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1、可行性研究报告-锦江之星旅馆连云港项目 - 江苏金海置业有限公司JIANGSU JINHAI REAL ESTATE CO.,LTD 2008.08.08（一）项目概述：1、项目名称：连云港锦江之星项目2、地址：连云港市新浦区盐河北路（石油公司对面） 3、项目形式：按“锦江之星旅馆”的市场定位建设“锦江之星旅馆项目”,品牌形象全国一致,定名为“锦江之星旅馆”连云港店。4、项目规模： 125间客房5、项目定位：健康、安全、专业、舒适6、平均房价定位：168元（79间为双标房、38间大床房门市定价168元，7间商务套房、1间3床套房门市定价198元，因商务套房间数太少，平均价仍按双标间及大床房16
2、8元/间计算）7、客房平均出租率预估：85%8、基建投资匡算：2900万元人民币9、总面积：6900平方米10、加盟费：首期20万元/年固定费用，35万元/年的按客房计算的浮动费用；持续加盟费按照营业收入的4.5%按月支付。11、加盟期限：八年，即从2008年6月15日起至2016年6月14日止。二、管理方（锦江之星旅馆有限公司）介绍： 锦江之星旅馆有限公司系中国规模最大的综合性旅游企业集团锦江国际集团旗下一家经营管理国内首创、中国最大的经济型连锁酒店“锦江之星”的专业公司，是国内最大酒店集团上海锦江国际酒店（集团）股份有限公司的子公司。公司创立于1996年，注册资本人民币17971.22万元
3、。 从1997年第一家锦江之星开业至今，公司始终围绕市场、围绕客人需求，坚持以国际视野塑造锦江之星品牌，以先进理念打造管理系统，以质量为先加快规模发展；坚持信誉至上、以人为本的企业服务理念；坚持共商发展、共创双赢、回馈社会的企业经营宗旨；坚持创新发展、铸造细节、追求卓越的企业精神，不断提升锦江之星品牌形象，创造了国内经济型酒店业界的多个第一“锦江之星”持续被评为“上海市著名商标”；“上海市最具成长力的服务商标”；“上海名牌产品”；2006至2007年度连续荣获“中国经济型酒店十强榜首和品牌影响力第一名”；“中国经济型酒店品牌先锋”等荣誉称号。以“营养、实惠、时尚”为特色的“锦江大厨”餐饮品牌荣
4、获了“上海著名餐饮品牌企业”。 锦江之星旅馆有限公司成立以来，为努力成就业内专业典范，实现锦江之星成为出行者对专业、超值、简约、安全、舒适的经济型酒店的首选，坚持以专业的水平、务实的精神、真诚的服务，精心塑造锦江之星品牌，不断创新产品，不断提升服务质量，追求简约又时尚、不求奢华但讲究品位的风格，在服务中始终关注客人的体验，将产品的服务内涵与客人的基本需求完美的结合，其特点为健康、安全、舒适的酒店产品，专业、真诚的酒店服务和清新、淡雅的酒店形象。始终保持产品的性价比处于同行最高，为客人提供一个“品味自然健康、享受简约舒适”的经济型酒店产品。 锦江之星旅馆有限公司在发展中坚持国际化的经营管理方向，
5、不断将国外著名经济型酒店集团有益经验与锦江之星的实际进行有效的结合与发挥，建立了锦江之星“质量管理标准系统、管理服务操作标准系统、运营支持保障系统、市场营销支持系统、计算机网络管理系统、人力资源支持系统”，对各连锁店进行支持与服务，以保障连锁运营质量，维护提升品牌形象。 锦江之星旅馆有限公司通过锦江之星品牌经营的方式管理酒店、出售特许经营权，并为加盟店提供品牌、销售、管理、培训、技术等全面的支持及服务。为促进锦江之星品牌特许经营健康有序发展，公司经营管理的锦江之星连锁酒店按照经营项目统一、服务标识一致、管理标准规范、营销策略超前、操作系统便捷和连锁联网、资源共享的模式为客人提供标准化、专业化的
6、服务。 锦江之星旅馆有限公司设有以专门培养经济型连锁酒店各类管理人才的锦江之星旅馆管理学院。公司战略发展目标为1000家。公司将继续以高起点、高目标、高水准、高速度和更加专业化的运作积极推进锦江之星事业发展，为打造锦江之星成为一个消费者信赖和忠诚的经济型酒店连锁国际品牌而不懈奋斗锦江之星企业服务理念是，以全心全意为客人、让客人完全满意，简约精致、品味高尚、凸显家居特征。 三、经济型旅馆的发展： （一）经济型旅店的产生与发展经济型酒店，是现代酒店业适应需求变化的产物，是相对于传统的全服务酒店而存在的一种新的提供有限服务的酒店业态。经济型酒店的特点是性价比高，而不是简单意义上的“便宜”。20世纪3
