海口市碧海御园房地产项目可行性研究报告.doc

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1、碧海御园房地产项目可行性研究报告咨询机构： 开发商 海 南 炜 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司 二零零年十一月 椰风 海韵 小桥流水 百鸟尽欢。 一生痴何处 无梦到御园尊贵 温情 嬉水 运动 专心打造一个舒适健康、高尚人居所在是本案的中心诉求 我现在就要动身起程，因为她无论白天黑夜，我都能听见海水拍打堤岸的低沉声音。当我站在马路边或灰色的人行道上，我听见她就在我的灵魂深处。碧海御园的秀丽笑眠地站在耶风的海边，是哪个造物主对她的钟爱给了我终生梦想的实现。 碧海御园意境写真 “她”拟人化的碧海御园目录1.总论12. 市场环境分析42.6 项目提出与简介82.6.1项目可行性研究主要结论9表

2、1-1： 主要结论参数103.项目投资环境与市场研究113.1项目投资分析113.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向113.1.2海南房地产市场受政策的影响程度123.1.3海口市经济社会情况及管理、政策等因素163.2项目地块评价173.2.1项目地理位置173.2.2项目地块规划状况173.2.3本项目地块独特的优势18图2-1： 碧海御园项目鸟瞰之一18图2-2： 碧海御园项目鸟瞰之二19图2-3： 项目现状193.3房地产市场分析223.3.1全国房地产市场综述223.3.2全国房地产行业盈利水平总体评价253.3.3海南房地产市场综述26图2-4： 海口市商品房价格变化图27

3、3.3.4 2004年海口市房地产市场综述27图2-5： 20032004海口市房地产开发投资比较图30图2-6： 20032004海口市房地产市场走势图31图2-7： 海口市商品房销售比较图313.3.5 2005年前三季度海口市房地产市场综述32图2-8： 2005年19月海南省房地产投资状况33图2-9： 海口市土地价格指数变化图34表2-1： 海口市城市建设用地现状汇34图2-10： 2005年18月海口市房地产投资构成353.3.6 2006年海口市房地产市场预测364项目全程营销策略394.1项目总体定位394.2竞争板块与竞争项目分析394.2.1竞争板块394.2.2海景楼盘概

4、述394.2.3楼盘比较40表31： 竞争性海景楼盘比较454.3项目营销策略464.3.1营销综述464.3.2竞争因素分析464.3.3项目定位485项目总体规划方案555.1经济技术指标与规划基准条件55表4-1： 碧海御园技术经济指标表555.1.1区位环境及气候条件565.1.2项目抗震设计565.1.3规划设计依据565.1.4规划设计的指导思想575.2规划布局575.2.1布局原则575.2.2平面布局规划目的575.2.3平面布置585.3道路交通规划595.3.1道路系统595.4绿地景观规划615.5给水规划625.5.1生活用水量计算：625.6排水规划625.6.1污

5、水工程625.6.2雨水工程635.7电力规划645.8电信工程规划645.9燃气规划655.10建筑单体设计65表4-2： 用水量表665.11公寓建筑装修标准676.项目管理696.1项目管理体系69图5-1： 项目管理目标体系696.1.1项目建设阶段划分69图5-2： 项目阶段划分706.1.2项目责任体系与流程70图5-3： 项目管理结构71图5-4： 项目管理流程717.项目建设组织机构与人力资源配置727.1项目组织说明727.2人力资源配置72图6-1： 项目管理组织架构图738.项目实施计划748.1有关本项目计划的说明748.2本项目装修标准748.3项目实施进度表769.

