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1、大亚湾房地产市场播报（7月刊第七期）目录一、7月份市场综述2二、大亚湾宏观政策和片区热点播报21.1惠州：“你好，惠州”万科正式亮相惠州21.2大亚湾：中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛31.3大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾41.4大亚湾：欲建“现代滨海商都”. . . . . . . . . 5三、土地市场61大亚湾区域7月土地转让情况四、一手房市场617月重点在售楼盘供销数量 727月重点将售楼盘基本情况及营销节点 7五、客户分析10六、下月市场展望11一、大亚湾7月市场综述综观整个7月份，大亚湾房地产市场成交量较之前几月有所下跌。一级土地市场只有6月份一副用地在挂牌
2、转让，在6月并未成交，挂牌起始价均在750元/平米。土地市场面临新的调整，开发商拿地趋于谨慎。二级市场趋于平稳，无明显变化，重点楼盘均有走量。价格波动性不大，保持平稳，部分楼盘采取低折扣和特价房及各类活动来刺激市场，取得了一定的效果并引起深圳客户的关注。同时受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化。二、大亚湾宏观政策和片区热点播报1.1惠州:“你好，惠州”万科正式亮相惠州2008年7月25日，对惠州楼市而言，是个大事件的日子。今日18点整，万科惠州新品发布会暨万客会启动仪式在美丽的西湖之畔康帝国际酒店隆重召开，这也
3、标志着万科新项目万科金域华庭正式亮相惠州。 出席本次仪式的领导嘉宾有万科深圳区域常务副总经理肖楠、深圳总经理蒋春阳、以及万科惠州总经理杨津湘等，来自凤凰卫视的著名主持人陈晓楠主持了本场仪式。在康帝酒店中国厅超大的会议的现场，坐满了来自惠州地产界及政要人士，还有许多万客会的成员客户，现场人声鼎沸，热闹非凡，持续一个多小时的发布会也给到场的观众带来了全新的视觉大餐。发布会上，万科以一幕精彩绝伦的沙画艺术带来了万科对惠州的第一声候：“你好，惠州”。万科深圳区域常务副总肖楠、万科总工程师蒋春阳、万科杨津湘等人分别从万科的发展历程、万科的建筑、万客会等三个方面全方位展示了万科立体的形象和地位，也进一步现
4、露出万科进驻惠州的信心和实力。最后，在现场无数支荧光笔的点耀下，万科与现场的观众一起进行了万客会的启动环节，也宣布了万科正式进驻惠州这块山水宜人之城，并将在惠州掀起一阵万科热。万科惠州项目总占地15万多平米，一期占地约56000平米，一期为15层小高层产品，居家型85-180的二-四房，万科这回选中惠州是看好了惠州江北区的发展前景，整个江北区做为惠州CBD的区域，前景不可限量，而且万科的地块规划属于江北的住宅中心区，未来的升值潜力是可预见的。1.2中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛中海壳牌项目落户大亚湾畔，搅热了整个大亚湾海域。深圳万科房地产公司看中了距大项目不远的风景优美的大辣
5、甲海岛，正协商买下其40年的租赁权，拟投资10亿元进行旅游开发。目前大辣甲岛项目已进入最后审批阶段。下半年可建成高标准酒店如不出意外，这应是深圳企业在惠州买下的第二个海岛。1998年，几位深圳人曾花650万买下地处惠东巽寮湾的三角洲岛，开创了全国之先河。惠州市有大小海岛140个，其中136个是无居民海岛。这些海岛大都集中在大亚湾海域。大大小小的岛屿如散落的珍珠，美不胜收。大辣甲岛就是大亚湾第二大岛，距离澳头港和中海壳牌项目都仅有十海里左右，原称大六甲，取六岛相合之意，此处过往渔民多操潮汕话，因潮汕话中的“六”念成“辣”，于是习称为辣甲岛。大辣甲岛面积达2.64平方公里，拥有多处天然沙滩浴场和许
6、多珍稀海洋植物，是一个风景优美的生态岛。目前，深万科已对海岛进行了全面勘探和规划，拟分批分步骤对海岛进行全面开发。计划总投资10亿元，分5年推进。首期投资2亿元，将建设高标准酒店及相关旅游设施，首期工程预计今年下半年就可建成。冲着中海壳牌项目而来大辣甲岛曾是军队驻防要地，后来成了惠阳渔业局下属的咸鱼收购、加工基地。1998年，惠阳、大亚湾旅游部门开始把大辣甲岛作为旅游点正式向游客开放。大辣甲岛也随之多次易手，由于其投入不足，旅游设施简陋，一直惨淡经营。大亚湾旅游局一位负责人认为，此次深万科入主大辣甲岛，预示着大辣甲岛发展的春天真正到来了。随着中海壳牌项目的落户，其周边的旅游业持续升温。深万科刚
