《上海杨浦区平凉路149街坊地块可行性报告41424.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海杨浦区平凉路149街坊地块可行性报告41424.doc（160页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、第一章 简介一、 任务介绍l 大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。l 此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。二、 重要结论及建议1. 报告说明本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。2. 方案比较l 主要经济技术指标
2、占地面积32675建筑总面积98026土地规划用途商业、办公容积率3.0建筑密度35%绿化率30%建筑限高100米l 方案说明方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：2013年办公楼预期销售均价 30685元/平方米2013年商铺预期销售均价46970元/平方米(使用面积)方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：2014年办公楼预租赁均价2.59元/平方米/天
3、3. 方案比较投资估算表(直接开发成本)编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费84009802682341.842前期费539980265283.602-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-4前期筹建开办费462-5其他303基础设施费5084979.723-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55009802653914.3（含地下两
4、层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）5不可预计费448980264391.56直接开发成本3合计建设投资 （25项相加）69959802668569.19l 土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；l 前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；l 基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；l 建筑安装费按5500元/平方米计算；l 不可预计费按448元/平方米计算；序号指标名称单位数量方案一方案二1成本万元198752
5、2001152自有资金万元50000500003营销费用万元1310490564相关税费万元22078274895借款及财务成本万元77021770216营业收入万元3041832789217税前利润万元97295589508税前投资利润率%48.9529.469全部投资内部收益率（IRR）%261110税前自有资金回报率%194.59117.9通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。第二章 杨浦区宏观分析一、 地理概况杨浦区位
6、于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委员会305个。现有常住人口119.48万。二、 人口概况截止2009年底，全区现有户籍人口108.63万人，常住人口120.62万人，其中外来常住人口14
7、.33万人。上海自然人口增长率自1993年开始已经连续16年保持负增长，人口出生率为5.41，死亡率7.77，户籍人口自然增长率为-2.36。 杨浦区人口年龄结构与全市人口年龄结构相似，18-34岁以及35-59岁的青壮年劳动人口约占的比重为27%和45%，儿童和老人人口比重约为9%和19%。整体而言，杨浦区人口主要以本地人口为主，外来人口所占比例比较小，人口波动幅度不大。人口结构以青壮年为主，约占7成左右，劳动力人口丰富。三、 经济概况1杨浦区经济发展概况杨浦区以经济建设为中心，积极推进经济结构的调整，改造传统产业，培育新兴产业，加快多种所有制经济的发展，逐步形成了以高新技术产业、都市型工业
