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1、中顺省府南城项目定位及设计报告,本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对贵司这次提出的几个核心问题点进行深入分析。汇报的目的着重于对核心问题点的重点突破，以期使项目开发的成功。,贵司提出的几个核心问题点：,A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础上的各项产品的设计及说明；,A：各项产品的产品成本预算及销售计划；,A：基于市场变化的不可预测，希求项目的最大销售化以及资金的快速回笼。,本次汇报的基本框架,项目基本情况,物业定位及规划设计,市场环境,成本预算及销售计划,本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点,1,市场环境,经济回升势头继续增强，未来形势积极向好,宏观经济延续前期强劲的回暖势头，G
2、DP09年增长“8%”已成现实，据国家信息中心经济预测部预测，今年一季度经济增速可能达到10%-10.5%左右。,对外贸易环比上升，同比降幅收窄,国民经济,工业生产增速继续加快,数据来源：中国统计局,1,市场环境,国民经济,数据来源：中国统计局,09年前三季度GDP7.7%的增速中，仅投资一项，就对经济增长的贡献率达到7.3个百分点。业界普遍认为，2010年，投资仍是拉动中国经济发展的重要力量；中国社会科学院发表的经济蓝皮书预计，2010年固定资产投资仍将保持较高增长速度，预计名义增长率将达到23.9%，固定资产投资占国内生产总值(GDP)的比重将可能超过70%。,按照4万亿投资计划，2010
3、年还有将近6000亿元的中央政府财政投资，将带动全社会投资增加约2万亿元,固定投资继续保持较高增长，拉动国民经济发展,1,市场环境,国民经济,数据来源：中国统计局,今年1月6日“中国人民银行工作会议暨全国外汇管理工作会议”明确将保持货币信贷总量适度增长，预计全年新增信贷目标7.5万亿左右，相比去年9.6万亿有一定的下降，但仍处于历史高位水平;中国人民银行1月12日宣布，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，估计可冻结资金约3000亿元。,去年我国银行新增贷款量超过9。6万亿元，同比多增超过5万亿元，宽松的货币环境在短期内扭转我国经济实现回升提供了强有力的
4、货币信贷支持。,信贷相对收紧，企业融资压力相比去年增大,1,市场环境,全国房地产市场,整体楼市火爆，部分城市楼市存在“泡沫”,数据来源：中国统计局,09年全国楼市全面火爆，价升量涨。,数据来源：美兰德调研数据,按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理，国内多数大城市房价收入比超过这一标准，并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、北京等一线城市达到了标准的3倍左右，说明目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫，楼市“虚”高。,1,市场环境,全国房地产市场,前11月政府对楼市整体持支持态度，期望抑制快速上涨的房价,上半年政府表现为“支持房企发展、鼓励购房消费”，6月后虽有二套房贷出台及打击囤地，但直
5、到中央经济工作会议召开，政府仍未出台有实际作用和执行力的楼市调控政策。,1,市场环境,全国房地产市场,楼市调控由“抑制”转为“遏制”，相关政策从严收紧,1,市场环境,CPI09年底内转正，经济学家预计2010年将有一定幅度的通货膨胀,出于对通胀预期的考虑会导致市场资金多转向投资不动产来保值增值。,数据来源：中国统计局,中国人民银行2010年1月7日消息：REITS(房地产投资信托基金）今年开展试点工作，REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，促进商业地产发展。,在新修订的细则中，保险公司可以运用保险资金，以物权、股权、债权等方式投资不动产。未来可能将有2000亿元左右的
