控制性详细规划教材.doc

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1、控制性详细规划教材控制性详细规划教材第一篇基础理论第一章 控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义 控制性详细规划在我过开展已有10余年的里司。根据我过建设部1991年颁布的城市规划编制办法，城市规划编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据实际需要，在编制总体规划之前可以编制城市总体规划纲要，大中城市可以在总体规划的基础上编制分区规划。根据规划的深度和管理的需要，详细规划还可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。从规划层面上看，我过城市规划可氛围战略层面和操作层面，总体规划被视为战略层面，详细规划属操作层面，控制性详细规划是两个曾面的衔接，同时作为规划管理的依据，其作用举

2、足轻重。 控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并知道修建性详细规划的编制。第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性 控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。 其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。这既是控制性详细规划编制的核心，也是控制性详细规划不同于其他规划编制层次的首要特征。控制性详细规划通过技术指标来

3、规定土地的使用性质和使用强度，其以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么，不应该建什么通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从而达到引导土地开发的目的。控制性详细规划的灵活操作性一方面表现在适应城市快速发展，可以实现规划管理的简化操作，大大缩短决策、土地批租和项目建设的周期

4、，提高城市建设和房地产开发的下率，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解，再从中提炼出控制城市土地功能的最基本要素，实现了规划设计与规划管理相结合，提高了规划的可操作性；另一方面，控制性详细规划在确定规律必须遵循的控制指标、原则外，还留有一定的“弹性”，如某些指标可在一定范围内浮动，同时一些涉及人口、建筑形式、风貌及景观特色等指标可根据实际情况参照执行，以更好地适应城市发展变化的要求。二、法律效应控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。法律效应是控制性详细规划的基本特征。三、图则标定 图则标定是控制性详细规划在成果表达

5、方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解的表现，它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线及绿化控制线及控制点等。控制性详细规划图则在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。第三节控制性详细规划的作用 控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及时间的变革而出现的，它代表了一种新的规划历年，表明中国城市规划管理从中级形态走想动态控制的过程，表明城市规划是立足于城市发展的客观过程，向着预定的规划目标不断渐进动态管理的决策程序。其次，与以形体设计为特征的传统性修建性详细规划相比，它还代表了一种新的技术手段，

6、实现了规划设计与规划管理有机结合。第二章控制性详细规划产生的背景及历程第一节控制性详细规划产生的背景 应该说，控制性详细规划成为我国城市规划编制体系中的一个重要的组成部分，有其历史的必然性。它产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下，城市土地使用制度出现了重大的变革，由无偿无限期使用转向了有偿有限期使用，土地进入时常，土地的价值规律发挥作用。在城市发展中，如何对城市土地这一资源进行有效的利用和分配，是我过城市建设、开发、管理面临的挑战，因此，从规划的层面，引进新的控制手段和方法，即控制性详细规划，来解决城市建设面临的新问题显得尤为重要。一、城市建设方面的要求（一）土地使

7、用制度改革提出新问题 长期以来，我过城市土地使用制度实行无偿、无限期的行政划拨制度，土地的经济效益得不到发挥，土地资源浪费严重。随着我国社会主义市场经济的建立，改革开放不断深入，1987年深圳市实行了国有土地有偿出让制度，以此为开端，我国城市土地使用逐步由无偿划拨向有偿使用过度，从完全的计划模式向市场模式过度。在市场模式中，土地的有偿使用使土地作为基本生产要素可以进行商品化经营，土地的价值规律发挥作用，土地资源由市场这一“无形的手”进行调配，按照“假高者得”原则，土地使用权最终属于能够支付最高租金的使用者，按照这一原则，土地价值将能获得经济上的最大实现。在城市建设中，必须运用商品经济的价值规律

8、和市场机制来调节土地的工序关系，利用土地的级差效益，调整和油画城市土地利用结构，合理配置土地，提高土地的利用效率。土地使用制度的转变，要求规划与之相适应，应满足土地招投标出让的管理及技术要求，这直接促进了控制性详细规划的引入与生产。（二）建设方式与投资渠道变化带来新要求 土地的有偿使用，使土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主题的多元化，例如，上海市虹桥区经济技术开发区采用了土地批租制度进行土地出让，成功引进了外资，该开发区1988年以2800万美元出让虹桥开发区第26号地块1.29万平方米50年的土地使用权。目前该开发区已与6个国家签定了