8、、商业服务业和房地产业为主导的产业格局。招商引资取得显著成绩，经济运行质量不断提高，综合经济实力进一步显著增强。工业曾是杨浦区的支柱产业，早先工厂集中于黄浦江畔的杨树浦路一带，随着租界面积的增大、道路的建设与市政设施的完善，工厂逐步向北向东扩展，最终使杨浦成为上海最大的工业区。如今这些工业厂房正逐步退出杨浦历史舞台。杨浦区商贸业发展相当迅猛，现已形成五角场市级副中心、控江路区级商业中心、各大中高档居住区附有的商业街所构筑的杨浦商业区域。同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部、投资公司、研发中心等落户杨浦，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放杨浦的经济
9、活力。随着2010年1月10日杨浦区获得“国家创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从“工业杨浦”向“知识杨浦”的为时6年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。在2009年上半年的金融形势严峻时期，杨浦的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第一。2杨浦区GDP指标（2006年2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）482.3579.7680.29774.18产业第一产业4.75.15.625.64第二产业277.4329.5379.46430.86第三产业200.2245.1295.21337.6
10、8GDP同比增长率（100%）10%13.8%12.7%9%产业第一产业51.5%0.4%2%-1.7%第二产业8.7%13.9%12.4%6.1%第三产业11.3%14.1%13.3%13.1%第三产业比重41.5%42.3%43.4%43.6%由上表所述：l 杨浦区GDP从2006年的482.3亿元增长到2009年的774.18亿元，年平均增长率约为12%，呈现高速可持续发展态势；l 经济结构进一步优化，第二产业稳步增长。2009年，杨浦区烟草业同比增长16.8%，建筑业同比增长13.8%，对第二产业贡献巨大；而金属制品、电气机械、纺织服装、电力燃气等产业均同比负增长；l 第三产业发展迅猛
11、。从2006年到2009年，该区第三产业年平均复合增长率为13.5%，超过第二产业的增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。2009年，区域商业市场全年完成社会消费品零售总额212.21亿元，同比增长14.4%，特别是五角场商圈销售额和影响力持续提升；房地产市场总体回暖，同比增长24.9%，房地产市场也带动了相关服务产业的高速发展。3杨浦区投资环境概况随着目前“知识杨浦”的大力建设以及上海十大市级商业中心、四大城市副中心之一的“五角场商圈”的完善；区级商业中心控江路的扩建；江浦路渔人码头、大连路现代服务区以及一系列项目的建设，杨浦区整体投资环境大幅度改善，区域影响力不断提升。固定资产投资逐年增长
12、，利用外资直接投资额逐年增大，跨国公司入驻企业逐年增多。l 固定资产投资从2006年到2009年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是2006年开始增长较快。2009年，全区全年固定资产投资额达到149.95亿元。 从2006年到2009年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为82亿元，至2008年，全年房地产投资额已达到99.9亿元。杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2006年至2008年间逐年上升，2008年比重达到了80%。虽然2009年此比重下降到56%，但总体而言，该比例高于上海市平均水平。行政设施1.6亿元社会事业4.8亿元旧区改造
13、35.4亿元市政基础设施24.4亿元功能性房产42.1亿元住宅房产41.7亿元图：2009年杨浦区固定资产投资结构图2009年，杨浦区固定资产投资结构发生一些变化，房地产开发投资额略为减少，而市政基础建设以及旧区改造投资力度加大。在房地产开发投资项目中，功能性房产投资占到了一半，这部分投资重点放在了写字楼、商业地产、服务型园区投资等方面。 固定资产投资中旧区改造投资额达到35.4亿元，主要改造区域为东外滩沿线废弃工厂以及棚户建筑，特别是规划中的12号线沿线站点铺设区域的道路改造、旧区拆迁等相关投资。l 外资直接投资年份2006年2007年2008年2009年投资项目数量47个72个77个79个
