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1、目 录第一章 总 论1第二章 市场分析与营销战略6第三章 项目选址及建设条件 18第四章 建设规模及功能标准 21第五章 建设方案 24第六章 项目实施进度安排 59第七章 投资估算与资金筹措 60第八章 经济效益分析 63第九章 风险分析及对策 65第一章 总 论1.1项目概况项目名称：“世鸿伟业”商住小区开发建设项目；建设地址：福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧、华庭路与和畅路之间；建设性质：新建；总 投 资：1.9777亿元；项目负责：虞锡龙；建设单位：虞氏（福建）房地产开发有限公司；企业性质：有限公司；工程概况：项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。市政配
2、套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。附近为新市政中心和东湖景观区、会展中心。市高级中学、东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位置颇具特色，将为闽东造就大规模、高品质的住宅社区。“世鸿伟业”商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主，征地面积56975.65平方米（折合85.46亩），代征道路用地面积10371.07平方米（折合15.56亩），建设用地面积46604.58平方米（折合69.9亩）。总建筑面积99996平方米，建筑密度30，容积率2.2，绿地率30，居住户数560户，居住人数2016人，建筑物层高为8层以上小高层和高层。小区配套有商店、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设
3、景观绿化、部分建筑物底层为商店。资金来源：本项目建设资金由虞氏（福建）房地产开发有限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。经济效益：根据收益计算，项目所得税前的利润7268万元，投资利润率36.75，利税率51.94，税收4822万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。1.2项目建设背景宁德市位于福建省东北部沿海、鹫峰山脉东南坡，约介于东经11981”至119532”，北纬2630.5至2659之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城（区）、福鼎（市）、福安（市）、霞浦、古田、周宁、屏南、寿宁、柘荣6
4、县，总人口330万。宁德市城区现有建设用地约9.5km，总人口约11.5万人。 改革开放以来，宁德市作为国务院批准的沿海经济开放区，各项事业有了一定的进步和发展。2002年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个层面发展中的第二个层面，进一步突出了闽东在全省发展格局中的重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市的政治、经济、文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区1997年的国民生产总值仅为28.16亿元，而2001年已猛增至41.40亿元，年平均增长率高达10%，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路的全线通车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善，也将大大地改善宁
5、德市的投资环境、旅游环境，促使宁德市的经济发展跃上一个新台阶。根据福建省人民政府1997年以闽政19977号文批复的宁德市总体规划，至2010年，宁德市城区人口规模将扩大至30万人，城区面积将扩大至30Km（包括东侨开发区面积为16.7km）。由于宁德市现有城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。宁德市委提出要按照“向海、面海、临海”的发展战略，加快推进宁德中心城区“东扩面海、北展南移”，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展、
6、城市建设、房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。1.3可行性研究报告编制依据本可行性研究的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2008年12月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据：国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；城市居住区规划设计规范GB 50180-93；国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建设部房地产开发项目经济评价方法；宁德市城市总体规划；闽东华侨经济开发区总体规划；宁德市城市规划管理规定；宁德市城市规划管理技术规定；
7、建设项目选址意见书；项目投资协议书； 宁规条书20093号文件；其它有关的标准和规范；建设单位提供的有关资料。1.4可行性研究报告研究范围本可行性研究的主要范围包括：对宁德市、东侨开发区房地产建设情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析以及项目内容及规模、住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件、环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等方面。1.5研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹，现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁
8、德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显的社会、经济效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 市场分析与营销战略2.1当前住宅市场现状2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：在
