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1、市场经济条件下的建筑工程合同管理引言：21.建筑工程合同的相关概念21.1什么是建筑工程合同及合同管理21.2建筑工程合同的分类21.3合同管理的基本原则31.4建筑工程合同管理中的关系31.5合同的法律效力42、我国建筑工程合同管理所处的环境52.1我国建筑工程合同管理所处的经济环境52.3我国建筑工程合同管理所处的政策环境63、如何签订一个好的建筑工程合同63.1施工合同谈判的目的63.2合同谈判的内容63.3签订一个好的建筑工程合同需要做的准备工作73.4签订一个好的建筑工程同所需的策略和技巧83.5施工合同的签订84、工程准备阶段的建筑工程合同管理94.1合同中准备阶段有关施工图纸的管
2、理94.2合同工期审核管理94.3工程分包的管理104.4工程预付款的管理105、工程项目实施阶段的建筑工程合同管理125.1、仔细审核，慎重承诺125.2、建立合同档案，形成网络构架125.3、全过程动态管理，降低经营风险135.3.1、完善合同文本135.3.2、明确合同管理135.3.3、提高判断、预测、规避能力135.3.4、加强合同诊断145.3.5、进行合同实施后评价146.工程保修阶段的建筑工程合同管理146.1常见建筑物的保修期146.2在保修期内的保修维护147、工程合同管理案例158、个人心得21引言： 我所做的是建筑市场经济条件下的合同管理，我将先从建筑工程合同的相关概念
3、开始介绍,在从我国建筑工程合同管理所处的环境、合同的签订、合同的管理（包括开工前的合同管理、施工中的合同管理、施工完成后的保修合同的管理）、目前建成工程合同管理中存在的问题以及解决的建议，通过理论和实际相结合的方法让论述的内容更有说服力。要做好合同管理，那么我们就要对我国的建筑工程合同管理所处的环境有一定的了解，以便于我们根据具体的环境去签订相应的合同类型，在你对合同的所处环境有了一个好的理解的基础上，为了使合同有个更好的管理，那么你就必须签订一个对自己有利的合同，对合同中达成的条款和协商的内容要尽量的对自己有利，有了一个对自己有利的合同，那么接下来就是我们要怎么把这个合同管理好，对于合同管理
4、我将从开工前也就是准备阶段的合同管理，施工阶段的合同管理，施工完成后保修过程中的合同管理进行分析论述，最后对建设工程合同管理中存在的问题进行分析以及给出相应的解决建议，以下是我进行论述的主要路线：合同的相关概念建设工程合同的谈判与签订工程准备阶段的合同管理工程实施与竣工阶段的合同管理建设合同管理存在的问题与解决建议1.建筑工程合同的相关概念1.1什么是建筑工程合同及合同管理建筑工程合同是具有财产关系的民事合同，不包括身份关系的合同。其具有以下法律特征：合同是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等优势地位将自己的意志强加给另一方。是多方当事人的法律
5、行为。合同的主体必须有两个或两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致的结果。是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件。建筑工程合同在当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。是具有相应法律效力的协议。合同依法成立生效之后，对当事人就具有了法律上的拘束力。建筑工程合同管理是一个系统工程，包括供应商分类、合同起草、合同谈判和合同执行的一个系统工程。 1.2建筑工程合同的分类（一） 按照承发包方式分类： (1)勘察、设计或施工总承包合同 勘察、设计或施工总承包，是指发包人将全部勘察、设计或施工的任务分别发包给一个勘察、设计单位或一个施工单位作为总承包人，经发
6、包人同意，总承包人可以将勘察、设计或施工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人。据此明确各方权利义务的协议即为勘察、设计或施工总承包合同。在这种模式中，发包人与总承包人订立总承包合同，总承包人与分包人订立分包合同，总承包人与分包人就工作成果对发包人承担连带责任。(2)单位工程施工承包合同 单位工程施工承包，是指在一些大型、复杂的建设工程中，发包人可以将专业性很强的单位工程发包给不同的承包人，与承包人分别签订土木工程施工合同、电气与机械工程承包合同，这些承包人之间为平行关系。单位工程施工承包合同常见于大型工业建筑安装工程。据此明确各方权利义务的协议即为单位工程施工承包合同。 (3)工程项目总承包
