展会，这既宣传网站，又可直接增加盈利。锦绣中华的部分销售：网上售书非常合适。,产品组合,客户组合：,对于国内家纺类客户全面覆盖，对于国际客户采取先易后难的策略，目前主要客户目标争对国内。,相关行业:,对于纺织业其他方面，目前公司在资源、财力上都不具备竞争优势，实力增强后可以通过自己扩张和兼并进入。,区域组合,国内市场：已有了一定的基础，是家纺网发展的基础，开拓相对较容易，开拓成本较低，国内市场开拓成功就可实现企业自我平衡，是家纺网的开拓重点。国际市场：中国是世界纺织大国，也是出口大国，众多
43、中小家纺企业需要对外宣传的窗口，也需要相关的信息，所以国际市场目前是以树形象增加流览量，拉动国内市场为主，若真正开拓国际市场，则成本较高，效果难以预料。,81,家纺网可能的战略目标,收购其他网站壮大,实现盈利持续经营,被其他网站收购,产出效益,投入资本,上市,82,战略目标实现的可能性,收购其他网站壮大,实现盈利持续经营,被其他网站收购,上市,美国上市，所有美国上市的网络公司都具有一个特点，商业模式具有巨大的可扩展性，如搜狐、网易、盛大、阿里巴巴、百度等，家纺网目前的可扩展空间不够。国内上市，在资本市场逐渐完善的情况下，若公司经营较好，则机会很大。,收购其他网站需要的条件是本公司具有较强大实力
44、，需要家纺网的盈利能力和发展前景较好，主要看网站的的经营能力,实现持续的盈利是完全可能的，制定有效的市场营销方案，合适的费用控制就可实现。,当网站经营长期处于亏损状态或者处于勉强维持状态，但具有行业价值，可以和其他网站互补或融合，就可以出售获取收入,83,家纺网的战略投资分析：,公司目前处于第一步的后期，即公司已发展健全，且拥有了较强的行业地位和品牌价值；公司目前最重要的是在完成技术提升的同时，加强市场运作，在公司目前年收入27万元的情况下，无论如何控制成本都不可能实现盈利，所以，市场导向是第一位的；但在未来空间有限的情况下，现在大规模的投入也是不合适的，所以目前需要做的是进行控制性投入，在全
45、面预算的情况下，稳步推进公司发展；可以以适当的股份引进风险投资，风险投资的引入可以使公司投入减少，风险降低，且风险投资可以带入规范的运作模式，使公司成功的可能性增强。,84,投资收益分析,一般风险投资在公司初创期要求的内部收益率达到80%左右，在成长期要求60%左右，在可以预见的利润下，要求40%左右,按市盈率20计算，要求2007年盈利110万元，且未来经营状况预测良好。,85,实现目标的差距,一、市场开拓还不够理想。二、网速太慢会影响市场的开拓，技术方面还有待提高。三、缺乏业务运作的系统规划。四、人才队伍有待完善提升。五、业务运作资金紧张。,86,弥补差距的措施,弥补差距的措施,市场营销,
46、人力资源、资金,精心策划网站的系列推广活动，利用事件、人物营销，把握新闻的特质，可以达到少投入、影响大的效果,系统规划人力资源管理，加大员工能力开发，健全绩效管理。可以考虑引进战略性风险投资。,技术、服务,在产品升级的同时。提升服务的价值，即时信息和行业研究同步服务，网上网下业务同步开展。,87,弥补差距的措施-市场营销,营销理念深度营销,在最低成本的情况下进行有效营销组合，对营销目标进行深度分析，善于抓住行业敏感的神经进行系列营销。,营销管理-分享计划,营销方法,营销管理的最根本点在于营销团队的构建，如何让团队更有激情，如何让团队更有技巧，优秀的业务高手一定是优秀的管理人员吗？让成员保持激情
47、在于让成员在营销的过程中找到乐趣，不断成长，在培训资源缺少的情况下，可以让成员通过每日案例的形式分享成功的经验，总结失败的教训，不断优化自己的话术，再通过团队之间比赛的方式在公司内传播，形成知识积累。组建业务和管理两条晋升路线，让适合的人做适合的事,让每一个优秀的人才看到希望。,1 追踪行业最敏感的信息，参与大事件如对纺织配额等进行深度分析，系列报道，逐渐树立行业的权威性和网站的专业性，同时增加国际影响。发布月度或周市场分析增加对行业的影响力，让网站成为逐渐成为行业价值链中重要的一环，细分市场必须体现专业。和房地产或其他横向相关的网站进行联盟增加最终市场影响力，网站广告效益才能体现。,88,第
48、三篇：国泰幼儿园战略梳理,89,幼儿园外部环境分析,幼教产业发展前景巨大,幼儿教育产业化,品牌幼教应对产业竞争,目前的中国家庭大多是一个孩子，中国再苦不能苦孩子的思想使得中国家庭愿意在学生教育上投入；中国持续的经济增长使得人们在幼儿教育上能增加投入；激烈的市场竞争使得人们希望自己的子女能赢在起点，所以特别关注幼儿教育。,虽然幼儿教育具有教育基本属性，它具有公益性和福利性的特点，但是幼儿教育产业化是发展的趋势，其生存、发展应受市场规律的调节。,以深圳为借鉴：深圳现有公立幼儿园40多家，各类民营、小区物业公司经营的幼儿园600多家。由于移民城市的特点，这些幼儿园发展极不平衡：一些幼儿园没有生源，难
49、以为继，而有些幼儿园却人满为患，学位紧缺。幼教也要讲品牌，要靠先进的教学理念和师资队伍，在竞争中取得优势地位，持续、长远发展。,90,幼儿园内部条件分析,幼儿园园舍建筑面积5000平方米，总投资1700余元，硬件设施一流。戴玲华院长具有丰富的幼儿园管理经验，目前已形成较完善的教职员工队伍。幼儿园目前已招收12个班，近400人的规模，按目前的收费，每月的收入可达10万左右，国泰幼儿园目前的招生并没有饱和。,91,幼儿园竞争分析,国泰幼儿园在运河镇当地没有同档次的竞争对手，国泰幼儿园的竞争对手主要在杭州，针对当地的客户，以地理位置而言，国泰幼儿园拥有绝对的竞争优势，所以，国泰幼儿园当前的主要任务是
50、开拓当地市场和周边市场，扩大市场容量。,92,国泰幼儿园 SWOT分析,国泰幼儿园硬件设施一流 国泰幼儿园园长经验丰富，知名度高 社会资源丰富；新城公司支持，品牌好,优势,劣势,地理位置不好 因为是民办的在竞争上处于劣势 员工队伍年轻，管理能力跟不上,可以作为新城房产的配套进入优势区域 家庭对教育越来越重视带来的市场空间,进一步发展将会面临杭州幼儿园的竞争,机会,威胁,93,幼儿园的商业模式,研发型幼儿园连锁经营模式直营+加盟,客户定位,产品定位,区域定位,中高收入的客户，与新城房产定位一致，以后可以在新城小区及周边开拓。,创建安全示范幼儿园，与幼师教育学校联盟，聘请幼教专家为顾问，创建研发型