9、住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场的一大亮点。房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2.2宁德市商品房现状与市场需求按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部2003年1月13日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是：至2020年，住房从
10、满足生存需要实现向舒适型的转变，基本上做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅20.17平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到35平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结构上看，目前蕉城区约50%的职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。目前，蕉城区在8.6平方公里的面积上容纳了12万人，已属饱和。按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人口增长因素，
11、蕉城区至2020年就需要新增商品房建筑面积177.96万平方米，即平均每年需新增10万多平方米。若蕉城区实现城市化的战略目标，到2015年城区面积达到25平方公里，人口达20万25万人，在未来的6年内，蕉城区需新增商品房建筑面积280455万平方米，即平均每年需新增4675万多平方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。因此，蕉城区住宅市场潜力巨大。根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总体规划面积16.7平方公里，远期规划面积为36平方公里，规划人口为，中期（至2015年）15万人，远期（至2025年）30万人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经济的发展必将
12、带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。开发区目前商品房的建筑总面积为150万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到35平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积中期（至2015年）为525万平方米，远期（至2025年）为1050万平方米。因此，在未来的6年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积375万平方米，即平均每年需新增60多万平方米。在未来的16年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积900万平方米，即平均每年需新增56万平方米，这比东侨开发区设立六年的新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅市场容量巨大。目前，东侨开发区三
13、大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团用地面积406公顷，其功能是以行政办公、文化、科教、工业、生活居住为主的综合区，内设行政办公、高尚住宅、工业园区、大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布置在此组团，是城市政治、文化中心。在漳湾工业区启动的情况下，原规划的东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的总体规划而易地建设。因此，随着高速公路的建设通车、宁德市主要行政机关和文化设施的迁移、福温铁路的开工以及火车站的建设，东兰组团将成为东侨开发区一个新的投资热点。2.3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市
14、新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。随着宁德市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为：2.3.1住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说
15、，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，宁德市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于商住小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉80以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文
16、化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：先富者的市场潜力。宁德市改革开放30年来.经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占5左右，最近几年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村、锦福城、莱茵城
17、一带，是宁德市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型的商贸城市，发展商贸一直是宁德市经济发展的重点之一。由于撤地设市，提高了宁德市在沿海一带的知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“世鸿伟业”这样环境优美、档
18、次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。项目区位市场潜力。“世鸿伟业”项目位于东兰组团，环境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势.并蕴藏着巨大的区位市场潜力。2.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过
