浦东新区某居住区商业中心项目可研投资报告.doc

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1、 浦东新区某居住区商业中心可行性研究报告上海有限公司目 录前 言4第一章 总 论5第二章 市场分析9第一节 上海市社会、经济发展状况9第二节 浦东新区及某社会经济发展概况13第三节 商业购物中心的发展分析20第四节 某居住区商业中心及周边区域现状分析24第五节 相似区域商业购物中心市场分析27第六节 某居住区商业中心市场定位31第三章 建设方案33第一节 方案概况33第二节 总体设计36第四章 市政配套和动拆迁38第一节 市政配套38第二节 动拆迁38第五章 环境保护与节能39第一节 环境保护39第二节 节能40第六章 项目法人与项目经营管理41第七章 项目实施进度43第八章 投资估算、资本金

2、及资金筹措44第一节 投资估算44第二节 资金筹措46第九章 销售价格分析47第一节 商业购物、餐饮、休闲房地产价格预测47第二节 办公用房地产价格预测53第十章 财务分析55第十章 研究结论与建议58附件:附件一 浦东新区人民政府关于某W13-4、W14-2地块商业配套设施项目建议书的批复（浦府200467号）附件二 上海市国有土地使用权出让合同（存量补地价）（沪浦2004出让合同第102号）附件三 上海浦东某居住区中心方案设计（部分）附件四 上海股份有限公司营业执照及房地产开发资质前 言为了促进上海市房地产市场的稳定健康发展，改善浦东新区某居住区居民的商业配套设施水平，上海股份有限公司拟在

3、浦东新区某建设某居住区商业中心。上海市浦东新区人民政府以浦东新区人民政府关于某W13-4、W14-2地块商业配套设施项目建议书的批复（浦府200467号，详见附件一），同意了上海股份有限公司的立项申请报告。上海市浦东新区建设局与上海股份有限公司签定了上海市国有土地使用权出让合同（存量补地价）（沪浦2004出让合同第102号，详见附件二），将该地块国有土地使用权有偿出让给上海股份有限公司。受建设方委托，我公司代理编制了本项目可行性研究报告。第一章 总 论 1、项目名称上海浦东某居住区商业中心（暂定）2、项目法人上海股份有限公司3、项目位置位于上海市浦东新区某。四至为：东至环林东路、南至*路、西至

4、环*路、北至*路。4、周边环境与设施项目所在周边主要为居住区，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百万平方米的重大工程配套商品房，此外还有高档住宅小区-南平八街坊住宅小区（美林别墅）。附近区域范围内各种商业配套以及公共交通线路比较缺乏，尚待完善。规划中的地铁M8线以及浦东轻轨建成后有使区域的立体交通网络得到明显的改善。5、建设方案建设用地分为东西两块：东明路以东部分用地：用地面16355.5平方米东明路以西部分用地：用地面积为26094.6平方米地块总用地面积为42450.1平方米，主要建筑物由商业购物中心、餐饮中心、休闲娱乐中心、办公中心等4部分建筑组成。建筑物地下部分二层，地上为4-5层

5、的多层组成。6、主要建筑技术参数（依据规划建筑设计方案）建设用地面积：42450.1平方米总建筑面积：131387平方米地上总建筑面积：83028平方米综合容积率：2.0东明路以西地块主要指标如下：用地面积平方米26094.6地上建筑面积平方米54269其中： 商业购物中心平方米33937餐饮娱乐中心平方米20332地下建筑面积平方米30238其中： 地下一层餐饮购物平方米15119地下二层：车库和设备用房平方米15119地下停车数量辆353容积率2.0建筑密度46.2%东明路以东地块主要指标如下：用地面积平方米16355.5地上建筑面积平方米28759其中： 商业购物中心平方米18768餐饮

6、娱乐中心平方米9991地下建筑面积平方米18121其中： 地下一层：餐饮购物平方米6725地下二层：车库和设备用房平方米10052地下停车数量辆224辆容积率1.72建筑密度45.2%7、项目开发周期：2年8、销售价格：商业：13500-14500元/平方米办公：9500-10500元/平方米车位：140000元/个9、投资估算：项目建设投资为74893万元（不含利息）项目总投资为83113万元10、财务效益：内部收益率（全部投资）：24.1%财务净现值（i 10%）：18224万元静态投资回收期：3.1年11、敏感性分析对售价和建设投资相对其他因素较为敏感。12、主要结论从经济、社会、环境角

