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1、龙湖春森彼岸星悦荟项目商业市场调查研究报告（二一二年三月）,目录,一、整体项目基本信息及规划营销二、项目概况2.1、口岸特点 2.2、项目针对消费人口及人群2.3、城市规划,三、项目市场调查1、项目概述2、项目商业格局：3、业态分布：4、商铺情况5、商业亮点四、SWOT分析,龙湖春森彼岸基础信息,龙湖春森彼岸，位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖”为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区,一、基础信息,龙湖春森彼岸交通图,交通图,每一楼栋单独命名，保持项目市场关注度和新鲜感,龙湖春森彼岸规划/功能划分,规划/功能划分,根据各期推售产品户型，针对目标客群特征进行广告平面设计
2、,滨江板式洋房,滨江板式洋房,涵邸,云邸,籣邸,产品特征：平层跃层皆有，带底TOWN及顶跃户型面积区间：平层：118-142 跃层：142-233 主力总价区间：90-220万,广告平面,鸿邸,香邸,嵘邸,龙湖春森彼岸产品/营销,产品/营销,滨江高层豪宅,滨江豪宅布局,江天竞,江天上,江天月,江天里,江天阙,产品特征：均为平层户型面积区间：74-154主力总价区间：55-120万,广告平面,龙湖春森彼岸产品/营销,产品/营销,外立面风格,采取反规划的建筑思路，使建筑没有标准层，每个立面都标新立异,龙湖春森彼岸建筑,春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强，但在追求外立面美观的同时，也在一定
3、程度上影响了居住的实用性。,高层滨江住宅阳台上的不可卸玻璃窗,外墙框架,木质栅栏,二、星悦荟概况,星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。星悦荟产品概念指：规模在5万10万平方米上下的集中商业，为城市中产阶层及其家庭提供主题化或综合性的品质生活方式，使消费者感受生活之悦。,社区商业：是指区别于城市中心商业、shopping mall、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态；社区商业具有相当强的地域性。它是一种以住宅项目或住宅街区为载体，以便
4、民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要商品和服务的属地性商业。,社区中心商业四大特点,一 全部设施围绕家居生活展开社区中心以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近需求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜市场和超市是厨房的延伸；浴室和洗衣房是卫生间的延伸；餐饮和小吃是餐厅的延伸；影院、茶楼、歌舞厅是客厅的延伸；图书室和阅览室是书房的延伸。,二 业态常见与日常商业及服务社区中心把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。,三 以
5、住宅小区居民为服务对象社区中心的服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。,四 属于配套市场化运作社区中心是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提高教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相关可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。,2.1、口岸特点,重庆龙湖星悦荟位于北滨黄金滨江线的腹心口岸，且滨江岸线长达一公里，西邻观音桥商圈，东接江北嘴CBD；北邻五里店商业区；通过黄花园大桥可一桥飞渡解放碑CBD，未来地铁四号线将通过项目一
6、期，紧靠滨江快速路，可避开商圈环道的拥堵。从口岸上看，是属于一种外向持续服务性社区商业。,2.2、项目针对消费人口及人群,龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有20万商务精英，观音桥商圈有45万日均客流量，北滨路沿线2公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌华等5万户豪宅业主，有超过20万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼岸在内的10万高端业主，其高端客群达百万之众，这也将是项目强有力的支撑。针对客群特征：1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职业特征3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群4、对产品品质和物管水平有较高要求5、以外企管理人