9、借地协议，并且有8个国家驻沪总领事馆址设在红桥开发区，是我国唯一设有领事馆区的开发区。 同时，投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，这就是要求规划者能适应这种多元化需求，同时，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建设等自行分散建设方式影响城市的合理布局和城市面貌的完整性，致使市政设施建设不完善、环境质量低下。而成片综合的开发建设方式则可使城市建设按照城市规划有序地进行，其综合开发的产品主要是土地和房屋，这些产品均可作为商品进入市场交换，从而促进房地产业迅速振兴。1989年，桂林城市中心区控制性详细规划根据规划和实际建设的要求，按照区、片、地块三级划分地块，规划地块不宜太小，

10、以避免形成分散建设的状况，也不宜过大，以便于组织同意建设，并能适于在本地规划地块内形成相对协调同意而又富于表现力的建筑群面貌。在规划用地的综合指标体系中，为了能够体现上一层次规划的意图和目标，适应城市建设的需要，对规划地块的建设实施可行的控制和引导，综合指标体系包括控制性指标和引导性指标两大类。控制升毫年个指标主要依据城市空间环境和城市功能的要求，对每块用地的性质、规模、建筑量、绿化和交通条件等作出规定；引导性指标主要依据城市景观环境和文化传统对建筑艺术（建筑形式、色彩等）提出建设性的要求。桂林城市中心区详细规划采用 12项指标构成的综合指示体系，对规划用地的建设进行控制和引导。 在这种情况下

11、，控制性详细规划的层次、深度适宜、同时采取规划的语言表述规划的原则和目标，并制定了详细的建设要素控制指标，成为城市建设的有效引导。控制性详细规划对于城市土地开发的有效控制，使城市总体规划落在实处，保障城市的健康、有序发展。（三）城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求 从20 世纪70年代开始，经济全球化逐渐席卷全世界，城市在国际经济和当地经济中的地位更加重要，城市全球化竞争更趋明显，城市在区域中所处的地位、承担的角色与只能分工也随之变化，这都会通过城市的结构、用地布局及够车工内反映出来。城市产业结构是设计城市性质、经济效益、发展方向的一个基本内容，他的水平高低、合理与否影响到城市发展的各个

12、方面。产业结构的太哦正，必然引起城市土地培植和城市空间形态的变化，对此，城市规划应如何加以积极引导，并在方法、理念上做出相应的对策。二、规划管理方面的要求（一）土地管理的观念与方法的转变 城市土地使用制度的改革，是我国经济体制改革中从理论到时间上一次中哟啊转变，对于城市土地管理的观念和方法也带来了很大的冲击。在城市土地时常中，城市土地既是资源，又是城市资产，城市土地不再无偿使用，城市政府要通过城市土地的批租、出让、转让等方式获得利益，并把收益于城市公用事业。在土地投放上，也不再是采用有计划的行政划拨方式，而是根据城市土地的供求情况，才用分期、分批的方式投放市场。例如，通过控制性详细规划提出控制

13、指标要求，某市经济技术开发区共出让土地11快，面积7.2万平方米，引进外资达22.38亿美元，每平方米土地引进外资超过3000美元，显示出土地制度改革带来的巨大经济效益，同时其中土地出让所带来的收益也为城市的公用事业提供了资金。在城市土地的管理中，要实现土地资源的有效培植，城市规划和管理应该运用价值规律，从经营的角度进行土地资源配置，使城市土地的配置达到最优。控制性详细规划是一个有效手段，一方面，根据趣味的不同，采用不同的控制要求，合理确定土地价格；另一方面，在行政调节之外，要依靠经济、法律、技术并用的调节手段来实现城市规划的意图。（二）房地产开发的管理方式的转变 随着社会主义市场经济体制的建

14、立，房地产时常也逐渐蓬勃发展起来，城市土地使用制度的改革对城市土地使用带来了生气和火力，也对防地产开发的管理提出了新年的任务和要求，对于防地产开发的管理也不仅仅限于批地、审核等工作。为了合理利用城市土地，提高土地的利用效益和有效开发，我国土地的投放引入时常机制，采用投标的方式，由中标者进行开发，并对防地产开发活动采取来自政府有效的规划干预，形成了对房地产开发的支持、引导、制约并用的管理模式。三、新形式下对规划设计工作的要求（一）城市规划要适应规划管理工作的要求 控制性详细规划，把许多规划指标分解到具体的地块上，包括用地指标、环境容量空子指标、建筑形态控制指标、交通控制内容、城市设计引导以控制要