7、度出发，本项目可行。第二章 市场分析本章市场分析将从上海市、浦东新区、某的层面进行社会经济发展状况分析，进而对商业房地产及商业购物中心的发展情况进行了分析，最后选择了与某居住区商业中心相似区域的商业中心进行了比较，论证了某居住区商业中心发展的合理性、必要性、可行性。第一节 上海市社会、经济发展状况1、上海市概况上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。2003年末，上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约

8、120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5299.29平方公里，县域面积1041.21平方公里。境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿，其中崇明岛面积1041.21平方公里，是我国的第三大岛。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2003年末，上海有18个区、1个县，共118个镇，3个乡，100个街道办事处，3293个居民委员会和1991个村民委员会。2、社会经济状况截止2003年末，全市户籍人口为1341.77多万人，是解放初期的2.6倍，占全国总人口的1%，常住人口为1711万人，全市人口密度为每平方公里2116人。上海是

9、我国最大的商业、贸易、金融中心，是世界级的大都会。20世纪90年代以来，特别是进入21世纪以后，上海以建设“四个中心”为目标，以实施“科教兴市”战略为抓手，进一步扩大对外开放，加快科技和体制创新，使国民经济保持持续快速健康发展的良好态势，自主性增长因素不断增强。1992年以来，上海经济已连续12年保持两位数增长。2003年，实现上海市生产总值6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%。2004年上半年，经济增长速度为14.8，实现GDP为3417.75亿元。社会生产力水平稳步提升，综合经济实力进一步增强。按户籍人口和当年汇率折算的上海人均生产总值，1993年首次突破2000美元，

10、1997年跃上3000美元台阶，2000年再上4000美元新台阶，2003年已超过5000美元，达到5642美元，继续居全国除港、澳、台地区外各省级地区之首。财政收入继续保持快速增长的良好势头，2003年，上海完成财政收入2828.87亿元，比上年增长28.5%。全年地方财政收入899.29亿元，比上年增长32.5%。产业布局进一步改善，19902003年，三次产业的比例关系由4.363.831.9调整为1.550.148.4。3、城市交通上海水陆空交通发达，是西太平洋地区的重要国际港口城市，也是中国最大港口城市，已跻身世界亿吨大港行列，与160多个国家和地区的400多个港口通航。上海是贯通中

11、国东西南北的交通枢纽，沪杭、京沪铁路干线交汇于此，沪宁、沪杭高速公路可达南京、杭州等大城市。上海虹桥国际机场和浦东国际机场与世界各地的重要城市都有直接或间接的空中联系，国内航线通达国内各省、市、自治区。近年来，相继建成了南浦大桥、杨浦大桥、徐浦大桥、奉浦大桥、内环高架路、延安高架路、地铁一号线、地铁二号线、轻轨明珠线一期、磁悬浮列车、浦东国际机场、轨道交通5号线莘闵线等一批标志性工程。2003年，外环线隧道、卢浦大桥和大连路隧道相继建成启用，中心城区黄浦江越江车道由26条增至44条，大大提高了城市交通的容量，努力构建枢纽型、功能性、网络化基础设施和立体化交通网络建设为核心的城市现代化交通体系。

12、4、城市建设住宅建设和旧区改造步伐加快，郊区试点城镇建设稳步推进，城市化水平不断提高。5、环境保护和治理 上海市政府不断完善环境保护和环境建设协调推进机制，从而使城市整体环境质量得到全面提升。以苏州河综合整治、清洁能源替代为重点的环境治理取得阶段性成效第二节 浦东新区及某社会经济发展概况浦东新区浦东新区地处中国沿海开放城市带的中点，长江和黄浦江入海口的交汇处，面积522.75平方公里，总人口240余万。1990年4月18日，中共中央、国务院宣布开发开放浦东以来，经过14年的开发开放，浦东的城市形态和经济规模发生了巨大变化。浦东新区的GDP占上海市的五分之一强，工业总产值占上海市的四分之一，引进