6、投资分析789.1项目基本参数及预计施工进度安排78表8-1 碧海御园项目建筑技术参数一览表799.2项目开发价值（销售收入）80表8-2 本项目销售收入一览表809.3土地成本80表8-3 本项目建安工程造价构成一览表809.4建安工程成本81表8-4 本项目建安工程造价构成一览表81表8-5 本项目土建工程、造价构成一览表81表8-6 本项目机电设备安装工程造价构成一览表829.5前期费用83表8-7 本项目前期费用构成一览表839.6项目其它不可预见费83表8-8 项目其它不可预见费计算表849.7应缴纳之开发期税、费84表8-9 项目应缴纳开发期税、费构成一览表849.8红线内、外市政

7、及公建配套工程费86表8-10 红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表869.9静态总投资额879.10资金筹措计划及财务费用879.10.1资金筹措879.10.2财务费用879.11房地产销售有关税、费88表811 本项目物业销售有关税费一览表889.12本项目销售费用88表812 本项目销售费用一览表889.13本项目所得税88表813 本项目经营所得税一览表899.14静态开发总投资综述89表8-14 静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表89表8-15 静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表909.15项目全部开发总投资综述90表8-16 项目全部开发总投资构成

8、比例（按总建筑面积分摊）一览表90表8-17 项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表9110.可行性研究财务数据的预测和选定9210.1建造成本9210.2商品房价格与余房率929.3利息9210.4计算期9210.5相关税、费9210.6土地增值税9310.7所得税9311. 项目财务效益分析9311.1项目赢利能力9311.1.1财务内部收益率（FIRR）9411.1.2财务净现值（FNPV）9511.1.3资本回报率（静态）95表10-1 静态投资效益分析9611.1.4静态投资回收期9611.2项目的不确定性分析9711.2.1项目盈亏平衡分析9711.2.2项目敏感性分

9、析97表10-2 本项目敏感性分析表9711.2.3概率分析98表10-3 不确定性因素变化的概率值9811.2风险分析9811.2.1风险提示1政策风险9811.2.2风险提示2市场风险9911.2.3风险提示3建材与能源成本变化的风险9911.3结论建议与存在的问题9911.3.1结论与建议9911.3.2存在的问题100附表1：静态总投资资金筹措计划表101附表2：全部投资现金流量表102附表3 自有资金现金流量表104附表4：项目损益表106附表5：概率分析表107附表6：偿还贷款计划表108附图1：本项目盈亏平衡图109附图2：本项目静态投资构成图110碧海御园项目可行性研究报告正文

10、1.总论1.1 项目背景 1.1.1项目名称: 碧海御园1.1.2项目建设地点：项目地块坐落在被予为海口的外滩的海口湾最中心的地段 1.1.3 项目现状:基本达到五通一平,并办理相关证件。 1.1.4 项目建设内容和规模:碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度, 根据一区收集到的市场信息,客户信息基础上,不断深化完善延伸, 进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约6.83公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠

11、世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有6,000多平方米的中心花园、6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积18,170 m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧，规划用地面积41,644 m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在50006000元每平方米，预测碧海御园2年

12、后的价格至少达到8,000元/m2。主要经济技术指标如下:用地面积: 41,644m2建筑面积: 115,288m2其中:住宅面积: 74,428m2会 所: 1,648m2商业面积: 5,475m2车库面积: 32,205m2容积率: 2.0绿化率: 45建筑密度: 18.21.1.5 项目开发手续:本项目已经过政府立项审批,并办理土地使用权证。 目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。1.1.6 开发公司简介：该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华），成立于2002年，注册资本1,008万人民币；注册地址为海南省海口市蓝天路38号友利大厦3层D号室，法定代表人马坚伟，主营

13、业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机电机械安装等。新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设南兴大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园1期、2期、3期、昌炜玉园一区等；省房地产企业协会组织了海南省2004至2005年度房地产开发20强排序活动中，新昌炜荣获海南地产前12强；公司在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。新昌炜一贯秉承以人为本、追求卓越的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟

14、的经理层精英。在现有的 96名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占 80 %。新昌炜执著于信誉为重、品质为先的企业文化与服务精神，贯彻诚信服务，构筑精品的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与其它产业。经过10多年的创新发展，新昌炜现已拥有与核心业务相适用的管理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。炜华组织管理机构如下董事长 总经理副总经理总工程师副总经理合同部施工部工程部办公室报建办证部财务部材料部嘉居公司1.1.7 可行性研究的依据1、各项原始资料及有