7、0年代末期到50年代末期，是经济型酒店的萌动发展期。在20世纪30年代，随着美国大众消费的兴起以及公路网络的发展，汽车旅馆开始出现。二战后的大众旅游，引发了对中低档住宿设施的大量需求；而城际高速公路网络的发展则促进了汽车旅馆的风行。由于对标准化产品和服务的采取，从而在短短10年时间里，汽车旅馆沿着公路网络迅速发展起来。60年代初到80年代末期，是经济型酒店蓬勃发展期。酒店数量迅速增长，产品形态也呈现出丰富的层次性，开始朝着多元化方向发展。连锁经营开始取代传统的分散经营模式，一些发展得比较成熟的经济型酒店开始并购、整合单体酒店。一方面是经济型酒店由美国传播到加拿大、中美洲、南美洲和欧洲，开始了国
8、际化发展；同时也刺激了各国本土经济型酒店的兴起。到80年代末期，经济型酒店已经成为欧美发达国家成熟的酒店业态。80年代末期到90年代末，是经济型酒店行业品牌建设调整期。经过长期的快速发展，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱，经济型酒店进入了成熟调整阶段。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。进入21世纪，经济型酒店步入了又一轮快速发展时期扩散拓展期。这主要表现在经济型酒店在发展中国家的市场开拓和这些国家本土品牌的发展。近些年来，在中国、东南亚等地区，
9、经济型酒店的扩张也非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如雅高集团的宜必思（Ibis）、方程式1（Formula1），温德姆集团（原为圣达特集团）的速8（Super8）、天天客栈（DaysInn），洲际集团的假日快捷（HolidayInnExpress）等，都纷纷瞄准了亚洲市场。由于经济型酒店这种新兴业态对市场的广泛适应性，中国本土的经济型酒店品牌也同时开始发展起来。自1996年上海锦江集团开始酝酿旗下的经济型酒店开始，中国的经济型酒店品牌雨后春笋般破土而出。如1997年的“锦江之星”，1998年的“扬子江”，1999年的“中江之旅”，2002年的“如家”、“城市之家”、“万里路”，20
10、03年的“莫泰”、“新宇之星”，2004年的“格林豪泰”、“速8”、“中州快捷”，2005年的“7天”、据初步估计，迄今，我国经济型酒店连锁品牌近100个，开业店面已经超过1000家。目前，中国经济型酒店正以蓬勃之势走过它整整10年的第一个阶段急速萌发崛起期，而正在迎来它的第二个阶段整合拓展壮大期。 连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计发现，到20世纪末，世界上酒店客房总数的1/6被34家酒店集团连锁经营，而欧美等发达国家的酒店总数中超过半数的都是连锁经营的。（二）经济型旅店行业现状根据2007年4月商业部商业改革发展司与中国饭店协会发布的2007中国
11、经济型饭店调查报告提供的估测数据，截止到2006年底，中国住宿业市场上共有现代意义上的经济型饭店连锁品牌近100家（其中已开业店数在5家以上或已开业客房数在500间以上的连锁品牌近40家），开业店数已超过1000家，开业客房数已超过100000间。2006年，中国住宿市场上供应量最大的前三家经济型酒店是：品牌 成立时间 客房数（间） 饭店数（家）锦江之星 1997 16885 118如家快捷酒店 2002 16162 134莫泰168等 2003 11272 522006年中国本土品牌仍居主导地位，前三强不仅仍然保有稳定地位，而且表现出更加强势的发展态势。中国经济型饭店前十名品牌企业的成立时间
12、都不长，截至2006年年底，平均年龄才4年零2个月。中国经济型酒店发展的速度很快，下面就是前三强2006年的增长情况。品牌 已开业单店 增长率 已开业客房 增长率 覆盖省 覆盖市锦江之星 118 71% 16885 71% 25 56如家 134 97% 16162 98% 25 50莫泰 52 173% 11272 131% 15 33（三）经济型旅店的消费调查1.价值取向对于住客来说，他们会选择什么样的地方落脚，什么地方令其最为满意呢？ 2007年5月，有关机构向北京、上海、武汉、深圳、成都等的779份住客提出了有关酒店价值的问题。将近1/2住客的认知倾向于这样两个侧面：“酒店是一个为满足