6、保险资金涉足房地产市场，这将对商业地产形成较显著的正面影响,楼市调控对商业地产影响较小，诸多利好将刺激的商业地产的发展,全国房地产市场,1,市场环境,全国房地产市场,一线城市商业地产低迷，二、三线城市迎来发展机会发展,在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平；在北京、广州、深圳等地区，商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势，空置率居高不下。09年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，环比下降5.4%，较去年同期下降了17%。”,1,市场环境,长沙经济,长沙经济持续健康发
7、展，未来前景看好,数据来源：长沙统计局,1,市场环境,长沙房地产,房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势,商品房成交维持高位水平,房地产投资持续升温,房价属于正常健康水平,数据来源：长沙统计局,数据来源：各市统计局,项目基本情况,物业定位及规划设计,市场环境,成本预算及销售计划,项目情况,项目基本情况,项目区域属性,项目整体定位为小型的城市综合体项目，但物业定位和设计还有调整的空间和余地。,项目经济指标及基本定位,2.1,项目基本情况,开福区,岳麓区,芙蓉区,雨花区,天心区,省政府,市政府,长沙县,传统中心区,2.1,项目位于省府南城区域，交通通达性良好，区域和位置具有很好的可识别性。,
8、项目位置及交通,项目基本情况,项目情况,项目基本情况,项目区域属性,2.2,项目区域属性,区域现状,区域有省政府、区政府，还有许多政府机关及相关企事业单位,芙蓉路为最长的南北贯通城市主干道，承接着三城一体化的重要角色，是传统的商务主干道之一，同时也是连接长、株、潭三市的重要交通线；韶山路为城市最重要的南北交通主干道之一，周边沿线商业发达；湘府路通往武广客运站和京珠高速；地铁一号线由南向北贯穿区域，使区域交通更为便利,地铁一号线,区域交通,2.2,项目区域属性,片区规划,区域为长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会
9、展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。,2.2,项目区域属性,城市商务区发展演变,长沙中央商务区基本以五一大道为东西轴线、芙蓉路为南北轴线，面积约2.7平方公里，区域内汇聚了长沙市70%以上的三星级酒店，70多家支行以上的银行机构、200多处金融网点和大量的证券公司、保险公司，10层以上的写字楼已达200多栋；随着CBD的发展，区域内可供开发面积减少，竞争加剧，同时也出现了交通花费时间成本大、停车难，租金过高等问题，由此出现了商务区沿芙蓉路南、北方向扩散的现象和趋势。,芙蓉路,中央商务区,2.2,项目区域属性,城市商务区发展演变,中央商务区,南城,北城,
10、万达城市广场规划,新河三角洲,红星商圈,长株潭融城,中央政务区,政府“十一五规划,南城：区位：长株潭融城核心区：区域属性：中央政务区省政府、区政府及其他政府机关；规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心；商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈；,北城：规划：新河三角洲规划为集文化娱乐、休闲观光、居住、商业于一体的城市核心功能区：商业：大连万达投资25亿建设超大型城市商业广场项目由白金五星级酒店、高档写字楼、大型SHOPPINGMALL、商业步行街和部分高档住宅构成的综合体；,相比较，南城发展商务更具优势,2.2,项目区域属性,城市商务区发展演变,区域,中央商务区,位置：非城市中心区，距城
11、市中心区约15分钟车程；区位：长株潭融城核心区交通状况：路网发达，交通便捷，公交不方便；配套及资源：周边少商业配套，但周边多政府机关，具备其他区域缺乏的政务资源；商务地位：规划的新兴城市商务区，商务价值被认可需要时间环境：生态环境优越；,位置：城市中心区，去往城市各个地方都很方便；区位：城市中心交通状况：路网发达，交通便利，公交方便，但由于交通繁忙，出行花费时间成本大；配套及资源：周边商业配套完善；地位：城市传统的商务区，商务氛围浓厚环境：高楼林立，缺乏绿色，生态环境较差,相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程，但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这