14、投资合同金额2.9亿4.4亿7.3亿6.26亿同比增长率15.2%52.8%63.5%-13.7%说明 2006年开始，外商投资有所增加，新批外资项目也达到了70个以上，投资金额大，增长速度快，吸引不少跨国公司入驻。四、 基础设施条件 1交通条件区域内交通道路完善，近200条道路呈典型的网格状布局，总长度230余公里。公交线路密集，可通往市中心各繁华地段。内环高架路、中环路、逸仙高架路把杨浦与市区各处紧密联系在一起，翔殷路隧道、杨浦大桥、军工路隧道（建设中）、大连路隧道大大缩短了浦西与浦东之间的空间距离，出行和处理公务更便捷。区域内目前通车的轨道交通有4、8、10号线，另12号线正在建设中，预
15、计2011年通车。而远期规划的轨道17号、18号线也均在区内设有站点。2教育医疗教育资源医疗资源名牌大学复旦大学杨浦内环新华医院上海财经大学江浦地段医院同济大学鞍山地段医院第二军医大学上海理工大学五角场长海医院市级重点高中复旦大学附属中学东方肝胆医院控江中学杨浦高级中学东外滩杨浦区中心医院同济大学第一附属中学区级重点高中上海理工大学附属中学黄兴路延吉地段医院市东中学长白医院上海复旦实验中学安图医院上海财经大学附属中学中原中学中原板块市东医院 杨浦知识创新区在空间上覆盖区域全境，以“三区联动”为发展的指导方针进行合作、互动。“大学的城市、城市的大学”根据区域内高校的分布状况，高校校区规划为西区、
16、东区和北区三个区域，西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以中国人民解放军第二军医大学、上海体育学院为核心。另外复旦附中，交大附中，控江中学，杨浦高级中学，市东中学，同济大学第一附属中学，上海理工大学附中等上海名牌高中也云集杨浦。因而杨浦被称为上海的学术区。 杨浦区作为上海中心城区中地域最大、人口最多的大区，区域内现有三级医疗机构5所，区属二级综合性医院5所，二级专科医院4所，社区卫生服务中心12所（卫生站点58个），民营医疗机构67所。近6年来通过政府实施工程，实现了每个街道（镇）有一个社区卫生服务中心，每12万人口设立一个卫生服
17、务站（点）的目标，完全达到了上海市委、市政府要求的“1560”医疗卫生服务圈，即居民步行15分钟就能抵达一家医疗卫生机构，60分钟内就能达到一家三级卫生医院。3文化历史l 百年工业文明杨浦区是中国近代工业的发源地。早在1882年官督商办的上海机器造纸局就建成投产，次年英商又在杨树浦路建立上海最大的自来水厂，1890年国内最早的机器绵纺织厂上海机器织布局建成投产，建于1913年的杨树浦发电厂经过改建成为国内当时最大的火力发电厂，华铝钢精厂为全国最早的一家铝制品厂，中国肥皂公司和英美烟厂的产品在中国市场销量一度占7080%。至1937年，区境内外商已有57家工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺
18、工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。杨浦的老企业代表了中国近代工业早期的最高水平，为上海乃至全国的发展作出了重大贡献。l 百年大学文明杨浦区域内现有17所全日制高等院校，复旦大学、同济、上海理工等大学建校均已百年。部属高校有复旦、同济、财经等3所，其他高校有上海理工、上海水产等12所，部队所属高校有第二军医大学等两所。这些高校占地面积700多万平方米；有教职工2万多人，正、副教授6500多人，两院院士40余人；共设专业350多个，在校生18万多人，其中研究生2万多人。五、 区域规划1整体规划布局根据杨浦知识创新区发展规划纲要，杨浦将形成“两片、一线、一带”的空间布局，“两片”是指东、西两
19、片高校集聚区；“一线”是指创业走廊；“一带”即黄浦江滨江发展带。杨浦区滨江岸线成为2010年世博会同期建设配套项目，结合杨浦城市发展战略，沿黄浦江段将建设成为以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代服务功能带。 根据黄浦江两岸开发要求，黄浦江滨江地区规划分为核心区和协调区。核心区规划占地面积10平方公里。协调区规划占地面积2.2平方公里。配合利用五角场城市副中心的独特优势，黄浦江滨江地区将成为未来杨浦商圈向北延伸发展的重要区域。文化中心杨树浦水厂滨江发展规划2轨道交通规划杨浦区内已通车运行的轨道交通有4、8、10号三条线路，12号正在建设中，未来规划有17、18号两条线。轨道1
20、7号线（远期规划）区内站点：白城路站、嫩江路站【可换乘8号线】、民庆路站、三门路站【可换乘10号线】、政立路站 轨道18号线（远期规划）区内站点：武川路站、复旦大学站、国权路站【可换乘10号线】、抚顺路站、江浦路站【可换乘8号线】、江浦公园站【可换乘12号线】、平凉路站、丹东路站杨浦区六、 区域发展前景1五角场区域五角场地处上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。 五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大