19、普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面。主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质
20、量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。2.3.5住宅开发及开发商向规模化发展前几年，宁德市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模偏小。除逸涛小区、长兴城外，大多规模较小。不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。宁德市目前开发的许多商住小区等开发建设规模都不大，市场竞争力不大。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从宁德市最近两年房地产市场上也能看出这一变化，一
21、批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业也涌现出来，并占市场主导地位。2.3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着宁德市城镇居民收入永平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，宁德市居民购房除直接居住或自用外，有近30是用于投资保值、增值或出租，这与宁德市市民近几年生活水平很快提高不无关系。最近几年，在居民消费支出中恩格尔系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1上升到12左右。其
22、中中低收入的家庭为610，中高收人家庭为1316，富裕家庭占2030，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28增加到2007年的36，目前这一比例已超过40，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“世鸿伟业”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。2.4当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关
23、资料统计，宁德市空置商品房已属不低，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上经济适用房，低档房市场供给量较大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。2.5营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销
24、战略：2.5.1“卖点”分析“世鸿伟业”商住小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的。卖点”主要是：小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视商住小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。配套设施要能提供全面、综合的配套服务，生活居住多方面的需求与沟通。物业管理更加完善，体现全面管理高质量、高水平。注重消费者，服务更加周到。商住小区住宅设计引入“智能化”新概念，使商住商住小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，商住小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。2.5.2营销推广策略高素质的物业开
25、发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：2.5.2.1广告宣传策略“世鸿伟业”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对商住小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传：广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。2.5.2.2促销策略促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二
26、次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：拟进行商品房更新换代的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；驻宁德市办事机构商住或商用；其他消费者。最佳销售时机：根据商住小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的商住小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。2.5.3定价策略2.5.3.1价格定位。从宁德市这几年楼盘
27、销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在30004800元之间；由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。“世鸿伟业”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素和项目竣工时间，小高层住宅价格每平方米可定在30004000元之间，高层住宅每平方米可定在35004500元之间，本可研中住宅取保守的3000元/m2的综合售价，商店取保守的4000元/m2的综合售价。2.5.3.2价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。2.5.3.3价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮
28、动措施。2.5.3.4定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出商住小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址项目所处的宁德市东侨开发区位于沿海开放城市温州与福州的中间地带，是闽东地区的政治、经济、文化中心，是闽东的水陆交通枢纽，是闽东北、浙南的重要物资集散地，是环三都澳经济圈的重要组成部分。项目选址在东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧。市政配套设施齐全，紧临闽东路，交通便利。倚山傍水，背靠城市森林公园，项目附近有新市政中心和东湖景观区、市会展中心。周边有市高级中学、东侨实