13、外资占三分之一，已成为“上海现代化建设的缩影”。经济保持良好发展势头，增长极效应进一步凸现2003年，浦东新区经济总体上保持了快速增长的良好态势，各项主要指标明显好于年初预期的目标，多项指标创历史新高。全年GDP达1503.88亿元，增长17.5%，创近几年的最高增幅；地方财政收入134亿元；全社会固定资产、工业总产值、合同外资均超过全市的1/4，外贸进出口总额约占全市的50%；全社会商品销售总额约占全市的2/5。跨国公司地区总部政策的试点工作，推进了跨国公司地区总部和研发机构的加快集聚；全市加大“聚焦张江”的政策效应进一步显现，以制造业为主的第二产业保持较快增长，成为拉动经济增长的重要因素；

14、继续加大固定资产投资力度，投入产出比不断上升；出口经营权下放、外高桥保税区功能性政策突破、推进大通关等政策措施促进了外贸出口的快速增长。高科技产业和现代服务业迅速成长，产业能级不断提升2003年，在市委、市政府的大力支持下，浦东把握机遇、突出重点，加大政策的支持力度，以微电子、软件、生物医药为主的高科技产业和以金融、现代物流、会展旅游为主的现代服务业发展迅速，产业结构进一步优化升级。同时，随着跨国公司全球研发中心的加快集聚，浦东研发创新功能得到提升。2003年市浦东微电子、软件和生物医药三大高新技术产业迅速崛起。以张江为核心的微电子产业带共集聚集成电路企业130家，世界十大集成电路设备制造企业

15、有7家已落户张江园区。集成电路制造、设计和封装测试的产业链已初具雏形，随着中芯、宏力的相继建成，集成电路产业迅猛增长，2003年实现工业总产值70亿元，出口交货值60亿元，均增长1倍；以“1+3”软件园为主的软件产业已成规模并呈现加速发展态势，开发出一批具有自主知识产权和国际竞争力的产品，金融、证券软件技术水平和产业化规模居全国前列，银行卡产业园建设稳步推进；生物医药产业呈现加快发展态势，产值增长20.7%。研发中心加快集聚，创新能力进一步提高。浦东特别是张江园区正逐渐成为跨国公司全球研发中心的集聚地区。通用电器（GE）、花旗、丰田、英飞凌、霍尼威尔、欧姆龙、杜邦、毕博等十余家跨国公司研发中心

16、进驻浦东，联想、中兴通讯、厦新等一批有实力的国内企业也纷纷在张江设立研发中心，使新区研发机构的总数上升到105家。以先进制造业增长为特征，第二产业竞争力逐步增强。2003年新区第二产业增长迅速，增加值占GDP比重达53.1%，工业总产值达2855.9亿元。科技因素取代资本投入因素成为拉动工业发展的最重要动力，工业经济效益综合指数继续上升。汽车、电子信息产品、精细化工和精品钢材制造业等重点行业增幅强劲。制造业产业结构开始呈现调整态势，一般家电等初级制造业逐步向外转移。金桥出口加工区产业升级加快，工业总产值突破1000 亿元，在全国各类开发区中名列前茅。以现代服务业增长为特征，第三产业继续积聚能量

17、。第三产业增加值占GDP比重达46.4%。金融、物流和会展旅游业逐渐成为浦东第三产业的主导产业。陆家嘴金融贸易区金融集聚效应和辐射功能进一步增强，金融业增加值（注册地口径）占新区GDP的19%。新引进7家外资银行和6家中资金融机构，中外资金融机构总数已升至143家，3家总行级信用卡中心、中行人民币资金中心和建行资金交易中心落户浦东，外资银行资产总额突破 亿美元，占全国外资银行总额的一半以上。上海期货交易所已成为世界铜期货三大定价中心之一，钻石交易规模也正逐步扩大。在外高桥和国际机场两大物流园区的带动下，物流业增加值完成 247.64亿元，占GDP的16.5%。外高桥港区集装箱吞吐量为661.4

18、万标箱，占全市总量的60%左右。国际物流园区“七通一平”建设全面启动，已具备封关条件。在环球嘉年华、国际音乐烟花节、福布斯全球总裁论坛等大型旅游会展活动的带动下，旅游会展业全面复苏。新国际博览中心累计举办46次大型展览。新区宾馆客房出租率达到70%。城市建设成效显著，现代化城区初现雏形2003年，浦东继续高强度和高标准投资建设一批完善和提升城市功能的大项目，在“国家园林城区”的基础上，正在争创“国家卫生城区”和“国家环境保护模范城区”。重大项目进展：2003年，全社会固定资产投资达602.2 亿元。在新区32项重大项目中，中芯、宏力、磁浮列车等12个项目相继建成投产或交付使用；外环线400米绿

