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1、曲靖商业地产市场调研,2011,0,目 录,一、曲靖市社会经济发展现状1.1 城市区位1.2 城镇人口发展状况1.3 GDP增长情况1.4 社会产业结构情况1.5 固定资产投资情况1.6 城市消费指数及居民收入1.7 城市建成区发展情况1.8 城市基础设施建设情况1.9 城市发展总体规划、分区规划等二、曲靖市城市商业现状调查2.1 城市商业发展轨迹2.2 商圈及网点分布形态2.3 现状商业业态布局2.4 目前商业租金情况2.5 城市商业产品形态,1,三、曲靖市商业地产开发现状及发展趋势3.1 目前在建商业地产项目概况及产品情况3.2 目前在售商业销售情况3.3 商业开发项目案例分析3.4 城市
2、商业发展趋势判断3.5 商业地产开发格局判断3.6 潜在商业项目分析四、曲靖市土地成交及楼盘信息4.1 曲靖市区域划分4.2 曲靖市商业用地成交统计4.3 曲靖市商业用地成交分布4.4 曲靖市住宅用地成交统计4.5 曲靖市住宅用地成交分布4.6 曲靖市楼盘价格情况,2,曲靖市社会经济发展现状,Part 1,1.1 城市区位,3,曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖现
3、今面积：面积28904平方公里，常住人口581.7万(2009年）。,贵州,广西,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.2 城镇人口发展状况,曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国的市，主要分布为汉、彝、回、苗、壮、布依、水、瑶等民族。截至2009年末，全市年籍总人口603.04万人，其中非农业人口75.3万人。全市少数民族人口数42.4万人，占总人口的7%。全市常住人口581.7万人，人口自然增长率6.48。,4,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.3 GDP增长情况,5,单位：亿元,人均GDP,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,2
4、009年全市 GDP 861.8 亿元，可比增长12.9%。,1.3 GDP增长情况,6,2009年云南省 GDP 6168亿元，增长12.1%。排名前五位的分别为：昆明，曲靖、玉溪、红河、大理。,注：上述数据来源各地州市统计局国民经济和社会发展统计报告,1.4 社会产业构成情况,曲靖市是云南省重要的工业基地和工业原料基地，主要农产品粮食、油料、蚕桑、畜牧生产基地，也是全国的烟草工业和优质烤烟生产基地。农业素有“滇东粮仓”之称，罗平、陆良是全省油菜优质产品生产基地，陆良、麒麟、沾益、师宗是全省蚕茧生产基地县（区），宣威、富源、陆良、会泽、麒麟是全省生猪生产基地县（市）区。全国乃至亚洲最大的烟草
5、生产基地，烤烟产量占云南的1/3，占全国的1/10。曲靖有工业行业的35个门类，目前已形成烟草、煤炭、电力、机械、化工、冶金、纺织、建材、造纸、皮革、粮油加工为主的较为完善的工业化体系。,7,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.4 社会产业构成情况,8,曲靖作为云南省第二大城市，矿产资源丰富，因此其工业比重占较大。2009年三次产业结构进一步得到优化，其结构调整为19：53：28。,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.5 固定资产投资情况,9,2009年曲靖市社会固定资产投资555亿元，增长30.6%，其中房地产开发投资84.82亿元，同比增幅24.68
6、%。,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.6 城市消费指数及居民收入,2009年消费品市场活跃，全年实现社会消费品零售总额190亿元，增长22.4%。从经济成份上看，非公有制经济占主导地位，全年实现零售额152.4亿元，占全市零售总额的比重为80.2%，从城乡市场看，城市实现消费品零售额 116.7亿元，增长22%；农村实现73.4亿元，增长23%。,10,单位：亿元,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.6 城市消费指数及居民收入,2009年城镇居民人均可支配收入达14104.5元，实际增长10%。2009年全市单位从业人员31.9万人，比上年增长5.1
