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1、济南公寓市场分析,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场详解,报告基本构建,概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状,普通居住型公寓兼备住宅配套、居住功能，但与住宅的本质区别是用地性质、产权年限不同。,概念界定,从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。,=,+,公寓,住宅,写字楼,公寓产品,从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。,概念界定,住宅,写字楼,公寓产品,对商务功能的感受,对居住功能的感受,存在多方面的限制,两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的
2、市场环境会呈现不同使用功能的偏向,最适宜,集中办公形象好，,不具备,功能复合的公寓产品,区别于居住产品：非居住用地，40或50年产权公建化外立面大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割,区别于商务产品：无中央空调、智能化消防等层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米增加了煤气等生活配套,公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场详解,报告基本构建,概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状,产品属性解读一,公建化的外立面，以简洁的线条勾勒出具有商务气息的建筑体。
3、,公共空间公建化。提高公共空间的档次，为居住需求和办公需求均提供高档装修标准。,产品属性解读二,诚基中心走廊,尚都SOHO大堂,从建筑形态上讲，其形态多样。有单元式、外廊式、内廊式、核心筒式。,上海创智天地公寓采用单元式布局，减少分摊，保证安静的居住环境。户型全通明设计，南北通透。,产品属性解读三,外廊式跨界产品：万科第五寓,外廊式的平面布局,公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光条件 创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户感受。,南北通透的板式塔楼充分考虑了小户型的合理使用，小户型不代表低品质在有限的条件下尽量为公众提供高品质的产品 建
4、筑手法上采用的是代表先进建筑工艺的工业化建筑法,内廊式公寓产品：重汽彩世界,此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。,板式结构，大面宽，短进深，有利于整个楼体的采光。户型易于分割，适合小面积户型排布。但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用。,核心筒式公寓产品：烟台阳光100城市广场,此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。,此种结构的优越性还在于：可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面 的中央集中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效果。,内部功能住宅化。具备厨卫、双气等明显住宅特征。内部空间强调多重功能，室内除厨、卫以
5、外，全无常规隔断，可根据个性需求自由解构布局。,产品属性解读四,上海创智天地,烟台阳光100城市广场,内部空间采用住宅化的建筑标准，一般采用三米层高，分户空调等，户型内部则可自由分割。,产品属性解读五,常见户型,烟台阳光100城市广场户型,7E户型约28 1室1厅,6l户型约42平米1室1厅,重汽彩世界户型图,上海创智天地户型图,万科蚂蚁工房户型图,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场详解,报告基本构建,概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状,经济发展角度,城市发展角度,客户需求角度,行业发展角度,随着城市经济的发展，第三产业的比重日益增强，私营经济和个体经济得到迅猛发展，中
6、小企业，个人办公人群增加。,城市核心区或新城区的区域，商务氛围较为浓厚，区域经济发展潜力大，成为公寓产生的土壤。,随着网络技术发展迅速，为居家与办公的结合提供了可能性市场上客户需求呈现复合性、多样性，存有居住、投资、低成本办公的需求。,现实条件,随着地产行业的发展，创新性产品、创新手法的应用成为可能。,跨界产品产生关键因素,降低开发风险：多功能复合，目标市场扩大，分散开发风险，利于实现开发目标。,价值失衡：解决项目用地性质与市场物业价值出现的矛盾，必须依靠产品功能上的复合，来实现地块价值的最大化。,满足复合需求：产品本身可以满足了客户居住、商务、投资等不同需求。,公寓产品产生关键因素,NO.2