15、关数据；2、海口市国有土地使用证；3、海南省统计局统计资料；4、海口市统计局统计资料；5、海南省建设厅相关文件及资料；6、碧海御园规划设计方案7、国家、部委、省现行的技术规范和定额8、住宅建筑设计标准1.1.8 承担可行性研究工作的单位中国生产力学会策划专家委员会 海口艾得企业策划有限公司海南新昌炜投资有限公司 海南炜华房地产开发有限公司 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测（1）.本项目位处被誉为海口的外滩海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝地的魅力，年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和

16、设计。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为海口对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示滨海城市个性。海口外滩的规划和实施，使外滩的土地价格一路走高。而随着区域土地价格的走高，这两年滨海一线的房地产价格也在逐步攀升。2005年初海口市政府又出台了“一线海景地今后禁止开发商品房”政策，这将进一步提升一线海景高档社区的地位。在海口外滩如火如荼地规划和实施时，一批品位高档的一线海景楼盘已悄悄地在新外滩的填海区海口湾畔崛起。并且，海口湾区域的房地产

17、，很快以其不可复制的绝版地段、稀缺的滨水资源，万绿园、会展中心、超豪华酒店、美食娱乐、高尔夫等时尚休闲场所拥簇周边的配套条件，使其无可争议地成为海口的地标之王，成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。 海南在线*&%$#!房产频道 据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全，容积率超低，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前海南市场上基本没有同类产品。玉和花园一期的销售自从开盘就一路飘红，甚至开创了海南购房新的销售摸式及销售速度，360多套商品房已基本售完，并积累了大量的二期意向客户 各种迹象表明，碧海御园项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、

18、媒体、购房者关注的热点。（2）.2006年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，1至9月，海口市房地产业完成投资36.45亿元，同比增长8.9%，全市商品房销售面积132.98万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为3011.04元/平方米，比去年同期增长15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获“中国最佳人居环境”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。“十一五”期间

19、海口市将致力于“品质海口工程”的规划建设，已将“玉沙村”、“海甸溪北岸”、“长堤路”等三大旧城改造项目列为规划重点；海口市核心滨水区的建设（本项目所在地），无疑将更坚定大家对海口房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化、娱乐、体育、景观为一体的城市多功能带，它的建成必将成为海口的“名片”和“窗口”；规划中的海口湾将被打造成国际游艇基地，周围建起配套的会所、酒店等设施，将成为真正意义上的“滨海富人区”。这些项目的建设必将掀起海口新一轮购房热潮。2. 市场环境分析 2.1 海南省自然社会经济概况 2.1.1 海南省自然地理社会概况 海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和

20、，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28、最低平均气温18.8，年平均气温23.8。年平均日照时数2225.2小时，年降水1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%.常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。从全国来看，北京是中国的政治中心，上海是全国的经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛的会址永驻海南，世界小姐的选举指定海南。其他国际性的会议和大赛也纷纷光

21、临海南。2002年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。2.1.2 海南经济情况。初步核算，2000年全省生产总值（GDP）790.12亿元，按可比价计算比上年增长10.5%，创1995年以来经济发展速度新高。其中第一产业增加值287.30亿元，增长8.0%；第二产业增加值201.17亿元，增长15.8%；第三产业增加值301.65亿元，增长9.6%。按全省常住人口计算，人均生产总值8655元，

22、比上年增长9.5%；按现行汇率换算，人均生产总值达1,046美元。 经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩张转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额的6.1%，而国内贷款、自筹资金、利用外资及其他资金占93.9%，其中国内贷款、自筹资金增速分别高达85.9%和59.2%，成为支持投资增长的主力。 宏观经济和微观经济在景气区间进一步攀升。据对全省九大行业310家企业监测调查，2005年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为124.4，2004年为132.37；反映微观主体运营状况的企业景气指数为124.3，2004年为134.496。宏观经济和微

