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1、南京市场户型设计研究报告(2011年4月12日),一、典型项目户型设计演变,万科作为较早进入南京市场的全国一线开发企业，从2003年金色家园开始，每一次项目面世都成为所在区域市场的标杆，因此本次以万科项目为重点研究。,万科南京项目列表,作为以莫愁湖为外部强势景观为卖点的金色家园项目，其户型亮点之一即突出其观景优势，采用宽厅、宽景观阳台的设计，最大幅度利用户外景观；在较大面积产品中，都采用主卧的套间设计；多功能空间的引入，这个至今很多项目仍在使用的设计，早在03年万科已经开始在其产品中使用，显示出万科产品设计的领先性。,一、典型项目户型设计演变万科金色家园,主卧套间设计较金色家园进一步升级，采用
2、弧形落地窗、步入式衣柜等，进一步强调主卧空间的私密与豪华；干湿分离设计，各功能区分布合理；储藏空间的引入，万科充分挖掘日常生活收纳功能需求，并在其后续项目中引用并不断改进升级。,一、典型项目户型设计演变万科光明城市,万科红郡项目是万科在南京的“异类”，除借助红山景观优势打造的叠加别墅外，又加入了50平米左右的精装小公寓，颇具亮点；叠加产品的户型利用其大面积操作空间，实现居住空间奢华。另外7.5平米开间约80平米带卫生间地下室，一层40平米入户庭院，也是重要亮点；50平米精装公寓，小户型、全功能，成为当时南京市场重要亮点。,一、典型项目户型设计演变万科红郡,金域缇香是继光明城市后另一个项目，由于
3、没有光明城市的景观优势，因此金域缇香项目更为注重产品品质的打造；90平米左右产品，注重产品实用性、舒适性，户型方正、南北阳台通透；195平米充分利用大尺度空间，打造主卧奢华空间，创新设计男、女衣帽间。,一、典型项目户型设计演变万科金域缇香,金色里程是万科以青年居住社区为主题的项目，创新标准层高复式户型上市受热捧，继万科后仁恒G53、金地自在城也推出形同产品获热销，万科再次引领市场产品创新；71平米复式户型为项目最受欢迎产品，万科利用样板间的展示，产品立即吸引大量置业者；产品主要亮点有：标准层高复式，市场首创；挑空起居室、阳台的隔断，增加附赠面积，提高性价比；主要功能间明厨、明卫设计。,标准层高
4、复式,挑空阳台,双层双卫,明厨设计,一、典型项目户型设计演变万科金色里程,90,135,储藏收纳空间,方正户型,南北通透,在金色里程创新产品热销全市后，金域蓝湾的户型产品反而看不出有何亮点，有着“返璞归真”的味道，但依然可以看到万科多年产品打造的积淀；所有户型产品都方正规则，尽量实现南北通透，以实现居住舒适为第一目标；引入新风系统、地暖（90以上户型）等成熟科技产品；将储藏收纳功能充分发挥，有效利用空间。,主卧套间设计,一、典型项目户型设计演变万科金域蓝湾,从其南京项目户型变化来看，除个别具有特殊景观资源项目（金色家园、红郡），其余项目户型设计都以居住功能实现为主：户型方正规则、尽量实现南北通
5、透、功能区动静、干湿分离等。在实现基本功能后，户型创新点主要集中在主卧套间以及储藏收纳空间的设计，主卧套间视户型面积大小，设计步入式衣帽间、男女双衣帽间、独立书房、弧形落地窗等；而储藏收纳空间这个看似“可有可无”的功能，万科将其挖掘放大，成为产品设计亮点。万科稳健的风格也体现在其项目户型设计中，创新作为产品点缀，从来不会因为太“过”而“喧宾夺主”，主卧套间和储藏收纳空间的创新做好了，可以成为产品卖点，即使做的不好，也不至影响产品主要功能而成为产品“硬伤”，万科的稳健和“精明”由此可见一斑。,一、典型项目户型设计演变小结,二、热销项目户型点评,仁恒江湾城保利紫晶山万科金域蓝湾保利香槟国际中海凤凰
6、熙岸,中海凤凰熙岸,仁恒江湾城,保利香槟国际,万科金域蓝湾,保利紫晶山,二、热销项目户型点评仁恒江湾城,仁恒江湾城一期户型配比,仁恒江湾城一期为5栋33层，2栋31层的成品房，得房率为78.5%-83.7%。一期建筑密度仅为11%、超大楼间距，南北相距130米，东西跨度大于40米，同时绿化率高达76%。一期所有楼体都呈45倾斜，70%以上的家庭都可以观看到江景。,在户型设计方面，仁恒江湾城一期共推出6种户型，分别为67平米的一房、89平米的两房、138和143平米的三房，以及175和218平米的四房，以满足不同客户群体的需要，但同时，3*2*2以上的大户型合计占比69.74%，其中4房户型占比