7、,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场详解,报告基本构建,概念界定特征分析产生原因剖析济南公寓产品现状,济南市场中，部分公寓产品在营销过程中依据市场，明确偏向居住功能，成为公寓产品的一种极端形式。,济南跨界住宅化公建产品较多的原因是：历年来，住宅市场占据商品房成交的绝对比重，市场远好于商务公寓市场。市场中小面积，低总价住宅缺失，小户型公寓成为市场空白的补缺者。高新区片区写字楼办公物业供应量很大，常年处于供大于求的局面。,济南市场偏居住型公寓产品出现的驱动因素：为解决项目自身性质和市场物业价值之间的矛盾，从而实现价值平衡。,济南公寓产品现状,济南市场中，部分公寓产品虽然在营销上推广宜
8、商宜居的理念，但也具有偏向办公功能的倾向，客户仍以办公、投资为主。,济南公寓产品现状,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场分析,报告基本构建,板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测,根据地理条件、区域认可性及济南房地产市场发展特征，将公寓市场划分为东、西、南、北、中五大板块。,板块划分及特征,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场分析,报告基本构建,板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测,公寓市场-项目一览表,09年公寓市场在售项目9个，售罄5个。2010年新增项目2个，潜在供应项目7个。,近两年
9、公寓市场-供求关系变化,08年公寓市场不景气，市场交易反应平淡，成交率仅为26%，出现严重供过于求的局面。09年4月起，公寓市场出现回暖升温迹象，在新增供应较08年不足的情况下，月初存量被快速消化，许多项目出现强势热销的局面，成交率高达91%，供不应求的局面出现。,09年公寓市场-供应量,09年公寓市场月度供应量呈递增趋势；其新增供应主要集中在下半年；在区域分布中东部是供应量最大的区域。,09年公寓市场-供求分析,09年公寓月度供呈递减趋势，月度成交量逐月攀升，市场态势良好；东部区域成交量占据半壁江山。,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场分析,报告基本构建,板块划分及特征供求关系
10、分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测,09年公寓市场-价格,09年公寓市场均价稳步保持上扬的趋势，年末均价高达6116元/平米。市场态势良好，供求关系失衡、高端产品的入市等原因拉升了整体均价的上扬。在区域价格中，中部最高，南部次之，东部和北部相当。,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场分析,报告基本构建,板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测,特征一,特征二,同比指标一路上扬，量价齐升，09公寓市场整体向好。09年 供应总量较08年同比上升29.84%，成交量同比上升379%，整体市场均价也有近25%的涨幅。09年公寓市场一改
11、08阴霾局面，呈现整体好转并持续升温的繁荣景象。,成交量持续攀升，供应量持续走低，供求关系紧张。09年公寓市场的不断升温，带来了成交量的持续攀升：公寓月均消化速度保持481套/月（2.64万平米/月），致使09年年末存量为299套（2.01万平米），仅是年初供应量的8.4%(10.26%)，供不应求局面出现。,特征四,公寓市场自身发育日渐成熟，中低端产品与高端产品共占市场份额，市场细分明显。09年公寓市场在产品的供应上出现了中低端与高端产品共存的局面。首次出现了地处核心地段、精装修、高品质具有极大升值潜力和投资潜力，针对特定高中端人群以满足投资需求为目的的产品；它与以面对过渡型客户以满足居住型
12、需求为目的的中低端产品共同瓜分市场份额，共同促进了济南公寓市场的发展。,市场均价稳步保持小幅上扬的趋势，高端产品拉升整体市场价格。09年在售公寓项目几乎无一例外的采取了涨价或者取消优惠措施的举措，带了市场均价的整体上扬；同时，像万达达人界高端产品的入市一定程度了也拉升了整体公寓市场的均价。,特征三,09年公寓市场总结,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场分析,报告基本构建,板块划分及特征供求关系分析价格变动及趋势09年公寓市场总结2010年市场预测,潜在供应项目一览表,2010年公寓市场预测,1.潜在供应后劲十足，供需失衡矛盾有望解决。从市场监测反馈的信息看，2010年将有8个新项
