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1、,谨呈：新世界集团,南京双龙街项目定位与发展方向方案,2011年3月9日,南京城市发展分析,1,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资,有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,人均收入(GDP)/美圆300,人均收入(GDP)/美圆300-1000,人均收入
2、(GDP)/美圆3000，城市化率70%,解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入(GDP)/美圆1000-3000,追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加,追求生活质量阶段,大都市，城市群,城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展,南京人均GDP超过6000美元，“多极化”往“多中心化”发展。,城市发展方向,城市中心化,区域中心化,城市多极化,城市多中心化化,时间阶段：20年代初交通方式：近郊私营铁路与
3、市内国营铁路相衔接城市发展：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。,时间阶段：50年代后期交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性副城。,时间阶段：60年代交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。从而实现向高效率多心型城市结构的转变。,时间阶段：30年代后期交通方式：城市内部捷运系统的进一步发展城市发展：市区内实现功能的划分，各种城市功能出现新的聚集，中心区出现
4、多个功能的新核心。,东京的城市发展的今天，也许就是南京的明天。,南部新城规划分析,2,高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新街口更完善。根据规划，未来将有多条地铁轨道通过南京南站，“高铁加城轨”的模式将会在交通上构筑一个全新的南部新城。,将南京划分为“中心城-新城-新市镇”三级体系。规划中所提及的主城是由“新街口河西南站地区”共同构成，共同承载南京区域中心城市服务职能。这份总体规划明确把南站地区上升为与新街口、河西相同的位置，并且作为主城的新中心来发展。“高铁加城轨”模式无疑是火车南站地区作为城市中心的最有力支撑。,南部新城核心区域66平方公里，将成为南京的第
5、三中心。,南京市中心新街口由于承载空间限制，中心功能将会外溢，南京主城将出现一个组合的CBD，而红花机场地区具有充足的用地，可以与奥体中心一同承接来自新街口的功能外溢。主城向北、向西拓展均受到长江的阻隔，向东拓展受到自然山体的阻隔，相比之下向南拓展门槛较小；火车南站的启动、东山新市区的开发、禄口国际空港的建设等几个关键性的因素将全面拉动整个城市空间向南拓展，火车南站是联系周边城市的重要枢纽，使城东片将承担部分区域性的功能，而且主城东片未来的发展需要培育一个具有区域辐射能力的城市副中心,南京主城结构的重新解析,南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。,红花机场地区的开发建设使南京主城东片城
6、市空间趋于优化，并呈现“一心两区两轴”的结构。一心：东片地区中心（潜在的城市副中心）。红花机场地区处于东片的中心位置，并处于城市南拓轴和功能联系轴交汇的地区，是城市交通和城市功能联系紧密的地区，是主城东片发展地区中心和未来成为城市副中心最为合适的地区。两轴：包括主城东片的大明路、宁溧路所处的南京城市空间南拓轴和联系雨花台风景区、东部的钟山风景区、教育科研综合区之间的功能联系轴。两区：包括以雨花台风景区为主的生态旅游综合区和东部以大学院校为主的，包括教育科研、生活居住、生活服务在内的教育科研综合区。,主城东片空间结构优化,南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。,南京红花机场地区位于主城南
7、部,距离市中心新街口地区、河西新城区约6km，正在建设的火车南站位于红花机场地区西侧；该地区外围有绕城高速、宁溧公路等快速道路系统，规划轨道5、6号线通过该地区，对外交通联系方便。南京红花机场地区规模为9.23 km2，包括原大校场机场和周边地区，用地平整，外秦淮河从东侧流过。,交通图,南京红花机场搬迁，打造城南新城，引领城市新核心运动。,项目所在的红花机场搬迁后，规划方向为“智慧新城”。,南京东南部未来将形成“两轴四组团”的格局。,1.以铁路南站和红花机场建设为核心区，主要发展商贸、商务、总部经济和现代服务业。2.以雨花台区产业结构调整为核心的宁南科技板块。3.以东山地区为核心的综合板块，主
8、要发展综合服务业和居住。同时在红花机场等预留国际大项目发展用地。,项目所在区域定义为“商贸、商务、总部经济和现代服务业”。,项目发展方向分析,3,红花机场地区土地利用规划,商贸服务综合区：结合火车南站的启动，发展以商贸、展览中心、总部办公大厦等商贸设施和酒店、餐饮、购物中心等服务设施在内的商贸服务综合区。商业文化综合区：把握新街口商业外溢的机遇和主城东片生活服务需求，以及火车南站商贸业的发展，建设包括商业、商务、文化、科技在内的商业文化综合区，并逐步培育南京商业商务副中心区。游憩区：基地中现状较多水域集中于西部，有七桥瓮等人文资源，东临沧波门城市生态廊道，生态条件和景观条件十分优越，发展“旅游
