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1、2009年昆山别墅消费意向的调查报告（后附：2009年昆山上半年楼市成交基本情况）【昆山别墅概况】据不完全统计，目前整个昆山市场别墅在售项目有30多个，从位置来看，主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别墅。从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。2006年，国土资源部正式对别墅开发下发了“封杀令”。别墅用地叫停后，对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的利好刺激。另一方面从昆山的房价优势上来看，昆山的别墅仅相当于上海公寓的价格，“别墅”市场逐渐
2、被开发企业普遍看好。国土资源部出台政策禁止别墅用地的供应，国家对别墅用地现在已经不推出了。别墅产品，会越来越稀有，这也是投资者看好的重要原因。昆山别墅在市场竞争中，具有以下竞争优势： 交通条件优越，背山面水； 市场容量大，无投资变现后顾之忧； 独特人文景观，迎合时尚消费； 集约化信息化，管理手段先进。景区风景资源特征突出，资源品味较高，生态环境优越，对客户具有强烈的吸引力。【投资安全性分析】通过对房产投资风险判断的差异性分析，得出结论：1、商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性；2、住宅的流通性高、投资门槛低，因此住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。而在
3、住宅市场中，普通住宅的租金和价格波动幅度，又要高于豪宅市场。3、以上海豪宅的租金价格为例，近几年来的变化很小，并未受到通胀因素的影响。所以豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给、以及小部分高收入者的可支配收入影响，显然通胀并未对这两个因素造成大的冲击，所以豪宅别墅是比较安全稳健的投资选项房产投资多层面的产品受的影响，很大的原因就是受到一个城市的放量的影响。放量大的时候，购买者选择的余地比较大，感觉到可分担的楼盘比较大。很多投资置业者把昆山别墅类的产品作为第二住所来购买。投资需求方面，考虑到今后的升值潜力，别墅的升值潜力是高于公寓产品。别墅这种产品，受经济下滑冲击影响是不是很大。由于政策调控
4、，别墅产品以后会越来越少，数年以后，市场难有一手别墅供应，可选择的只有二手别墅。上半年全市房屋销售价格继续走高当前，受开发商大规模降价促销、房地产政策刺激以及长期以来累积的刚性需求的部分释放等综合因素的影响，全市房地产市场进入快速回暖阶段，商品房销售价格也在不断上扬。主要表现在：1、上半年全市新建商品房销售均价5433元/平方米，同比增长13.6%，环比上月增长3.2%。其中住宅销售均价5427元/平方米，同比增长17.3%，别墅、高档公寓销售均价8668元/平方米，同比增长23.3%。2、二手房销售价格同比增长11.3%，环比增长2.5%，其中二手房住宅销售价格3604元/平方米，同比增长1
5、0.6%，环比增长1.8%，二手房市场呈现快速复苏态势。商品房销售价格的不断走高，与消费者购买力提升的不同步，应引起关注。【昆山房产分析】1-6月全市商品房销售结构有所调整延续5月的热销势头，全市房地产市场继续发力，1-6月全市实现商品房销售面积149.98万平方米，同比增长13.6%，其中当月销量42.21万平方米，环比增长1.4%，自经济危机以来当月销量达最高。全市商品房销售结构有所调整，主要表现在：从分用途看，全市改善性住房和投资性商品房销售在快速升温。1-6月实现住宅销售面积127.41万平方米，同比增长9.2%，其中别墅、高档公寓销售面积24.65万平方米，同比增长38.1%，占住宅
6、比重比上月提高0.9个百分点；办公楼销售面积1.98万平方米，同比下降7.2%；商业营业用房销售面积16.47万平方米，同比增长61.5%。从分地区看，花桥经济开发区后来者居上，显出较强的发展潜力，1-6月全区实现商品房销售面积21.64万平方米，同比增长38.2%，占全市总销售面积的14.4%，占比比1-5月增加6.7个百分点，销售势头直逼开发区。玉山镇、开发区分别实现商品房销售面积37.0万平方米、28.79万平方米，同比增长37%和下降0.8%，占全市总销售面积的比重比1-5月都有不同程度的减小。其他8镇除巴城、周市、淀山湖和周庄销售是增长的外，其余4镇销售都出现不同程度的下滑，尤其是张