15、求、配套设施体制等控制要求，两黄的指标喊该了经济效益、社会效益和环境效益，同时便于为城市每一块土地租让提供招议标底条件与管理准则，并有利于对修建性详细规划的管理，为具体建设项目提供规划设计条件，可以较好地满足新形式下规划管理的要求。（二）要求规划具有弹性（三）要求下一层次规划符合总体规划的意图 总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，它考虑的是城市土地利用、总体布局、发展方向等战略层面的问题，不可能对每一个地块提出详细、明确的的归要求。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间形体组织，它提供的是用于具体项目建设的蓝图。从总体规划到修建性详细规划，是一个从宏观到微观，从

16、战略层面到操作层面的过程，如果在城市具体项目建设过程中，对规划范围内外的现状、环境、发展、功能联系、建设配套等一系列问题的整体性综合研究不够，很容易脱离总、脱离实际，缺少地方特色和城市特色，甚至造成建设性破坏。因此，控制性详细规划作为两者之间有效的过度与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。（四）要求下一层次规划符合总体规划的意图综上所述，在总结时间经验和吸取国外有益经验的基础上，在总体规划、分区规划与修建性详细规划之间，有必要出现一个既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作的需要；既能硬性控制，又能灵活变

17、通；既有经济效益、社会效益和环境效益的同意，又能对土地开发进行调空的控制性详细规划编制层次。第三节国外、港台地区相关规划类型简介在国外及港台地区，同我国控制性详细规划较为相近的概念是区划法、土地使用管理法等。以区划法为例，它起源于19世纪末的的国，是一种土地分区管理法，它是在对土地进行详细划分的基础上，规定土地的使用性质，建筑及环境容量指标，并通过立法作为城市开发控制的法定依据。目前，这一方法较成熟，并在很多西方国家及地区得到应用。一、德国规划体系及建设规划图则德国是一个联邦国家，在东、西德统一为一个国家后，继承了地方的自治传统，明确保证城市、县和乡镇的自治权。德国的地方规划，亦即城镇规划，包

18、括两个部分：土地利用规划（Flaechennutzungsplanung,简称F-Plan）和建设规划图则（Bauungsplan,简称B-Plan)。这两项规划在德国有关建设法和规划法的核心法建设法典中通称为建设指导规划，编制建设知道规划是地方的义务。德国城市的开发控制，主要依据具有法律效应的建设规划图则（B-plan)等一系列法规来实现的。以下省略N个字二、美国城市规划体系及区划法（一）美国城市规划概况美国是一个联邦制国家，有50个州组成，政府的行政管理氛围三级体系：联邦政府、州政府、地方政府。联邦政府不具有法定的规划只能，只能借助于财政手段发挥间接影响。地方政府的城市规划行政只能来源于州

19、政府的授权法，由于美国没有国家层面上的统一规划法规，因此，不同的州具有不同城市规划职能和行政体系。美国的城市规划体系可分为两个层面：综合规划（comprehensive plan )和区划法规（zoningregulation).综合规划是地方的发展规划，是指定城市的中长期战略目标以及土地利用、交通管理、环境保护、基础设施等方面的发展准则和空间策略，为城市的各分区和系统实施性规划提供指导性框架，不足以成为开发控制的直接依据，由于各州的立法差异，编制综合规划并非所有地方政府的法定职能。区划法规是美国城市中进行开发控制的重要依据，在发展控制方面，区划是地方政府影响土地开发的最主要手段。区划法规确定

20、了地方政府辖区内所有地块的土地使用、建筑类型及开发强度。在区划法规批准后，所有的建设都必须按照其所规定的内容而实施，对于与区划法规相符的开发项目的审批无需举行公共听证会（除非区划条理中有特别规定）。在实施过程中，由于种种原因而需要对区划法规进行调整，那么就需按照法定程序进行，而且往往都非常复杂，有的甚至与区划法规制定的程序完全一致。这些程序在州的授权法和区划法规中都有详细的规定。在区划法规实施的过程中，由于土地所有者对羽化法规修改的内容、对规划委员会、区划委员会或立法机构的决定不满，或者社区居民对区划调整有意见，可以将这些案件呈交法庭进行审理。（二）区划法产生的背景以下省略N个字（三）区划原理