19、带浦东段等20个在建项目正按节点推进；环球影城主题公园以及文化公园建设的前期工作正抓紧进行。32项实事项目（市府项目5个，区府项目27个）稳步推进。旧区改造“三个基本完成”扫尾工作继续推进，共完成33个旧改地块中的20个，动迁居民18650户。生态环境建设：启动实施新区新一轮环保三年行动计划，围绕上海创建国家园林城市的目标，新增公共绿地2000公顷，城区人均公共绿地达到23 平方米，建成区绿化覆盖率达到35%，积极开展九段沙创建国家级自然保护区工作。大力开展创建国家卫生城区工作，加快创建“无燃煤区”工作，城乡环境面貌有了显著改观；实施水功能区域治理目标，境内水质由原来的五类和劣五类普遍上升了一

20、个等级；对小陆家嘴地区、花木行政文化中心、潍坊、梅园、塘桥、沪东、南码头东块等区域实施了无障碍设施改造工作。开放效应继续深入扩大招商引资继续保持良好势头：外资合同金额28.5亿美元，外资实际到位金额18亿美元；引进内资项目和注册资金金额均已完成年度计划。“总部经济”效应初显，通过进一步落实跨国公司地区总部政策，逐步解决资金集中管理、进出口经营权、投资额度等难点问题，目前经认定的跨国公司地区总部为26家，占全市一半以上。贝尔阿尔卡特、英飞凌等高科技企业增资势头较好，第三产业投资比重上升加快，服务贸易领域投资增长明显。10月28日，新区在香港召开浦东开发开放信息发布会，提出在金融服务、现代物流、会

21、展旅游、商贸服务四个领域重点推进与香港的合作，为赢得CEPA先机，加强沪港合作奠定了基础。对外贸易高位增长：2003年，在浦东新区注册的企业经批准均可获得外贸出口经营权，外高桥保税区企业也被赋予进出口权，外贸出口随之大幅增长，实现212亿美元，增长57%，创历史最高水平，其中外高桥保税区出口约占1/4。新区外贸出口呈现与跨国公司全球供应链相结合的新特点，出口结构进一步优化，中芯等一批微电子企业纷纷进入产出期，微电子产品出口异军突起，比去年同期翻一番。私营企业出口保持快速增长，异地货源出口成为新亮点，占出口总数的一成左右。2004年1-8月，浦东新区经济继续维持着快速增长的势头，各项经济指标表明

22、，浦东新区仍将成为上海市经济新的增长动力。浦东新区与上海市各项经济指标对比（2004年18月）指标单位上海市浦东新区所占比例%总额增长率%总额增长率%工业总产值亿元881724.2228732.725.9固定资产投资亿元203726.143419.821.3#工 业亿元68542.914439.121.1#房地产开发亿元74320.916811.922.7#住宅建设投资亿元56416.113614.724.2外贸进出口总额亿美元102446.752346.151.0#出 口亿美元46050.120455.044.4外商直接投资合同项目个3030-3.111945.039.4外商直接投资合同金额

23、亿美元823.12535.530.4商品销售总额亿元405012.6188527.246.6社会消费品零售总额亿元161711.823317.814.4地方财政收入亿元78327.711018.114.1第三节 商业购物中心的发展分析随着上海市国民经济的快速健康的发展、改革开放的进一步深入以及国际性大都市的建设，上海市房地产行业得到了前所未有的发展。居住、商业、办公等房地产市场均呈现了高速发展的态势。上海中房综合指数比较直观地反映了上海商业房地产市场发展的基本情况。上海中房综合指数在商业房地产发展过程中，市区与郊区的商业设施布局不合理现象日渐明显。市区的商业设施相对饱和，而城郊及郊区的商业设施

24、严重不足。然而根据上海市城市规划管理局上海市城市近期（20032007）建设规划，本市将控制中心城人口规模，引导人口向郊区重点城镇集中。2003年，郊区的社会消费品销售总额已经超过全市总额的50%，但郊区的商业设施却还远远不够，仅占全市的20%左右。由上海市经济委员会牵头组织编写的2004上海商业发展报告明确上海商业新一轮的主要目标：“要结合重大产业基地、工业园区和郊区新城、中心镇的规划建设与郊区区域整体发展相配套，提升城镇商业水平，增强对周边地区的辐射效应，扩大商业发展对推进郊区城市化进程的作用。”从郊区城市化的角度进行分析研究，可以得出未来某居住区商业中心注的发展具有理论和现实的可行性。1