12、也迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。,对比,2.2,项目区域属性,五一路,长沙商务副中心南城生态商务区,芙蓉路,中央商务区,项目的开发恰逢传统的城市商务区转移扩散至新商务区的时间节点上，且项目位置处于于传统的城市商务区转移扩散至新商务区的空间节点上,2.2,项目区域属性,项目基本情况,物业定位及规划设计,市场环境,成本预算及销售计划,项目定位体系,项目各项产品设计及说明,项目物业定位及规划设计,项目规划设计调整,项目定位体系,北京主语国际中心,长沙标志商务中心,北京融科资讯中心,政务区商务中心、总部基地,合肥绿地蓝海国际大厦,3.1,项目定位体系,案例借鉴：绿地蓝海国际大厦,名称：绿
13、地蓝海国际大厦位置：位于合肥市政务核心的潜山路，毗邻市政府 规模：9万平米建筑形态：分为A、B楼，其中A楼地上24层，地下2层；B楼地上19层，地下1层。其中1-4楼为裙楼部分，裙楼以商务配套为主；5楼以上为写字楼部分；区位：直接面对政府办公楼，紧邻政务大楼，另外还有中级人民法院、地税局、财政局、市总工会等相关政府机构、各系统及归口单位和边缘关联机构均在此办公；配套：世界500强级别的多功能厅；五星级酒店式双大堂，部分挑高10米；空中花园，网球场；退街30米的7800平米休闲广场，1800平米下沉式广场；4000平米超大商场；“绿地网国”网络平台；入驻企业：广告公司、策划公司、高级律师事务所、
14、审计事务所、会计师事务所,3.1,项目定位体系,案例借鉴：绿地蓝海国际大厦,4-7层平面图,8-21层平面图,22-24层平面图,户型可自由组合,3.1,项目定位体系,区域典型项目：长沙标志商务中心,名称：长沙标志商务中心位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、天心区政府）规模：11万平米建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成；配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街，五星级酒店，娱乐中心等 政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心区政府、天心区公安局、天心区法院、湖南省商检局、五凌电力
15、、电力科技园、省人才交流中心；面积单元：一般都在300平方米以上，多数购买半层或整层；入驻企业：央企、电力公司、证券公司,3.1,项目定位体系,写字楼样板间,公寓户型图,3.1,区域典型项目：长沙标志商务中心,3.1,项目定位体系,基于企业目标下的天心区政府项目开发整体战略，区域需重新定义：城市的未来中心、CPD和CBD,立足南城区域价值，主动纳入区域价值体系！,高形象、创新、差异化是立足之本，成为领导长沙的商务标杆,成本控制思维，贯彻开发和营销全程,开发节奏把控以时间换取产品盈利空间,功能转换，写字楼带动整体价值提升，面积（利润）最大化！,区域层面：,占位层面：,运作层面：,核心竞争力：,区
16、域价值+高形象价值提升+创新差异化产品规避竞争！,3.1,项目定位体系,项目定位体系,巅峰商务的未来长沙CPD首席商务社区,办公、生活、消费、住宿、休闲、娱乐一体化的商务示范区,长沙的商务标杆之作,项目整体定位,3.1,湖南总部基地，中南总部经济的领跑者,中央财智顶级,三大关键词,3.1,项目定位体系,总体形象定位,1、形象目标城市坐标：项目要承载片区商务中心的功能；同时项目作为南城的代表性项目，还承担着区域核心的城市形象功能；新城示范：项目以高等级的定位和超前的规划，在全国的新城建设领域内具有非常明显的领先性和示范性，对于新时期的“和谐社会”的建设起到表率作用。2、市场目标南城CBD：项目综
17、合功能和核心位置奠定了无可动摇的商务“首府”地位，在长沙商务圈体系中具有独特优势，对于南城的区域辐射基础上有机会分流部分中心城区商务需求。3、经济目标利润高点：以土地价值、区位发展潜力和高等级规划为支撑，项目的经济利润具有不可低估的潜力，并且地铁利好对于项目的价值提升将具有非常明显的作用。,3.1,项目定位体系,总体运营战略,写字楼市场状况,项目处于非传统商务区，面临传统商务区写字楼的竞争,项目定位体系,3.1,写字楼市场状况,片区未来写字楼项目较多，虽渐具集群效应，但后续竞争压力大,目前区域在售专业写字楼项目不不多，商务氛围尚未成熟，处于发展阶段；片区潜在竞争项目较多，主要分布在省府周边的芙