7、好在这个时候挟巨资切入大辣甲岛，实是明智之举。今年年底前，中海壳牌项目正式投产。而深万科在岛上投资的高档酒店也可能随之建成。从这点上说，深万科就是冲着中海壳牌项目而来。他分析说，深万科对大辣甲岛的经营模式，有可能与惠东三角洲岛相类似，旅游度假和房地产业相结合，推行会员制，走高档路线。1.3大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾进入5、6月份以来，由于一些开发商主动采取了加强服务与调整价格等营销措施，加上一批知名品牌开发商开发的高品质别墅、洋房的入市，市场人气明显加强，大量深圳的高端置业客户重新回到大亚湾。位于大亚湾大道与龙海二路交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾”项目，自临时接待中心开放接受
8、咨询以来每天都有数十批来自深圳及周边地区的客户到现场或电话咨询，一片热闹非凡的景象；而上周末，珠江东岸看楼团整整坐满了三辆大巴，重现了去年楼市高潮时的情景。由于蓝色滨海特色、城市价值、大品牌、高品质等诸多因素的吸引，大量深圳置业者断然走向大亚湾。双城融合推动投资与居住双双转移大亚湾位于惠州市南部，西接深圳龙岗，陆路距香港60公里，海路47海里，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围，并建有国家一类对外开放口岸惠州港。开发区交通条件十分便利。距惠州机场36公里，深圳机场70公里；京九铁路支线惠（州）澳（头）铁路已建成通车；深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，新建成的惠澳疏港大道可与深
9、汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速连通，澳深沿海高速公路到深圳沙头角只有20多公里。大亚湾良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商巨额投资，其中有世界500强企业12家，投资额达43亿美元的中海壳牌南海石化项目及基建投资额达193亿元人民币的1200万吨中国海油惠州炼油项目的先后建成及投产，将使大亚湾形成经济总量和综合实力均处领先地位的世界级石化工业区。作为大亚湾发展物流业主要依托的惠州港，全面开发可建成年吞吐能力超亿吨的大型深水避风良港，目前已建成大小泊位28个，年吞吐能力2600万吨，是京九铁路南端最便捷的出海口。随着香港“和记黄
10、埔”正式加盟惠州港的开发和建设以及欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，在大亚湾中转的货物日益增多，大亚湾具备了成为华南地区重要物流中心的能力和条件。另外，在深圳产业大调整的进程中，1000亿的产业转移有一半落户到大亚湾及周边，经济上的融合势必带动大量深圳企业主居住地的转移，移居大亚湾将成为大量深圳企业主理性的选择。“生活之城”吸引深圳置业者在大亚湾“五区一岸线”的总体规划中，北接惠阳、西邻深圳的大亚湾西区，周边群山环抱，中间数十平方公里一马平川，被定位为大亚湾的“CLD”，目前拥有“熊猫国际”、“德洲城”、等大批楼盘，特别是随着“珠江东岸”和
11、深圳东部集团开发的“太阳湾”等高品质楼盘出现，一座迷人的生活之城已基本成型。在政府的规划当中，大亚湾西区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区工业与生活配套的用地需求外，还充分考虑了龙岗大工业区的配套及产业“移民”要求，规划了包括南北两个生活组团和中间的工业组团。当前，“CLD”的基础建设正飞速发展，在交通上市政道路与深圳的完全对接指日可待。随着大亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络，将促进两地人流、物流、资金流的快速交换，直接接受深圳强有力的经济辐射，由此成为一个区域新城市中心，将吸引大量坑梓、坪山等地的原住市民迁移。楼盘品质才是当前吸引深圳人的关键与一年前楼市