7、%，从业人员劳动报酬91.4亿元，比上年增长19.8%。在岗职工年平均工资为29538元，增长13.7%，其中国有单位为34109元，增长14%；集体为24373元，增长6.9%。,11,单位：元,注：上述数据来源于曲靖市国民经济和社会发展统计公报,1.7 城市建成区发展情况,2000年，曲靖中心城区建成区面积总面积由1983年的55平方公里发展到2000年235平方公里，城市人口由8万人增加到了282万人，跨入了中等城市行列。2002年，曲靖市城市建设力度加大，城市化水平由1997年的18.4提高到2002年的22.4%，增长4个百分点。主城建成区面积达25平方公里，城市人口达33万人，人均
8、居住面积接近全国平均水平。2005、2006连续两年被评为全国十佳宜居城市；2006年荣获中国走向世界中小城市成就奖，名列第六；连续数年GDP排名全省第二，并且保持高速增长。2006年，曲靖中心城区建成区面积32.2平方公里，城镇人口38.07万人，城镇化率为55.8%，分别比2000年增加8.7平方公里、13.97万人、16.8个百分点。2007年，中心城区麒麟城区建成面积34.2平方公里，比10年前扩大了12.2平方公里，城镇人口近40万，GDP总额657亿。2009年，曲靖中心城区麒麟区面积52平方公里，户籍人口43万，常住人口超过55万。2009年，曲靖入选新中国成立60周年“中国城市
9、发展代表”2010年经国家住建部批准曲靖成为大城市，也成为云南第二个大城市。（中心城区人口已达到58万）到2020年，曲靖城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。,12,注：上述数据来源于曲靖市麒麟区国民经济和社会发展统计公报,1.7 城市建成区发展情况,曲靖现今面积：面积29855平方公里，年籍总人口：576万人(2008年末）。下辖一区一市七县，分别是：麒麟区 面积1442平方千米，人口 65万。宣威市 面积6257平方千米，人口136万。马龙县 面积1751平方千米，人口 19万。沾益县 面积2910平方千米，人口 40万。富源县 面积334
10、8平方千米，人口 72万。罗平县 面积3116平方千米，人口 55万。师宗县 面积2858平方千米，人口 36万。陆良县 面积2096平方千米，人口 61万。会泽县 面积6077平方千米，人口 92万。,13,注：上述数据来源于曲靖市麒麟区国民经济和社会发展统计公报,1.7 城市建成区发展情况,14,1.8 城市基础设设施建设情况,曲靖市交通情况现状及远景：电气化铁路 全市境内铁路总里程597.9公里，贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。设55个车站，19个大型货场。目前在建的昆（明）沾（益）铁路复线，规划中的沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁路运力，为曲靖的社会
11、经济发展助力。高速公路 目前，曲靖境内已形成以曲靖城区为中枢，以昆曲、曲陆、曲胜三条高速公路和天宣一级公路、嵩待高速为龙头，以国道213、320、324、326和省道公路为骨架，以水路运输为补充的交通运输网。全市公路通车里程达2.56万公里。324国道改造，曲靖嵩（明）高速扩建昭（通）待（补）高速开工，将使曲靖物流速度进一步加快。国际机场 新昆明国际机场选址在小哨，距曲靖城区80公里，有高速公路相通，将为昆（明）曲（靖）经济带的建立和曲靖经济的加速发展带来良好机遇。,15,1.8 城市基础设设施建设情况,16,1.9 城市发展总体规划、分区规划,17,曲靖市城市总体规划（2005-2020（修
12、编）经2005年8月29日，经云南省人民政府云政复【2005】59号批准实施，其主要内容如下：规划范围 包括一区一市七县，总面积2.89万平方公里，现状户籍总人口561.2万人。曲靖市城市规划区范围为麒麟区行政辖区，总面积1552.83平方公里，现状户籍总人口63.3万人，其中非农业人口23.3万人。本次规划的中心城区指南宁、建宁、寥廓、白石江4个街道办事处的全部地域：沿江乡、潇湘乡和西山乡的部分地域，现状总人口34.2万人，其中户籍人口29.2万人，暂住人口5万人。现状城市建设用地33.7平方公里。,1.9 城市发展总体规划、分区规划,18,规划期限确定本次规划期限为20052020年近期2