18、蓉路与湘府路，基本上均处于规划中；,项目定位体系,3.1,酒店市场状况,长沙酒店业发达，酒店竞争日趋激烈,3.1,项目定位体系,酒店市场状况,沿湘府路韶山路口至芙蓉路口，现在和未来的高档星级酒店有融程“花园”、标志华天、奥林匹克、鑫远、新城国际、上庭苑等，区域酒店面临巨大的市场竞争,区域酒店日趋增多，未来竞争压力大,3.1,项目定位体系,公寓市场状况,项目所在区域小户型公寓较少，竞争压力相对不大,小户型多分布在中心城区,片区多居家大户型，小户型较少,3.1,项目定位体系,项目定位体系,项目产品定位：国际甲级写字楼,写字楼,甲级写字楼,客户：央企、电力企业、证券公司、教育培训、保险公司,顶级形象
19、高端品质；以高姿态引领市场；,3.1,客户定位：,写字楼,3.1,项目定位体系,项目产品定位,公寓,酒店式公寓（CEO专署领地）,市场稀缺产品，满足高端商务客户需求；公寓，价值标杆奠定市场高档公寓地位。,客户：高端商务客户投资客,区域极大的升值潜力高形象、完备的功能配套,3.1,项目定位体系,项目定位体系,客户定位：,公寓,3.1,项目定位体系,项目分项产品定位,商业,顶级商务配套面向写字楼、酒店客户,餐饮；休闲娱乐、商务会所；高档礼品；,打造高档商务社区的顶级商务配套；,日常生活配套面向公寓客户及周边,银行移动、联通服务店；,3.1,项目定位体系,项目各项产品设计及说明,项目物业定位及规划设
20、计,项目规划设计调整,3.3,产品设计及说明户型间隔,产品规划设计及说明,高端写字楼的划分面积一般都很大，类写字楼及其他划分面积相对较小，本项目的档次和面对客户与中天广场以及标志商务中心比较相似，可以将这两个项目作为参考。,国际甲级写字楼,产品设计及说明户型间隔,低楼层平面图,中高楼层平面图,针对本项目的情况，我们要求借鉴绿地蓝海的户型间隔模式,低楼层间隔单元数量多，越往高层越减少，每个单元都有1个房产证，满足自用、投资等买家的灵活需求。,国际甲级写字楼,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及
21、说明电梯,高端写字楼一般都使用奥的斯以及蒂森克伯虏等品牌电梯甲级写字楼要求每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒，长沙大多数写字楼并未达到这一标准,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明电梯,运力方面一般50层以下的写字楼，其总建筑面积与运力总力的比值一般集中在0.25-0.31之间，电梯速度集中在中低层3.5-4米/秒；高层5.5-6米/秒。针对本项目的定位，还要合理考虑写字楼和商场对电梯的利用率。,电梯数量：为了体现写字楼的高档次，写字楼每部客梯服务面积不超过5000平方米，即写字楼设置1部货梯，5部客梯，并且客梯中有两部通往地下车库,装修方面聘请香
22、港甚至国外知名设计师，与大堂、电梯间等方面综合考虑。低调华丽、光明通透为主要流行风格。,智能化方面大量采用电梯远程监控系统，将控制柜中的信号处理计算机获得的电梯运行和故障信息通过公共电话网络或专用网络（都需要使用调制解调器）传输到远程的能够提供可视界面的专业电梯服务中心的计算机，以便那里的服务人员掌握电梯运行情况。,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明空调,一般的专业写字楼一般都配备有央空调；本项目采用分层控制中央空调系统，并将管理费与空调费用分开计算，以降低客户管理费成本。,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明智能化系统,国际甲级写字楼,3.3,产
23、品规划设计及说明,产品设计及说明智能化系统,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明公共装修部分,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,办公标准层公共部分通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间。由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心，所以通常将它们称为标准层的核心部。此外还有空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可缺的。电梯间、公共过道、走廊等的风格设计应与与大厦的整体风格保持一致。公共部分的装修需重视细节方面的处理，用完美的设计理念来体现在细部。,广州保利国际大厦,香港IFC,香港朗豪坊,产品设计及说明公共装修部分,国际甲级写字楼,3.