7、员、业二代、私企业主为主力客户群体,未来三年内，江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金融机构入驻、20万国际商务精英工作生活 江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成，左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭春森彼岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本、韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达 到2万人，流动人口将超过4万。,CBD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群CBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射40万人口,2.3、项目规划,星悦荟（春森彼岸）体量10万方体量，分3期开业。去年开业的是一期滨江商业，共5万方。汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功
8、能。其外立面打破现代主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而形成层次分明，立体感极强、极富个性的外立面，并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则通过建筑的高低错落，形成完美的天际线，也成为一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。,三、项目市场调查,1、项目概述星悦荟项目于2011年方位自东向西，距江岸仅100米，整个工期为三期，目前一期已全面完成，体量为5万方；二期目前正在建设中，估计于今年年底或明年初能完工；三期现未动工。本项目一期商业招商已经完成，正在做二期招商工作。,停车位：广场上有257个停车位，地下停车场有243个停车位。广场街
9、面设有大型大型店招和部分绿化设施和绿植。,2、项目格局：整体项目地势北高南低，大致呈三阶梯状分布；商业项目为至西向东，第一期位于西方，视野开拓，楼层分布：6层商业布局，纵向分为8个区，每区设有一部直升电梯。商业上门为一期高层住宅。,3、业态分布：,商业业态为：餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能一楼平层三大业态均匀分布，主力商铺有：W俱乐部、V尚、美域红酒、重庆小天鹅火锅等；2-4楼为餐饮商铺，主力商铺有：重庆小天鹅、澜轩美食、棠棣等；5-6楼1-3区为休闲商铺，主力商铺有：禅庭 SPA、络绎茶道；5-8区为餐饮商铺，主力商铺有：棠棣、天河一家、青一色、思贝汤。餐饮主要以中餐风味餐厅为主，搭配有休
10、闲餐饮和火锅。休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、酒吧为主，配以咖啡厅和美容SPA。,按业态划分,按区域划分,4、商铺情况,结构：大部分户型为纵深为15-20米，开间为24-70米，面积多为360-1400平米。层高：一层为4米。2-6层为3.5米。装修：突出本业态和品牌特色，采用不同家居和灯饰衬托出产品或服务特色。物业条件：独立水、电、气和下水。消费水平：人均消费150-350元/人。类型：所有商铺均为租赁，无出售物业。水流和车流：8-20人/小时 300-480辆/小时（双向）,租金和营业额,租金：70-100元/平米，物业费14元/平米单铺租金集中分布30000-140000元/月单位租金
11、起价：约80元/月平方米单位租金最高价：约120元/月平方米单位租金均价：约85元/月平方米价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近街道两头和高层的租金越低。临街商铺出售供应：无二手商铺转让：无营业额：每天流水50-90W单铺营业额集中分布：10000-25000,5、商业特色,1 建筑大气，宽幅落地外窗设计，室内外采用优质材料，灯光柔和，风格高贵典雅。2 每层楼面中间区域设有供顾客和消费者休息的设施。3 装修管理较好，围挡横平竖直且封到顶，材料是轻钢龙骨加木工板后外面再喷绘上墙,四、SWOT分析,优势：良好的硬件、软件和定位；优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域内
12、,紧邻各大商业圈和高消费人群，易于汇聚车流和人流；商业地产品牌知名度高，对自身品牌和商铺的品牌运作和推广营销能力较强；入驻品牌均为其品牌的旗舰店；装修给人以气派和尊贵的感觉；租金较为便宜，便于市场培育；周边高端人群有高品位的追求。,劣势：,商业布局不平衡；周边无任何商业设施和氛围，整体项目也只完成一期，难以满足人们的多样化需求。业态组合较单一，只汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能；未规划必备性业态，如：超市、药店、银行等。部分同层未能联通；不利于人流流向引导。因星悦荟为社区型中心，但目前除本项目住宅业主较少，且未能吸引周边居民，未形成住宅社区氛围，住宅与商业未能达到统一。业态同质化严重，重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的同类型商业综合体。,机会：,周边有大量高消费人群，他们对消费环境、品味的追求较高，拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的出现，弥补了该片区的市场空白。南滨路已经凭其出色的餐饮 氛围和滨江夜景而闻名，北滨路虽开发较晚，但具有巨大的发展潜力和商机。地铁和轻轨如今成为带动商业的强力助推器，地铁四号线的开通将大大增加商业设施和氛围。,威胁：,星悦荟是龙湖商业地产中不太成熟的品牌，在开发和经营中存在一定的风险和挑战。当前越来越多的大型商业地产进驻重庆，兴起了一批有特色和主题的商业综合体，高端人群和市场这一美味的蛋糕必然会被争先划分。,