13、0052010年远期20102020年远景2020年以后。城镇体系规划一级中心城市：曲靖中心城区；二级次中心城市：3个宣威城区、罗平城区、陆良城区；三级中心城镇：5个师宗县城、会泽县城、富源县城、马龙县城、沾益县城；四级重点城镇：13个，三宝镇、越州镇(麒麟区）、板桥镇（罗平市）、黄泥河镇（富源县）、雄壁镇（师宗县）、三岔河镇、板桥镇、马街镇（陆良县）、花山镇（沾益县）、板桥镇、羊场镇（宣威市）、老海镇、娜姑镇（会泽县）；五级一般城镇：40个,1.9 城市发展总体规划、分区规划,19,城市性质 总体规划将曲靖市规划发展为滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美
14、的珠江源园林生态城市。中心城区人口规模 近期（2010年）45万人；远期（2020年）65万人；,中心城区建设用地规模2010年未44.2平方公里，人均建设用地98.2平方米2020年为64.7平方公里，人均建设用地99.5平方米空间结构总体远景空间结构将花山工业园区纳入到整体发展中来，形成都市区域内“一区一片二组团”的空间结构，其中：一区：中心城区，含曲靖西片区、南片区、老城区二片：沾益片区和马龙片区（含南海子工业园）四组团：珠街组团、越州组团、温泉组团和花山组团,1.9 城市发展总体规划、分区规划,20,中心城区功能分区 规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体
15、育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。,城市用地发展方向 提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。重点建设内容 城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。老区建设：建设西片新区和南片区。老城区改造：以南城门地区为核心的老城地区，结合历史街区风貌改造和潇湘河水系建设，建成具有地方特色和风貌的城市形象展示区。,1.9 城市发展总体规划、分区规划,21,曲靖开发区西城工业园是云南30个重点工业园区之一，位于开发
16、区的西北部，是曲靖重点建设的工业基地。工业园区规划面积为21平方公里。园区主要以外向型、科技型、低能耗、符合环保标准的生产性项目为主，是环保生态型绿色园区。园区实行一次规划，分步实施，将逐步引进培育“产业链长、带动力强、技术含量高、市场前景好”的企业入驻园区，从而带动开发区乃至周边区域快速发展。,22,曲靖市城市商业现状调查,Part 2,曲靖作为一座资源型城市和工业化城市。其商业的发展相对滞后。缺乏商圈和高端品牌，临街小规模商铺发达。曲靖的商铺、成熟的商业项目基本上都集中在麒麟南路沿线。当地居民的商业消费行为，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各个支路、交叉路的临街商铺，也是因为人们
17、要从各个方向去到麒麟南路。随着近年来城市发展，麒麟南路的商业已趋于饱和，众多商业地产项目的开发区域已经逐渐向麒麟南路南北两端扩撒，如南城门区域、麒麟北路等。未来曲靖的商业发展将逐渐打破当前麒麟南路的带状商业格局。,23,2.1 城市商业发展轨迹,24,2.2 商圈及网点分布形态,目前已运营的商业项目,25,2.2 商圈及网点分布形态,目前在建的商业项目,26,2.2 商圈及网点分布形态,曲靖的商业发展都呈现线状分布，依托主干道麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都集中在麒麟南路沿线，其最繁华的商业带自麒麟南路南端的南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括：1、麒麟花园商圈；2、麒
18、麟巷商圈；3、玄坛路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿诗玛商圈；6、南城门商圈。大型商场包括玄坛路商场、曲靖新百大、曲靖百货大楼、滇东商城、飞龙商业广场、中天嘉园、金城百货等。,27,曲靖商圈分布示意,2.2 商圈及网点分布形态,28,2.2 商圈及网点分布形态,麒麟花园商圈,2.2.1 主商圈麒麟花园商圈,该商圈位于麒麟东路、南路、西路、北路四条城市主干道的交汇处，商圈内主要包含一个大型的商业地产项目美佳华麒麟商业广场以及若干街铺。该区域由于衔接玄坛路、文化路步行街、立得商业酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之处。麒麟花园周围还有以中高档商铺为主的都市商城、有酒吧一条街的另一入口、沃尔