7、合同 工程项目总承包，是指建设单位将包括工程设计、施工、材料和设备采购等一系列工作全部发包给一家承包单位，由其进行实质性设计、施工和采购工作，最后向建设单位交付具有使用功能的工程项目。工程项目总承包实施过程可依法将部分工程分包。据此明确各方权利义务的协议即为工程项目总承包合同。 (4)BOT合同(又称特许权协议书) BOT承包模式，是指由政府或政府授权的机构授予承包人在一定的期限内，以自筹资金建设项目并自费经营和维护，向东道国出售项目产品或服务，收取价款或酬金，期满后将项目全部无偿移交东道国政府的工程承包模式。据此明确各方权利义务的协议即为BOT合同。（二）按照承包工程计价方式分类： (1)总
8、价合同 总价合同一般要求投标人按照招标文件要求报一个总价，在这个价格下完成合同规定的全部项目。总价合同还可以分为固定总价合同、调价总价合同等。 (2)单价合同 这种合同指根据发包人提供的资料，双方在合同中确定每一单项工程单价，结算则按实际完成工程量乘以每项工程单价计算。 单价合同还可以分为：估计工程量单价合同；纯单价合同；单价与包干混合式合同等。 (3)成本加酬金合同 这种合同是指成本费按承包人的实际支出由发包人支付，发包人同时另外向承包人支付一定数额或百分比的管理费和商定的利润。1.3合同管理的基本原则合同管理的基本原则是合同当事人在合同的签订、执行、解释和争执的解决过程中应当遵守的基本准则
9、，也是人民法院、仲裁机构在审理、仲裁合同纠纷时应当遵循的原则。合同法关于合同订立、效力、履行、违约责任等内容，都是根给据这些基本原则规定的。（1）自愿原则自愿原则是合同管理的重要基本原则，也是市场经济的基本原则之一，也是一般国家的法律准则。自愿原则体现了签订合同作为民事活动的基本特征。（2）诚实信用原则合同法规定，“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚信用原则”。诚实信用的原则是社会公德的体现，符合商业道德的要求。合同是在双方诚实信用基础上签订的，合同目标的实现必须依靠合同相关各方真诚的合作。如果双方都缺乏诚实信用，或在合同签订和实施中出现“信任危机”，则合同不可能顺利实施。诚实信用原则具体体现
10、在合同的签订、履行以及终止后的全过程中。（3）公平原则合同的签订双方都必须本着公平的原则来签订合同，如果合同中有一方感觉自己在合同中有什么不公平的，那么他就会要求对合同的内容进行修改，这也从另外一个方面体现出了合同中各方对合同公平原则的重视程度。1.4建筑工程合同管理中的关系建筑工程中签订合同的双方主要是业主和承包商之间签订其次在这个合同管理中监理也是一个非常重要的参与方，那么工程合同中的关系也就主要指他们之间在合同中的相互关系。(1)业主的主要合同关系业主作为工程(或服务)的买方，是工程的所有者，他可能是政府、企业、其他投资者，或几个企业的组合，或政府与企业的组合(例如合资项目，BOT项目的
11、业主)。他投资一个项目，通常委派一个代理人(或代表)以业主的身份进行工程项目的经营管理。业主根据对工程的需求，确定工程项目的整体目标。这个目标是所有相关工程合同的核心。要实现工程总目标，业主必须将建筑工程的勘察、设计、各专业工程施工、设备和材料供应、建设过程的咨询与管理应等工作委托出去，必须与有关单位签订各种合同。(2)承包商的主要合同关系承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同*的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。工程承包合同和承包商是任何建筑工程中都不可缺少的。承包商要完成承包合同的责任，包括由工程量表所确定的工程范围的施工、竣工和保修，为完成这些工程提供劳动力、