21、桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。 发展前景：完善五角场城市商业副中心的规划建设，使其成为名副其实的北上海旗舰商业中心。进一步发展环同济知识经济圈的产业规模、形态，目前已经拥有上海国际设计一场、同济联合广场、交大昂立创意设计园等产业基地，今后将合力打造联合国“创意城市设计之都”的新地标。2大连路现代服务区域大连路现代服务区又称“大连路总部研发集聚区”。其总体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4平方公里。 该区域主要分为三块：中间地块会展商贸中心区：以荆
22、州路和长阳路为轴线，建设会展中心的展馆设施和相应商务办公楼（包括星级酒店），现已建成：西门子总部、德国大陆集团亚洲总部和中国研发中心、北美广场以及荣广商务中心。南部地块商务聚集区：以集中进口食品、汽车等与新兴消费品相关的贸易商、采购商、代理商，集中长三角地区民营企业、外省市机构上海办事处、东盟地区交流合作基地等为特色，辐射虹口和浦东新区，这里建成后将是杨浦区现代商务集聚的最精华地区。北部地块商业购物区：以宝地广场为核心，用地面积万平方米，是商务商住混合区，以品牌零售、高档餐饮、文化休闲等业态为主。它集商业、办公、酒店、会展等功能为一体，是大连路总部研发集聚区的重要组成部分。发展前景：与陆家嘴核
23、心CBD，外滩中央CBD和北外滩CBD相辅相成，实现功能互动。3东外滩滨江特色区域东外滩板块是指西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，不过随着板块成为新一轮的开发重点区域之一，动迁速度也在逐渐加快，这一传统居住区的巨变已是指日可待。而本项目所在的平凉路位置正好处于东外滩板块北侧边缘地带，可接受该板块未来利好条件的辐射影响。杨树浦路江浦路沿江地段将建成“渔人码头”，糅合中西文化建成具有水上风情的休闲、餐饮、购物、观光场所、成为滨江岸线的标志性建筑。与虹口北外滩连接的秦皇岛路地区将构建国际采购服务
24、功能区。发展前景：建设以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型高尚住宅和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。第三章 杨浦区土地市场研究（2008年1月2010年9月）序号地块名称地址用途建筑面积容积率总价（万元）成交日期开发商1杨浦区新江湾城F区挂牌东至闸殷路、南至三门路、西至凇沪路、北至殷高路综合商业、办公909,435.13.406751702008-1-31TS CHINA FUND (BARBADOS)II SRL2黄兴路1700号东至关山路，南至国权路，西至黄兴路，北至国顺路；商业40年，办公50年115,289.33.5092232
25、2008-11-7上海东方蓝海置业有限公司3100街坊东至眉州路，南至平凉路，西至杨树浦港，北至河间路；普通商品房14,475.62.00112922009-9-30上海波司登房地产开发有限公司431街坊东至通北路，南至昆明路，西至辽阳路，北至唐山路；经营性办公用地33,985.53.00205922009-9-30文通钾盐集团有限公司5新江湾城C6地块东至江湾城路，南至殷行路，西至政和路，北至国秀路；普通商品房114,517.01.003720002009-12-23中国中建地产有限公司6新江湾城F区加油站东至规划绿化带，西至江湾城路，北至殷高路；商业用地602.30.3013252010-
26、2-4中国石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海城投置地有限公司7杨浦区五角场街道311 街坊等东至淞沪路，北至政立路；商业用地404,419.23.201263812010-3-5泰隆发展有限公司,上海杨浦知识创新区投资发展有限公司8新江湾城C4地块东至江湾城路，南至国秀路，西至政和路，北至国浩路；普通商品房108,091.91.001108332010-5-7上海城投置地（集团）有限公司2008年至今，杨浦区一共有8块地块出让，较上海整个地区来看，地块出让数量比较少。其中商业用地2幅、综合用地2幅、住宅用地3幅、其他用地1幅。地块主要集中在五角场，而从目前商业地块成交情况来看，成交的地块