12、非理性高涨时不同，除了城市的未来发展、产业转移以及交通体系完善等诸多因素，在深圳本地尚有大量房源积压、销售缓慢的情况下，吸引深圳人置业大亚湾的最强劲和关键的因素是超凡品质，比如产品的稀缺性、规划设计的优秀合理性、品牌发展商的影响力等等。在大亚湾，“熊猫国际”、“德洲城”、 “中天彩虹城”、“珠江东岸”等一批已受到市场热情追捧，深受深惠两地置业者青睐的项目均是四十万平方米以上规模，出自当地甚至是全国知名品牌房地产开发商的代表作品，品质上乘是它们最显目的共性。在大亚湾大道与龙海二路的交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾”项目也因超凡的品质自接受咨询以来，受到了大批深圳高端置业者的关注。深圳市东部开
13、发（集团）有限公司是集工业、房地产开发、施工、酒店等为一体的大型综合开发企业，曾成功开发了瑞河耶纳、悠然天地、英郡年华、翰岭院等一批在深圳极具代表性的高品质楼盘。据公司负责人介绍，总占地16万多平方米，总建面达到43万平方米的“太阳湾”项目采用现代简约美式建筑风格，无论是拥有前庭后院、屋顶花园的联排别墅，还是带观景电梯的水景洋房，或是宽景高层、花园公寓与五星级豪华天幕会所，无一不体现了超凡建筑品质与艺术感的迷人魅力，其具有浓郁异域风情的水景园林设计也是东部集团斥巨资精心打造，它的成功开发代表大亚湾生活之城的建设再一次取了里程碑式的进步；有市场分析，“太阳湾”项目的入市将在深圳人理性置业的时代在
14、大亚湾掀起一轮高端抢购的高潮。1.4大亚湾：欲建“现代滨海商都”未来12年，大亚湾区将建成以中心北区为核心商业板块的“一板，两心，两轴，两带” 大物流、大商贸、大市场的现代商业格局，拟将澳头猴仔湾建成“现代海滨商都”。这是昨日从大亚湾区惠州市大亚湾经济技术开发区商业网点规划 （2008-2020）（送审稿）评审会上获悉的。会议审议通过了由广东省城乡规划设计院设计的这一规划，待修改完善后报大亚湾区规划委员会批准并向市民公示。 分开发区级、次区级和社区级三级体系 规划对大亚湾区商业功能区按等级体系划分为开发区级、次区级和社区级三级体系。区级商业功能区形成“一板，两心，两轴，两带”的结构特征，包括了
15、核心商业板块的中心北区、商务服务为主的中心南区，中兴四路、中兴南路两条商业发展纵横轴，以及霞涌生态旅游带和猴仔湾商务观光带。次区级商业功能区包括西区商业功能区、澳头老城区商业功能区、霞涌商业功能区和大亚湾大道商贸物流功能区四个次区级商业功能区。社区级商业功能区以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提供便利服务。 建成后社会消费品零售总额达71.5亿 本次规划期限为20082020年，分三个阶段：近期（2008年2010年）、中期（2011年2015年）和远期（2016年2020年）。规划对象主要是各级商业功能区、商业中心、零售商业、社区商业（包括零售类、餐饮类和居民服务类）、商
16、业街、商品交易市场（包含批发市场、综合消费品市场和农贸市场）和物流基地等商业网点的布局进行规划。 到2020年，大亚湾区将建成与城乡居民需求相适应的优势明显、特色鲜明、功能完善、可持续发展能力强的消费品与生活服务市场体系，建成布局合理、综合竞争力强的现代化物流服务体系，最终成为区域性的现代化商贸中心和物流中心。社会消费品零售总额的年均增长率不低于16%，近期目标2010年将约达13.73亿元，中期目标2015年约达33.56亿元，远期目标2020年约达71.5亿元。三、土地市场7月份，大亚湾土地市场一共转让1宗土地（乃上月未成交地块）。这宗土地位于大亚湾澳头区域，转让的地价为750元/平米。位
17、置土地用途面积地面价使用年限挂牌起价竞拍时间备注惠 湾地 交（告）字200822号大亚湾澳头妈庙地段居住用地17500m2750土地使用年限至2063年3月24日止1312.5万元2008年6月5日9:00时2008年7月21日16:00时两宗地必须同时竞买，不接受分开竞买四、 7月份大亚湾市场重点楼盘均有走量，本月的成交量有所下跌。主要原因是因为7月的酷暑天气影响客户上门，并受奥运会的影响，本月的客户上门和进线量均有所小副下跌。其中惠阳彩虹城、德洲城为重点销售楼盘。客户主要还是来自深圳，也有部分为本地及惠城客户。在价格方面，大亚湾部分楼盘稳中有降，但幅度不大，促销方式主要采取特价房、深圳开设