19、玛、苏宁电器等大型主力店也入住麒麟商业广场。作为当前曲靖市区的主力商业中心区，该商圈的业态组合是最为综合的，包含了超市、百货、餐饮、家电等，但这些复合业态都集中在美佳华麒麟商业广场内，商圈内的其他区域仍是以中低端百货街铺为主。,29,2.2.1 主商圈麒麟花园商圈,30,2.2.2 次级商圈文化路步行街商圈,文化路步行街商圈,该商圈紧邻麒麟南路，文化路步行街仅仅是改造了的街道而已，其全程不到200米，主要是以低端女性服装、小饰品为主的商业业态布局。相比其他城市，这条路不能算真正意义上的步行街，除了不能有机动车辆通过，并未给消费者提供更好的休闲购物选择。步行街有两个商场，华荣商场和广兴商场。前者
20、规模较大，有两层楼共上百间门面，但卖的都是价格低廉的服饰品。而后者仅为步行街的一个角落里隔出的数十来个小门面，所售商品同样档次低廉。,2.2 商圈及网点分布形态,31,2.2.2 次级商圈文化路步行街商圈,32,2.2 商圈及网点分布形态,2.2.3 次级商圈玄坛路商圈,玄坛路商圈,玄坛路即位于文化路以南，属于次级干道，其主营业态为中档服饰，整个区域的商业氛围及人流相对较少，路上仅有一家玄坛商场。商场共占地3700平方米，商铺面积3000平方米，有128间，以中档服饰经营为主。,33,2.2.3 次级商圈玄坛路商圈,34,2.2 商圈及网点分布形态,2.2.4 主商圈阿诗玛商圈,阿诗玛商圈,该
21、商圈位于南宁西路与麒麟南路交叉的十字路口，即原来的阿诗玛转盘，是曲靖商业的繁华区域。区域内包有曲靖百货大楼、曲靖新百大及临街店铺，主营业态以传统百货和餐饮为主，包括国美电器、新知图书城，季季红火锅等，定位仍属于中低档的大众化消费。曲靖百货大楼二楼入口与天桥相连，具有一定商业优势，但卖场内业态档次和品牌知名度与外围街铺无明显差异。曲靖新百大的品牌定位相对高一些。作为本地传统、成熟的商业中心，曲靖百货大楼及曲靖新百货大楼在当地良好的的信誉及口碑，因此消费客源相对稳定。,35,2.2.4 主商圈阿诗玛商圈,36,2.2 商圈及网点分布形态,2.2.5 新兴商圈南城门商圈,南城门商圈,该商圈位于麒麟南
22、路段以南城门为中心所辐射的区域。现状：商业氛围较淡薄，主要以临街店铺为主，经营的业种杂乱，没有形成规模效应。未来：正在进行中天佳园、金城百货的建设，以上两个项目均为商住一体，目前高层住宅部分以完工，底层商场还在建设中；南城门西南方有曲靖官房大酒店和24000万平方米的潇湘时代广场，目前潇湘时代广场已在持续招商。,37,2.2.5 新兴商圈南城门商圈,38,2.2 商圈及网点分布形态,2.2.6 南宁西路以西手机一条街,手机一条街,南宁西路以西是曲靖最大的通信市场。沿街有滇东商城、中信手机广场、西华通讯、移动通信大世界、国际一线手机品牌专卖店等中、大型卖场。滇东商城面积32000平方米，目前经营
23、业态为家具家居、福万家超市购物中心、国美电器。经营效果欠佳，运营商正在进行业态调整当中。目前，南宁西路西段是辅商业支道中最繁华的一条已形成曲靖手机市场专卖区域。,39,2.2.6 南宁西路以西手机一条街,40,2.2 商圈及网点分布形态,2.2.7娱乐中心麒麟巷商圈,麒麟巷商圈,麒麟巷商圈位于麒麟花园以东，是曲靖的娱乐中心，其地位类似于昆明的昆都。主营业态为娱乐和特色餐饮，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐厅。,41,2.2 商圈及网点分布形态,小 结,从以上内容来看，目前曲靖的各个商圈均是围绕麒麟南路而呈带状分布。现状：服饰百货类业，麒麟南路众多的临街门面，二线品牌居多，整体档次和商品价位低
24、，对高端百货和一线品牌并未形成可供进驻的大环境。家电行业，在曲靖，有国美电器、苏宁电器、飞龙商业广场等多个家电卖场，完全可以满足曲靖人的需求。未来：随着南城门多个大型商业地产项目的开发，麒麟南路的商业品质将得到提升，曲靖商圈会逐渐由带状变成块状分布，规划也将由块状中心来带动片区的发展。曲靖的主力消费多来自公务员、教师、私营业主等中等收入人群，高收入者往往选择去昆明消费。,42,2.3 现状商业业态布局,曲靖的商业业态主要分布：百货传统商业：麒麟南路沿线的临街专卖店与传统百货商场，其中带有少量特色餐饮，诸如肯德基、德克士等，规模十分有限。酒吧文化：麒麟巷酒吧街，是一个集餐饮和娱乐业态为一体的集中