24、3,产品规划设计及说明,富力中心,中石化大厦,产品设计及说明内部配套,空中花园,空中网球场,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明户型,公寓,根据与周边的小户型公寓产品的对比，针对项目的商务中心的定位，建议公寓只设置一房，面积为40平米左右,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明户型设计,公寓,落地窗,阳台,空调位,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明装修及配套,公寓,精装修,日常服务内容：24小时投诉接待、24小时报修服务、物业管理费及相关费用收取代缴、24小时接待问讯、叫早、提醒服务、电话留言服务、信件代收发服务、出租车代叫服务、代管钥匙、房租及杂费细单打印、
25、以及配合文化活动等。VIP特约服务内容（收费服务）：房屋出售及代租服务、提供清理服务、装饰装潢服务、小家电维修、商务服务、机场接送服务、洗车服务、宠物寄养、代收/送衣清洗服务、送餐服务、保姆输送服务、植物租赁及护理、钟点工、翻译文本、软件制图/制表、司法援助与咨询、保健服务、健身教练服务、私人晚宴设计、特约安保服务等。,酒店式服务从服务形式分为日常服务内容 和VIP服务内容。,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明业态,商业,考虑到前来消费的客户有较多的政务人士，因此建议餐厅不设或少设大厅，多以包厢为主。,顶级商务配套,中西餐厅，特色饮食店,高档礼品店,健身、养生会所,3.3,产品规划设计
26、及说明,产品设计及说明业态,商业,中西餐厅，特色饮食店,3.3,产品规划设计及说明,SPA打造长沙最低调和最顶级的SPA做为会所的核心亮点及主打业务，其面队的客户群体为长沙崇尚个性化和时尚服务的享受阶层。,红酒雪茄吧珍藏世界顶级品牌的特级红酒和各式雪茄，定期为会员举办世界顶级奢侈品展示活动。,产品设计及说明业态,商业,生活配套,银行、移动营业厅等,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明商铺划分、租售方式,商业,3.3,产品规划设计及说明,商铺去化策略：招商先行，先难后易，多销售少出租。,项目定位体系,项目各项产品设计及说明,项目物业定位及规划设计,项目规划设计调整,3.2,项目规划设计调整
27、,建筑入口,一层写字楼大堂入口由6米变为8.4米,公寓入口由8.4米变为6米,写字楼入口原先定为6米，不显档次和不够气派，因此建议改为8.4米；公寓入口原先定位8.4米，造成空间的不必要浪费，因此建议改为6米,写字楼电梯2台通往地下车库,项目规划设计调整,商业体量,写字楼裙楼商业的二、三层改为写字楼,写字楼二、三层专用电梯,项目商业体量比较大，难以消化，且裙楼的二、三层商业去化更难，因此建议把写字楼的裙楼二、三层改为写字楼，这样容易销售，解决部分的商业特别是二、三层商业难以去化的问题；二、三层变为写字楼后可以有针对性的挑选目标客户如保险公司、证券公司等，采取整层销售的方式，原来的观光电梯作为企
28、业的专属电梯,3.2,项目规划设计调整,商业人流动线,双向的人流流动可以很好的增加商业的人气，提升商铺的商业价值，因此，商业的人流动线必要科学合理而有效；项目酒店、写字楼和公寓部分的裙楼商业必须要保持整体的连通，实现人流流动的顺畅，提升整体的商业价值,3.2,商业裙楼一层保持整体的连通及人流流动的顺畅,公寓与酒店的二、三层裙楼商业保持连通和人流流动的顺畅,项目规划设计调整,商业原有规划误区,从目前项目裙楼一层商业的规划设计来看，各单位裙楼之间的连通不够，人流不易流动，内部人流交通动线不够合理；中间位置和背面商铺的人气不足，商业价值难以实现,3.2,商铺位于入口广场附近，人流量大、商业价值最大,