27、楼板价较低。第四章 上海办公楼市场研究一、 研究范围l 研究范围针对上海有影响力的办公楼项目；l 研究区域包括：人民广场区域、陆家嘴区域、淮海路区域、徐家汇区域、南京西路静安寺区域、虹桥区域、五角场区域及北外滩区域；l 其中重点区域为：五角场区域和北外滩区域；l 市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量。二、 甲级写字楼标准NO.考察内容说明位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业区内2交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。3周边环境邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化。4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计，充分
28、满足功能、景观、生态方面的需要。结构空间布局5楼层分布各楼层及纵向功能布局合理、有层次。6结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自有分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米。7层高写字间净高不小于2.7米。装修标准8外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料。9公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准。配套设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统。11给水系统24小时热水供应12供电系统双路供电，有自备发电机13通信系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统。14停车系统有地上、地下停车场和充足车位保证。
29、15电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统。16安全设施先进的视频保安监视系统17楼宇管理系统采用楼宇中央自控的管理系统识别性18可识别性作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳。管理19物业管理聘请知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。运营状况20租金水平租金相对稳定。21租户状况租户相对比较稳定。22运营时间可24小时运营，节假日限制进入。23保安24小时保安，智能系统。三、 上海目前主要商务区分布陆家嘴五角场北外滩徐家汇南京西路人民广场虹桥淮海路本项目目前商务区主要在城市及区域中心形成，现有的商务区发展比较成熟，周边都有大型的综合商业配套设施。人民广场附近的几大核心商务区域，定位差
30、别不太明显，未来有逐渐融合的趋势；陆家嘴CBD写字楼租赁市场非常旺盛，入驻率在90%以上，而且该地区可供应的甲级办公楼体量十分有限，所以租金还将保持增长态势；虹桥CBD作为大虹桥板块的核心商务区域，依托虹桥机场枢纽中心的区位优势，目前发展势头迅猛；五角场及北外滩作为本项目临近的主要商务集中区域，近年发展也比较快，随着五角场商圈的进一步融合以及北外滩与浦东的联系更加紧密，这一区域的办公楼还会有利好的发展趋势。1徐家汇区域甲级1上海实业大厦2美罗大厦3港汇中心二座入住率89%租金7.5元/平米/天乙级1新旺大厦2银海大楼入住率85%租金4.2元/平米/天主要特征以港汇和美罗城为代表，以徐家汇商圈为
31、基础形成，集聚的主要是IT企业和电脑公司。地铁1号线徐家汇站中心区域。写字楼品质高，商圈成熟。租户特征IT公司和电脑公司为主，金融企业在此汇集，租金稳定，出租率比较高，很少有空置的办公楼。2淮海路区域淮海路区域甲级1淮海国际广场2瑞金大厦3大上海时代广场入住率90%租金8.7元/平米/天乙级1锦江迪生商厦2三金大厦入住率88%租金4.5元/平米/天主要特征上海的标志性地段之一，租金长期保持在一种比较稳定的水平，受外界影响程度小，已建成的写字楼供应量有限，而潜在需求存在。商圈成熟，出租情况良好。不过附近停车位比较紧张。租户特征IBM等电子公司和信息外贸公司为主，另入驻了不少500强公司上海分公司
32、或办事处。3南京西路静安寺区域南京西路区域甲级1SOHO东海广场2嘉里中心3中信泰富广场4帝豪大厦入住率89%租金9.1元/平米/天乙级1贵都商务楼2东艺大厦入住率81%租金4.2元/平米/天主要特征区位优势明显，交通、商业配套设施完善，且办公氛围比较浓郁，办公条件比较成熟，受到众多国内外企业的青睐，纷纷入住，从而拉升了该区写字楼的租金水平。租户特征500强公司分公司办事处，国内外知名企业，广告媒体公司。4人民广场区域人民广场区域甲级1来福士广场2都市总部大楼3明天广场入住率91%租金7.4元/平米/天乙级1光通大厦2申鑫大厦入住率90%租金4.9元/平米/天主要特征地理位置优势明显，区域内交