25、区域。家具专业市场：麒麟北路沿线主要为大型的家具家居卖场，属专业市场。数码通讯专业市场：南宁西路以西为通讯市场。餐饮：翠峰东路、翠峰西路是餐饮最为集中的区域，这里聚集了曲靖较为知名的餐饮品牌，如福满楼、云南人家等等。曲靖商业业态布局有三大特点：第一：现有商业带呈线状分布，各个商圈的业态单一，缺乏复合式的业态联动；第二：缺乏高端品牌；第三：临街小规模商铺发达，但综合百货业态落后。,曲靖商业业态布局示意,百货（服装、饰品、化妆品、床用、家电、超市,家具、家居,休闲娱乐,餐饮,43,2.3 现状商业业态布局,44,2.4 目前商铺租金及售价情况（租金）,45,麒麟南路沿线的街铺是当前租金最高的区域。
26、目前，其街道铺面的租金每月200400元/平米不等，个别门面因为区位优势，租金达到每月500元/平米以上。在一些次级商圈如玄坛路、文化路步行街等区域，其租金在120-300元不等。南城门周边目前众多商业项目还在兴建阶段，租金相对较低，如潇湘时代广场的租金大约在80-150元/平米。此外在一些非商圈区域，临街铺面的租金基本在30-100元之间。,2.4 目前商铺租金及售价情况（租金）,特别关注：随着南城门周边商业项目的建设完成，未来南城门周边商业发展将是曲靖前瞻性最佳区域。,南城门在建项目,南城门,租金：,46,2.4 目前商铺租金及售价情况（售价）,47,主城中心商业区的商铺售价：1.3万-7
27、万/如：美佳华麒麟商业广场售价达70000元/，美邻比岸13000-18000元/，中天嘉园商铺开盘时为50000元/，在房屋中介的挂牌价为65000元/。次级商圈附近的商铺售价：1.6万/如滇东商城大约在16000元/。其余片区的商铺主要功能是住宅底商，价位在5500-13000元/。,售价：,2.4 目前商铺租金及售价情况（售价）,曲靖商业项目主要有麒麟商业广场、金城佳园、中天国际、潇湘时代广场等。其中，曲靖新百大、曲靖百货大楼、麒麟商业广场、潇湘时代广场属于纯商业体，而金城佳园、中天国际等其他项目是集住宅和商业的综合体。传统百货代表：曲靖新百大，经营面积12000 购物中心：美佳华麒麟购
28、物广场位于麒麟花园北角与交通路交汇处，建筑面积约5万平方米，开业时间2009年4月，首创曲靖“双首层”商业物业、“穿梭式”商街，集旅游、购物、娱乐、健身、餐饮等为一体的购物公园。主力店：沃尔玛、苏宁电器 商住一体：金城百货：麒麟南路南城门，建筑面积2万平方米，集生活超市、餐饮以及百货为一体。中天嘉园：麒麟南路南城门以南，酒店式公寓等。,48,2.5 城市商业产品形态,49,2.5 城市商业产品形态,2.5.1 传统百货商场曲靖新百大,50,2.5 城市商业产品形态,商场平面示意,1F,2F,2.5.1 传统百货商场曲靖新百大,51,2.5 城市商业产品形态,商场平面示意,3F,4F,2.5.1
29、 传统百货商场曲靖新百大,52,2.5 城市商业产品形态,2.5.2购物中心美佳华麒麟商业广场,美佳华麒麟商业广场位于麒麟南路北端（麒麟花园旁），建筑面积58422.45平米，地下三层，地上四层，定位为集旅游、休闲、购物、娱乐、健身、餐饮等为一体的大型商业综合体。据了解，麒麟商业广场07年12月开盘，位置较佳的商铺售价高达70000元/平米。,53,2.5 城市商业产品形态,商场平面示意,2.5.2购物中心美佳华麒麟商业广场,54,2.5 城市商业产品形态,商场实景,2.5.2购物中心美佳华麒麟商业广场,55,2.5 城市商业产品形态,2.5.3 商住综合体金城百货,该商场位于南城门，目前高层
30、住宅部分已完工，底层商场还处于装修阶段，未来定位为精致百货，集生活超市、餐饮以及百货为一体。以经营化妆品、珠宝、精品服饰、鞋帽、小家电、家居用品、儿童用品、娱乐等多业态组合，配套设施相对完善的购物中心。,56,2.5.4 商住综合体中天嘉园,该项目南城门商圈的代表性商业地产项目，未来定位为集商业贸易、金融、休闲、娱乐、办公、居住为一体的高尚社区，建成后将成为曲靖的地标性建筑。目前住宅、小型商铺已经宣布售罄，商业部分招商进行中，定位为中高端购物中心。项目分为两期建设，其中一期的高层住宅部分已于2009年12月18日交房，底层商场在装修中，二期整体还在建设，预计二期交房时间是2010年12月30日
31、。,2.5 城市商业产品形态,57,小 结,曲靖的城市商业产品形态分为临街铺面、传统百货商场、购物中心、商住综合体。现状麒麟南路一直是曲靖“马路经济”式的商圈，但是随着城市的发展，麒麟南路开始呈现两端各自壮大局面，以阿诗玛为中心，麒麟南路北有麒麟商业广场，南有中天嘉园、金城百货以及潇湘时代广场。未来临街的小商铺业主由于是各自经营，在商业中缺乏统一管理，因此小商户经营模式很容易被淘汰，而近年来新开发的商住一体的项目如金城百货等在商铺销售方面都是采用售后返租的模式，经营模式为统一经营，业主购买项目商铺后交给管理公司统一招商，统一管理。这种租售模式，降低了投资风险，因此未来曲靖商业地产的形态将更多的