12、施工设备、材料，有时也包括技术设计。任何承包商都不可能，也不必具备所有的专业工程的施工能力、材料和设备的生产和供应能力，他同样必须将许多专业工作委托出去。（3）监理的主要合同关系总包招标阶段及谈合同阶段，监理一般不参与，都是合同签订完成后参与合同执行管理；开工后的合同监理可以参与合同签订等一系列管理；监理参与合同管理应该站在中立的立场上，既要保证业主利益，也要保证施工单位利益，才能确保合同有效履行，偏袒任何一方都有可能产生纠纷，当然与监理的职业道德规范也是相违背的；监理参与合同管理能够发挥监理的专业知识比业主强的优势做到预控和阶段目标管理；监理施工质量达到合同目标；监督安全管理；管理工期和进度
13、，对工期滞后进行分析；协助业主的成本控制和进度款支付。1.5合同的法律效力合同按其法律效力分为：（一）有效合同（1）签订合同的当事人应具有相应的民事权力能力和民事行为能力，也就是主体要合法。在签订合同之前，要注意并审查对方当事人是否真正具有签订该合同的法定权力和行为能力，是否受委托以及委托代理的事项、权限等。（2）意思表示真实。也就是说合同当事人订立合同是真正自愿的，不是强加的，不是在违背真实意思的情况下订立的。（3）合同的内容，合同所确定的经济活动必须合法，必须符合国家的法律，法规和政策要求，不得损害国家和社会公共利益。（二）无效的合同合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈
14、、胁迫的手段订立合同；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。无效合同的确认权归合同管理机关和人民法院（三）可撤销合同合同法规定合同可撤销制度,是为了体现和维护公平和自愿的原则,给当事人一种补救的机会。下列合同可以变更或者撤销：（1）当事人对合同的内容存在重大误解。（2）在订立合同时显失公平的。（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同。对可撤销合同，只有受损害方才有权提出变更或撤销。有过错的一方不仅不能提出变更或撤销,而且还要赔偿对方因此所受到的损失。（四）
15、合同效力待定某些合同和合同某些方面不符合合同的有效要件,但又不属于无效合同或可撤销合同，则不要随便宣布无效或撤销,应当采取补救措施,有条件的应尽量促使其成为有效合同。合同效力待定主要有以下几种情况：（1）签订合同的主体有问题。例如合同的一个当事人属于限制民事行为能力人，在这种情况下,合同的另外当事人可以催告前者的法定代理人在一个月内予以追认。如果该法定代理人作出追认,则该合同有效。否则合同不发生效力。（2）合同的客体有问题。例如对某项财产无处分权的人与他人订立合同处分该项财产,或者未经其他共有人同意处分共有财产(例如合伙财产或联营财产)。如果经该财产的权力人追认或者无处分权人在订立合同后取得相
16、应的处分权，则该合同有效。（3）如果没有经过追认，则该合同作为无效合同，或被撤销合同处理。2、我国建筑工程合同管理所处的环境我是从承包商的角度来写的，合同所处的环境对于我们签订的合同类型是非常重要的，要签订一个好的合同我们要综合考虑到合同签订时国家的政策、法律对工程合同管理的相关规定、合同签订时整个市场所处的经济环境有所了解，这样可以让我们在合同中有更主动的地位。2.1我国建筑工程合同管理所处的经济环境 今年是全球性的经济危机，各个国家都采取了许多方法来抵御这场危机，有些国家在这场危机中经济下滑的非常明显（比如美国，欧洲的一些发达国家），而在我们国家经济却还是稳步增长，只不过是增长的百分点比以
17、往的略有下降，这是为什么呢，我个人认为国家拨款4千亿拉动内需是很关键的一个方面，主要也就是投资到基础设施建设中来，据有关数据调查显示我国的城市化水平紧紧只有发达国家的30%的城市覆盖面积，所以加快建设非常重要，从这里我们可以看出我国合同管理的经济环境是处在一个全球下滑而我们国家却保增长的大背景下，所以我们的工程合同也要根据这种环境进行制定，国家加快基础建设，大量的工程上马，大量的工程合同签订那也是必然的，我们合同管理就要特别注意国家为保增长而给出的一些优惠政策，尽量的为自己的利益考滤，来签订合同。2.2我国建筑工程合同管理所处的法律环境市场经济是法制经济，需要法律规范建筑市场主体的交易行为，在
18、市场经济条件下，各类建筑活动的经济利益的实现是通过相互的建筑活动交易完成的。由于建筑活动有自身经济利益的存在，由于承包主体间的实力强弱不同，不可避免地在交易中会出现某些承包商为了追求自身的经济利益，而实施损害国家和他人合法利益的行为。这样，建筑活动就需要有一定的规则，以保证市场交易的公平和公正性。这个规则就是合同管理法规及相关的经济、民事法律。离开了合同的管理法规，离开了合同管理机关的公正执法，市场交易就无从谈起。从法律法规方面看我国建筑合同管理处于成长阶段。合同法律法规在不断规范健全，但实施中却存在一些不容忽视的问题！仔细分析实施的问题一是由于有些部门和地方执法不严，法治观念淡薄，把依法行政