7、也达到38.16%。,三房以上的户型除在客厅、卧室可以看见江景外，还能在浴室、厨房里欣赏江景，同时，在细部处理上也充分考虑观景的视野，客厅地面墙仅40公分高度，主卧浴缸顶部与窗体底部持平，利于观景，此外，在书房露台地设计上增加一扇房门，更便于业主在工作之余进行观景休息。,C户型点评亮点：1.全明设计，南北通透2.功能间均设封闭景观阳台，书房设步入式景观阳台，保证了景观视觉的开放性3.主卧套房，入门即有衣帽间，卫生间亦有观景浴缸，更显人性化及奢华感缺点：1.北面两卧室入户门正对厨房、餐厅，噪声及污物的污染不可避免,二、热销项目户型点评仁恒江湾城,二、热销项目户型点评仁恒江湾城,A1:三房二厅二卫
8、143,A2：二房二厅一卫89.5,A3：一房二厅一卫67.5/71.4,A4：三房二厅二卫138.3/144.7,B：四房二厅二卫175.5,C：四房二厅三卫218.3,二、热销项目户型点评保利紫晶山,保利紫晶山户型配比,保利紫晶山用地面积21.44万平方米，容积率1.2，总建筑面积25.73万平方米。项目以28%的建筑密度勾勒美妙的溪谷花园于内，其间散落的230-360平米英伦风情别墅与140-200平米ART DECO花园洋房，展现了城东首屈一指的大宅风范。,户型特色：突破南京传统居住设计，以背面“高台地”为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与南侧“低台地”平齐，从南边入户，“地下室”就
9、成为首层，与庭院相连，两个“首层”便从此诞生。前庭后院 私家电梯厅直接入户双玄关“大十字”节省面积也要保护私密,二、热销项目户型点评保利紫晶山,A户型点评亮点：1.私家电梯厅，独立玄关设置，彰显尊贵气度2.厨房连通设备阳台，设计新颖，尺度阔绰尊贵不失个性3.独立餐厅，连接景观阳台，用餐环境更舒适3.大开间客厅，南北双景阳台，视野更开阔;南向主卧套间，独立卫生间、步入式衣帽间，彰显主人尊贵;南向次卧套件，配备独立卫浴间，动静分离,私家电梯厅面积全部赠送，业主直接入户。除此之外，飘窗、设备平台也是全面积赠送，南北阳台只算一半面积。142平方米三房的户型，整体可多出20平方米。,二、热销项目户型点评
10、保利紫晶山,B户型点评亮点：1.私家电梯厅，智能刷卡入户，独立玄关设置，彰显尊贵气度2.餐厅厨房连接北向宽景阳台，生活更为宽敞舒适3.豪华主卧套间，配备独立宽敞卫浴、步入式衣帽间，更显奢华生活4.三大阳台，南北景观阳台、侧向独立阳台，空间通透，采光无限,客厅、餐厅以及南北双阳台构成“大十字”的纵向，过道、玄关构成“大十字”的横向，这种布局不仅使得通风采光达到极致，同时也极大地减少了空间的浪费。170平方米户型合计加送28平方米。,二、热销项目户型点评保利紫晶山,C：四房二厅三卫195,M1：联排397,M2：联排394,二、热销项目户型点评保利紫晶山,N1：联排407,N2：联排515,二、热
11、销项目户型点评万科金域蓝湾,万科金域蓝湾一期户型配比,万科金域蓝湾由22幢16-33层高层和低、多层住宅组成，中部为大面积联排别墅群，通过低层别墅、多层及高层建筑的半围合式的有序排列，形成空间层次过渡，最大限度减少高层建筑给城市空间造城的压抑感。,一期为高层公寓，总体为板式+点式传统户型，边户型偏重舒适，户型创新点较少。但整体户型方正、利用率高的特点突出，以细节取胜的装修成品房成为吸引购房者的最大亮点。一期共有四个户型，分别是：90平米、118平米、135平米和168平米，从90平米两房到168平米四房产品线连贯性较好，能给客户较广的选择面。,二、热销项目户型点评万科金域蓝湾,A1：二房二厅一
12、卫90,A1/A2户型点评亮点：1.整体较为方正，开间进深比几乎达到1：1；2.主卧及客厅朝南，保证了较好的采光；3.客厅连接大面积阳台，主卧设有飘窗，增加使用面积，并提高居住舒适度；4.入户有玄关及收纳空间设计，体现万科产品功能性强和人性化设计特点。5.户型设计紧凑，较少浪费面积。缺点：此两款户型整体较经济，相比较而言，A1户型实现了南北通透，而A2则南北不通；卫生间的窗户均设在淋浴房内，且A1户型卫生间窗户朝北，通透性受到一定的影响。,客厅连接大面积阳台，增加使用面积,入户玄关及储物空间设计,入户储物空间设计,入户玄关设计,大储物间设计，隐藏且实用,二、热销项目户型点评万科金域蓝湾,B1：