32、以商住综合体的形式出现。,2.5 城市商业产品形态,58,曲靖市城市商业地产开发现状及发展趋势,Part 3,59,3.1 目前在建商业地产项目概况及产品情况,金城百货（雄业房地产开发有限公司）麒麟南路365号，位于南城门内100米处，是城市中心区域的综合住宅项目，总占地面积23亩，高层住宅、商场、部分临街商铺。现阶段商场招商进行中，根据招商人员介绍项目已招满80%的商场面积。,60,中天国际（红石地产）中天国际广场位于曲靖市黄金地段麒麟南路与文昌街交汇处，总占地面积近30亩。“中天国际”商业部分为两期开发。商业部分一、二期（也称为A区、B区），两期建筑面积共计约38000。其中一期建筑面积约
33、32000.以中高档百货零售业业态为主，二期建筑面积约6000，以休闲、娱乐、餐饮业态为主。,3.1 目前在建商业地产项目概况及产品情况,61,嘉悦广场 位于翠峰路，高层住宅、商场、写字楼。目前1-2商场、3-5写字楼、6-28住宅，剩余少量住宅，商铺售罄。,3.1 目前在建商业地产项目概况及产品情况,62,汇宝中心（曲靖宣威汇宝房地产开发经营有限公司）项目位于麒麟西路，翠峰路，环城西路的交叉路口，中心正对大花桥街心花园。项目建筑总高77.7米，地上21层，地下2层。由一栋裙楼与两栋塔楼构成，总占地面积17亩，地下设有泊车位置328个。,3.1 目前在建商业地产项目概况及产品情况,63,3.2
34、 目前在售商业销售情况,龙润园（曲靖市应通房地产开发有限公司）位于曲靖市中心，麒麟南路。1-3层商场、其余4-30层为住宅，目前住宅售罄，商铺剩余少量。,64,龙泽园（曲靖市交通房地产开发有限公司）项目位于曲靖核心区交通路高快客运站北侧，总占地153亩，总建面32万平方米，10月19日认筹。一期33个临街商铺售罄，单间面积在180400平方米之间。,3.2 目前在售商业销售情况,65,财富中心（曲靖红星美凯龙）项目位于位于翠峰路西侧，面积共计103.52亩，总建筑面积24万平方米，其中商场建筑5万平方米以上，其他建筑19万平方米，项目建设周期30个月，其中商场建设周期18个月。住宅总1900多
35、套，目前销售到尾盘阶段（剩余100套），写字楼（34层）未开盘，商业包括KTV、红星美凯龙、家乐福购物中心。,3.2 目前在售商业销售情况,66,3.3 商业开发项目案例分析,潇湘时代广场 该商业中心位于曲靖南城门外，毗邻五星级标准的“曲靖官房大酒店”和高品质住宅区“潇湘新区”，属于潇湘新区的商业配套设施。该商业中心分为A、B、C三个片区，A片区建筑面积约7000平方米，主力商家为全国最具影响力的文化连锁企业新华书店；B片区建筑面积约11000平方米，规划为康体娱乐区；C片区建筑面积约7000平方米，规划为大型购物及餐饮商业区，经营范围包括百货、超市、家居、休闲、餐饮名品等。目前该项目还在持续
36、招商中，据了解目前招商的铺面面积基本在300以上，租金在60-100元/月/。,67,3.4 城市商业发展趋势判断,在未来5-10年的时间，城市中心商业区会随着麒麟花园商业区的发展和即将建设的东方明珠大型商业综合体的建成而逐渐向北移动，与此同时南市区新规划建设的城市中央欢乐区也将建成，未来将形成沿麒麟路纵向南中北，三大商业片区。,68,从零散的规划信息来看，南片区是曲靖市未来发展的主要方向，政府在配套方面均有优先考虑。曲靖市中心城市商业网点规划中提出，将把南片区打造成具备住宅、商务、购物、餐饮和休闲娱乐复合功能的城市商业副中心，规划以大型公共设施为主，安排有商业金融、写字楼、邮电设施、影剧院、
37、居住、区级片区中心广场、文化娱乐广场等，总用地94.54公顷，其中建筑用地21.14公顷，道路、广场用地42.79公顷。,3.4 城市商业发展趋势判断,69,南片区商业区 将主要偏重于餐饮、娱乐、休闲的功能定位，新规划的南区居住人口将超过10万，此区域地形宽广便于更好的空间规划和整体开发，以及后期的辅助建设都有很大的发展空间，同时相比较外围大环境更优于城市中心区和城北区。,南片区商业区,3.4 城市商业发展趋势判断,70,麒麟南路 向来是曲靖最为繁华的商业中心，正是这条街道被认为是曲靖600万人的经济、政治、文化、交流中心。这里集中了曲靖大量的中高档商业，吸引着曲靖主城区40万人口，平均每天近