18、展场、优惠折扣和周末活动等手段，满足了部分深圳客的心理预期。另外惠阳彩虹城也举行了开盘活动。7月重点在售楼盘供销数量：片区项目名称物业类型项目性质推出套数批售面积均价7月营销动作折扣7月销售套数累计销售率西区珠江东岸别墅住宅295610406200荔枝节一次性：9.91536%德洲城小高层住宅71434386.974200展场、业主嘉年华一次性：9.6按揭：9.83520%观山悦小高层住宅668540903800看楼车151%君汇上城小高层住宅240266603500按揭：9.0096%惠丰城花千树二期小高层住宅378210003800奥运前购买房号一次享受额外88折一次性：9.6按揭9.81
19、160%菩提园高层住宅270224344200按揭：9.9045%中铭君豪公寓小高层住宅335230003800特惠房一次性：9.5按揭9.7145%美岸栖庭小高层住宅576379934450荔枝节、西瓜节、更换代理商一次性：9.5按揭：9.7076%爱顿第3季高层住宅464300003600水果节一次性：95按揭：978秋谷阳光里小高层住宅1000800003300深圳看楼团284%中心区北区峰景湾小高层住宅312315443800特惠房、派单一次性：9.5按揭：9.7376%新天名城小高层住宅31024181.64200大亚湾一日游一次性：9.2按揭：9.6365%听涛雅苑小高层/别墅住宅
20、81565000复式6200 平层4500 别墅12000派单171%澳头海日大厦高层商住320590003500095%隆基蓝海湾小高层商住41020000未出价格推出起价2888起按揭：9.600%东方新天地高层住宅382615.75000待添加的隐藏文字内容3一次性：9.6按揭：9.80100%总计75套2008年后大亚湾市场走量走势图：75套78套143套95套142套本月走量下跌分析：纵观3-7月份的市场成交量，市场波动性较大，起伏明显。5月份由于深圳春交会的开展和市场大趋势的影响，整个大亚湾市场出现了一股“小阳春”的势头。成交量相比3、4月份有了提高，借助春交会的势头，客户对大亚湾
21、的关注程度也有提升。但受宏观经济影响及深圳地产大环境影响，本月成交量受到很大影响，客户观望情绪继续加重，成交周期长。重点关注楼盘：珠江东岸。珠江东岸由原来的均价8000降到现在的6200。价格下降幅度在大亚湾区最大。由于市场大环境的影响，导致珠江东岸在低迷的背景下采用了降价的手段，效果明显。从珠江东岸这个案例上可看出大亚湾整个环境受政策影响大。迫于市场的压力导致降价的结果，将重新定义湾区的地产格局。大亚湾新出楼盘较多，货量较大，预计上市主要集中在8-10月份，未来下半年货量在600000平米以上。受市场存量的影响，部分楼盘可能会延期开盘。未来市场竞争将更激烈，尤其是小户型产品，在投资客锐减的情
22、况下，销售吃紧。重点将售项目情况：片区项目名称物业位置项目性质推出套数批售面积均价预计开盘时间西区太阳湾高层、别墅大亚湾大道与西二大道交汇处住宅146000未定9月海湾首府高层西二大道交警大队东侧住宅6567927238008月份永昶公寓小高层响水北路与永盛路转角住宅19630433未定08年底天顺俊园高层大亚湾大道华南建材城旁住宅39967000未定10月公园道一号高层西区西三大道（比亚迪旁）住宅19630433未定10月惠丰城花千树五期小高层大亚湾大道与西二大道交汇处住宅6045798610月中心区春晓花园高层/小高层大亚湾大道与澳霞大道交汇处住宅312240002600新际首座高层大亚湾
23、体育馆对面商住70240000未定10月份澳头新都汇小高层澳头圆盘旁住宅滨海星城高层澳头安惠大道南侧，靠近澳头港住宅1400100000未定9月份总计5139692469【数据来源：世联惠阳数据部】 在整体市场低迷的大背景下，众多开发商选择了延期开盘销售。在6、7、8月份，市场将受到地震、欧洲杯、奥运会的影响，销售量将有一定幅度的下降。08年下半年，大亚湾房地产市场推盘量巨增，众多资源性大盘和投资+自住型中小盘主导市场，产品呈多样化发展。客户的主要来源依旧以深圳关内及龙岗客户为主。四、客户分析 7月份大亚湾上门及成交客户依然以深圳客户为主，包含着以龙岗为主的自住客，以二线关为主的自住兼投资客户