9、地产”的都市游憩区。居住区：结合南京持续增长的居住生活需求，发展规模适度的居住区，以中高档居住小区为主。,项目所在区域中定位于“商务商贸综合”定位。,本案地处双龙立交的东北角，交通便利目前距地铁一号线南延线花神庙站1.8公里，距离双龙大街站2公里；距离市中心8公里距离雨花台风景区4公里,项目地块交通关系位置分析图。,距离6月即将通车的高铁南站仅1公里，未来高铁南站将设立一号线南延线和三号线地铁站点；目前在建的地铁3号线大明路站距离本案仅800米。,本案,地铁3号线线路,大明路站,高铁南站,项目地块地铁轨道关系位置分析图。,本案,绕城公路,往上海、二桥方向,卡子门大街,麦德龙超市,百安居,石林家
10、居,宁南国际汽配城,永隆家居,宁南大道,大明路汽配城,往江宁方向,往河西方向,汇景家园（回迁房）,大明路汽配一条街,南京青少年活动中心,华夏实验学校,往市区方向,原红花机场跑道，未来将建成宽100米的景观大道（距本案200米）,双龙大道,本案,项目四至,项目地块四至现状图。,文化设施,商务、休闲、娱乐的活力新一极物业功能,商业物业,居住物业,商务物业,集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有风情的，品牌的，活力与动感的,具有商务功能的酒店、公寓等临时居住物业与为白领人士提供的长期居住物业,核心区商务功能的补充与延伸，高形象写字楼,开放性广场、影视中心、表演中心、展览中心等公共物业,项目为“
11、商务、商业、文化、酒店（居住）”为功能的大型综合体。,南京休闲、娱乐的活力新一极是更好的满足了那些区域以及南站高铁辐射的的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地。这里有诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、展览厅等等。,KPI,总体体量,项目主题,功能确立,建筑特色,软性指标,项目总体体量足够大，一般在50万平方米以上，能够形成规模,项目明确主题与核心物业，因功能的区分项目出现分主题,项目中功能复合，多种物业类型共存，体现城市一极本质特点,项目中地标物业特色物业的出现，奠定项目区域的高档次形象,项目中
12、景观的充分利用，园林与小品的设计，体现项目高品质,交通状况,项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与城市捷运系统,客观,主观,项目作为新城市极核心的验证体系。,KPI,总体体量,项目主题,功能确立,建筑特色,软性指标,本项目占地20万，总建筑面积100万平方米，足够形成规模,本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、酒店公寓等多种物业同时存在，体现城市一极复合功能的特点,需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项目区域的高档次形象,项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现项目整体高品质,交通状况,项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与地铁3号
13、线,需要在市场上明确树立南京休闲、娱乐的活力新一极的形象，树立自身的核心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念,客观,主观,活 力,标 志,现金流,终极利润,项目”客观上具备“作为城市极的条件，主观运作。,项目定位发展方向。,城市新核100万 国际风尚中心,项目参照版样项目,4,人流的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间,公共活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用,借鉴A街区的设置理念：通过可互动、可参与性的街区动线与商业设置，引导进入区域的人流停驻或分流，传递区域休闲与文化的对外名片,区域标识：水
14、晶岛的设计形成强烈的标识引导作用，它的内部是进出地铁的重要通道。,商业与通道的动线设计:各个区由低层的商业设施以及街角店、人流的以自然的方式组织联接起来。行人和游览者被有目的的引向街区其他主要商业或公共建筑中去。,小品/园林：代表世界潮流公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%,DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示六本木是都市与闲情的结合点,B,森大厦,C,酒店式公寓,C,酒店式公寓,A,中心广场,日本街区案例六本木。,东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力
15、量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5 万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年,此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿,日本街区案例六本木。,六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费,六本木的轨道交通,六本木在东京的位置
16、,十二个停车点分布,交通,日本街区案例六本木。,美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间,A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信