29、商铺位于中间通道附近，人流可以双向流动，商业价值次之,商铺位于项目背面，商业价值最小，且人气严重不足,项目规划设计调整,商业通道调整,墙体取消做过道,增加内部通道，有利于人流内部流动,根据对项目人流流动的分析，对商业一层内部做适当调整，增加内部通道，保证内部交通动线的科学和合理以及人流流动的顺畅；在部分区域的商铺做双向通道，有利于人员流动，增加人气,人气不够，商业价值低,人流量大，商业价值相对要高,3.2,项目规划设计调整,商业细部调整,电梯取消,通道宽度减少，增加商铺面积,1：中间通道的楼梯取消，这样可以很好的保持中间通道的顺畅；2：广场入口处通往二、三层的自动扶梯取消，改为观光电梯；3：中
30、间过道的宽度过大，浪费面积，因此建议减少通道宽度，增加商铺面积；,3.2,取消自动扶梯，改为观光电梯,1,2,3,3,项目规划设计调整,商业调整后的内部交通组织,3.2,项目规划设计调整,商业业态布置建议,3.2,银行,高档服装,精美工艺品,红酒雪茄馆,湘绣、红瓷店,精美工艺品,移动、联通、票务代售点,字画,项目规划设计调整,商业二层商业,写字楼,中餐厅、特色饮食店,二层商业整体定位为餐饮，其中酒店裙楼二层为主要为酒店配套的西餐厅、咖啡厅，公寓裙楼二楼则定位为中餐厅以及特色餐饮店,3.2,观光电梯,西餐厅,咖啡厅,项目规划设计调整,商业三层商业,写字楼,宴会厅,养生会馆、SPA,会议室,三层商
31、业业态整体定位为休闲娱乐，其中酒店裙楼三层定位为宴会厅及会议室等，公寓裙楼三楼则定位为养生休闲会所、SPA；酒店三层和公寓三层部分墙体取消，让酒店客户可直接从酒店三层进入到养生会馆。,3.2,观光电梯,取消墙体，让酒店客户可直接从酒店三层进入养生会馆,项目规划设计调整,公寓,公寓层高由原来的3.3米改为2.8米，因此公寓由原先的21层改为24层，建筑高度保持不变，符合规划要求；公寓横向柱距改为7.4米，相应的西北方向的柱距也变为7.4米，这样公寓与写字楼距离变为了13.5米；相应调整后，公寓的单层面积有所减小，但由于层高调整，增加了3层，相应建筑面积基本维持不变。,横向柱距由8.4米改为7.4
32、米,柱距由8.4米改为7.4米,写字楼与公寓距离由原来的8.4米变为13.4米,3.2,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,公寓整体开间由42米变为37米,项目规划设计调整,公寓,公寓产品设计内阳台,赠送一半面积,这样既可以增加产品的价值,又能解决进深过长带来的采光和通风的不足;公寓的开间约为3.7米,进深分别为9.8米和8.4米,面积分别为40多平米和30多平米;户型的开间、进深的设置较为科学合理，符合客户对的需求，户型面积符合自住和投资的需要阳台部分位置作为空调位.,公寓开间为3.7米，进深为9.8米，面积约40多平米,公寓设
33、置内阳台，赠送一半面积，其中部分为空调位,应当注意降低公寓的建造成本，保持价格上的竞争力,公寓开间为3.7米，进深为8.4米，面积约30多平米,3.2,项目规划设计调整,公寓,公寓原先设计电梯台数过大，建议取消两台；一般公寓不设置公共卫生间，但考虑到部分办公需要，可保留小面积的公共卫生间；,取消电梯,取消公共卫生间,3.2,基本情况回顾,物业定位及规划设计,市场环境,营销推广,时间轴,2006.92007.4,一批公寓区,二批行政公馆,三批写字楼,2006.112007.10,2007年12,建面；4.3万,建筑面积：2.7万,建筑面积：4.5万,分期 规模,产品,高层住宅,均价,配套,小区内