13、出差旅游的需要的很实用的空间，应该物有所值”（44.7%）,“酒店是家的延伸，是充满了温馨场面的地方”（43.0%）。而将近1/3的住客的倾向于认为“酒店是家和工作之外的另一个空间，应该有另外一种氛围”（31.5%）。也就是说，住店客人需要满足其在外出差和旅游的需要，酒店应该是物有所值的；住店客人需要得到关爱和照顾，酒店住宿也需要一种像家一样的感觉；当然酒店不是家，所以酒店这个不平常的空间也得有一个宜人的、不同的氛围。2.实际感知除了标准的“一宿好觉，一份早餐”而外，在经济型酒店里还能够使用的设施和享受到的服务有哪些呢？统计资料显示，目前中国经济型酒店能够让住客享受到的，除了标准的“一宿好觉，
14、一份早餐”外，其他方面的设施和服务分别是：娱乐设施，6%；自助烹饪设施，18%；室内音像设备，29%；酒吧、咖啡厅，29%；自助洗衣服务，35%；中央空调，41%；商品部、熨衣服务、整体浴室，59%；自动售货设备、商务中心服务、会议设施，65%；电热水壶，71%；吹风机、停车场，76%；免费上网、24小时热水供应、分体空调、中央消防系统，88%；24小时接待、室内卫生间、电话、电视、公共休息区域，94%；电梯、公共卫生间，100%。也就是说，目前一半以上的经济型酒店，已经把24小时接待、公共休息区域设置，把电话、电视、免费上网，把室内卫生间、公共卫生间，把分体空调、中央消防系统，把整体浴室、2
15、4小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶，把商品部（或自动售货设备）、商务中心、会议设施等作为了自己标准设施和标准服务的内容。3.消费价格目前市场上经济型酒店的门市价格，大致是每间每日100元左右到300元左右（其中中小城市大多控制在200元以内）。例如97元、99元、100元、127元、168元、178元、198元、199元、200元、250元、259元、260元、269元288元、299元、300元等。也有少数“豪华商务房”超过了300元。调查显示，因私外出对住宿价格的选择多集中在100-224元之间（略低于因公外出的住宿要求），其选择150-174元的比例最高。调查显示，消费者因公外出
16、的住宿价格集中在150-224元之间，比例达到了四成左右。由此看来，中国经济型酒店对于当前中国国内住客的中等水平花费，还是具有较为广阔的适应性的。4、选择经济型酒店的要素消费者对经济型酒店的理解，是由多个侧面组成的。如果选其主要关注点再分析，那么可以看出，正是消费者对经济型酒店的诸多判断决定了他们对经济型酒店的选择（即认知科学的“决策”）。为此有关机构又再次询问了被调查者对经济型酒店的“经济性”的理解。调查结果显示，对于酒店经济性的理解，只有16.0的消费者是看中价格低廉；而有56.4%的消费者看重的，是在安全、卫生的条件下的价格适中；另外还有27.4%的消费者看重的，是一定品味下的性价比高。
17、“在安全卫生的条件下的价格适中”，其实，也是性价比的一个具体表述。这也进一步印证了经济性并不意味着单纯的价格低廉，而性价比的确是“经济性”的核心。对于一些初步接触希望投资经济型酒店的人士，往往认为周边许多酒店价格与经济型酒店价格相当，投资经济型酒店的优势不大，甚至认为没有优势，投资风险太大，不值得投资。其实这是一个误区，经济型酒店他有着非常强大的营销平台网络订房，还有着很高的性价比，它对消费者有着特殊的吸引力，与普通酒店是不可同日而语的。5、经济型旅店总体经营状况2006年中国共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的星级饭店，反倒出租率越低(其