24、，以深圳关内为主的投资客户。大亚湾客户上门情况以路过为主，路过上门寻求购房机会的这部分客户中，龙岗占的比重非常大，以下是对龙岗坪山购房群体的调查分析： 这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户，从7月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况严重，楼盘销售主要以两房、三房为主的总体态势，与这群客户群的特征是极其相关的。五、综观7月份大亚湾市场，受到宏观经济、深圳市场大环境、龙岗降价及受到酷暑的气候及奥运会影响，整个大亚湾的上门量有所下跌，直接影响到各项目的成交量。德洲城7月份总共销售了35套，保持了在大亚湾区域销售佳绩。1) 价格方面，
25、大亚湾稳中有降，没有出现大的波动。部分楼盘像君汇上城、峰景湾，继续打出特价房和最后几套优惠房信息，以刺激市场。有些楼盘降低折扣，明升暗降，像君汇上城按揭付款是90折；德洲城打出折扣93折。诸多楼盘打出低价起价策略，以刺激市场的反映和客户的上门，如德丰雅苑打出2480的起价；隆基蓝海湾打出2888的起价。但是各项目可调整的价格空间并不大。2) 受淡市影响，大亚湾楼盘营销推广的力度加大，方式呈多样化。许多项目周末特色活动吸引了部分老客户，像开盘活动、荔枝节、西瓜节、烧烤节、泳装秀、红酒会等。部分楼盘还打出买房送车位、购房送户口等噱头吸引客户上门。3) 客户观望情绪普遍存在，但对大亚湾的发展前景看好
26、，但成交周期明显拉长。成交客户主要还是来自深圳，受政策影响，客户观望情绪还普遍存在。受到整体宏观经济的影响，股市与楼市整体低迷，但在合理的价格区间下，客户还是选择购买不动产。同时随着产业转移的不断深化，产业移民的增多，本地客户的需求趋于旺盛，自住刚性拉大。客户普遍反映对大亚湾的总体发展前景是看好的，但对大亚湾的发展速度表示怀疑。从客户的成交分析可以看出，成交周期由原来的1个星期左右到现在的1个月左右，成交周期明显拉长，客户观望情绪浓厚。4) 受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市。下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化。5) 八月份，受宏观经济及奥运影
27、响，大亚湾市场将面临新的格局。八月份为举国关注的北京奥运会，在此期间，全国人民的目光将汇集北京。客户对奥运后的宏观经济走势抱谨慎态度，并由于八月份属于酷暑期间，将直接影响到各个项目的上门和进线量。各发展商将积极应对奥运期间对本项目的冲击。6) 龙岗降价趋势明显，客户观望情绪进一步加剧。由于受深圳大背景的影响，龙岗区在政策后的价格下跌的幅度较大，中心城的价格已由原先的10000以上降到现在的6000左右。降价幅度大，影响深远，波及范围广。龙岗的降价直接打破了原有的价值体系，引起深圳客户进一轮的观望情绪。也将直接影响到湾区所有项目的销售。世联地产惠州公司惠阳营业部2008-08-04济南市房地产市
28、场调研报告2008年7月第一部分 宏观经济一、城市概况1、地理位置济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市，第十一届全国运动会举办城市。济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。济南市中心泉城广场 济南大明湖全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65
29、个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之美称。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有“家家泉水，户户垂杨”之誉。济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下.这些泉，纵横分布，错落有致，既有趵突、黑虎、珍珠、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群，誉称名泉。众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩寺云山等构成了“一城山色半城湖”的独特风光。2、交通状况济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、
