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1、,市 场 研 究,南京别墅市场报告,2010-6-11,报告四个核心问题,Q1 南京别墅市场分布及板块特征？,Q2 南京别墅市场供求特点？,Q4 2010年下半年别墅市场走势？,Q3 调控政策对别墅市场的影响？,南京是一个不缺乏资源的城市,作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源；自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖人文资源：夫子庙、中山陵、总统府,凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎”的近郊别墅版图,江北,仙林,江宁,资源：灵山代表楼盘：依云溪谷,资源：将军山代表楼盘：玛斯兰德,资源：珍珠泉代表楼盘：珍珠泉9号、绿城玫瑰园,紫金山,资源：紫金山代表楼盘：钟山国际高尔夫,紫
2、金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形成了城市顶级别墅区,客户,未来供应,未来供应稳定，但供应总量较少。,产品形式,独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米,城市市区客户为主，城市高端、顶级客户为主,紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场,土地属性,板块特征：顶级别墅群落 主力面积400-600 主力总价千万以上,仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区的经济型别墅板块,土地属性,客户,未来供应,仙林板块是南京未来城市新区，未来供应充足,产品形式,联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米,城市市区客户为主，大学城客户、鼓楼医院客户、生意人,大学城、轨道交通2号线
3、、灵山、鼓楼医院,板块特征：经济型别墅群落 主力面积200-250 主力总价150-300万,江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了城郊资源别墅区,客户,未来供应,未来供应稳定，但供应总量较少。,产品形式,独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米,城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用,珍珠泉、老山、纬三线、纬七线，长江大桥,土地属性,板块特征：高端别墅群落 主力面积500-600 主力总价900-1500,江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从二居所向第一居所转变,客户,未来供应,江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移,产
4、品形式,独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态。,城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用,将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方便,土地属性,板块特征：中高端别墅群落 独栋、双拼主力面积300-500 主力总价600-1000万联排、叠加主力面积200-250 主力总价200-300,除近郊别墅外，近两年来远郊别墅逐渐冲击南京市场,江北,仙林,江宁,资源：灵山代表楼盘：依云溪谷,资源：将军山代表楼盘：玛斯兰德,资源：老山代表楼盘：山河水,紫金山,资源：紫金山代表楼盘：钟山国际高尔夫,远,郊,别,墅,近,郊,别墅,溧水卧龙湖板块恒大金碧天下，卧龙湖国际社区,句容仑山湖板块中国
5、边城、世外边城,句容宝华板块代表楼盘新湖翠谷,香泉湖板块代表楼盘碧桂园,汤泉老山板块山河水、大吉山水,蒙塔卡利,汤山板块阳明山庄,远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在句容、溧水，江北老山汤泉片区，多为旅游度假别墅,客户,未来供应,未来供应稳定，独栋别墅供应量较大,产品形式,小独栋别墅为主，主力面积200-350平米,城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用,老山、宝华山、汤泉、仑山湖、卧龙湖等资源，沪宁高速、宁杭高速等城际高速。,土地属性,板块特征：小独栋别墅群落 主力面积250-350 主力总价250-500万,报告四个核心问题,Q1 南京别墅市场分布及板块特征,Q2
6、 南京别墅市场供求特征？,板块特征明显，资源优势在板块竞争中被弱化,从近8年别墅供应走势看，三年时间段为别墅市场供应周期。从别墅市场供应年增幅看，年供应增加量空间缩小，别墅市场供应趋紧信号明显。,07-09年别墅年均供应增幅38%左右,02-04年别墅年均供应增幅120%左右,市场供应呈现明显的周期性供应高峰期出现在07-09年，供应量为近8年来的43.4%。,02-09年别墅供应420万方，07-09年184万方。,江宁、仙林为别墅供应的两大主力板块，别墅累计供应量分别达到全市的41.5%和23.5%，占据半壁江山。,近两年别墅供应主要集中在江宁、仙林及江北三大区域，其中江宁板块别墅供应量居
7、各板块之首。,经济型别墅市场供应量较大，联排、叠加别墅累计供应量占市场总份额的70.8%,经济型别墅占据市场供应主导地位，而独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，累计不足3500套。,经济类别墅供应主要集中在江宁、仙林板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的73.6%,高端别墅供应集中在江宁、江北、远郊板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的88.4%,别墅市场供应高度集中化！,市场去化高峰期同样出现在2007-2009年，去化量283.93万方，其中2009年市场去化达到121.92万方，去化量为近三年的42.9%。,供求比0.56,经济型别墅供销两旺，高端别墅受总价影响市场份额走低。,经济型别墅
8、占据市场需求主导地位，该类别墅累计去化率达到别墅去化总量72%独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，但同时市场去化相对较慢，去化率达到别墅去化总量28%,经济别墅占比较大的仙林、江宁板块去化，远郊别墅虽然有总价优势，但受区域接受度影响去化较慢。,从累计供销看，江宁板块别墅累计去化量占到42.4%遥遥领先于其他板块。远郊别墅板块累计去化率81.6%，均处于全市较低水平。,各板块中，经济型别墅去化率也都体现出先行优势。,产品、区域供应的高度集中性带来相应市场去化的集中化。高端别墅供应少去化慢折射出南京高端客群来源面窄。,入网存量显示：全市1479套别墅存量，其中经济型别墅存量约有900多套，集中在两