25、、上海郊区城市化带来人口的增长根据上海市的人口规划，目前本市人口规模为常住人口（半年以上）为1650万人，2007年1670万人。中心城2005年城市人口（半年以上）为955万人，2007年945万人。从这一趋势看，未来将有更多的人口向中心城区以外的地方流动。2、中心城区以外居住用地的大幅度增加从未来的土地用地计划看，计划新增的城市建设用地主要分布在浦东新区、郊区新城、“试点城镇”、临港综合经济开发区及嘉定、松江、青浦的工业园区。新增规划居住用地主要分布在外环线附近和外环线以外的重点城镇。居住用地保证了城市人口的有序转移。3、外环线附近及以外的商业用地供应大幅度增加。目前，上海市区已经建成、在

26、建、规划的超过15万平方米的购物中心有6座，即新世界、正大广场、虹桥购物中心、静安协和购物中心、农工商好德、一百商城。1015万平方米之间的购物中心有5座，即世贸国际广场、长宁商城、友谊西郊、闸北大宁、静安寺海德广场。市区商业的过度饱和促使了国家对大型购物中心的直接干预，未来上海市区大型购物中心将实行听证制度。在市区商业设施接近饱和的情况下，2003年商业购物设施逐步向郊区转移。从土地供应情况来看，2003年上海共推出商业地块32个，中心地区包括虹口、杨浦、普陀、黄浦、闵行、宝山等共15个新增商业用地，而青浦、奉贤、嘉定、金山、南汇、松江等郊区则新增17个商业地块。商业用地供应使商业中心、商业

27、设施郊区化成为可能。 4、国内外商业购物中心郊区化的实例（1）美国1950年代以后，美国重新开始并且加快了城市郊区化的进程。美国的郊区化经历了以下 4个阶段：萌芽阶段首先搬入郊区的都是富有阶层；形成阶段大量中产阶级开始搬入新的郊外开发区居住，但仍要每天到市中心工作，购物和娱乐；发展阶段居住郊区化和工业郊区化；成熟阶段郊区的自立程度越来越高，由单一的居住功能变成具有各种城市功能的就业中心。郊区人口是都市区人口的一部分，郊区化的出现导致了多中心城市空间结构的形成和巨型城市带的兴起。（2）日本与美国类似，上世纪90年代以来，日本新发展的商业购物70%位于郊区住宅密集区，仅仅9%位于市中心区域。（3）

28、北京从北京目前商业市场来看，市区内商业用地已经趋于饱和，并且因为发展时间长，商业成熟，单价始终居高不下。在北京四环之内的商业项目大都在每平方米1万元以上，CBD地区商业项目单价高达每平方米三四万元。而与此形成鲜明对比的是，郊区大面积的商业可开发用地及低地价成本，使商业大规模发展成为可能。北京市的城区规划将使商业配套和商务开发将成为郊区下一个开发热点。北京要在“城”外建设居住和工作一体的“分中心”，让部分人“工作在城外，居住在城外”，此举意味着北京东部的顺义、亦庄等新城即将得到大力发展（4）天津天津商业地产已经和正在出现“郊区化”趋势。天津的北辰区已有10万平方米的“西青商业城”、数万平方米的雍

29、阳商城和宝坻商业街建成运营，日前10万平方米的静海东方商业街、4万平方米的（新）东丽商业中心也将陆续推出。基于以上部分的分析，本报告认为在某这样一个位于外环线附近，有较大的商业人流以及较好的交通体系的区域内，商业购物中心的建设具有必要性、合理性、可行性。第四节 某居住区商业中心及周边区域现状分析本项目位于上海市浦东新区某居住区。四至为：东至环林东路、南至环林南路、西至环林西路、北至永泰路。地块由东明路分为东西两块，地块总用地面积为42450.1平方米。目前项目所在地块已拆迁平整。现状如下图所示：项目所在周边主要为居住区，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百万平方米的重大工程配套商品房，此外