7、浦，下滑幅度达64.8%。【昆山别墅置业意向报告】 昆山别墅评估价值应当继续保持上升态势，经济性原因包括：1.昆山市作为中国知名旅游城市，有最佳人居环境，随着城市知名度越来越高，优美的环境被越来越多的人所向往，使昆山市房地产业的发展具有较大的发展空间。2.昆山市的房地产市场是一个全国性的市场，以成功人士“第二居住地”为发展方向，广阔的市场将使昆山市的房地产业能保持长盛。3.昆山市气候资源和岛屿市场的独特性，使房地产业有着较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动影响的特殊性。4.土地将进一步升值。地产是房地产业的重要组成部分，随着昆山市房地产业的快速发展升级，土地价格不断攀升，别墅用地供应被
8、禁，掌握了紧俏的土地资源和别墅产品就等于掌握了市场，掌握了财富。5昆山经济中心的地位不断得到加强，房地产产品增值空间可观。【昆山别墅销售预测】昆山是一个三线城市，但发展很快。昆山城市规模已经达到65%，按照一般的城市发展，达到70%是基本饱和，从现在整个政府的批地情况看，市中心土地并不是特别多，主要是花桥等地最近放量比较多一点。2000年，别墅市场并不是很成熟，但仍有项目可选，例如宝岛做的是第一批联体别墅。现在，昆山别墅已经发展到一定的阶段，因为昆山发展了一批中产阶级，吸引了大量投资置业、长期居留的区外、境外人士。从目前来看，市场的放量还可以，如果别墅量再放大一点，就会出现供大于求的情况。从周
9、边情况看，包括花桥，基本上是外来型市场。例如，到上海打工的夫妻买房子需要20年时间，但在昆山大概是10-15年时间，从这个情况来推算，昆山别墅需求爆发量的时间要在2015年左右。所以昆山项目目前主要还是主推上海为龙头的长三角市场，昆山本身的市场消化量并不是特别大。从目前的土地报告和批复情况来看，上海是一年放量4千万平方米，今年是2千万，明年是3.5千万左右，会有一些挤出效应。05年放量是400万平方，今年是200万平方，整个上海市场是供小于求，会把一部分的昆山市场弥补掉，周边的花桥、淀山湖这些都会给上海的市场吃掉，昆山基本上满足玉山镇。别墅新项目也在建设，会赶在2009年经济转暖的黄金销售季节
10、推出。大概在9-10月份，或者12月份年底。昆山市别墅产业迅速发展原因分析昆山市别墅产业得以迅速发展，主要原因有以下几个方面：一是昆山市作为优秀旅游城市，有最佳人居环境，随着城市知名度越来越高，优美的环境被越来越多的人所向往，使昆山市房地产业的发展具有较大的发展空间。 二是昆山市的房地产市场是一个全国性的、国际性的市场，以成功人士“第二居住地”为发展方向，广阔的市场将使昆山市的房地产业能保持长盛。三是昆山市的城市化进程刚开始快速发展阶段，城市房地产的发展存在着巨大的发展空间。四是昆山市气候资源和岛屿市场的独特性，使房地产业有着较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动影响的特殊性。五是有大项
11、目支撑。一批重大项目的强劲支撑，房地产投资将继续保持大幅增长，占全社会固定资产投资的比重还将加大。六是土地将进一步升值。地产是房地产业的重要组成部分，随着昆山市房地产业的快速发展，土地价格不断攀升。“十一五”期间，昆山市将按“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地投放，土地价值将进一步得到释放。昆山经济发展支撑消费力昆山国民经济保持平稳较快增长。2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。产业结构不断优化，二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年完成第一产业增加值12.37亿元，比上年增长2.2%；第二产业增加值978.81亿元，增长