13、三房二厅一卫118,B1户型点评亮点：1.所有卧室及客厅、厨房均朝南，采光较好；2.入户有玄关，有独立的储藏室，功能性强；缺点：1.只有一个卫生间且面积偏小，舒适度不足,B2户型点评亮点：1.两卧室与客厅朝南；2.客厅与餐厅南北均有阳台，整体采光通风较好；3.玄关及独立储藏室设计4.主卧套房设计，较为舒适；缺点：1.与B1户型相比，次卧室朝北；2.与B1户型相比，多出的20平米基本体现在卫生间及过道处，面积浪费较多,B2：三房二厅一卫135,大储物间设计，隐藏且实用,主卧衣帽间设计，人性化的同时增强奢华感,二、热销项目户型点评保利香槟国际,保利香槟国际一期户型配比,保利香槟国际依傍河西秦淮支脉
14、，充分利用原生抬地的自然优势，打造约3万平米L型滨河亲水休闲长廊、下沉式巴厘岛中央水景会所等1万平米的中心景观，21栋18层高层住宅在中心景观轴两侧围绕主题景观展开。,在户型设计上，保利香槟国际以层峰人士的生活起居需求为出发点，套型面积在110310平米之间，6种大平层，7种复式，既打造了百万豪宅的区域高平台，也迎合了业主的多重置业需求。主卧套房设计，部分大户型主次卧套房设计，南向观景阳台，北接工作阳台。大户型独有专属入户电梯的尊贵享受。,二、热销项目户型点评保利香槟国际,B户型点评亮点：1.户型方正，动静分区，动线流畅，人性化功能空间布局；2.南北通透，全明设计，所有居住空间与厨卫都有直接采
15、光通风；3.一梯一户，独立入户电梯，尽显尊贵；4.门厅连接入口玄关，保证私密性；5.主卧套房设计，三居室全飘窗，超大尺度观景空间；6.餐起独立，餐厨相连，客厅南向观景大阳台，厨房北接宽阔工作阳台；7.门厅连接南向书房，不干扰生活区，超大空间、大面宽飘窗设计，尽显豪宅特质缺点：1.客厅过道处存在一定的空间浪费,B：三房二厅二卫142,一期以140平米左右的舒适三房为主，大户型独有专属入户电梯的尊贵享受。单体房型平面设计各功能空间的尺度适宜，宽阔的景观、生活双阳台，大量的飘窗运用成就了南北通透全明全景的生活空间，兼顾外部与内部的景观。,二、热销项目户型点评保利香槟国际,A户型点评亮点：1.户型方正
16、，动静分区，动线流畅，人性化功能空间布局；2.南北通透，全明设计，所有居住空间与厨卫都有直接采光通风；3.一梯一户，独立入户电梯，尽显尊贵；4.门厅连接入口玄关，保证私密性；5.主卧、双次卧均套房设计、带飘窗，超大尺度观景空间；6.餐起独立，餐厨相连，厨房北接宽阔工作阳台；7.客厅、书房共享超大面宽南向观景阳台，三房一厅朝南设计，尽显豪宅特质缺点：1.客厅过道处存在一定的空间浪费；2.公共区域没有卫生间；3.主卧房门与门厅直冲。,E户型特色复式客厅原为挑高，增加隔层，建筑面积由原来的118平米增加到约160平米。,E：复式二房二厅二卫118,E：复式四房二厅二卫约160,二、热销项目户型点评保
17、利香槟国际,二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸,中海凤凰熙岸户型配比,中海凤凰熙岸占地4.3万平方米，总建筑面积13.8万平方米，而其中心景观绿地面积达15000平方米，绿化率高达50%。由于社区独特的阔台地设计，加之山、水、林的巧妙搭配，使整个社区形成了一个立体化景观面。,在户型设计上，户型五大鲜明特征户型方正、空间明确、空中花园、紧凑实用、大面宽短进深。75%的房源设置入户花园、空中花园。所有户型南向3开间以上，部分户型做到了四居室朝南。,二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸,A户型点评亮点：1.整体布局生活区与接待区划分合理，充分保障主人的私密性；2.客厅南向布局，大尺度开间，连接南向阳台，尽
18、显通透大气，豪华阔绰之感；3.朝南主卧宽敞明亮，飘窗设计增添使用面积的同时，增加室内空间感，保障主人舒适的休息空间；4.独立厨房设计，无论开间与进深，均能满足三口之家的联合作业，加之外延式南侧阳台，不仅节省面积空间，也提高了空间的利用率；5.特设独立的家庭储藏室，释放更多生活空间的同时，使房间更加整洁；缺点：1.由于整体户型的南向布局，房型背面无窗，在保证采光的同时通风效果受到一定的影响；2.餐厅位于进门处与厨房之间，私密性受到一定的影响；3.卫生间略显局促，且位于主卧入口处，给外来客人的使用带来一定的不便；,A3：二房二厅一卫99,二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸,B户型点评亮点：1.三房朝