30、还有高档住宅小区-南平八街坊住宅小区（美林别墅）。目前项目周边区域生活配套设施及交通设施有待改善。预计随着某居住区的建设，未来2-3年内该居住区的人口规模将达8万人以上。本项目的启动和周边交通体系的逐步完善，将使本区域的区位条件得到较大的提高。周边主要居住小区情况如下：A、盛源公寓位于某永泰路以北、东明路以东，为多层公寓2002年开盘价：2980-3360目前二手房均价：6500盛源公寓B、日月豪庭位于杨高南路以东、三林路以南，由多层、小高层、别墅组成目前多层二手房均价：7000日月豪庭C、美林别墅位于杨高南路以西，三林路以南，目前已开发109幢独立别墅。目前主要租赁给外籍人士，平均租赁价格为

31、5500美元/套.月以上。美林别墅第五节 相似区域商业购物中心市场分析本节部分将重点通过对与本项目具有相似区位的商业购物中心的发展情况的调查，进一步论证本报告中商业购物中心的可行性。1、周浦镇小上海文化旅游城周浦镇位于上海市南汇区的西北部，镇域北部与浦东新区相邻，西北部与康桥工业区相连，西南接闵行区。周浦镇地理位置优越，距上海人民广场13公里，离浦东国际航空港12公里、南浦大桥11公里。周浦镇现有人口62818人，其中常住人口49484人，流动人口13334人。小上海文化旅游城位于南汇区周浦镇，东临居民住宅，南近年家浜路，西临康沈路，北临中大街。周边主要为居住小区。小上海文化旅游城是2003年

32、底开发的商业购物中心，小上海文化旅游城的建筑模仿上海豫园的古典建筑风格，由近百家大小不一的商铺群组成，集聚效益明显。该商业购物中心开业以来，人流量较大，商业租金快速增长，商场的售价由2003年底的12000-15000元/平方米上涨至2004年10月的20000-25000元/平方米。小上海文化旅游城2、七宝商业中心七宝镇位于闵行区七莘路、漕宝路一带。七宝镇乐购大卖场河畔时尚商城、家电娱乐饮食中心1999年起引入了营业面积达3万平方米的乐购大卖场，至今日均营业额达00万元，最高日营业额超过00万元建成了营业面积为25万平方米的九星综合批发市场、营业面积为7万平方米的七宝商城农副产品市场等。这些

33、商业配套设施辐射着周边近10公里的购物群体。全球著名的品牌饮食如肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克等均已悉数进驻，还有明清风格的老镇美食、古玩街聚居区内社区商业也是特别红火，如万科城市花园有各式餐饮、美容、干洗、小百货等店面100多家，年营业额约达8000万元。七宝镇的娱乐业非常发达。至今，七宝镇已拥有国内最大的是室内滑雪场、热带风暴水上世界、大都会高尔夫球场、中残联体育艺术培训基地等娱乐场所。乐购星钻城目前七宝地区各类商业用房的销售大致价格如下:商铺类型位置面 积m2业态出租价 格万元/m2沿街门面店铺七莘路底层30-200服饰,通讯,中介,餐饮等基本 满租2.1-2.4七宝商城内铺位商城内底层

34、50-300服饰,通讯,超市,餐饮等基本 满租1.8-2.0社区商铺万科城市花园内60-200中介,餐饮,美容等基本 满租1.7-1.9此外,目前七宝中心地区 即以乐购、七宝商城和星钻城为中心商场的片区 商铺的租赁价格为：社区内底层铺位，面积在30-100m2之内，月租金为5600-18000元；沿街底层商铺，面积在100m2以内，月租金为20000-22000元。七宝镇中心地区商品房有万科城市花园一期、万科城市花园二期、东方花园、富丽公寓、莱茵清境、京都苑等。平均价格在6000-8000元/平方米。某居住区商业购物中心的建设前期充分考虑了某现状和未来发展的潜力，其建成将方便周边居住区近8万人

35、口的居住、生活、就业、休闲，并刺激了商业的多样性发展。从周浦镇小上海文化旅游城和七宝乐购商业中心的成功看，有着相似区位的某居住区商业购物中心的建设也将获得成功，因此，本项目从区位理论角度出发，其建设具有可行性。第六节 某居住区商业中心市场定位一、客户群分析根据某的地理环境及可持续发展前景的预测，目前商业购物中心的客户群主要为以下群体：（1） 购买重大工程配套商品房，从重大工程拆迁的居民，这类居民购买力相对较低。（2） 购买普通商品房改善居住条件的居民，这部分居民购买能力属于中等水平。（3） 购买或租赁普通商品房的非本区域居民，这部分居民购买能力属于中等水平。（4） 购买或租赁杨高南路两侧高档公