12、14.1%；第三产业增加值509.08亿元，增长17.2%，服务业增加值占GDP比重达到33.9%，比上年提高1个百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元）。在台湾电电公会2008年祖国大陆环境与风险调查中，综合实力位居第二。成为全国18个改革开放典型地区之一。荣膺影响中国改革十大创新城市。财政收入再创新高。2008年实现全口径财政收入272.55亿元，比上年增长35.0%，其中：地方一般预算收入突破百亿元，达到115.69亿元，比上年增长33.7%。全口径财政收入占地区生产总值比重达到18.2%，比上年提高0.7个百分点。财政收入总量、人均GDP和
13、人均地方一般预算收入继续位居全国各县（市）之首。2009年上半年，昆山经济增速有所下滑，但经济总量增加绝对值仍然发展很大，特别是出口经济恢复，经济发展速度渐入佳境。昆山属于以电子产业为主的出口加工型经济模式，国际金融危机爆发后，由于欧美市场消费需求急减，企业出口受到严峻挑战，昆山出口额自2008年11月起同比连跌7个月。由于采取了一系列举措帮助企业增强国际竞争力，因此，尽管全国出口总体形势不容乐观，但是昆山市出口同比降幅最小。2009年6月份昆山市单月出口30.9亿美元，同比增长1.2%，一举扭转了经济下滑。 从行业和企业来看，笔记本电脑对我市出口增长起到了至关重要的作用。今年前6个月，笔记本
14、电脑产量同比增长21.6%，有效地弥补了工业产品出厂价格下跌带来的不利影响。仁宝、纬创集团今年出口额出现逆势增长，跃居全省出口企业前两位，稳居全球笔记本生产企业第一和第三位。在主导产品和龙头企业出口额呈现增长的同时，其他行业的出口额也在小幅回升。电线电缆出口在4月和5月连续下滑的情况下，6月有所回升，出口额环比增长27.14%；电梯和自动扶梯今年前6个月出口3627万台，货值1.15亿美元；灯具前6个月出口货值同比增长32.31%。多方青睐昆山置业近年来，昆山越来越被国内外朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的自然风光和优良的生态休闲环境，并把在昆山购房置业作为生活中的一件大事、乐事。有关部门调查显
15、示，在昆山购房的有企业管理层人员、城市白领、普通职员、私营业主、商人、演艺界明星、体育界人士，还有很多是退休的老人，遍布全国30多个省市自治区，其中65%的购房者用于个人居住。昆山先后获得 “全国城市环境综合整治优秀城市”、 “全国生态示范区”、“国家园林城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境奖”等国家级荣誉称号。昆山别墅的客户主要是针对昆山和上海为龙头的长三角地区。昆山作为上海和苏州之间的“中心花园”风景秀丽，景色宜人。这里物华天宝，人杰地灵，曾诞生过著名爱国主义学者顾炎武、散文家归有光、画家龚贤。更是被誉为“百花园中一株幽兰昆曲”的发源地。 昆山置业利好旅游交通便利的昆山，沪宁铁
16、路、沪宁高速公路、国道和娄江水道穿城而过，且临近上海虹桥国际机场，形成了铁路、公路、水路和航空并存的立体交通网络，星级涉外饭店、旅游汽车出租公司、旅游购物商场等一应俱全，已形成多功能，多层次的综合性省级旅游渡假区。 住宿：昆山自古就是“吴中名邑”，商贾云集，非常繁华。近年来，昆山的酒店旅馆业也十分发达，现有星级酒店十几家，大小旅馆更是不计其数。 如下榻在昆山市中心，那昆山宾馆、鹿都宾馆是最佳选择。如果您刚刚从繁忙的工作中脱身，希望寻觅一个宁谧的世外桃源好好放松，建议您下榻昆山市周边的淀山湖宾馆、申江大酒店。定能沉醉于湖光山色之中。 美食：昆山是苏菜的发源地之一，美食文化渊源流长的昆山，阳澄湖大
17、闸蟹、奥灶面、周市燠鸭、正仪青团子、周庄万三系列食品深受众多游客的青睐。娱乐：昆山的娱乐业远近闻名，魅力在于其丰富的旅游资源，秀丽的山水能使人暂时忘却都市的喧嚣。既丰富了当地人民的业余生活，也吸引了周边许多大城市的居民。每逢周末，昆山市内热闹非凡。 昆山市内健身娱乐场如卡拉OK厅、茶庄星罗棋布。在这儿，生活的浪漫、悠闲让你乐不思蜀。 昆山还是昆曲的发源地，这里的许多人都会字正腔园的唱上几段，昆曲是这儿的传统娱乐项目。购物：以沃尔玛、欧尚、乐购、大润发等为代表的国际连锁商业机构纷纷进驻昆山，昆山自古就是鱼米之乡，物产丰富。珍珠养殖业是昆山传统产业，所产珍珠晶莹圆润，且价格低廉，深受人们喜爱。昆山