29、验学校。整个项目依山傍水，紧临正在建设中的东湖景观区，新市政府近在咫尺，背靠城市森林公园，风光秀丽，建成后将成为闽东高品质的居住区。“世鸿伟业”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。3.2建设条件3.2.1区位优越“世鸿伟业” 位于充满灵性，风景秀丽的东湖畔，一面临水，并依托571万m森林公园的“天然氧吧”。项目所在的东兰组团规划范围西起兰田溪、东至温福铁路线、北至大寨山、南临东湖溏，规划用地总面积5.38平方公里，背山面水、交通便捷、区位优越，即是未来城市的空间几何中心，也是环东湖片区（东侨核心区）的主要组成部分，是全市的政治、文教中心，重要的居住、休闲场所。因此，“世鸿伟业”
30、的开发建设具有无可比拟的区位优势。3.2.2交通方便水路交通便利。东侨开发区外有著名的港口三都澳，8 公里外有5000吨泊位的漳湾集装箱码头，20公里外有对外开放口岸城澳万吨码头，26公里外有3000吨泊位的下白石码头。陆路交通四通八达。东侨开发区距省会福州98公里，距福州长乐国际机场100公里，距在建中的闽东机场80公里；104 国道和黑龙江同江至海南三亚的沿海高速公路从区边通过，且设有开口；即将竣工的福州温州铁路也从区东边经过，并设有客、货站。项目位于东侨经济开发区高速公路以东，闽东路北侧。市政配套设施齐全，紧临闽东路，交通便利。3.2.3建设场区“五通”条件具备“世鸿伟业”所处的东兰组团
31、区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。用电：宁德市电网已与省电网并网，省网和闽东电网使该项目用电得到可靠保障。城区现有福州至闽东电网110KV 变电站一个，35KV变电所一个，110千伏输变电站设在东侨开发区。本项目用电完全可得到可靠供电。用水：宁德市蕉城区现有供水厂两个，其淡水质好，取之便捷，日供水能力 5.5万吨。供水管已接至项目建设地边，完全满足项目建设和经营用水需要。本项目自城市自来水管网供水：接入干管为DN200，从闽东路预留口引入。通讯：宁德市邮电通讯事业发展较快，已实现了传输网络
32、数字化，光缆通讯、移动通讯、邮政快递；全区信息港SDM 高速传输网工程已完工。项目周边的主干道邮电通讯电缆已埋设完毕，为项目提供了良好的通讯服务。本项目通讯直接由宁德市市话通信网接入。场地：建设场地为荒滩地，土地需要平整。3.2.4商住小区商业及文化教育配套设施齐全“世鸿伟业” 商住小区配套有店面、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。附近有市高级中学、东侨实验学校等教育设施，建设中的闽东学院也在该区周围，形成了良好的文化氛围。3.2.5政策条件按照全面建设小康社会的目标，建设部2003年在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是：至2020年，住房从满足生存需要实现向
33、舒适型的转变，基本上做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。宁德市和东侨开发区管委会在加强基础设施建设的同时，出台了一系列投资的优惠政策，加大监督力度，为外来投资者营造了良好的投资软环境。而且，本项目建设符合国家产业政策。第四章 建设规模及功能标准4.1建筑面积和内容“世鸿伟业”项目总体开发以高尚住宅为主，征地面积56975.65平方米（折合85.46亩），代征道路用地面积10371.07平方米（折合15.56亩），建设用地面积46604.58平方米（折合69.9亩）。总建筑面积99996平方米，建筑密度30，容积率2.2，绿地率30，居住户数560户，居住人数2016人，建筑物层
34、高为8层以上小高层和高层。小区配套有商店、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿化、部分建筑物底层为商店。4.2功能设施标准4.2.1建筑使用功能这几年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，l户规模以3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应
35、性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，“世鸿伟业”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。4.2.2设施标准本项目住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。住宅装饰及设施标准按设计单位和消费者的要求。“世鸿伟业”项目总占地85.46亩，周边规划有齐全的教育，文体和生活配套设施。基地南面为正在开发的大型居住区，距基地约2公里范围内分布众多规模在建筑面积10万平方米以上的大型居住区，所处东侨经济开发区是宁德目前城市开发的热点。“世鸿伟业”连接着东侨经济开发区中央商业圈，地块周边
36、有东湖及兰田溪的水系，闹中取静。本项目开发定位为中档偏高的宜居型住宅小区，力求营造一个居住舒适，风格独特的生态型亲水社区。商住小区配套设施：商住小区部分高层建筑物底层架空设景观绿化、建筑小品。安全设施齐全，设置消防喷淋系统、消防报警系统以及配电房、公共照明、24小时保安监控系统等。区内拥有多重安防保障、专业物业公司全程管理。4.2.3住宅户型规划根据项目区位环境和住宅市场需求，户型规划在下一步单体设计时，应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室(单双人间)、起居室(厅
37、)、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。一部分高级住宅还要考虑商住两用按办公和居住两用的功能安排。4.3工程项目一览表依据初步规划方案，“世鸿伟业”主要工程见表41：表41 主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程1.1住宅建筑面积90000m1.2商业用房建筑面积7626 m1.3幼儿园建筑面积1050 m1.4文化、卫生、物管设施建筑面积800 m2居委会用房建筑面积520m3给排水工程水箱、水池、水泵机房4消防系统住宅区5变配电工程（强电）配电房、变配电设备6照明工程7通讯工程8安防工程9通风工程10闭路电视11室外工程第五章 建设方案5.1建设场地环境5.1.1气候“世鸿伟业”项目