21、区划法是美国城市进行开发控制的重要依据，区划是地方政府进行控制城市土地开发的主要手段，只有将城市规划的内容全面而具体的转换成区划法规的内容，才能为城市规划的实施提供良好的保证。区划是将地方政府所辖的土地划分为不同的地块，对每个地块指定管理规定的规划。确定每一地块的用地性质和有条件语序混合使用的用途，同时引入了城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。（四）区划的主要内容和方法一部典型的区划法规包括两个方面的内容，即对规划进行界定的条例文本和确定地块边界并运用条理条款的区划地图。条例文本包括：内容和目的、定义、地块边界轮廓、各项规则的清单、规划委员会、上诉委员会、立法机构、具

22、有相应司法权的法庭和职责、区划地图的编制和审批程序、区划地图与综合规划的一致性要求、不同手续的成本以及有关申请、上诉等程序的规定。区划条理和区划地图通过适当的程序可以随时休正，并且这种修正一旦通过即具有法定的效力。区划法作为地方法规，一旦通过地方立法机构审议批准后，便对所辖的土地利用起法定管理作用。其编制形式因长呢故事而异，但基本内容大同小异，一般主要包括：1.确定用地性质尽管区划有着很强的地方性，但在用地性质划分上有个共同的特点，即通常将与开发和使用直接相关的用地划分为三类基本区划地区：居住、商业和工业，而将设施和辅助用地划分为特殊用途。区划地块是按亚分类控制的。而各城市的亚分类方法不尽相同

23、，比如纽约区划法中将居住用地氛围10个亚类，R1.R10,除R1以外,其他类型又进行了更细的划分，如R2划分为R2和R2X。而芝加哥的居住用地与纽约不同，划分为8类R1R8。另一个共同点是：每一项细分如R10A都自动赋有包括容积率（FAR）再内的一整套开发控制指标，不须再进行计算。由于上述土地分类较少，相容性差，越来越不适应城市的发展，因此，在区划法中又增加了许多新的土地利用类型，如：1）混合利用区一般为商业和住宅湖和使用建造区2）特殊使用区为保护具有突出传统特征或为城市发展而限定的特殊保护地段。3）有限开发区仅在满足区划法规定的某些条件下才允许开发的地区。4）集合建设区多为在住宅区内为争取好

24、的环境而集中建设的地区。5）鼓励建设区允许给予一定的优惠条件换取某些公众利益需要的地区。2.开发强度开发强度通过土地利用的定量控制指标反应出来，包括用地面积、容积率、建筑密度、旷地率。1）容积率容积率是一个用语控制建筑容量的原则性的容量规定，它反映了建筑的可使用面积数量与建筑占地之间的关系。纽约区划规定FAR的最小值为0.5，高密度办公区的FAR为15，芝加哥为16.在一定地区主要是中心区，基本容积率可以允许有所增加，条件是开发商为公众提供拱廊或广场等设施，这称为“奖励行区划规定”，它提供了开发控制的弹性，强调政府与开发商之间的湖动。2）旷地/旷地率在一定的居住区内，开发行为必须提供旷地或称开

25、放空间，这个要求是通过旷地率（OSR）来控制的，它反映了开放空间占总建筑面积的百分比。例如，若一个控制区内的OSR是19，即表示在该用地上开发时必须留出不少于总建筑面积19%的用地作为矿地。在有些居住区，旷地是由庭院控制或由最大建筑覆盖率或占地率（MaximunLotCoverage)决定的。3）建筑密度指建筑物正投影占地块面积的比率。3.环境与设施楼层面积、旷地和建筑密度控制都是 避免地块过度开发和过分拥挤的指标，可是，这些指标本身并不能保证开发项目不对其他街区或建筑应有的阳光和空气造成影响。为此，还需要增加其他指标来满足环境和设施方面的要求。1）院落院落规定划分外部空间结构，并提供建筑群之

26、间的空间。一般每座居住建筑要求一个9.14平方米的院落。因此，两栋居住建筑间的院落在同一个 街区且以反对称布局的将会有18.28平方米的空间间隔。2）高度与退缩为提供街道与院落的开场感和光照，在多数中、高密度区，沿街建筑的前墙高度由一个高度值或层数所规定，超古这个高度时，建筑物要按一个理论的倾角进行退缩这个概念就是天空暴露面用以限制相应建筑的墙体高度。在有些街区，天空暴露面规定控制建筑的后院保留足够的空间，战地面积不超过40%的踏式建筑可以突破天空暴露面规定。在多数低密度区，有最大周遍墙规定，超过这个高度时，建筑必须建成坡屋顶或进行退缩。3）密度该指标用于控制人口，因此只适用于居住区，如人口密