18、中三星级出租率为61.21%；二星级出租率为57.11%；一星级出租率为49.60%)。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95.36%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的星级饭店的平均利润均为负数。相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。正式资料显示，中国经济型酒店，2005年的平均出租率为89.0%，2006年的平均出租率为82.4%；2006年的GOP（毛利润率）竟然高达44.47%。四、“锦江之星旅馆”连云港店项目提出背景（一）连云港市旅游资源连云港市位于中国万里海疆中部，江苏省东北端，古称朐县，海州，是举世瞩目的新亚欧大陆桥东桥头堡、新丝绸之路东端起点、中国水晶之都、西
19、游记文化发源地和中国优秀旅游城市。现辖赣榆、东海、灌云、灌南四个县和新浦、连云、海州三个区，以及一个国家级经济技术开发区和一个云台山国家重点风景名胜区。连云港依山傍海，山海相拥，港城一体，横亘绵延200平方公里的国家级云台山风景名胜区贯穿市区，形成了独具特色的旅游景观和城市园林风光，是全国49个重点旅游城市和江苏大旅游区之一。连云港市拥有五顶桂冠，一身名牌之美誉。五项桂冠即中国首批沿海开放城市、新亚欧大陆桥东桥头堡、西游记文化发源地、中国优秀旅游城市、中国水晶之都；一身名牌即名山（花果山）、名海（海滨浴场）、名竹（金镶玉竹）、名水（东海温泉）、名石（水晶）、名著（西游记、镜花缘）、名井（亚洲第
20、一井）、名气（连云港空气质量全国最好）。五顶桂冠，一身名牌构成独特的城市风貌和旅游景观，造就了山、海、岛、港相得益彰，水秀山清浑然一体的宜人风光。云台山主峰玉女峰海拔625.3米，是江苏最高峰；东西连岛面积7.57平方公里，是江苏最大岛屿，岛上拥有江苏面积最大、沙质最好的浴场；连接海岛与陆地的拦海大堤全长6700米，是全国最长的海上长堤，被誉为“神州第一堤”；东海温泉出口水温82摄氏度，富含多种微量元素，被誉为“华东第一泉”。连云港市是“中国优秀旅游城市”，境内拥有国家4A级景区5个，包括孕育古典名著西游记的花果山、浪漫神奇的连岛海滨浴场、因孔子登山而得名的孔望山、喷珠滴翠的渔湾以及红色旅游胜
21、地抗日山。国家级景区数量、接待游客量在江苏省省辖市中名列前茅，成为国内外游客特别是周边城市和大陆桥沿线城市市民观光休闲的旅游胜地。 （二）连云港市旅游经济发展状况近年来，市委市政府多次出台文件推动旅游业发展，全市旅游业步入了快速发展轨道， 旅游业主导产业地位不断增强，在全市经济社会发展中的地位日益重要。“十五”期间，共投入了近7亿元资金用于旅游开发建设，其中吸引社会资金4亿多元用于开发连云港旅游。2005年全市共接待国内游客705.7万人次，比上年增长15.1%，五年年均递增18.0%；实现旅游收入64.7亿元，增长23.4%，年均递增21.7%；接待海外旅游者5.4万人次，增长33.4%，年
22、均递增36.1%；实现旅游外汇收入4601万美元，增长30.7%，年均递增42.2%。近年来，围绕加快建设国际性海滨城市、现代化港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市的发展目标，我市旅游事业得到了快速发展，已成为国内外影响力较强的知名优秀旅游城市，相继被评为全国旅游业发展最快的三个地级市之一，全国20个优秀旅游目的地之一。辖区内的花果山风景区被纳入全国“黄金周”假日旅游直报景点，并被评为“中国最值得外国人去的50个地方之一”，旅游节庆西游记国际旅游文化节获得了“中国节庆50强”称号，旅游宣传策划“悬赏百万破译东方天书”被中国旅游营销组委会评为中国唯一旅游宣传经典案例。2007年全市共接待海内外游
23、客918万人次，实现旅游总收入97亿元。今年全市上下围绕建设山海相拥的知名旅游城市发展目标，打好旅游特色牌，拉长旅游产业链。1-5月份，实现旅游总人数439.1万人次，旅游人员的快速增长，带动了相关行业的发展，其中住宿业和餐饮业分别增长62.1%和30.7%。预计上半年，全市接待游客530.4万人次，同比增长17.1%，实现旅游收入45.2亿元，增长18.2%。（三）旅游业的发展前景江苏连云港市“十一五”旅游业发展规划近期通过市人大、政协、发改委、规划局及淮海工学院的联合评审，并通过江苏省旅游局的批准，将付诸实施。未来五年，连云港市将通过“构建一圈、打造一带、整合七大旅游区”，投入约50亿元提