23、观经济景气指数从上年的相对景气区间攀升至较景气区间，为1998年建立景气监测调查制度以来最为景气的一年。 经济速度与效益同步提升。2005年全年地方财政收入69.39亿元，按同口径计算比上年增长17.8%，比GDP增速快7.3个百分点，为1994年以来地方财政收入增长最快速度。 2.2 海口市概况 海口市是海南省的省会城市，是海南省政治、经济、文化中心，人口160多万，土地面积2364.8平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生态城市。美丽的海口是中国唯一地处热带的滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界48个国家160个大中城市第

24、五名，集中了地球上最缤纷、最浪漫的热带海岸。海口的自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵情调，是中国最理想的避寒、冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想的居住城市之一，2004年荣获“中国人居环境奖”。自1992年以来，海口跨入“中国城市综合实力50强”。海口GDP占全省的40%，财政总收入占全省的50%，利用外资占全省的60%，固定资产投资占全省的55%。为配合海南省“亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”定位，海口市政府出台了一系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口；近两年，不惜重金邀请国际著名的设计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海

25、岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗的成绩，海口的轮廓已清晰可见。2.3 海口市房地产市场概况海口房地产市场经过90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于1998年开始复苏，随后步入高速的发展期。2000年房地产开发完成投资额为9.2亿，2001年为13.7亿，2002年为15亿，2003年27亿，2004年超过55亿。自2000年后，每年的销售面积在100万平方米左右，2003,2004年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。烂尾楼已处置80%以上，需求旺盛,良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内、国际大集团前来投资，山东鲁能集团、天津泰达

26、、中信泰富、华润集团等纷纷进军海南地产业。 2005年海口市房地产交易市场在“十一”黄金周期间，接待客户20000人次，销售房产36套，销售面积3000多平方米，交易金额500多万元。看房和购房的内地客户从“五一”期间的58%上升到“十一”期间的79%。在2006年国庆期间的海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天的时间现场卖出238套商品房，成交金额3000多万元。此外，还达成购房意向615套，成交金额2.1亿元。来自内地购房者的购房数量占了总成交量的70%。 不仅数字表明了海南房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资海南地产的时机已经到来。

27、2.4 微观环境分析2.4.1 区位分析本案位于坐落在海口湾最中心的地段,2005年7月13日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，9月6日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。9月27日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的NDA、美国的爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在3.2公里的海岸线上，规划出8个项目，涵盖旅游、度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口

28、的城市名片。调查证明，海口湾已成为国内、国外及本岛购房的首选地。项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象的景观大道，交通便利畅达。 2.4.2 竞争分析目前，海南各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“

29、点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了，如丽江花园的文化，祈福新村的规模和硬件，碧桂园的教育、服务，这些将成为海南房地产业学习的新的核心营销动力。2005年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市包括海南转移。据了解，海口、三亚的房地产开发企业目前有90%来自省外。同时，泰国、香港、江浙、京沪、广东等地的大的资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看好海南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。根据人均GDP国际经验数据的比较结果，我国房地产市场已经进入一个高速发展时期。随着海南的房地产在2000年的

30、复苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。 2.4.3 供求分析2004年以海口和三亚两地为代表的海南房地产迎来了新一轮的“苏醒”，虽然2005年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南的楼市经过十多年的调整，烂尾楼已处置80%以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实的大底，而且近两年海南楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。2006年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，1至9月，海口市房地产业完成投资36.45亿元，同比增长8.9%

31、，全市商品房销售面积132.98万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为3011.04元/平方米，比去年同期增长15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获“中国最佳人居环境”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。海南省城乡居民生活消费支出结构正在发生悄然变化：提高生活质量方面的支出多了，生活用品消费支出少了，这表明海南省居民对未来比较乐观，生活信心不断增强。省统计局最新公布的数据显示，前三季度，全省城镇居民人均家庭总收入7610元，比去年同期增长16.4%，人均可支配收入7150元，同比增长15.6%，人均消费性支出为5485元，比去年同期增长21.9%；农民人均现金收入2675元，增长9.6%。*&%$#!海南在线房产频道海南