13、目入市，2个在售项目加推房源，预计推出近51万平米的体量，较09年市场供应将有大幅提升，可解当前供需失衡的矛盾。2.东部区域仍是供应主力军，西部区域首次供应，将成为新的投资热点。从潜在供应的区域分布看，2010年公寓市场仍以东部区域供应为主，新增供应占总供应的六成多，且东部区域向经十东路（名士mini公馆）、奥体（玉兰公寓）板块扩张；西部区域首次出现公寓产品（发祥1号公馆、银座中心）借势济南西进及西客站发展规划，大开发商的进驻，西部具有较大的投资潜力，将成为新的投资热点；中部区域（万豪国际、金光旺角、大舜天成青年会）也有新增供应。3.上半年市场供应充足，量价齐升，市场竞争激烈。从潜在项目的推售
14、时间来看，89%的潜在供应体量将在2010年上半年集中释放出来。同时，高端产品的入市（3个酒店式公寓），也意味着高价格的出现，预计公寓市场均价仍会保持继续上扬的势头，市场竞争激烈。4.高端产品占据半壁江山，市场细分愈加明显。从产品供应的档次看，新供应的产品向精装、高中端方向演进，酒店式公寓产品也将首次出现在济南市场。产品的功能上更具多样性，宜商宜住宜投资的理念愈加明显。这对于提升济南整体公寓市场的档次及品质以及整个公寓市场的发展，将有深远的影响。公寓客群两级分化继续上演：投资型客户比重将有所攀升。大量高端产品的入市，偏投资型的理念设计，这也将使公寓产品的主力客群发生转变，将使中高端投资客群比例
15、将有提升。过渡型客群仍以中低端产品为主，两级阵营分化明显。,三、公寓案例,一、公寓产品简析,二、济南公寓市场分析,报告基本构建,鑫苑金座香格里拉九城尚都万达达人界蓝调国际东领尚座,居住型公寓-鑫苑金座,鑫苑金座客户主要以自住客户为主，因其总价较低，吸引了大批首付能力较低的刚性需求客户；今年以来其价格走势处于小幅攀升的局势。,鑫苑金座价格南北朝向差达300-400元/平米，位置差价并不明显，仅有30-80元不等。,Soho办公型-汇展香格里拉,汇展香格里拉南北朝向差300元左右，东西朝向差较小。,汇展香格里拉是高新区偏商的小户型公寓产品，soho办公属性较为明显；今年以来其价格攀升幅度较为明显。
16、,九城尚都,【项目规划】本项目体量较小，共有2东12层公寓楼和住宅楼。公寓楼1-2层为底商，3-12层为公寓，每层为4梯26户，共260户；住宅楼为11+1层，1梯2户，每层两个单元，共34户，底商30套。,【平面图】公寓每层为4梯16户，南向10户，北向6户，层差150元/平米，朝向差450元/平米。,【公寓户型面积】,公寓A,公寓C,公寓B,【底商情况】1-2层为连层底商，共30套，全部对外销售，均价20000元/平米。,南铺18套，面积在70-240平米不等，均价2.1万元/平米，开盘推出，09年3月售罄，投资客户居多。北铺12套，面积在160-240平米不等，均价1.9万元/平米，09
17、年6月推出，现剩10套240平米大户型商铺。,【公寓营销分期及客户构成】1、项目开盘-09年2月 产品定位住宅楼，主推居住型公寓。但从客户成交情况看，却以办公自用型客户为主，约为60%。流失客户多为自住型客户，源于首付高、居住成本高、替代产品多的考虑。2、09年3月-09年6月 产品定位商住楼，主推SOHO商务公寓，宣传宜商宜住宜投资的特征。这一时期，居住客户比例下降，投资客户增多。客户以经十路以南、项目周边的中小型企业为主，自用投资比例约为80%。3、09年7月-至今 产品定位纯写字楼。客户几乎全为自用投资型客户，自住型客户全部流失。,【公寓营销状况】,高档公寓项目 万达达人界,【户型面积】
18、,客户以投资为主，投资客约占73。客户基本来自在周边办公或居住地人群；金融、电信等高收入的投资客户。,从万达案例来看，城市中心的高端公寓受投资客追捧；高档公寓热销的关键是占据城市中心地段，有利于吸引全市范围的投资者。,【销售情况】,【客户情况】,【楼层差价】1-8层，每层加50元 9层比8层高200元 9-18层，每层加50元 19层比18层低100元 19层以上，每层减30元,【厨房】：每户均配置独立厨房,【供暖方式】：集中供暖,【朝向差价】南北：400-500元 东西：1400元,1、城市中心区的高档公寓市场反应良好。高档公寓具有极强的投资属性，城市中心的物业投资回报率更高，更易得到投资客
19、的青睐。2、北向户型尽量做小，降低总价以吸引投资客户。目前市场上投资客对于总价较敏感，达人界开盘后低楼层、总价低的产品首先被消化掉。,【借鉴意义】,万达达人界建造标准一览表,万达达人界建造标准一览表,蓝调国际,三层底商,【B座户型配比】,A户型40,B户型58,D1户型82,【户型面积】,40一室；801+1户型；100复式复式户型集中在1栋楼上，其余3栋均为40一室和801+1户型。,【厨房】：每户均配置独立厨房,【供暖方式】：集中供暖,【底商情况】：沿华能路一侧，底商为1层，其中B座北侧为商业；化纤厂路一侧，底商为3层。,【推售情况】：项目公寓共1111套，一期推出381套，2009年9月20日，共认筹350套，10月推出360套，当月销售230套，均价6100元/平米，11月销售130套，12月销售115套，售罄，均价6300元/平米，客户以自住为主。,Loft式公寓东领尚座,【项目规划】,东领尚座为1栋12层loft商务公寓，1层为底商，2-12层为公寓每层3梯16户，南向9户，北向7户。层差100元/平米，朝向差500元/平米。,办公空间2F平面图,办公空间1F平面图,【户型面积】,