24、升旅游硬件水平，开发一批精品线路，实现由大众旅游向高端旅游、观光旅游向休闲度假旅游、旅游资源大市向旅游经济强市的转变。到2010年实现游客接待量1500万人次、旅游收入150亿元，建成我国沿海中部著名的休闲度假旅游之都、山海相拥的知名旅游城市。 （四）旅店业现状从旅店业情况来看，2007年第三季度，全市旅店业法人企业共有55家，从业人员3689人，资产总计8.65亿元，主营业务收入2.26亿元，全市利润总额182万元，营业利润率为41.6%，资产负债率为53.6%。其中：二星级宾馆27家、三星级宾馆17家、四星级宾馆6家、其它5家。每至旅游旺季，所有旅店爆满，客房价格上涨。目前本市主要旅店基本
25、情况如下：连云港市旅游饭店一览表 序号饭店名称星级总经理电 话传 真平均房价1云台宾馆(新浦)五陆连星85689999转-3366568（打折后标准间）2神州宾馆(连云)四1王小晓8231008882311535760元（单人间）3香榭尔国际大酒店(连云)四2邹德怀8223588882235999880元（普通标间）4九龙国际大酒店(新浦)四3刘建南8568688885686999798元（高级单间）5尉蓝海岸国际大酒店(连云)四4吴 军8542999985429666798元（豪华单间）6赣榆宾馆(赣榆)三1曹 峰86214243862128197赣榆杭州湾大酒店(赣榆)三2俞建荣86268
26、30286237338160元（标准间）8新世纪温泉度假村(东海)三3刘加营8784688887846999280元（标准间）9东海温泉健身会馆(东海)三4尉东敏8784860087848787580元（标准间）10清和园宾馆(灌云)三5相生华888398888882510111东方大酒店(新浦)三6尹洪斌8546666685462552340元（商务标间）12瑞泰酒店(连云)三7马士鸿8542388885423800520元（标准间A）13远洋宾馆(连云)三8郑 翔8231028585422366325元（标准间）14香海锦泰大饭店(连云)三9苏正标823096698230966815登泰酒
27、店(新浦)三10朱礼乾8551299985408343320元（豪华单间）16杰瑞宾馆(新浦)三11柯益荣8582311185823719320元（豪华单间） 17嘉悦大酒店(新浦)三12陆 春8501888885017770220元（普通标间）18千府大酒店(新浦)三13张志亮8548688885424099220元（豪华单间）19开源大酒店(新浦)三14王言林8529230085250643368元（豪华标间）20天晴大酒店(新浦)三15赵 燕8580400285804366248元（双标间）21桃园宾馆(新浦)三16仲淑红8542088885423688218元（B类标间）22鱼水情宾馆
28、(新浦)三17吴绵成8552899985573288280元（标准间）23凯悦花园酒店(新浦)三19尹洪斌8501777885017771260元（普通套间）24北崮山庄(连云)三18张永加8232008882320880改 制25天然居宾馆(新浦)三20杨维林8541168885411851360元（豪华标间）26温泉太平洋宾馆(东海)二1史秀生878424008784223227水晶宫大酒店(东海)二2许 杰872199888722558828天泉宾馆(东海)二3许太贵878422468784568829阳光大酒店(东海)二4尹书常872266778529825630清泉宾馆(灌云)二5高
29、 军888552008885522231伊山宾馆(灌云)二6赵 海888558888881258432灌南宾馆(灌南)二7丁乃灿832292008322121633新时代酒店(赣榆)二8孙富强8626778886263800 通过咨询了解，我市尚无一家经济型旅店，“锦江之星旅馆”连云港店利用连锁经营以及较高的性价比的巨大优势，必将取得良好的经济效益。 五、锦江之星连锁经营与集团优势（一）与携程国际集团等大型旅游电子商务网络公司联手，提升公司品牌形象。携程国际集团是中国最大的旅游电子商务网站及领先的商务旅行服务中介企业，创立于1999年初，公司吸收著名国际风险融资公司softbank（软银），I