18、鸭是昆山特产，肉质细腻滑口，远近闻名。阳澄湖蟹是大闸蟹中极品，尤其不可错过。交通：京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、苏虹机场路都从昆山通过。至上海虹桥国际机场仅需45分钟车程。昆山房地产业发展预测我国的房地产业已进入第三个时期，这个时期的奋斗目标是“居者优其屋”，在数量发展的同时，要注重质量。根据国际经验，以昆山为代表的我国东部沿海已经具备进入住房消费高涨期的客观经济条件。此时应当不失时机地因势利导，以启动住房的消费性投资和经营性投资为突破口，推动整个房地产业消化存量，调整结构，适度发展，走出低谷。这样做不仅能利用其产业乘数效益，带动相关产业发展，促进国民经济良性循环，提高市场景气度，而且还
19、能大量消化吸纳城乡剩余劳动力，从而有利于社会的安定团结。未来昆山房地产业出现的市场热点有：经济适用住房；房屋置换；租赁市场；物业管理；贷款买房。可能出现的开发热点有：智能化小区；绿色住宅；老年公寓；住房郊区化；小城镇开发。昆山房地产行业四个方面的问题，即资金来源相对单一，银行风险大的问题；房价增长过快，价格和市场风险偏高的问题；城市开发用地减少，土地成本升高的问题；以及粗放式经营带来的耗能过大。城市经济圈发展带动二三线城市市场成熟 国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。根据中国城市发展报告数据
20、显示：珠江三角洲城市群的GDP 约占全国的12%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的10%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP 总量的贡献率只有40%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP 的贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，以无锡、昆山为代表的二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。 2009年的中国房
21、地产市场环境更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场别墅产品竞争的重点。 一方面，从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出，开发企业要在未来市场上做大做强，与金融资源的对接是其发展的一个必要途径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构的合作，将可抓住未来两年房地产金融市场快速发展的重要时机，利用资本力量，迅速做大做强，并形成良好的法人治理结构，达到企业主体多元化的目的，从而规范企业的运作，提升综合竞争力。 另一方面，升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产
22、专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。23638套！同比增长8成 09年上半年昆山楼市火爆从成交量月度走势来看，自09年年初以来，整体处于上升态势。月份房展会过后一周成交量为今年上半年单周最高点，单周成交突破千套，最高达1469套。进入6月以后保持持续增长态势，月度成交高峰出现在6月，共成交4667套。从市场分析来看，今年以来，昆山各区域住宅市场成交量之所以取得明显回升，一方面是2008年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放，同时，随着经济局势的转变，股市的不稳定性，投资的需求也在近期
23、集中入市。 另一方面，国家及地方政府推出的金融、税费等各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。加上从3月份过后成交量逐步回升，市场信心也在一定程度上得以恢复和稳定，使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。区域分析篇：从区域分析来看，09年上半年成交主力区域为开发区、玉山镇和花桥镇，这三个区域的成交量占到全市成交总额的63%。其中增长最为明显的区域是开发区，5955套，与去年同期增加176.1%，成为上半年昆山楼市成交冠军。玉山镇以4797套的成交量紧随其后。花桥共成交4412套，与去年同期增长91.7%，荣列上半年成交第三名。开发区：供应量充足 品牌楼盘促进成交从08年初开始，开发区楼盘开