34、部配套:花园：-烈士公园、芙蓉广场、五一广场等中小学:清水塘小学、周南中学、湖南大学、湖南师范大学幼儿园:芙蓉区教育局机关幼儿园、青少年宫综合商场:家乐福、百盛、平和堂、王府井、步行街；银行:国银行、工商银行、农业银行、建设银行、市商业银行等医院:省人民医院、市一医院、,甲级5A写字楼,行政公馆（酒店式写字楼）,4500元/平方米,9000元/平方米,6500元/平方米,11000元/平方米,12000元/平方米,15000元/平方米,推盘策略：1.小户型公寓启动市场，资金快速回笼，以期保证行政公馆和写字楼的开发。2.行政公馆为酒店式写字楼，为第二批次推出，使项目形成办公气场，为甲级写字楼造势
35、3.甲级写字楼压轴，保证项目利益的最大化。,总体推盘策略案例借鉴：中天广场,推盘策略的优质是中天广场取得成功的原因之一,4,营销推广,时间轴,一批公寓区,二批甲级写字楼,建面；2.2万,建筑面积：2.5万,分期 规模,产品,高层住宅,均价,配套,中西餐厅、超市、养生休闲会所、健身馆、五星级酒店,甲级5A写字楼,6500元/平方米,12000元/平方米,推盘策略：1.小户型公寓启动市场，资金快速回笼，以期保证酒店、写字楼的开发。2.甲级写字楼推出，树立项目高端商务形象和标杆地位；,总体推盘策略本案,4,营销推广,销售中心开放,项目销售节点建议,9月,销售物料准备,销售人员培训,销售中心设计及装修
36、,预计取得预售证,预计开盘,公寓认筹,收集写字楼意向客户,4,10月,11月,12月,2011年,2月,3月,取得预售证,预计开盘,公寓解筹暨热销,写字楼认筹,写字楼解筹,写字楼开盘,营销推广,4,项目营销推广建议,产品特性以及客户群体的特殊性，如果采用传统的媒体操作模式，很有可能达不到效果。因此我们建议推广的核心方式采用事件营销。即通过商会、行业协会制造公关活动，再围绕公关活动，配合记者缮稿、网络传播、报纸广告等传统的媒体进行项目曝光和宣传。,核心推广方式事件营销,营销推广,4,项目营销推广建议,公关活动建议举例一,“层峰之音”系列高端经济论坛或见面,施永青,周小川,李毅中,施永青,针对目前
37、经济热点话题，结合长株潭融城，总部经济等话题，与媒体合作，举办产业论坛，聘请我们项目目标客户想见的专家进行论坛讲座，制造新闻热点。,由主流媒体配合，公关公司组织，官方及专业权威发言，目标客户参与。中部总部基地的发展趋势城市扩充情况下新的城市中心的发展机会新环境下制造产业的出路长株潭城市群的明天在哪里？-产业升级论坛2011年中国地产开发和楼市,营销推广,4,项目营销推广建议,公关活动建议举例二,与商会协会合作，推广项目通过代理商、发展商的各类关系，与各行类商会合作，扩大项目的行业知名度，并举办联营活动，以扩大项目在特定商业界的知名度，以扩大营销范围。,商会行业协会举例：长沙律师协会 长沙市高新技术企业协会 长沙信息协会 长沙科技企业孵化协会,营销推广,4,项目营销推广建议,主要推广方式建议 网络传播,鉴于网络具有拥有最有活力的消费群体、宣传传播范围广、不受时空限制、宣传投放更具有针对性等优势，建议采取网络宣传手段推销本项目的途径之一。特别是针对外省的目标客户。,搜房网：通过长沙搜房网首页发布通栏广告，同时在“中国写字楼网”专栏刊登项目详情。制作本项目精美的中英文网站。行业协会和主要门户网站的广告投放。,营销推广,汇报到此结束，期待与中顺地产共同分享成功！,