30、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南至香港的陆路货运通道。截至2006年底，全市公路通车里程9833.1公里，目前，济南向东有济青（济南青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京福州）高速公路、京沪（北京上海）高速公路，向西有济聊（济南聊城）高速公路。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南作为山东省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。2007年，随着济菏（济南菏泽）高速、济莱（济南莱芜）高速、绕城高
31、速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。二、总体规划济南地势南高北低，地形复杂多样，南部为泰山隆起北侧延伸区，北部为黄河冲积平原济阳拗陷带，由南向北，依次为低山丘陵、山前倾斜平原、黄河冲积平原。中心城市建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河
32、与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。城市规划要求2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模330平方公里。2020年全市总人口将达到840万人左右，城镇总人口为670万人左右。根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。近期主城区以向东发展为主，以承办十一届全运会主会场以奥体政务中心、金融商务区规划建设为重点，加快建设燕山新区，整合建成区，加强生活配套服务设施建设，完善王舍人、贤文片区，初
33、步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。三、经济发展状况济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来济南市经济一直平稳较快发展。2007年，全市实现生产总值2554.3亿元，按可比口径比上年增长15.7%，居全国主要城市第21位。2003年至2007年济南市GDP走向图2003年至2007年，济南GDP保持较为稳步增长趋势势，国民生产总值基本保持在15%的健康增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与2003年至2004年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。与此
34、对应，在岗人员人均收入由2003年的16232元增长至2007年末的22471元，五年内增幅近40%。济南市2003年至2007年城市居民可支配收入走向图2003年至2007年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的势头，但2005年至2006年增幅有所放缓，至2007年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5年内增长幅度较为平缓。四、地方相关政策2004年以来,国内房价增长速度普遍大幅增加,为了抑制节节攀高的房价,政府连续出台一系列政策。从“国八条”到“国六条”,再到由“国六条”延伸出“国十五条”,尽管房价上涨仍然是不争的事实,但政策调控却起到了作用将房价增速控制到了GDP增速之下,