38、5万的人流量，成为曲靖休闲、娱乐、购物中心。,城中心区商业区,3.4 城市商业发展趋势判断,71,中心商业区传承之前的商脉和积淀的历史价值，仍然有巨大的号召力，但受于地形的限制、城区中心区域规划和改造的限制，发展的空间较小。今后很长一段时间内不会出现明显的改变和发展。,麒 麟 南 路,珠江源广场,3.4 城市商业发展趋势判断,72,在曲靖的商业组成中，麒麟南路是城市商业发展的中心，找不到可以与之抗衡的商业区域，因此也成了阻碍曲靖城市商业发展的瓶颈。现在，曲靖市政府已经意识到，要建设珠江源大城市，只有一个麒麟南路是不够的，而商业的线状发展对城市发展也极为不利。在未来的规划中，商业规划将以集中式、
39、块状式的片区为中心，以形成多中心、共发展的趋势。,麒 麟 北 路,交 通 路,三 江 大 道,美佳华麒麟时代广场,明珠东方城,N,3.4 城市商业发展趋势判断,73,随着珠江源大道的建成通车，将主城区和沾益县之间的通行时间减少至8分钟，沿道路两边的商业布局也逐渐形成，城北区将会成为新兴的商业中心区，随着今后规划发展的大方向逐渐北移，城中心商业区域可能将被城北商业区逐渐覆盖或者替代，最终形成一个联通中、北商业区的大型商圈。,珠江源大道,市中心区商业区,3.4 城市商业发展趋势判断,74,3.5 商业地产开发格局判断,当前麒麟南路沿线的商业已经饱和，曲靖未来的商业地产开发主要从商业成熟区以外的方向
40、发展，其格局即是要打破现有商业呈现带状分布的布局，从而在中心商业区的东南西北四个方向形成各自商业中心。从目前发展速度来看，主城区以南的区域随着多个地产项目的开发将最先成为新兴的商圈，而其他区域由于受到购买力等因素的限制，都还处于开发初期，其主要商业定位方向还是以生活配套为主。,75,麒麟城区以西：由于贵昆铁路的阻碍，曲靖的西区发展在长时间内都显得非常缓慢，直到铁路高架桥修成后，才打通了这一人为的天堑，商业行为逐渐增长起来。但要形成商业中心，还需要一段时间的孕育。麒麟城区以南：由于昆曲高速的限制，已经新兴起来的南片区居住区，不适应做大型商业中心，偏向于服务类、生活类商业，例如饮食业、大型超市、社
41、区商业等等。麒麟城区以东：珠江源大道的商业潜力不容小视，但目前尚处于开发初期，仅有珠江源古镇一个商业项目运作，要想形成新的商业中心，也同样需要假以时日。麒麟路：麒麟北路的商业也远逊于麒麟南路。商业逐渐繁华，到南北交界处逐渐又萧条起来，形成南部是繁华商业街市，北部是生活配套商业为主的局面，但按照未来发展趋势，麒麟北路即将有一个占地300亩的综合体大盘明珠东方城开发，由此可见随着众多商业地产的开发，今后曲靖商业格局是以不同片区商业中心的形式出现。,3.5 商业地产开发格局判断,76,未来商业中心CBD明珠东方城,从以上项目介绍来看，项目的定位类似于昆明的南亚风情第壹城，通过引入中高定位的品牌，填补
42、当前曲靖市场缺乏高端百货的空白，以提升曲靖整体商业品质。目前项目的开发还处于起步阶段，整个地块只是进行了围墙隔离，还未施工，项目预计于今年9月或10月开盘。,3.6 潜在商业项目分析,项目效果图,项目地块现状,该项目是曲靖中心城区最大的地块之一，占地300亩。项目位于麒麟北路与三江大道交汇一带，按照曲靖打造珠江源大城市的发展规划，项目的将规划为集旅游、购物中心、五星级酒店、商业步行街、SOHO办公写字楼等为一体，其整个商业面积占建筑面积的65%以上，商业体量将超20万平米。随着下一步曲靖行政中心的北移，无疑，这一项目将成为曲靖中心城市区的商业CBD，届时，楼宇经济也将成为曲靖经济发展的一个亮点
43、。,77,南市区城市副中心麒麟嘉城,项目效果图,项目位于南片区中心公园生态湖边，总占地约1000亩，建筑面积57万。包括曲靖50万平米城市副中心，项目定位为城市综合体，集写字楼,酒店,卖场,专业市场,观景住宅,风情商业街,公园于一体。南市区随着城市南扩西进的建设，形成了一个高级住宅区为主的高级消费人群基础。曲靖南市区规划人口10万，如果以发展的眼光去衡量，随着区内高档小区的快速建设，大量品牌商家的入驻，该区的消费潜力更加巨大，必将给麒麟嘉城所在的南市中心的商业发展奠定更坚实的基础。,3.6 潜在商业项目分析,78,曲靖市土地成交及楼盘信息,Part 4,79,4.1 曲靖市区域划分,根据实地了
44、解情况，我们把曲靖市分为六大块区域，红色为市中心区域，北起三江源大道，南至南城门，西到寥廓路，东接环城东路；紫色为北市区，北市区南起三江源大道，包括麒麟北路、珠江源大道等区域；橙色为西市区，包括了寥廓路以西等区域；蓝色为东市区，主要为环城东路与曲胜高速中间的区域；绿色为南市区，主要为南城门以南区域；黄色为西区的工业开发片区。,80,4.2 曲靖市商业用地成交统计,曲靖市2009年1月至2010年7月商业用地成交情况一览表：,81,82,曲靖市2009年1月至2010年7月共成交商业用地12宗，成交均价167.284万元/亩。其中，2009年成交商业用地8宗，共643.3205亩，成交均价90.