19、与加快经济发展对立起来；有的甚至以言代法，以权压法，直接干预招投标活动，破坏法定建设程序。二是有些地方不从本地实际出发，乱铺摊子，滥上项目，搞“政绩工程”、“形象工程”，大量低素质的包工队涌入建筑市场，导致激烈无序的竞争；建筑企业结构也不够合理，具有规模效益的企业较少，专业承包企业不足，不适应建筑业迅速发展的需要。四是建筑各方主体利益关系错综复杂，一些违法犯罪行为比较隐蔽，权钱交易时有发生，如何依法治业，既保护各方主体合法权益，又打击违法违规行为，面临新的挑战。五是随着建筑业发展和投资主体多元化，法律实施环境发生了很大变化，已由5年前建筑企业为主导的市场，转变成建设单位为主导的市场，建设单位行
20、为不规范成为影响建筑市场秩序的重要原因，而法律对此缺乏相应的规定。建筑合同法规和制度的不断完善是一个长期的工作，在实践中发现问题解决问题，善于学习国外先进的管理模式和经验教训，“师夷长技以利己”。不仅仅是建筑法、合同法、招投标法、房地产法、其他的各项规章制度也应该完善，将工作做的细一点，落实的面广一点，执法严一点，违纪少一点。完善的法律机制将是我们建筑市场繁荣的“催化剂”，让那些机构串通，搞虚假招标，明招暗定，签订“黑白合同”、违法分包、挂靠、越级承揽、出借资质证书、先承诺后招标，内部串标等等一系列的现象尽可能的少一点，逐步的推出这个“舞台”，还建筑市场一个“清静”在这里我觉得该好好体会这16
21、个字，“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。 2.3我国建筑工程合同管理所处的政策环境对于一个合同的签订国家的政策也是非常重要的，国家的政策对某些工程给出了特殊的优惠政策这也就是我个人认为为什么政策对合同的签订和管理特别重要，特别是在国际工程中尤为重要，比如我们国家对非洲的一些援助工程，国家就给了许多优惠的政策，对于在非洲国家工作的人在保险，人生安全，饮食补贴等方面的优惠政策，我们要充分抓住这些优惠政策为自己的合同管理带来便利，在国内的许多大的开发中国家也是给好的优惠条件的比如西部大开发，今年的经济危机，国家在资金贷款利率上，贷款的速度，贷款的优先权上都是给了好处的，所以说我们国家的对于
22、建筑工程的政策是好的工程国家积极保护，对于毁坏环境，滥占耕地的这类工程国家是坚决打击，这就是我们国家现阶段的合同管理的政策环境。3、如何签订一个好的建筑工程合同签订一个好的合同对于工程施工以后的工程质量、进度、安全、费用控制来说都是非常重要的，哪么如何来签订一个好的施工合同呢，我将从合同的谈判的目的、内容、准备工作、策略谈谈判的目的怎么进行谈判。3.1施工合同谈判的目的合同谈判，是工程施工合同签订双方对是否签订合同以及合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解对方及项目的情况，为高层决策提供依据。作为承包方，进行谈判主要有以下几个目的：第一，争取中标，即通过谈判宣传自己的优势，以争
23、取中标；第二，争取合理的价格，既要对付发包方的压价，当发包方拟修改设计、增加项目或提供标准时又要适当增加报价；第三，争取改善合同条款，主要是争取修改过于苛刻的不合理条款，澄清模糊的条款，增加保护自身利益的条款。3.2合同谈判的内容工程范围。包括施工、设备采购、安装和调试等。在签订合同时要做到范围清楚、责任明确，否则可能导致报价漏项。合同文件。应将双方一致同意的修改意见和补充意见整理为正式的“附录”，并由双方签字作为合同的组成部分。应将投标前发包方回应各承包方质疑的书面答复作为合同的组成部分。因为这些答复既是标价计算的依据，也可能是今后索赔的依据。应该注明“同时由双方签字确认的图样属于合同文件”