36、寓或别墅的群体，该群体购买力强，对娱乐、休闲等有很强的需求。以上群体主要构成了本项目顾客群体。随着上海市房地产发展，市区地段商品房价格的不断攀升，本区域的购房群体中，区外居民的群体将得到快速的增加。二、目标市场定位根据对商业购物中心消费群体的分析，结合本项目的具体特点，本报告认为，本项目的市场定位主要为购买力中等及以上的购买或租赁普通商品房以上档次的区外居民及本区的居民。这部分居民不仅有较强的购物能力，而且对餐饮、休闲娱乐等有较高的消费需求。三、目标售价通过购买人群的分析以及对类似区位商业中心的价格对比、未来租金的走势分析，本项目的价格定位如下：商业：13500-14500元/平方米办公：95

37、00-10500元/平方米车位：140000元/个具体更为深入的分析见本报告第九章“销售价格”。第三章 建设方案第一节 方案概况1、项目概况本项目位于上海市浦东新区某居住区。四至为：东至环林东路、南至环林南路、西至环林西路、北至永泰路。地块由东明路分为东西两块：东明路以东部分用地：用地面积为16355.5平方米东明路以西部分用地：用地面积为26094.6平方米地块总用地面积为42450.1平方米，主要建筑物由商业购物中心、餐饮娱乐中心、休闲娱乐中心、办公会议中心等4部分建筑组成。建筑物地下部分为二层，地上部分由4-5层的多层组成。项目所在周边主要为居住区，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近

38、百万平方米的重大工程配套商品房，此外还有高档住宅小区-南平八街坊住宅小区（美林别墅）。附近区域范围内各种商业配套以及公共交通线路比较缺乏，尚待完善。规划中的地铁M8线以及浦东轻轨建成后有使区域的立体交通网络得到明显的改善。2、方案设计主要依据浦东新区人民政府关于某W13-4、W14-2地块商业配套设施项目建议书的批复（浦府200467号）上海市国有土地使用权出让合同（存量补地价）（沪浦2004出让合同第102号）国家和上海市现行的各项规范、法规3、主要建筑技术指标建设用地面积：42450.1平方米总建筑面积：131387平方米地上总建筑面积：83028平方米综合容积率：2.0东明路以西地块主要

39、指标如下：用地面积平方米26094.6地上建筑面积平方米54269其中： 商业购物中心平方米33937餐饮娱乐中心平方米20332地下建筑面积平方米30238其中： 地下一层餐饮购物平方米15119地下二层：车库和设备用房平方米15119地下停车数量辆353 容积率2.0建筑密度46.2%东明路以东地块主要指标如下：用地面积平方米16355.5地上建筑面积平方米28759其中： 商业购物中心平方米18768餐饮娱乐中心平方米9991地下建筑面积平方米18121其中： 地下一层：餐饮购物平方米6725地下二层：车库和设备用房平方米10052地下停车数量辆224辆容积率1.72建筑密度45.2%第

40、二节 总体设计1、设计原则合理的功能组织功能上合理组织划分室外空间和室内空间，公共开放空间，商业购物空间，餐饮空间，休闲娱乐和办公空间，让各个部分既有相对明确的分区，避免互相干扰，又有相互便捷的联系，形成一个完整的整体。鲜明的空间特色以功能整合为契机，以一条内街串联起四大功能的建筑，创造不同层次、不同特色的空间环境，提升整个建筑群的空间品质。独特的建筑形象现代建筑语汇是某居住区中心建筑形态塑造的基础，充分利用现代建筑材料，创造简洁、大气、新颖的建筑形象，并以之为基调，进行精致的建筑细部处理，使整体建筑风格不失典雅高尚。2、总体布局根据不同的使用功能分为四个不同的建筑，由一条横贯东西、时而下沉、