27、度。密度控制是一种开发饱和度的控制方法，以便使城市可以有计划地安排所需的学校、功用设施和交通设施。4）停车场区划法也要求多数新开发的项目配建街区内的停车场，新开发的集中停车场有助于缓减路边停车造成的拥挤，区划法规也要求在商业区和工业区设置街区内的火车停车场位。5）标牌各区的标牌尺寸和位置均由区划法规做出规定6）执行标准工业用地和一定强度的商业用地必须执行噪声控制、空气污染和产生干扰行为的标准。区划法规规定可接受的最低标准，并且提供建筑所有者必要的环境条件如日照、空气、通风以使其共享一个更安全、更适居的环境。（五）区划法编制形式一部美国的区划法包括不可分割的两部分：区划文本和图则，区划文本阐述区

28、划设立以及城市用地与开发管理规定。区划文本一般包括以下章节：A，指定区划的目标和原则；B，规定与定义；C，区划分区；C，区划总则；E，合法例外；F，居住用地开发控制；G，商业用地开发控制；H，工业用地开发控制；I，区划行政等内容。区划图则只表明区划地块的位置、边界、用地性质等，不包括定量指标，指标是有文本进行规定的。（六）区划法的运作以下省略N个字（七）区划法具有参照意义的条例1.“整体计划发展”条例即放款传统密度限制条例的硬性规定，以鼓励整体的、有条件的大规模发展，只规定整个用地密度的总体指标，一般用于住宅及整体计划的商业发展。2.“开发权转让”条例用于保护在市中心高密度、高地价的地区内有价

29、值的建筑群和古建筑。在这些区域，建筑容积率受到一定的影响。为使业主的经济利益不受损失，允许业主将其“发展容积（以建筑面积算）转卖给其他的开发者（也称作容积率转移）3.特殊地区条例用于大学和医院之类地区，减少这些地区和邻里的摩擦，并增加区内各种用途的兼容性。4.区划奖励区划奖励是政府运用规划权来引导开发商公益性投资的手段。根据1961年纽约市区划修订条例，如果开发商在其基地内提供公共广场等开放性空间，则容积率可增加20%。另一方面，建筑物周围过多的开场空间有时也会对街道界面的连续性产生消极的影响，于是区划奖励的范围又被扩大，如果开发商在建筑物的内部提供公共活动的空间，也可以享受容积率奖励的优惠。

30、在区划奖励的实践中，也出现过一些颇有争议的实例。如美国西雅图有一个区划奖励实例，按照常规区划所许可的建筑物层数为27层，但开发者提供了各种公共设施，满足了相应的区划奖励条件，建筑物的许可层数从27层增加到55层。5.土地储存（LandBack)这是指政府在将要开发的地区，事先征购大量的土地，然后根据需要，可以同意规划，同意开发土地。这样，规划可以处于比较主动的地位，克服土地由私人控制所造成的区划被动性。三.日本城市土地使用规划日本城市土地使用规划分为地域划分、区划制度和街区规划三个基本层面。每个层面的土地是哟内高贵化都包括发展政策和土地使用管制规定两个部分。发展政策制定发展目标及其实施策略，不

31、具有直接管制开发活动的法律效力，但作为制定官职规定的依据。(一）地域划分城市规划区的发展政策制定未来10-20年的发展目标以及实施战略，包括人口和产业的分布、土地使用配置、城市开发、交通体系、公共设施、环境保护和城市防灾等方面。城市规划区包括城市建成区以及周遍的农业和森林区域。因此，城市规划区的范围往往是城市建成区的4-5倍。根据1968年的城市规划法，城市规划区划分位城市化促进地域和城市化控制地域。地域划分与城市规划区的交通网络规划、公共设施规划和土地调整计划相结合，目的是防止城市无序蔓延，控制城市形态和土地配子，提高公共设施的投资效益，确保城市的协调。（二）区划制度土地使用区划是日本城市土