24、发量由点到面全面开花。从品牌开发商的世茂东壹号、中航城、嘉业阳光水世界等知名项目，到东城蓝郡、国际公馆等性价比楼盘。开发区不仅是拥有了充足的供应量，在销售方面也交出了满意的答卷。由1月的104套到6月份的1004套，开发区成交量节节攀升。以世茂东壹号、中航城、东城蓝郡和国际公馆等热盘销售为主力支撑。在1月淡季，开发区世茂东壹号和世茂蝶湖湾即分别以61套和43套的销售量引领市场。可以说整个上半年，世茂东壹号和世茂蝶湖湾的持续热销成了市场关注的焦点。中航城、东城蓝郡等楼盘也不断推出新房源满足市场需求。花桥区域潜力拉动 成交量屡创新高 随着区域规划、轨道交通优势的凸显，今年上半年，尤其是5月过后，花
25、桥楼盘的销售速度用惊人来形容毫不为过。市场之所以在短时间内迅速走热，除区域自住需求外，包含很大一部分投资需求。区域内的绿地启航社项目在4月、5月连续两次蝉联昆山楼市销售冠军。新盘壹克拉在5月23日开盘一周后即狂销150套，鑫苑的销售量也取得逐步上升，足见其区域楼盘的潜力和市场认可度。到6月份，花桥赶超玉山镇和开发区，当仁不让地成为昆山楼市区域成交冠军。随着下半年新盘常发香城湾的问世，业内人士预测，区域热度将保持不减。玉山性价比占主导 成交量保持平稳地理位置、行政区域等因素使然，玉山镇曾一度被视为昆山楼市的风向标，纵观2009年上半年。玉山镇在2月、3月、5月3次成为昆山楼市区域成交冠军。与花桥
26、有所不同的是，玉山镇楼盘以刚性自住需求为主，性价比是拉动该区域楼盘销售的最主要因素，销售量由1月份的313套到6月的978套，保持平稳的增长态势。其中自住尤以新城域和时代文化家园的热销为代表，改善型住房产品有新盘风景英伦、香榭水岸以及阳澄湖附近部分高端别墅项目。其中，新盘风景英伦5月开盘热销成交112套。香榭水岸三期80套房源开盘一小时有半数即被抢购一空，07年买房时排队抢号的火热场面再次上演。5月过后，老盘新华舍和青城之恋相继推出新房源，销售量也取得了稳步上涨。其他乡镇篇紧跟大市场 新盘开盘走俏5月过后，经过房展会的强力拉动，市场盘热，昆山除上述三大区域之外的其他乡镇楼盘成交量也逐步走高，其
27、中尤以周市和千灯表现突出。究其原因是由于新盘云山诗意和晶蓝上城的开盘放量，加上区域内老盘加推新房源，乡镇楼市的抬头可圈可点。云山诗意5月新盘首推，项目为中式风格宅院，均价5400元/平方米，5月份开盘即销售182套，同区域内的大德世家5月也成交95套。千灯晶蓝上城新盘推出，上半年已售出287套。附2009昆山楼市上半年成交TOP20楼盘排名据昆山官方网站数据显示，昆山搜房网统计，2009年上半年昆山全市商品房共实现成交23638套，比去年同期增加10517套，增幅高达80.2%，与去年全年成交总量27298套仅差13个百分点。09年上半年，昆山全市新增包括普通住宅、商业项目在内的楼盘27个，新
28、增供应量7058套。各区域楼盘均呈现不同程度增长态势，一向推盘量较少的千灯、张浦、巴城等乡镇也出现明显的增长，区域最高增幅达316.4%。从成交量月度走势来看，自09年年初以来，整体处于上升态势。月份房展会过后一周成交量为今年上半年单周最高点，单周成交突破千套，最高达1469套。进入6月以后保持持续增长态势，月度成交高峰出现在6月，共成交4667套。从市场分析来看，今年以来，昆山各区域住宅市场成交量之所以取得明显回升，一方面是2008年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放，同时，随着经济局势的转变，股市的不稳定性，投资的需求也在近期集中入市。 另一方面，国家及地方政府推出的金融、税费等各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。加上从3月份过后成交量逐步回升，市场信心也在一定程度上得以恢复和稳定，使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。