35、保证了经济健康发展。“国N条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。1、“9070”政策“9070”政策出台后,济南的实施细则尚未出台时,人们以为大户型也将紧俏,大户型房价出现微幅上涨,但随后山东省建设厅阐述了济南的实施方式：90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70%不按单个项目,而是按整个城市。2、大范围的楼市专项治理2007年4月起,全国开始进行大范围的楼市专项治理。济南市也响应这一政策,从下半年起,开始了对房地产行业的专项整治,多部门联手行动,开始对济南房地产项目的审批、开发、广告宣传、交易、中介等环节进行综合整治,阵容空前强大。而2007年山东反贪的重点领域也是城建领域。这些措施
36、会规范行业、减少房地产开发的灰色成本,对房价涨幅有一定抑制作用。3、小产权房小产权房是与低价紧密相关的一种产品。济南不断上涨的房价,催动小产权房走上房地产舞台。不少建盖在农村集体用地上的房屋,除了自住外,也都用于低价出售。有媒体报道,济南某村民自建房小区,村民购买每平方米1000元左右,而对外销售为每平方米3000元,即使是这一价格,也比同区域内的商品房楼盘低了1000元左右。这对于没有多少钱的中低收入者来说,无疑有巨大的吸引力。对于抑制房价上涨,小产权房还是起到了一定的影响。购买小产权房有风险,这已经是人尽皆知的事,但建设部并未通过硬性政策去管理和整治,而是用新闻发布方式提出“风险提示”。但
37、当小产权房成为一种社会现象时,所谓“风险提示”已经不能抑制人们购买小产权房的欲望了。越来越多的小产权房影响了济南房产供求链条,若规模继续增大,对房价影响不小。针对小产权房在济南抬头的现象,近期出台的济南市“土地调控实施意见”规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地或以其他方式变相购买农村土地用于住宅建设；严禁随意改变农用地的用途,严格限制农用地转为非农业用地。五、小结：以上从济南市概况、经济发展、城市规划以及当前的房地产政策四个角度，对济南房地产市场的宏观环境做了纵向分析。宏观的来看，济南房地产市场的发展近两年处在一个经济飞速发展的时期，并且政府花大力气对城市进行改造，在大政策上是利好的。同时，济南
38、存在很大的现实需求，其中被动性需求占有很大的成分。虽然，目前国家对房地产业进行严格的宏观调控，限制被动性需求及改善性需求，抑制投机性需求。然而在刚性需求占很大份额的情况下，市场中的机遇与发展空间也是显而易见的。其二，济南市场中投机性需求占的份额并不大，所以政策对市场的影响有限。第二部分 济南市房地产业发展现状及趋势一、房地产开发企业2000年以前，济南房地产开发主要以本地企业为主。1999年，新世界中国地产进入济南，新世界阳光花园项目成为济南第一个成功利用港资进行旧城改造的项目。新世界之所以能拿到这块土地和当时很多本地企业不愿意做旧城改造有关系，政府为了改变本辖区内老城区面貌才引进外地大品牌企
39、业来进行开发。在以后的时间里，从2000年开始出现阳光100、外海等外来品牌企业，进入2002年土地招拍挂政策开始实施，南丰、天泰、国华、鑫苑、天勤等外来地产大鳄纷纷抢滩济南楼市。地产开发进入2007年，保利、海尔绿城、海信、天鸿、海那等外来品牌企业更是蜂拥而至，在2008年掀起济南地产开发的高潮，有宏瑞、力高等项目将要开发。通过土地“招拍挂”外来企业在济南拿地的步伐逐渐加快，项目开发的速度也在不断加速。从目前来看，不少知名开发企业已经在此落地生根。在济南，纵观活跃在济南地产市场的开发企业，外来楼盘几乎占据了半壁江山，新世界地产、外海置业、天泰置业、鑫苑置业、海尔地产、绿城地产、保利集团、天鸿
40、地产、海信地产，都已经找到了有利于企业发展的生存环境。三联城建、鲁商置业、齐鲁置业、重汽地产、中齐地产、天业地产等企业，则成为与外来品牌媲美比拼的本地知名品牌地产企业。二、历年房地产开发情况2007年，济南市建筑业增加值163.64亿元，增长10.6%。新资质等级建筑业企业681家，完成总产值586.94亿元，增长16.0%；实现利税31.0亿元，增长14.8%；房屋施工面积3805.4万平方米，增长9.3%，房屋竣工面积1590.1万平方米，增长32.5%，其中住宅902.9万平方米，增长62.7%2007年，全社会固定资产投资1151.7亿元，增长23.2%。其中：用于第一产业43.35亿