32、地使用规划体系的核心部分。城市化促进地狱划分为12类土地使用分区，包括7类居住地区、2类商业地区和3类工业地区。在不同的土地使用分区，依据城市规划法和建筑标准，对于建筑物的用途、容量、高度和形态等方面进行相应的管制。土地使用分区是为了避免用地混杂所早车工内的相互干扰、维护地区形态特征和确保城市环境质量。早在1919年，日本的城市规划法和城市建筑法就引入了土地使用区划制度，仅氛围居住区、商业区、和工业区三种类型，以确保私人部门的开发活动与公共部门的基础设施见者计划之间相互协调。在1950年，增设了准工业区类型。1986年的城市规划法对于居住区、商业区和工业区涌进行了细划，土地使用分区增至8类，以

33、提高城市环境质量。 80年代以来，随着第三产业的发展，居住区面临着商业建筑和办公建筑的开发压力，导致用地价格飞涨。到1992年，居住区又进行了西画，以限制各类居住区的商业建筑和办公建筑，土地使用分区也从8类增至12类。1964年，引入了容积率作为建筑容量的限制规定。在此之前，建筑容量控制的相关规定是基地覆盖率和建筑高度。日本是一个地震多发地区，建筑高度一直受到严格控制。随着建筑抗震结构的技术进步，建筑高度限制逐渐放款。容积率规定在控制建筑容量的容市使建筑设计具有更多的可能性。与此同时，建筑物的斜面管制界定了建筑物的“外壳”，以确保城市环境质量的最低限度（特别是日照要求）。在斜面管制的“外壳“之

34、内，建筑物的形态设计是完全自由的。土地使用分区的法定依据是城市规划法和建筑标准法。城市规划法规定土地用途、地块面积、基地覆盖率和容积率，建筑标准法则设计到建筑物的具体规定（比如斜面限制和阴影限制）。尽管如此，土地使用分区制度作为对于私人产权的有限控制，只是确保城市环境质量的最低限度，但不能达到城市发展的理想状态。除了土地使用分区作为基本区划以外，还有各种特别区划。这些补充性的特别区划是以有关的转向法而不是城市规划法为依据的。特别区划并不覆盖整个城市化促进地域，致死后根据特定目的而选择其中的部分地区，包括高度控制区、火灾设防区和历史保护区。(三）街区规划日本的街区规划作为促进地区发展的整体性和独

35、立性的一种规划措施，参照了德国的建造计划（B-Plan).街区规划范围为数公顷，针对街区的特定情况，对于土地使用区划的有关规定进行细化，并对建筑和设施的实际建造进行详细布置。因此，街区规划比土地使用分区更为精细化的管制方式，有助于增强街区发展的整体性和独特性。截取规划内容包括规划文件和规划图则，有时还附有地区经管意象图示，以帮助公众对于规划意图的理解。规划文件包括发展政策和物质规划规划两个部分。发展政策部分铲除地区发展目标以及实施策略，不具有开发控制的法律效力。物质规划包括土地使用、公共设施（如车辆通道、公园和其他开场空间）、建筑设计（除了容积率、基地覆盖率、地块面积、建筑后退和高度以外，还包

36、括建筑物的形态和外观）和保留树木的规定。近年来，街区规划的应用越来越广泛，已不仅仅是对土地使用区划的细化，而街区规划可以根据需要而随时编制。街区规划逐渐被作为一种具有灵活性的规划措施来促进私人部门参与城市开发项目，同司也使当地社区享有更多的参与机会。街区规划的实施依赖于开发商和土地野猪的各项建造活动，因此要促使所有的权益者都参与规划编制过程，对于街区发展前景达成广泛的共识。四、香港城市规划体系及开发控制我国香港特别行政区的规划体系有三个层面的规划组成：全港发展策略规划、次区域发展策略规划和地区规划。全港发展策略制定长远规划大纲，贯彻政府的土地用途、交通基础设施及环境方面的政策，作为次区域及地区

37、规划的依据。次区域发展战略规划是根据全港发展策略所指定的大嘎嘎内而指定的，是全放发展策略与地区规划之间的桥梁，能把全刚性的目标在5个次区域演绎为各个内具体的规划目标。每份次区域发展策略都附有一系列的图则及发展策略，它通过把土地划分为不同的用途，将全刚及次区域层面的概要规划原则在地域层面加以落实。香港土地使用强度控制的内容并不多，主要有基地系数即容积率、基地覆盖率、沿街建筑高度和开放空间等。在城市土地的开发控制方面，为实现规划图则所定的目标，香港政府通过法定和非法定的方式实施和执行发展管制，按照法定的管制办法，任何被批准的建设申请，都要符合法定图则的规定，非法定的官职办法主要是指政府通过租约的方