41、时而升起的内街穿起，使功能明确分开，便于管理使用，又形成丰富的空间形态，使人们畅游其中不感到任何劳累与单调。建筑边界尽量跟随基地边界在行走，保持了城市空间的延续性。在保证足够的空间同时，主入口尽量设在公交站点处和路口处，形成宜人尺度的入口小广场来迎合大量的行人，营造良好的气氛。3、景观设计绿化环境处理分为硬地广场、草地绿化和长绿乔木种植。入口小广场、下沉内街以硬广场为主，结合地面标高的变化布置跌落的花坛、景观灯柱、主题雕塑的景观设施，营造良好的商业气氛。建筑周边一草地绿化为主。道路沿线可以种植乔木，在尺度较大的绿地内可以种植树冠大、姿态优美的景观乔木。停车场可以铺设植草砖，在不影响车辆停放的同

42、时，扩大绿化面积。第四章 市政配套和动拆迁第一节 市政配套本项目的市政配套工程量初步测算如下1、给水市政自来水管网引入。最大日用水量为1050立方米/日。2、供电小区内设变电站。最大供电容量为15000KW。3、燃气最大用气量为900立方米/小时。4、排水小区内采用雨污分流。排放量为950立方米/日。第二节 动拆迁本项目的拆迁由当地政府负责，动拆迁的成本约90-100万元/亩，目前，场地已经基本拆迁平整。第五章 环境保护与节能第一节 环境保护1、污水室内卫生采用污、废水分流系统，排水系统设置通气立管。生活污水汇集后，直接排入市政合流污水管道，经市政污水处理厂统一处理。设置空调使用的排水管，使空

43、调排水直接纳入雨水排放系统。2、噪音为防止泵房噪音对居民的干扰，水泵房均布置在地下车库内。水泵采用低噪音水泵，基础做隔振器和隔振台座，进出水管上安装消音止回阀，并采用弹性支、吊架。3、垃圾生活垃圾采用袋装化，定期收集。4、粉尘为防止施工期间产生的粉尘的污染，施工期间应采取防尘措施，设置挡风板，保持施工道路的清洁和湿润。第二节 节能1、选用高效节能水泵，水泵运转于特性曲线高效区。2、绿化生活用水采用市政管网压力直接供水。3、选用节水型卫生器具。4、充分采用自然采光。5、屋面及外墙采用隔热保温处理。第六章 项目法人与项目经营管理一、项目法人本项目法人为上海股份有限公司，基本情况如下：名 称： 上海

44、股份有限公司企业类型： 股份有限公司（非上市）法定代表人：住 所：*路666号23、24楼上海股份有限公司由*房地产集团为主发起人，联合上海市*发展总公司、上海*总公司、上海市*发展总公司和上海*交易中心等四家单位共同发起设立的，注册资本60000万元，总资产规模约22亿元。公司的主发起人*房地产集团是国家房地产开发一级资质、特级信用的房地产综合开发企业。集团连续四次获“上海市文明单位”、连续八次获“上海市重点工程实事立功竞赛优秀公司”荣誉，在全国房地产开发企业综合效益百强中，名列上海市第一位。集团自成立以来开发的项目已超过50个，累计开发面积247.5万平方米。通过企业改制、资产重组，集团将

45、相应的优质资产（项目）注入股份有限公司，为股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。目前，股份有限公司正致力于四大项目的投资建设。其中，漓江山水小区规划建筑面积25.5万平方米，拟建成国家康居示范工程；良辰美景小区规划建筑面积10万平方米；康健新村牡丹花园别墅和紫藤园规划建筑面积约6万平方米，为上海西南的高尚住宅区；此外还成功开发了目前国内最大的某八街坊木结构别墅以及旗忠村高尔夫别墅等。股份有限公司是上海市房地产50强企业。上海股份有限公司作为项目法人负责本项目的开发建设，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、销售、经营、债务偿还等实行全过程负责。二、项目的经营管理本项目建成后，商业设施将全部用于出售。第七章 项目实施进度综合考虑本项目的前期策划、设计、建设、销售等各项工作，本项目的建设周期为2年。具体进度如下：项目建设进度表 时间内容2005年2004年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1前期准备2扩初、施工图3地下工程建设4地上结构工程5设备安装及装饰6市政配套7竣工验收等第八章 投资估算、资本金及资金筹措第一节 投资估算1、估算编制依据本项目建设投资依据：本项目建设方案（初稿）上海市建筑工程预算相关的取费标准上海市各类建筑工程造价参考标准（2003