24、，以防止发包方借补图样的机会增加工程内容。对于工程量清单及价格清单，应该根据议标阶段做出的修正重新审定，并经双方签字。即使采用标准合同文本，在签字前依然需要进行全面检查，对于关键词和数字更应该反复核对，不得有任何大意。不可预见的自然条件和人为障碍问题。必须在合同中明确界定“不可预见的自然条件和人为障碍”的内容。若招标文件中提供的气象、地质、水文资料与实际情况有出入，则应争取列出“遇非正常气象和水文情况时，由发包方提供额外补偿费用”的条款。关于工程的开工和工期。要保证工程按期竣工，首先要保证按时开工。应将发包方影响开工的因素列入合同条件之中。如果由于发包方的原因导致承包方不能如期开工，则工期应顺
25、延。施工中，如因变更设计造成工程量增加或修改原设计方案，或不能按时验收工程，承包方有权要求延长工期。必须要求发包方按时验收工程，以免拖延付款，影响承包方的资金周转和工期。发包方向承包方提交的现场应包括施工临时用地，并写明其占用土地的一切补偿费用均由发包方承担。应规定现场移交（包括场地测量图样、文件和各种测量标志）的时间和移交的内容。承包方应有“由于工程变更、恶劣气候影响，或其他由于发包方的原因要求延长竣工时间”的正当权利。关于材料和操作工艺。对于报送给监理工程师或发包方审批的材料样品，应规定答复期限。发包方或监理工程师在规定答复期限内不予答复，则视作“默许”。经“默许”后再提出更换，应该由发包
26、方承担延误工期和原报批的材料已订货而造成的损失。如果发生材料代用、更换型号及其标准问题时，承包方应注意将这些问题载入合同“附录”；如有可能，承包方可趁发包方提出材料代用意见之时，更换那些原招标文件中规定的高价或难以采购的材料，并提出用自身熟悉货源并可获得优惠价格的材料代替。对于应向监理工程师提供的现场测量和试验的仪器设备，应在合同中列出清单，写明名称、型号、规格、数量等。如果超出清单内容，则应由发包方承担超出的费用。关于工序质量检查问题。如果监理工程师延误了上道工序的检查时间，往往使承包方无法按期进行下一道工序，从而严重影响工程进度。因此，应对工程检验制度做出具体规定，特别是对需要及时安排检验
27、的工序要有时间限制。超出限制时，监理工程师未予检查，则承包方可认为该工序已被接受，可进行下一道工序的施工。争取在合同或“附录”中写明材料化验和试验的权威机构，以防止事后因化验结果的权威性产生争执。关于工程维修。应当明确维修工程的范围、维修期限和维修责任。一般工程维修期届满应退还维修保证金。承包方应争取以维修保函替代工程价款的保证金。因为维修保函具有保函有效期的规定，可以保障承包方在维修期满时自行撤销其维修责任。关于工程的变更和增减。工程变更应有一个合适的限额，超过限额，承包方有权修改单价。对于单项工程的大幅度变更，应在工程施工初期提出，并争取规定限期：超过限期且大幅度增加的单项工程，由发包方承
28、担材料、工资价格上涨而引起的额外费用；大幅度减少的单项工程，发包方应承担因材料业已订货而造成的损失。关于争端及其他。应争取用协商和调解的方法解决双方争端。应注意税收条款。在投标之前应对当地税收进行调查，将可能发生的各种税收计入报价中。并应在合同中规定，对合同价格确定以后由于当地法令变更而导致税收或其他费用的增加，应由发包方按票据进行补偿。3.3签订一个好的建筑工程合同需要做的准备工作谈判工作的成功与否，通常取决于准备工作的充分程度、谈判策略与技巧的运用程度。谈判的准备工作具体包括以下几部分：收集资料。谈判准备工作的首要任务是收集、整理发包方及项目的各种背景材料，包括发包方的资信情况、履约能力、
29、已有成绩等。具体分析。对发包方实力的分析。指对发包方的诚信、技术、财力、物力等状况的分析，首先是重点审查发包方是否为工程项目的合法主体。发包方作为合格的施工承包合同的一方，是否具有拟建工程项目的地皮的立项批文、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、施工许可证等证件；二要注意调查发包方的诚信和资金情况，是否具备足够的履约能力。对谈判目标进行可行性分析。分析谈判双方谈判目标是否正确合理、是否能被发包方接受，以及发包方设置的谈判目标是否合理。如果自身设置的谈判目标有疏漏或错误，就盲目接受发包方的不合理谈判目标，同样会造成项目实施过程中的后患。对发包方谈判人员的分析。主要了解发包方的
30、谈判组由哪些人员组成，了解他们的身份、地位、性格、喜好、权限等，注意与发包方建立良好的关系，发展谈判双方的友谊，为谈判创造良好的氛围。对双方地位进行分析。应分别分析整体与局部的优势和劣势。如果己方在整体上处于优势地位，而在个别问题上处于劣势地位，则可以通过后续谈判来弥补局部的劣势。但如果己方在整体上已显示劣势，则除非能有契机转化这一形势，否则就不宜再耗时耗资进行无益的谈判。拟订谈判方案。总结该项目的操作风险、双方的共同利益、双方的利益冲突，以及在哪些问题上已和发包方取得一致，还存在着哪些问题甚至原则性的分歧等，然后拟订谈判的初步方案，决定谈判的重点。3.4签订一个好的建筑工程同所需的策略和技巧