19、南设计，为生活最大限度的摄取阳光，打造全温暖空间，同时实现南北通透，有益于房间的空气流通；2.南向主卧套房设计，尽显主人尊贵，同时配置270度观景阳台，享受阳光生活的同时，增加观景面；3.南向客厅与次卧之间设置全连通大阳台，最大限度吸引阳光，使得生活空间更见舒适；4.赠送一半面积的空中花园位于入户门前方，开门进入后就即见前方空中花园，更容易亲近自然的同时，使生活空间更为灵动；5.书房在空中花园的一边，远离客厅，使主人有安静的工作环境与放松的自由空间；缺点：1.南向次卧与卫生间均离公共卫生间较远，使用上存在一定的缺陷；2.餐厅局促，且正对公共卫生间入口，给生活带来一定的不便；,B1：四房二厅二卫
20、99,二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸,H1户型点评亮点：1.多房朝南设计：下层客卧、保姆间、上层主卧套房、2个儿童房均朝南，尽享阳光生活；2.多阳台设计：主卧套房连接景观阳台，餐厅、客厅、厨房、书房均配置阳台，且客厅配有罕见的超阔挑高阳台，进一步拥揽山水美景；3.6米挑高山水双景会晤大厅，大开间且与挑高阳台连通，彰显显赫气度；4.双私家前厅附设更多私享空间，生活奢适进一步扩张；5.专梯入户的私家专享，凭卡至对应楼层，尽显主人尊贵身份；6.下层设立保姆房，并配置独立卫生间；7.上层主卧套房面积达80平米左右，且联通衣帽间、卫生间和书房，书房与卧室均配有景观阳台，尽量满足主人的生活需要；7.上层
21、设置2个南向儿童房，且配置飘窗与独立卫生间，满足家庭成员需要；,H1：五房三厅四卫365,二、热销项目户型点评小结,目前南京市场热销项目的主流户型更加人性化，针对项目客群需求主要分为紧凑型两房和奢华型三房、四房。通透明亮是户型的基本要求。随着人们生活标准逐步提高，入室玄关、储物间及衣帽间等逐渐成为生活中必不可少的空间。大户型产品的设计通常更加讲究私密性与奢华程度，公共空间求大，主卧、次卧均设卫生间；小户型产品的设计则以紧凑、合理利用空间甚至偷面积的手法迎合市场需求。,户型面积户型特征户型偷面积手法,中冶天城金地自在城融侨世家中粮彩云居,三、特殊户型设计的研究与借鉴,中冶天城,赠送面积赠送名义：
22、设备间赠送面积大小：约6平米可改造用途：书房或次卧,户型：两房两厅户型面积：91平米户型特征：两卧及客厅朝南存在不通风的弊端改造后户型：三房两厅,户型：两房两厅户型面积：92平米户型特征：南北通透户型紧凑餐厅较小改造后户型：三房两厅,三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘,金地自在城,赠送面积赠送名义：生活阳台赠送面积：约4平米可改造用途：书房,户型：三房两厅户型面积：131平米户型特征：两卧朝南南北通透改造后户型：四房两厅,户型：四房两厅户型面积：142平米户型特征：多阳台南北通透改造后户型：五房两厅,三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘,户型：二房两厅户型面积：92平米户型特征：大阳
23、台南北通透改造后户型：三房两厅,融侨世家,户型：三房两厅户型面积：130平米户型特征：两卧阳台朝南；卧室配大阳台南北通透改造后户型：四房两厅,赠送面积赠送名义：无赠送面积：约8平米可改造用途：保姆房、书房,三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘,户型：三房两厅户型面积：118平米户型特征：南北通透改造后户型：四房两厅,中粮彩云居,户型：三房两厅户型面积：94平米户型特征：南北通透改造后户型：四房两厅,赠送面积赠送名义：阳台赠送面积：约4平米可改造用途：阳台、书房,三、特殊户型设计的研究“送面积”典型楼盘,赠送面积常态手法总结：,赠送面积通常在4-10平米之间。阳台、露台为主要送面积的手法；另出现以设备用房等名义做好架构，后期围合的手法赠送面积。赠送面积在南京楼市并不常见，因此客户对此较为认可，市场反响较好。,三、特殊户型设计的借鉴,