17、息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成,日本街区案例六本木。,规划,日本街区案例六本木。,商业构成,山边面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景,主要商业设施,山边,商业,日本街区案例六本木。,西街镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成高度2225m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓
18、意溪谷在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。,西街,商业,日本街区案例六本木。,森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。,榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体,美术馆入
19、口,文化设施,日本街区案例六本木。,六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。,好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体。,森大厦主入口,森大厦,好莱坞美容广场,办公商业,日本街区案例六本木。,住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择,住宅,日本街区案例六本木。,六本木新
20、城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观,春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然,夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩,秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦,冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望,景观,日本街区案例六本木。,在最初开业的五
21、天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面“东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件,开业前预热成功,电影节宣传海报,与旅游业合作,六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多,接待参观考察团,六本木新城管
22、理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程,经营管理,日本街区案例六本木。,项目产品概念方向,5,项目功能主题区分示意。,写字楼,酒店,商业广场,文化休闲中心,酒店式商务公寓,B 酒店商业区,A 品质商务区,C 商业主题区,D文化休闲区,项目分区与功能主题。,E 风尚居住区,B,E,A,C,D,中心广场,宁溧路,写字楼在项目中承担的功能责任：形成区域商务形象的核心；与外部城市进行有机的过渡，展示项目的商务形象：,写字楼主要影响因素：区内与南部高铁新城外部城市连接的主要节点；西侧高架交通干线的带动；酒店和商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；西
23、侧动感活力主题引入了现代文化休闲活力元素，跟北部的智慧新城的文化区相呼应。跟商业毗邻底部可做少量商业跟大商业承接。,A 商务区为项目展示品质商务的标志。,酒店在项目中承担的功能责任：项目区域内最高建筑，项目品质的标竿；区域内的地标性建筑，对外的形象的标志：,酒店主要影响因素：项目对外的形象的标志；与写字楼，商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；与北侧文化主题、南侧景观广场等构成活力元素,B 区酒店是项目整体拔高形象的标志。,选址标准,经营特征,B 区星级酒店选址标准与经营特点分析论证。,项目整体的标志性定义整体档次,整体的国际化形象提升区域价值,地块价值充分利用,与项目其他物业功能形成互
24、补,五星级,项目的整体配套,吸引商务客人，突出整体商务形象,配合南部新城的和京沪高铁的配套支撑,商务为主,+,高星级酒店支撑项目定位，同时提高项目整体形象与写字楼形成互补低星级酒店不能充分支撑项目的规模形象和资源价值利用。,拟和度分析,结论,B 区酒店定位于中国内地知名的五星级酒店。,顶级品质的设置理念：通过世界一流的餐饮业和时尚的零售商场与五星级酒店的有机结合，树立区域品牌与品质的对外名片。,对人流的充分吸引：商业的体量在项目中是最少的，但是是项目整体的灵魂，是与外界的首级过渡，是项目品质的有力支撑,建筑设计上的独立:从建筑设计上充分考虑各物业类型之间的独立，通过中央庭院等使各种物业拥有独立
25、的入口。,单独品牌集中发力:通过对外街铺，与内街的充分利用，充分发挥品牌专营的优势，同时弥补商业跟周边产品沟通的关系。,C区定义与第三代商业主题化商业体。,商业受影响因素：接驳城市入口；片区内五星级酒店，高档写字楼品质，形象上的要求；南部新城的规划，商务商业中心的形成：酒店、活力文化街区活力核心的强势拉动；,高品质主题化活力商业,C区商业的价值走向和业态方向定位。,D 区文化休闲街区定位。,主力文化休闲品牌配合中心休闲广场形成活力互动。如：话剧剧场、室内足球、T台秀场、展览中心等大面积的核心文化设施驱动D 街区。,商务居住街区远期开发理念：倡导休闲时尚的生活体验公寓特色：时尚、文化、品质,住宅设计理念：,舒适商务型公寓景观商务型公寓,通过区内建筑与主题的融合，塑造街区以风情形成亮点、以休闲引导人流、以生活化体验实现价值的整体街区功能,受街区较强休闲生活氛围影响，街区内公寓拥有区域内更高的价值定位，适宜进行城市性高档商务公寓的开发，有利于现金流的回收。,E区商务住宅酒店式公寓。,END THANKS！,