31、谈判不是一项简单的机械性工作，而是集合了策略与技巧的艺术，在谈判过程中应充分运用各种谈判策略和技巧。掌握谈判进程，合理分配各议题的时间。工程建设的谈判涉及诸多需要讨论的事项，而各谈判事项的重要性并不相同，谈判双方对同一事项的关注程度也不相同。谈判者要善于掌握谈判进程，在充满合作气氛的阶段，展开自己所关注的议题，从而达成有利于己方的协议；而在气氛紧张时，则引导谈判进入双方具有共识的议题，一方面缓和气氛，另一方面缩小双方差距，推进谈判进程。同时，谈判者应懂得合理分配谈判时间。对于各议题商讨时间的分配应得当，不要过多拘泥于细节性问题。这样可以缩短谈判时间，降低交易成本。分配谈判角色。任何一方的谈判团
32、都由众多人士组成，谈判中应根据各人不同的性格特征扮演不同的角色，有的唱红脸，有的唱白脸，这样可以达到事半功倍的效果。注意谈判氛围。谈判各方往往存在利益冲突，要兵不血刃即获成功是不现实的。但有经验的谈判者会在双方分歧严重、交锋激烈时采取润滑措施，舒缓压力。在我国最常见的方式是饭桌式谈判。充分利用专家的作用。科技的高速发展致使个人不可能成为各方面的专家，而工程项目谈判又涉及广泛的学科领域，因此充分发挥各领域专家的作用，既可以在专业问题上获得技术支持，又可以利用专家的权威给对方以心理压力。拖延和休会。当谈判遇到障碍、陷入僵局的时候，拖延和休会可以使明智的谈判方有时间冷静思考，在客观分析形势后提出替代
33、方案。在一段时间的冷处理后，各方都可以进一步考虑整个项目的意义，进而弥合分歧，将谈判从低谷引向高潮3.5施工合同的签订合同的签订是合同谈判的基础上，当事人双方互相协商并最终就各自得权利、责任、义务达成一致意见下进行的，是当事人双方意志的统一的具体表现。大型招标项目合同签订的准备工作时间很长，包括从准备招标文件开始直到合同谈判结束为止的全过程。签订合同要考虑到以下几个问题：（1）合同签订的原则（2）合同签订的程序（3）合同文件组成及其主要内容（4）合同签订的形式4、工程准备阶段的建筑工程合同管理工程准备阶段是指工程从中标开始到工程还未开工前的那个阶段，做好工程的准备阶段合同管理可以预先为工程的顺
34、利进行打下基础，是工程顺利完工的先前条件，所以加强施工前的合同管理是非常有必要的，要做好施工前的合同管理我们首先要从合同中的相关技术文件开始入手比如施工图纸的会审，然后从工程的合同工期、工程分包和预付款等方面入手。4.1合同中准备阶段有关施工图纸的管理施工图纸是工程施工的重要依据，在施工中占有举足轻重的作用，所以在合同中对施工图纸作出了相应的要求，在未开工前我们应按合同的规定对施工图的相关设计内容进行复查，施工图的某些施工部位除了技术、结构上必须满足的要求以外，其他的都应该按合同的相关要求进行设计，施工图一般由承包人和发包人提供图纸。发包人提供的图纸： 我国目前的建设工程项目通常由发包人委托设
35、计单位负责，在工程准备阶段应完成施工图设计文件的审查。 （1）、提供图纸的时间：在合同约定的日期前发放给承包人，以保证承包人及时编制施工进度计划和组织施工。 （2）、提供图纸的方式：施工图纸可以一次提供，也可以各单位工程开始施工前分阶段提供，只要符合专用条款的约定，不影响承包人按时开工即可。 （3）、图纸的费用承担：发包人应免费按专用条款约定的份数供应承包人图纸。承包人要求增加图纸套数时，发包人应代为复制，但复制费用由承包人承担。 发放承包人的图纸中，应在施工现场保留一套完整图纸供工程师及有关人员进行工程检查时使用。 承包人负责设计的图纸： 有些情况下承包人享有专利权的施工技术，若具有设计资质
36、和能力，可以由其完成部分施工图的设计，或由其委托设计分包人完成。在承包工作范围内，包括部分由承包人负责设计的图纸，则应在合同约定的时间内将按规定的审查程序批准的设计文件提交工程师审核，经过工程师签认后才可以使用。但工程师对承包人设计的认可，不能解除承包人的设计责任。 4.2合同工期审核管理工期是施工合同管理的一个重点，工期分为计划工期、合同工期、完工工期、而完工工期是是工程完工的实际工期，我们在施工准备阶段主要是对计划工期和合同工期进行研究和比较，一般情况下计划工期要小于合同工期，如果不小于的话那么计划工期就要进行调整，工期调整一般都是对施工组织设计中的横道图上进行工期调整，对于承包人而言在合