30、DG（国际数据集团），orchid（兰花基金）。2000年10月，携程并购了北京运通商务旅行服务公司，携程总公司在上海，全国有北京、广州、深圳、香港四个分公司，全国各省会城市均设有办事处，直销队伍也遍及全国，携程的宾馆订房量呈直线上升方式，每月上升比例10。 携程提供便利的订房手段8008206666免费电话和网上订房，目前网上、线上的比例为3：7，携程有丰富的客源资源，注册会员数百万人，越来越多的客人需要房价250元以下的品质优秀、质量保证的品牌酒店。 另外，还与e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网等网上订房网络公司合作，方便旅客异地订房。（二）依托锦江国际集团强大的资源优势，实
31、现产业的迅速扩展。锦江国际集团是中国规模最大的综合性旅游企业集团之一，以酒店、餐饮服务、旅游客运业为核心产业，并设有酒店、旅游、客运、地产、商贸、金融、食品、教育八个事业部。注册资本20亿元，总资产172亿元。“锦江”商标为中国驰名商标，列“中国500最具价值品牌排行榜”第40位、上海地区第4位。 锦江国际集团投资和管理190家酒店、4万余间（套）客房，在全球酒店集团300强中排名第29位，列亚洲第一位；拥有“上海国旅”、“锦江旅游”、“华亭海外”等5家国际旅行社和“锦江汽车”8000辆中高档客车；合资经营“麦德龙”、“肯德基”、“新亚大家乐”、“吉野家”等著名品牌；控股“锦江酒店”、“锦江旅
32、游”、“锦江投资”3家上市公司；合资组建锦江国际BTI商务旅行有限公司、锦江国际理诺士酒店管理学院、锦江国际JTB会展有限公司、锦江德尔互动有限公司等。 锦江国际的战略发展目标是：通过35年努力，成为全国“酒店业第一、餐饮服务业第一、旅游客运业第一”，建成世界有影响力的综合性旅游集团。锦江酒店是集团核心产业之一。 以“上海锦江国际酒店发展股份有限公司”为主体，拥有锦江国际酒店管理公司及华东、北方、华中、南方、西北、西南六大区域性公司。专业从事星级酒店和“锦江之星”连锁经济型旅馆，以及餐饮业的投资与经营管理。 锦江酒店在全国20个省、市经营管理全资、控股等酒店190家（含经济型旅馆），客房数4万
33、余间/套,名列全球酒店集团300强第29位。餐饮业拥有合资经营的“肯德基”、“大家乐”、“吉野家”等著名品牌，中、西快餐列上海第一。 锦江国际集团还拥有锦江投资、锦江旅游、锦江地产、锦江食品、锦江商贸、锦江金融、锦江教育等许多优势资源。 （三）锦江之星的品牌优势。中国酒店业经过20年的发展，初步形成了一些象锦江之星、如家快捷、莫泰168等酒店管理品牌，锦江之星对于品牌的“软要素”品牌客源网络、品牌化的市场规划、集团内培训等非常重视，形成了完全意义上统一的品牌形象，锦江之星以品牌为核心，同时融合了携程、锦江国际集团在客源网络、集团培训上的优势，通过一系列的品牌运作，在客源层中也会形成鲜明的品牌形
34、象。（四） 锦江之星连锁的市场优势 锦江之星连锁依托携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网等强大销售平台，订房量稳居中国宾馆行业的首位，并且以10%的速度稳步增长。目前网上订房量占国内酒店可预定房间数还不到5%，发展空间相当大。而锦江之星网站的建立除了能共享携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网的资源优势外，还能将携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网已形成的良好模式拓展到经济型酒店市场，取得更多的市场份额。（五）锦江之星连锁的客源优势 锦江之星连锁在共享携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、
35、旅程订房网商务散客客源（800万会员）的基础上，开拓了自己的经济型客源市场，针对经济型旅店客人的特点，开展了自己的网上订房卡销售，全面开展品牌立体营销，一方面花费巨额资金在电视广播、旅游杂志、宣传册、海报、户外广告等传统营销媒介上开展品牌宣传，另一方面运用以互联网为核心的高科技营销手段推广酒店品牌，自主开发的“锦江之星”网站就是集预订、营销、客户服务等功能于一身的网站。其次，策划主题宣传活动进行特色宣传，例如公益活动营销、名人营销等。通过深入有效的市场推广策划，提高锦江之星客户忠诚度，可使客人忠诚于锦江之星品牌和会员酒店，这种优势对会员酒店的支持是巨大的。（五） 锦江之星连锁的管理优势锦江国际