38、式来控制土地的开发利用。(一）地区图则地区图则分为法定图则及政府内部图则两类。（二）租约-控制土地的开发利用政府通过租让土地，由租约来控制土地的开发利用，香港的土地归政府公有，其土地政策的核心是土地的租用制。政府土地租给开发商和土地的使用者，其途径有3种：（1）公开拍卖土地使用权，卖给出价最高的竞投者；（2）招标：政府事先审查土地开发方案，并有严格的限制；（3）私人契约：主要用于公共事业的开发、低收入住宅、市政设施等。政府通过三种方式将土地出租，并同时用租约（地契）规定土地用途，土地租用限期的每年应缴纳地租。租约（地契）是土地出租者即香港政府和承租人之间的一种法律合同，其内容包括租期、出租价值

39、、可续地契和不可续地契的续期、地契条款、修订及政府对土地的回收等。其中和城市规划密切相关的政府部门对开发商进行控制的重要依据是地契条款，即地契附加条件。地契条款是对售出或批租给私人开发的地块进行各方面的官职，由屋宇地政署处事先征询城市规划处及其他政府有关部门意见后拟订。通过地契条款，香港政府施行对城市具体地块的使用和权属管理。这些附加条件一般包括下列内容：1）土地使用性质；2）建筑控制：建筑类型、高度、容积率、覆盖率、后退红线；3）建筑形式及组合方式：要求承租人新建的建筑必须与相临建筑是同一形式的，在高度、特征及外观上都要与环境协调；4）道路：地块内的所有街巷都要符合政府规定；5）绿地：地块内

40、绿地的形式和设立要有政府审批，而其日常维护由业主负责；6）防烦扰：业主不对邻近地块产生任何不良影响；7）停车场：政府须审查地块内的单位建筑面积车位数是否符合要求；8）建筑违约诉讼：建筑工程须符合所有地契附加条件和所有相关条例法规；9）其他类包括：奖励条款，交通接口，污水处理等；10）完工时间：一般规定土地出让后4年完工。以上通过对德国、美国、日本、香港特别行政区相关规划类型的介绍可以看出：在不同的国家和地区，政体的构成、各级政府的权利分配、城市规划的法规、行政、实施等各不相同，特别是城市土地开发控制的实践也不尽相同，形成了不同的规划控制、法规控制结合方式，像英、法、德等国主要依靠规划控制手段对

41、城市土地开发进行控制，其特点是立足于规划，在立法中明确规划的法律地位，通常是在一部城乡规划法中规定编制、执行程序，明确规定了各种规划的法律地位，规定城市的开发必须在规划的指导下进行。而北美国家的城市多是主要依靠法规控制手段对城市进行开发控制，其特点是把规划的成果转译成法律的语言，通过区划法并辅以其他法律来对城市的开发进行控制，把城市规划的管理完全纳入了法制管理的轨道。近年来，为了适应土地使用日益增加的复杂性，加强规划的法律效力，追求规划的严格性和弹性，一些国家和地区将规划同时采用多种形式的管理手段，提高了管理效率，例如香港就是以城市规划和城市立法相结合对土地开发进行控制。国外及港台地区相关规划

42、类型的成功经验对于我过的控制性详细规划有很好的借鉴意义，其中主要包括以下一些方面：1）立法是城市规划和城市土地开发控制的关键所在。2）区划是规划图则与法规的结合物。3）城市规划的操作，包括一整套实施的程序、步骤和方法，以及执法体制都要是一个完善的系统。控制性详细规划图纸成果及深度要求控制性详细规划图纸成果及深度要求（一）规划用地位置图（区位图）（比例不限）标明规划用地在城市中的地理位置，与周边主要功能区的关系，以及规划用地周边重要的道路交通设施、线路及地区可达性状况。（二）规划用地现状图（1：2000）标明土地利用现状、建筑物状况、人口分布状况、巩固屋舍实现转、市政公用设施现状。1.土地利用现