37、同的规定里承包人应该做到：（1）应当在专用条款约定的日期，将施工组织设计和施工进度计划提交工程师。 （2）承包人群体工程中采取分阶段进行施工的单项工程，承包人则应按照发包人提供图纸及有关资料的时间，按单项工程编制进度计划，分别向工程师提交。 （1）工程师接到承包人提交的进度计划后，应当予以确认或者提出修改意见，时间限制则由双方在专用条款中约定。 （2）如果工程师逾期不确认也不提出书面意见，则视为已经同意。 备注：工程师对进度计划和对承包人施工进度的认可，不免除承包人对施工组织设计和工程进度计划本身的缺陷所应承担的责任。进度计划经工程师予以认可的主要目的，是作为发包人和工程师依据计划进行协调和对
38、施工进度控制的依据。 4.3工程分包的管理建筑工程分包是指建筑施工企业之间的专业工程施工或劳务作业的承、发包关系。分包活动中，作为发包一方的建筑施工企业是分发包人，作为承包一方的建筑施工企业是分承包人。 发包人通过复杂的招标程序选择了综合能力最强的投标人，要求其来完成工程的施工，因此合同管理过程中对工程分包要进行严格控制。承包人出于自身能力考虑，可能将部分自己没有实施资质的特殊专业工程分包，也可将部分较简单的工作内容分包。包括在承包人投标书内的分包计划，发包人通过接受投标书已表示了认可，如果施工合同履行过程中承包人又提出分包要求，则需要经过发包人的书面同意。发包人控制工程分包的基本原则是，主体
39、工程的施工任务不允许分包，主要工程量必须由承包人完成。 经过发包人同意的分包工程，承包人选择的分包人需要提请工程师同意。工程师主要审查分包人是否具备实施分包工程的资质和能力，未经工程师同意的分包人不得进入现场参与施工。 虽然对分包的工程部位而言涉及两个合同，即发包人与承包人签订的施工合同和承包人与分包人签订的分包合同，但工程分包不能解除承包人对发包人应承担在该工程部位施工的合同义务。同样，为了保证分包合同的顺利履行，发包人未经承包人同意，不得以任何形式向分包人支付各种工程款项，分包人完成施工任务的报酬只能依据分包合同由承包人支付。建筑工程分包合同属“并存的债务移转”。债务移转，又称债务承担，指
40、基于当事人协议或法律规定，由债务人移转全部或部分债务给第三人，第三人就移转的债务而成为新债务人的现象。广义的债务承担应包括免责的债务承担和并存的债务承担（合同法第84条）。所谓并存的债务承担，指原债务人并没有脱离债的关系，而第三人加入债的关系，并与债务人共同向同一债权人承担债务。结合实际情况，建筑工程分包合同应当属于“债务人与第三人，或者债权人、债务人与第三人之间共同约定，由第三人加入债的关系”的这种情况；显然，在这里，债权人即建设单位，债务人即分发包人，第三人即分承包人。这种情况下，债务人与第三人承担连带责任。建筑工程分包合同不属于“第三人代为履行”（合同法第65条）的情况。第三人代为履行，
41、指当事人约定由第三人向债权人履行债务，但是第三人并没有加入到合同关系中来，也没有承担债务而成为合同当事人；发生纠纷时，第三人并无直接的法律责任。同时，建设工程合同也不属于“免责的债务承担”。在免责的债务承担中，第三人就移转的债务完全取代了债务人的法律地位，原债务人相当于免责了。施工合同范本的通用条件规定，未经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包；工程分包不能解除承包人的任何责任和义务。 4.4工程预付款的管理合同约定有工程预付款的，发包人应按规定的时间和数额支付预付款。为了保证承包人如期开始施工前的准备工作和开始施工，预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。 发包人不按约定预付，承包人
42、在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付的通知。发包人收到通知后仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后7天停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。（）、预付款的概念施工企业承包工程，一般实行包工包料，需要有一定数量的备料周转金，由建设单位在开工前拨给施工企业一定数额的预付备料款，构成施工企业为该承包工程储备和准备主要材料、结构件所需的流动资金。 预付款还可以带有“动员费”的内容，以供组织人员、完成临时设施工程等准备工作之用； 预付款相当于建设单位给施工企业的无息贷款。 预付款与建筑材料供应方式相关联 a.包工包全部材料工程：预付备料款数额确定后，建设单位