36、集团投资和管理190家酒店、4万余间（套）客房，在全球酒店集团300强中排名第29位，列亚洲第一位；拥有“上海国旅”、“锦江旅游”、“华亭海外”等5家国际旅行社和“锦江汽车”8000辆中高档客车；合资经营“麦德龙”、“肯德基”、“新亚大家乐”、“吉野家”等著名品牌；控股“锦江酒店”、“锦江旅游”、“锦江投资”3家上市公司；合资组建锦江国际BTI商务旅行有限公司、锦江国际理诺士酒店管理学院、锦江国际JTB会展有限公司、锦江德尔互动有限公司等。锦江酒店管理公司是中国最大的酒店专业管理公司，致力于完善的酒店管理业务，专业管理团队具有丰富的经验，品牌有很高的知名度，公司拥有中、英、日、法四种语言的网站
37、、新的酒店品牌识别系统和先进的中央预定系统。2008年将推出酒店忠诚度计划。锦江酒店管理公司在全国各地签约管理的星级酒店达到100家。 （七）锦江之星连锁的人才优势酒店品牌的竞争其实就是人才的竞争，锦江国际集团得到迅速的发展，人才的集聚形成的优势是至关重要的。经济型酒店的管理人才目前在这个行业是非常稀缺的，传统的酒店管理机构培养的人才都是适应星级饭店的运营系统，很少能适应经济型酒店“一人多岗”、“一职多能”的特点。因此，人才短缺是限制经济型酒店发展的一大障碍。锦江之星已经建立了自身的人事培训系统，除与无锡南洋职业技术学院等众多学府联合培养人才外，还外引内联，积极引进公司发展需要的人才，基本形成
38、一支忠诚企业、善于创新、能力突出、业绩明显、结构合理人才队伍。 六、项目分析（一）项目状况：项目为一幢10层楼的物业,总建筑面积为8100平方米。锦江之星连锁旅店的物业为一层部分，二至九层全部，建筑面积约6900平方米，合计125个房间，其中：79间为双标房，38间大床房，7间商务套房，1间3床套房。（二）市场定位分析酒店装修完成后，酒店主要功能为客房和简餐两部分，最终形成客房125间，价格定位应以提高平均房价为出发点，将酒店的门市价格定位在188元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。借助中央预订等网络销售平台和强大的市场营销手段，优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主
39、，平均房价经预算可定为168元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。三、经营数据分析平均房价：168元平均出租率：85%客房数：125间年营业收入：651万元客房经营成本：118万元人员工资及管理费用130万元客房经营毛利润：403万元营业税等税金39万元建安投资（2900万元，30年摊消）：97万元装潢费用3万元/间，4年摊消：94万元所得税前利润：约173万元投资金额（含2次装潢费用）：3650万元回收期：约10年通过项目的市场销售分析，我们初步设定宾馆的平均房价为168元，平均出租率是根据本市周边相类似的酒店的近几年平均出租率估算出来的，为85%。由于本市的中低档酒店数量较多
40、，旅客多半以旅游团队为主，房价竞争相当激烈。为了避免此类情况的出现，锦江之星连锁将客源市场的定位重点放在商务散客。而锦江之星连锁的主要优势就是商务散客的客源。根据本省各地同类市场的商务散客的销售经验，做到85的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的全年的客房营业收入为651万元左右，所得税前利润173万元，投资回收期限约10年。（四）结论项目总投资3650万元（含2次装修费用），回收期10年，并且，随着房价的上涨，旅店物业的价值也会得到提升。项目实施后，不仅推动力连云港市经济型旅店业的发展，提高连云港市旅游接待能力，还将解决数十人的就业岗位，改善民生，同时还将为本地的经济发展起到促进作用。故本项目在经济效益上和社会效益上是可行的。