9、江、仙林板块，高端别墅存量约有560，其中以独栋别墅居多，主要集中在两江和远郊板块。,供销集中化带来各类别墅市场余量分别也较为集中，江宁、江北板块面临着中、高档别墅产品的双向性竞争。,从未开发项目量和项目类型看，未来独栋别墅上市量较大，江宁和远郊板块是未来独栋别墅的主要竞争区域。,从新项目类型看，未来南京别墅市场独栋供应较多，主要集中在江宁和远郊板块，江北板块也有20万方的高端别墅上市。江宁别墅市场竞争较大，除未开盘项目外，今年又有一块别墅类用地成交。,未来独栋别墅供应量加大江宁板块将面临外向板块和板块内的双向竞争,别墅价格板块梯度较大，但是经济类别墅和高档别墅价格差距开始缩小,09年,200
10、9年各板块别墅价格,城东板块别墅价格达到21456元/，位居全市榜首，远郊板块别墅价格仅5911元/，其他四板块别墅价格差梯度在200-300元/。经济型别墅需求较大，价值凸显，叠加与独栋的价格差由07年的7089元下降至09年的6285元/。,同板块内经济型别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%,高端别墅主力成交面积在250-400，经济型别墅主力成交面积在180-250。,独立别墅主力供应面积段在300-600平米之间，其中供应量最大的区域是401-500平米区间房源；独立别墅主力销售面积段在251-500平米之间，其中销售量最大的区域是301-400平米区间房源。,报告四个核心问题,Q1
11、 南京别墅市场分布及板块特征,Q2 南京别墅市场供求特征,Q3 调控政策对别墅市场的影响,板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化,供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大未来江宁板块面临的竞争较大高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%,2010年政策调控从紧信号明显,一月 政策初显倪端大型企业存款准备金上调0.5个百分点；二套房贷不得少于40%二月 政策扑朔迷离存款准备金上调0.5个百分点三月 政策重磅出击两会召开，国九条出台，央企退市四月 政策连下冰雹政府的杀手锏国十条出炉，目标 严打投资客,在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调
12、控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.17新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40提高至50，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40提高至50以上。,强力挤压投资客生存空间,其中“国十条”新政力度影响最大，与2007年的9.27新政相比力度更大,此次调控对投资投机客打击重大，改善刚需及部分首置刚需也受到较大抑制,我们都有疑问：作为高端物业，别墅是否不受宏观调控的影响？,事实说话,别墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量影响程度较大，从政策颁布到市场
13、反馈一般历时3个月。,从2007年到2009年前一轮市场调控可以看出，别墅市场成交同样受政策调控影响，且影响幅度较大，07年9.27新政颁布后，市场成交量约下跌50%。别墅市场对调控政策反应滞后期一般为3个月，基本于普通住宅市场同步。,2007年，9.27新政颁布后，约3个月后（08年1月份），别墅市场成交量开始回落。2008年，10.22新政颁布后，约3个月后（09年2月），别墅市场成交量上升。,高端别墅逆市成交量为旺市时的50%，而经济类别墅仅为25%。,从2008（逆市）/2009年（旺市）两类别墅月成交走势看：高端别墅同样受调控政策影响，但市场抗风险能力高于经济别墅，,事实证明别墅亦逃
14、脱不了市场调控,虽然以信贷调控为主新政对高端人群制约性相对较小，但新政更主要作用是体现在对购房人心理预期的影响。,09年12月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政 策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性”。2010年一季度，GDP增幅11.9%，国民经济保持8%增长顾虑不大。上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批 二套房认定标准从严,从种种迹象看，如果现行政策收效不明显，不排除后期有更严厉的政策出台。,如后期调控政策从紧，对别墅市场将又注射一剂冷冻剂。,报告四个核心问题,Q1 南京别墅市场分布及板块特征,Q2 南京别墅市场供求特征,Q3 调控政策对别墅市场的影响,板块特征明显，资源优势在竞争
15、中被弱化,前景暗淡、淡市持续,Q4 2010年下半年南京别墅市场走势预测,供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大未来江宁板块面临的竞争较大高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%,市场供应量减少，别墅推盘节奏放缓，尤其体现在经济型别墅上,受2010年市场调整影响，在市场需求萎缩的同时，下半年市场供应量将会减少；同时，按照别墅市场供应周期走势，未来3年将是别墅供应量退减的一个阶段。今年1-4月份市场推量已经达到39万，该数据为2009年全年市场供应的56%，市场供应量较大，下半年在市场走势下行的情况下，各盘将以消化已推盘量为主。今年1-4月
16、份，经济型别墅供应26万方，为今年供应总量的66.6%，由于事先对市场下行预测，很多经济别墅已事先跑量。,成交量减少成交量在7月份或将出现明显的下滑点,事实证明别墅成交量亦受调控政策左右，虽然4.17新政实施以来，别墅市场表现出大隐于市的状态，调控政策尚未对其构成威胁，但从历年新政对别墅影响看，新政发挥实效都有3个月的缓冲期，别墅成交量集中下滑可能出现在7月底。,价格分化或将来临高端别墅与经济别墅单价差距拉大,南京别墅市场在后期将会出现明显分化，小部分占有稀缺环境资源或教育资源或城市资源的别墅项目，尤其是品牌公司的品牌项目，会坚挺目前的价格甚至小幅上涨，但由于受后期政策的波及以及房产税征收的预期，保有成本大幅提升，使得大部分非第一居所概念经济型别墅项目会受到冲击。,报告四个核心问题,Q1 南京别墅市场分布及板块特征,Q2 南京别墅市场供求特征,Q3 调控政策对别墅市场的影响,板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化,前景暗淡、淡市持续,Q4 2010年下半年南京别墅市场走势预测,供销锐减，价格差拉大,供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大未来江宁板块面临的竞争较大高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%,本报告已结束,END THANKS!,