43、把备料款一次或分次付给施工企业 b.包工包地方材料工程：需要确定供料范围和备料比重，拨付适量备料款，双方及时结算 c.包工不包料的工程：建设单位不需预付备料款 预付款的有关事项，如数量、支付时间和方式、支付条件、偿还(扣还)方式等，应在施工合同条款中具体明确规定 2、预付款的拨付预付备料款的额度，由合同双方商定，在合同中明确预付备料款计算的理论公式:预付备料款合同价款预付备料款额度 备料款数额全年施工工作量主材所占比重年施工日历天材料储备天数 备料款的数额，要根据工程类型、合同工期、承包方式和供应方式等不同条件而定 一般建筑工程不应超过工作量(包括水、电、暖)的30%；安装工程不应超过工作量的
44、10% 3、预付款的扣还备料款属于预付性质。施工的后期所需材料储备逐步减少，需要以抵充工程价款的方式陆续扣还。 施工合同中应约定起扣时间和比例。 (1)按公式计算起扣点和抵扣额 原则：当未完工程和未施工工程所需材料的价值相当于备料款数额时起扣。每次结算工程价款时，按材料比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。 未完工程需主材总值未完工程价值主要材料比重预付备料款 未完工程价值预付备料款主要材料比重 起扣时已完工程价值施工合同总值未完工程价值 应扣还的预付备料款，按下列公式计算： 第一次扣抵额= (累计已完工程价值起扣时已完工程价值)主材比重 以后每次扣抵额=每次完成工程价值主材比重 例：某工程合同价
45、款为300万元，主要材料和结构件费用为合同价款的62.5%。 例：某工程合同价款为300万元，主要材料和结构件费用为合同价款的62.5%。合同规定预付备料款为合同价款的25%。则： 预付备料款30025%75万元 起扣点3007562.5%180万元 即：当累计结算工程价款为180万元时，应开始抵扣备料款。此时，未完工程价值为120万元 所需主要材料费为12062.5%75万元，与预付备料款相等 (2)按合同规定办法扣还备料款 例如：规定工程进度达到60%，开始抵扣备料款，扣回的比例是按每完成10%进度，扣预付备料款总额的25% (3)工程最后一次抵扣备料款 适合于造价低、工期短的简单工程 备
46、料款在施工前一次拨付，施工过程中不分次抵扣。当备料款加已付工程款达到95%合同价款(即留5%尾款)之时，停止支付工程款5、工程项目实施阶段的建筑工程合同管理工程合同管理的重点还是在施工阶段，作为施工单位认真履行好合同的相关规定非常重要，这样能让施工单位在保证工期和质量的前提下还能节约费用，那么怎么做好施工阶段的合同管理呢以下是我上网和通过相关书籍的阅读后归结出来的几个要点 5.1、仔细审核，慎重承诺履行是合同的关键，订立又是履行的前提。实施阶段签署的合同是当事人双方为完成 建设工程，对工程建设过程将要发生的权利、义务、责任协商一致而签订的协议。建筑项目本身具有的复杂性要求建筑企业在订立合同前必
47、须充分考虑工程工期、质量要求、资金安排、施工环境、气候等问题，对合同中风险分配是否均衡、价款责任是否明确合理、相应约定条件一旦成立将由此产生的相应隐含造价等方面，建筑企业都要进行仔细审核、反复论证、充分协商。建筑企业作出的承诺一经书面确认就“一字千金”，所以要力求做到合同内容完整、准确，不产生歧义，所作出的承诺都有明确对应的前提条件。一份风险均衡、价款责任明确合理的合同，是合同双方能顺利履行的保证。5.2、建立合同档案，形成网络构架 随着项目的实施，补充合同协议及设计变更、工地会议纪要、工作联系单等作为合同 内容的一种延伸和解释将陆续产生，它需要建筑企业进行判别、整理、归纳，从而形成签证，签证一经发包单位同意后，即构成建筑企业要求延长工程工期、增加工程结算收入的依据。为此建筑企业应该制定配套的责任制度，责成企业各职能部门、各分包商即使提供工程原始资料，并指定专人对资料进行整理后建立工程合同档案，同时对合同执行情况进行动态的跟踪分析。