45、25万元/亩；2010年1月至7月共成交4宗商业用地，共10.0625亩，成交均价321.345万元/亩，相比09年同期的58.233万元/亩，上涨了552%。这是因为在今年3月份上市的一块商住用地，挂牌成交价达到1087.234万元/亩，整体拉高了曲靖市商业用地的平均价。,4.2 曲靖市商业用地成交统计,83,4.3 曲靖市商业用地成交分布,由左图可得知，曲靖市2009年至2010年7月成交的商业用地分部情况，主要集中在西片区和中心区及北市区珠江源大道沿线。这是因为现阶段曲靖市西市区，特别是西苑小区附近，已经成为了教成熟的居住区，人流量较大，因此需要更加完善的商业配套。北市区的珠江源大道是连
46、接沾益地区的重要道路，在了解中得知北市区是今后曲靖住宅开发的主要方向。根据已有的资料统计，在西市区商业土地成交均价281.35万元/亩，中心区商业土地成交均价100.33万元/亩，北市区商业土地成交均价46.25万元/亩。,84,4.4 曲靖市住宅用地成交统计,曲靖市2009年1月至2010年7月住宅用地成交情况一览表：,85,86,4.4 曲靖市住宅用地成交统计,曲靖市2009年1月至2010年7月共成交住宅用地17宗，成交均价43.46万元/亩。其中，2009年成交住宅用地10宗，共1236.01亩，成交均价46.22万元/亩；2010年1月至7月共成交7宗住宅用地，共134.22亩，成交
47、均价39.52万元/亩，相比09年同期的39.28万元/亩，上涨了0.6%，几乎没有变化。由此可见，在过去一年的时间里，曲靖市的住宅土地成交价格处于平稳状态。,曲靖市住宅用地09年、10年成交均价趋势图（单位：万元/亩）,87,4.5 曲靖市住宅用地成交分布,经过调研了解到，曲靖市09年1月至10年7月的土地供应主要集中在南市区，并且主要以09年招标和挂牌供应为主，10年的供应主要为原有划拨用地补办出让的小块宗地，10年还没有大宗住宅用地的正式成交。在区位方面，西市区和东市区为曲靖的主要居住聚集区，楼盘已经趋向饱和状态，在政府的规划中明显标明发展重心将移到北市区的珠江源大道两侧和南市区的曲胜高
48、速以南。西区为工业开发区，在未来也将会有一定的住宅用地供应来配套工业厂区。因此，在接下来的下半年中乃至明年，曲靖市的住宅土地供应应会集中在北市区和南市区上。,88,4.6 曲靖市楼盘情况,曲靖市09年以来开盘楼盘情况统计表：,89,90,91,92,4.6 曲靖市楼盘情况,93,4.6 曲靖市楼盘情况,各类型物业均价（单位：元/平米）,94,4.6 曲靖市楼盘情况,95,4.6 曲靖市楼盘情况,4.7 曲靖市未来发展方向,根据曲靖市总体规划和09年以来土地成交信息来看，曲靖市未来的发展主要朝三个方向。北市区，沿珠江源大道连接沾益片区，现状是土地成交量少，片区比较荒凉，但是在未来政府肯定会加大地块的投放，因此到开发繁荣大概还需5-10年时间。南市区，南城门以南区域，现状是09年以来土地成交较多，楼盘开发也较多，但是人流量较少，空置率也较高。目前再建的大型配套商业项目有麒麟广场商业综合中心，周边有公务员小区和检察院、法院等政府机构，类似于昆明的呈贡新区，到开发繁荣还需3-5年左右时间。西区工业开发区，位于曲靖主城区西北方向，是工业聚集区，目前有多家企业已经搬迁进入，规划中有配套的住宅和商业项目，但是要繁荣起来还需等工业片区开发成熟，有诸多的工人上班和生活，因此，估计时间在4-6年左右。,97,谢谢！,