41、元，增长36.1%；用于第二产业395.1亿元，增长10.4%，在第二产业投资中工业投资386.7亿元，增长10.7%；用于第三产业713.3亿元，增长30.8%，在第三产业投资中现代服务业完成投资470.8亿元，增长32.4%。房地产业增势基本稳定。全年房地产业增加值95.4亿元，增长15.6%。房地产开发投资193.2亿元，增长20.7%，其中完成住宅开发投资162.5亿元，增长29.0%。全市商品房销售额120.6亿元，增长20.2%。2007年末城市居民人均住宅使用面积21平方米，比上年末增加0.9平方米；农村居民人均生活用房面积37.3平方米，增加2平方米。年末城乡居民储蓄存款126
42、6.7亿元，比年初增加84.2亿元，增长7.1%。2003年至2007年济南市固定资产投资情况走势：2003年至2007年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合，与经历过一定的调整，2006年与2007年，受大势影响，固定资产投资存在一定的回落，增幅有所放缓。5年内房地产投资走势图与固定资产投资相同的是，房地产投资5年来总体呈现增长的势头，但不同的波动较大，基本呈波浪型增长，缺乏稳定性。三、土地供应（附表于后）2007年，济南市国土资源土地局共供应房地产用地618.48公顷，同比增长39.30%，其中新增土地275.90公顷，存量土地342.58公顷。从土地用途看，
43、2007年，济南市国土局共供应商服用地45.35公顷，普通商品房用地363.51公顷，积极适用房用地206.49公顷，同比增长409.78%，其他住房用地104.13公顷。从土地供应方式看：以出让方式供应土地316.47公顷；以划拨方式供应土地302.01公顷。2008年度土地供应计划安排土地供应总量为1875公顷，其中，存量供应349公顷，增量供应1526公顷。为保障城市基础设施、全运会场馆、小清河治理、棚户区改造等城市重点建设项目用地，今年土地供应总量比前三年度年均供地总量增加50%。1、区域分布2008年度长清区计划供应建设用地281公顷，占供地总量的15%；高新区计划供应建设用地348
44、公顷，占供地总量的19%；槐荫区计划供应建设用地118公顷，占供地总量的6%；历城区计划供应建设用地392公顷，占供地总量的21%；历下区计划供应建设用地206公顷，占供地总量的11%；市中区计划供应建设用地110公顷，占供地总量的6%；天桥区计划供应建设用地420公顷，占供地总量的22%。2、基础设施用地2008年度土地供应计划安排基础设施用地供应256公顷，占供地总量的14%。优先确保奥体中心周边道路设施和环境整治、场馆建设、北园大街道路及环境建设工程建设等市委市政府重点基础设施项目的建设用地供应，优先安排全运会工程涉及的的绿化、城市道路、城市广场、公共服务体系设施、能源保障设施和节能设施
45、的建设用地供应；支持完善郊区路网体系工程、公共交通设施、污水处理等基础设施的建设用地供应。3、居住用地2008年度计划供应居住用地565公顷，占供地总量的30%，与往年相比适度增长。其中中低价位、中小套型商品房用地465公顷（含棚户区改造、奥体周边旧村改造等重点项目用地180公顷），经济适用房等保障性住房建设用地100公顷。确保中低价位、中小套型商品房和经济适用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的70%以上。4、商服用地2008年度计划供应商业（含商住）用地337公顷，占供地总量的18%，其中北园大街沿线、小清河片区、燕山片区、奥体文博片区等重点项目用地240公顷。四、城市商品房施工销售
46、状况1、2007年及之前房地产投资、施工面积情况近几年来，济南楼市一直以稳健的趋势发展。房地产开发规模稳定增长，住宅建设占市场主导地位(见下表)。2007年，房地产开发完成投资193.2亿元，同比增长20.7%，其中住宅投资完成162.5亿元，占房地产开发总投资的84.1%，同比增长29%。非国有经济投资快速增长，所占比重建一步提高：非国有经济控股企业完成投资46.1亿元，比重为23.9%。受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，企业自有资金比例进一步提高。房地产开发到位资金293.5亿元，同比增长12.3%。其中国内贷款39.1亿元，同比下降14.1%，占到位资金的13.3%；自筹资金8