43、状包括标明规划区域内各类现状用地的范围界限、权属、性质等，用地分至小类。2.人口现状指标明规划区域内各行政辖区边界人口数量、密度、分布及构成情况等。3.建筑物现状包括标明规划区域内各类现状建筑的分布、性质、质量、高度等。4.公共服务设施、市政用地设施现状标明规划区内及对规划区域有重大影响的周边地区现有公共服务设施（包括行政办公、商业金融、科学教育、体育卫生、文化娱乐等建筑）类型、位置、登记、规模等，道路交通网络、给水电力等市政工程设施、管线的分布情况等。（三）土地使用规划图规划各类用地的界限，规划用地的分类和性质、道路网络布局，公共设施位置；须在现状地形图上标明各类用地的性质、界线和地块编号，

44、道路用地的规划布局结构，表明市政设施、公用设施的位置、登记、规模，以及主要规划控制指标。（四）道路交通及竖向规划图确定道路走乡、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施为之机用地界线，各地块室外地坪规划标高；1.道路交通规划图在现状地形图上，标明规划区内道路系统与区外道路系统的衔接关系，确定区内各级道路红线宽度、道路线形、走向，标明道路控制点坐标和标高、坡度、缘石半径、曲线半径，重要交叉口渠化设计；轨道交通、铁路走向和控制范围；道路交通设施（包括社会停车场、公共交通及轨道交通站场等）的位置、规模与用地范围。2.竖向规划图在现状地形图上标明规划区域内各级道路为何地块的排水方向，

45、各级道路交叉点、转折点的标高、坡度、坡长，标明各地块规划控制标高。（五）公共服务设施规划图（1：2000）标明公共服务设施位置、类别、等级、规模、分布、服务半径，以及相应建设要求。（六）工程管线规划图（1：2000）各类工程管网平面布置、管径、控制点坐标和标高，具体分为给排水、电力电讯、热力燃气、管线综合等。必要时，可分别会址。1.给水规划图标明规划区供水来源，水厂、加压泵站等供水设施的容量、平面的位置及供水标高，供水管线走向和管径。2.排水规划图标明规划区雨水泵站的规模和平面为止，雨水管渠的走向、管径及控制标高和出水口位置；表明污水处理厂、污水泵站的规模和平面位置，污水管线的走向、管径、控制

46、标高和出水口的位置。3.电力规划图标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置和容量规模，高压线走廊平面位置和控制高度。4.电信规划图标明规划区内电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求。5.燃气规划图标明规划区气源来源，储配气站的平面位置、容量规模，燃气管道等级、走向、管径。6.供热规划图标明规划区热源来源，供热及转换设施的平面布置，规模容量，供热管网等级、走向、管径。（七）环卫、环保规划图标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地、防护隔离设施带等。（八）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1：10001：2000）表达城

47、市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出规划区空间三位形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，及重点地段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他用以表达城市设计构思的示意图纸等。（九）城市设计概念图（空间景观规划、特色与保护规划）（比例1：2000）表达城市设计构思、控制建筑、环境与空间形态、检验与调整地块规划指标、落实重要公共设施布局。须表明景观州县、景观节点、景观界面、开放空间、视觉走廊等空间构成元素的布局和边界及建筑高度分区设想；标明特色景观和需要保护的文物保护单位、历史街区、地段景观位置边界。（十）地块划分编号图（比例1：5000）标明地块划分具体界限和地块编号，作为地块图

48、则索引。（十一）地块控制图则（比例1：10001：2000）表示规划道路的红线为止，地块划分界限、地块面积、用地性质、建筑密度、建筑高度、容积率等控制指标，并标明地块编号。一般分为总图图则和分图图则两种。地块图则应在现状图上绘制，便于规划内容与现状进行对比。图则中英表达以下内容：1.地块的区位；2.各地快地用地界线、地块编号；3.规划用地性质、用地兼容性及主要控制指标；4.公共配套设施、绿化区位置及范围，文物保护单位、历史街区的位置及保护范围；5.道路红线、建筑后退线、建筑贴现率，道路的交叉点控制坐标、标高、转弯半精、公交站场、停车场、禁止开口路段、人行过街地道和天桥等。6.大型市政通道的地下及地上空间的控制要求，如高压线走廊、微波通道、地铁飞行净空间等；7.其他对环境有特殊影响设施的卫生与安全防护距离和范围；8.城市设计要点、注释。分图图则是控制性详细规划成果的具体体现，绘制图纸时需要具备以下方面内容：控