38、区地处闽东沿海，属温暖湿润的亚热带海洋性季风气候，年平均温度19.4；一般79月气温较高，最高温38.5；年极端最高温度39.4；15月气温较低，年极端最低温度-2.4；年平均降水量2018.7mm；历年年平均降雨量2013mm，49月为雨季，10月到次年2月为旱季，日最大降水量252.9mm；年平均相对湿度81。79月多台风，常年主导风向为东南风，最大风速28ms；年平均风速2ms。49月多雾有台风暴雨、洪水；降水过程持续时间比较长，产生流域年最大流量。东侨开发区气候条件宜于安家置业。5.1.2地质条件项目区位于政和大浦新华厦深大断裂带东侧，地质构造十分发育。北西向的三都松溪构造带与斜滩黛溪
39、、福安九都大甲新华厦断裂带交汇复合于本区中西部，奠定本区构造基本轮廓。主要构造线方向以北北东和北西北最为发育，次之有北东东、南北和近东西向等。它们大致控制了境内山脉水系、地形地貌及海岸线的展布。构造形迹以断裂、断层、褶皱和节理裂隙等形式出现。第三纪末的燕山运动，表现为继承性的断裂活动，强度规模都较小。第四纪以来的新构造运动，仍然为继承性的垂直升降运动，直至现在依然在活动。5.1.3场地自然条件地形地貌。宁德市中心城区三面环山，一面临海。本项目地处鹫峰山脉向东南延伸的白鹤山支脉与金溪流经山前的冲洪积平原及海相淤积平原上。平原上覆盖第四世红土或滨海沉积物。基底为燕山晚期的花岗岩。地貌：场地位于宁德
40、市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现状为回填土层。地震烈度：根据建筑抗震设计规范(GB500112001)和中国地震动力参数图(GB183062001)，宁德处于抗震设防烈度6度区，稳定上划属稳定区。设计基本地震加速度为0.05g。5.1.4场地地基岩土体分布特征根据附近项目钻探资料，场地岩土体依据其成因类型及工程性能分为6个工程地质层，分述如下：杂填土：杂色、灰黄色，干湿，松散稍密，以残坡积粘性土为主，见碎石、砾石等，硬杂物含量约占1530%，堆填时间约5年。厚度0.203.70m。淤泥：深灰色，饱和，流塑，含腐植质及少量粉砂，干强度中等，粘、韧性
41、中等，切面光滑，无摇振反应，局部夹薄层片状粉砂，粉砂厚度约0.501.0cm。场地内均有分布，厚度6.1011.40m。圆砾：浅灰色、浅灰绿色，饱和，中密密实，顶部多为稍密，底部为密实，圆砾成份以火山岩类岩石为主，质硬，多呈亚圆状，大小一般540mm，大者达80mm以上，粒径大于20mm的颗粒含量约占1580%，局部岩性相变为卵石，顶部含量较低，以砂性土充填为主，含少量粘性土。场地内均有分布，厚度0.907.70m。埋深6m左右。残积砂质粘性土：褐黄、灰黄、浅黄色，饱和，可塑硬塑。原岩结构尚清晰，长石等矿物已风化为粘土，遇水易软化，母岩为中细粒花岗岩，大于2mm的颗粒含量约占315%，干强度中
42、等，粘、韧性中等，切面粗糙，无摇振反应。场地内均有分布，前期勘探孔大部分未揭穿，揭示厚度1.4015.90m。全风化花岗岩：棕黄、灰黄、浅肉红色，散体结构，原岩结构清晰，母岩为中细粒花岗岩，结构已基本破坏，有残余结构强度，长石及暗色矿物多已风化成土状，浸水易软化崩解，风化强烈，岩体基本质量等级为级，标准贯入试验击数30N50（未校正），岩芯采取率7085%。前期勘探孔大部分未揭示，揭示厚度4.0018.80m。强风化花岗岩：棕黄、灰黄色，散体状结构，母岩为中细粒花岗岩，长石及暗色矿物大部分已风化，浸水易软化，岩芯多手搓可散，中上部岩芯呈砂土状，下部（埋深多大于50m）呈碎块状，岩体完整程度属极
43、破碎，岩体基本质量等级级，标准贯入试验击数50击（未校正），岩芯采取率5565%。本层分布稳定，未揭穿，揭示最大厚度35.40m。5.1.5场地水文地质条件根据附近项目钻探资料：场地地下水类型主要为贮存于圆砾层中的孔隙承压水及风化岩中的孔隙裂隙承压水，二者具水力联系，接受侧向地下水的补给，向邻区下游排泄，水量较丰富。勘察期间测得其稳定水位埋深为1.673.60m（标高1.952.20m），此外，局部杂填土层中尚见少量上层滞水，淤泥中尚含少量孔隙潜水。地下水变化幅度一般为1.52.0m，历史最高水位标高3.03.5m，近几年最高水位标高2.53.0m。本次勘察在场地内取3件水样进行腐蚀性分析，本
44、地区气候为湿润区，地下水含水层以强透水层为主，含水量大于20%，地层渗透性为A类，可综合判定场地环境类型为II类，按岩土工程勘察规范(GB50021-2001)的第12.2.112.2.5条款判定，场地地下水对混凝土结构、钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性，应按相关规范规定进行防护。地震烈度：根据建筑抗震设计规范(GB500112001)和中国地震动力参数图(GB183062001)，宁德处于抗震设防烈度6度区，稳定上划属稳定区。设计基本地震加速度为0.05g。拟建场地地基土层中存在软弱土淤泥，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）有关条款，判定场地为抗震不利地段。
45、5.1.6岩土体工程地质性能评价及持力层选择根据附近项目钻探资料：场地表层杂填土，结构松散，成分复杂，土质极不均匀，淤泥属高压缩性软弱土，此二层工程地质性能极差，不能作为建筑物基础持力层。圆砾承载力较高，分布尚稳定，土质不甚均匀，工程地质性能较好，厚度较大地段可考虑作为多层建筑物桩基持力层。残积砂质粘性土分布较稳定，土质不甚均匀，工程地质性能较好，力学性能总体上自上而下力学强度渐好，无软弱下卧层，可作为多层建筑物桩基持力层。全风化花岗岩、强风化花岗岩分布较稳定稳定，土质不甚均匀，但力学性能总体上自上而下力学强度渐好，风化岩中无洞穴、临空面或软弱岩，工程地质性能良好，可作为拟建建筑物桩基持力层。
46、5.2总平面布置及建筑设计5.2.1设计依据宁德市城乡规划局提供的规划设计要求及用地红线图；高层民用建筑防火设计规范（GB50045-95）； 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 住宅设计规范（GB50096-1999）； 汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）； 人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）； 民用建筑设计通则；托儿所、幼儿园建筑设计规范；城市道路和建筑物无障碍设计规范；其它相关建筑设计规范。5.2.2项目设计定位本项目旨在建立宁德市大型宜居主题品牌社区及滨水生态的人文休闲社区。通过对绿化景观的设计，与居住区“以人为本、健康生活”的基本宗旨的结合，使本项目具有很强烈的异质性、特色性和适度超前性。项目设计强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐.创造一个宜于商业、人居的环境空间。