33、通便利，商业配套设施完善，周边酒店众多，文化活动设施比较多，目前还未形成比较明显的产业集聚特征，呈现出综合性的特点。租户特征高科技企业、物流商贸、大型商场、一些知名企业总部。5陆家嘴区域陆家嘴区域甲级1陆家嘴信息中心2招商局大厦3万向大厦4太平金融大厦5汇丰大厦入住率90%租金9.8元/平米/天乙级1银都大厦主要特征陆家嘴CBD是中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，现已发展成国内最为成熟的CBD之一。中央商务区集中了大量的贸易、金融、信息及中介服务公司，建筑密度高，商务活动频繁。租户特征500强企业总部、国内外知名企业、金融、证券、贸易、信息公司、中介服务公司、各大银行总部等。6虹桥CB
34、D区域虹桥CBD区域甲级1古北国际财富中心2远东国际广场3上海万都中心大厦4东方维京大厦入住率91%租金6.3元/平米/天乙级1虹桥荣广大厦主要特征上海最早兴起的商务圈，随着虹桥枢纽中心的概念确定，虹桥CBD迎来新的一轮发展，多个高档项目开工建设，推高了虹桥写字楼的租金价格。国际化程度比较高，领事馆、外交官邸比较多，外籍居民众多。租户特征各国领事馆比较多、内外资企业机构、银行证券公司、贸易等。7五角场区域五角场区域甲级1万达广场大厦2沪东金融大厦3蓝天大厦4创智天地入住率88%租金3.2元/平米/天乙级1无锡大厦2怡富商务广场主要特征城市副中心、上海十大商圈之一。办公楼以及商业多集中在五角场环
35、岛周围，核心区域商业集中，配套完善，创智天地等创新产业园区聚集于此，教育资源丰富，创意办公比较有特色。租户特征创业者、中小企业、区域性客户、小型IT公司、贸易公司等。8北外滩区域北外滩区域甲级1瑞丰国际大厦2宝矿国际大厦3国际港务大厦4远洋大厦入住率92%租金5元/平米/天乙级1锦发商务楼2轻工国际大厦主要特征北外滩区域具有良好的规划、定位“商务航运文化”三柱支撑的模式，融合知识产业服务、国际航运服务以及滨江文化休闲等概念。大项目比较集中，商务和航运是重点，交通发达，紧密连接浦东新区、虹口区等商务区。租户特征贸易公司、航运公司、物流代理公司、现代服务业、相关配套企业等。四、 上海甲级办公楼市场
36、供应情况分析1供应量分析上海市新增的甲级写字楼量并不大，在09年的时候甚至出现回落现象，基数的大小直接影响着上海办公楼的需求情况。从总供应量来看，市场对于办公楼的需求还是较为旺盛，特别是甲级写字楼。 2008年是上海写字楼市场最繁荣的一年，无论是总供应量还是甲级写字楼供应量都上升到一个高度，而且租金、售价都直线上涨。金融危机之后，上海的写字楼市场一度回落到低谷，2009年到2010年，整个市场都在调整之中，甲级写字楼租金状况也逐渐好转。2上海地区优质甲级办公楼项目名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积租售方式港汇中心二座2005400000501758.19只租不售城开国际大厦20074
37、7000172500只租不售上海实业大厦199667000411200租售嘉里中心199834478381462只租不售中信泰富广场2000105500452000只租不售恒隆广场2001202007.49661780只租不售瑞金大厦199746926281450只租不售中环广场199954000381500只租不售大上海时代广场2000109000301300只租不售来福士广场2003125621512099只租不售明天广场2003120000632000只租不售都市总部大楼200540950242103只租不售SOHO东海广场200980737521451.70租售远东国际广场200010
38、3355331500租售东方维京大厦200748000271420只租不售沪东金融大厦200648000261323租售创智天地广场2008100000061800租售瑞丰国际大厦200765697.40301495只租不售国际港务大厦200857782291500只租不售名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积租售方式宝矿国际广场2009203000502000只租不售北美广场200972724211359散售上海国金中心200937200562243租售时代金融中心2007111038512100只租不售环球金融中心20083816001013300只租不售中银大厦1990124368
39、562220只租不售汇丰大厦2000116824502280只租不售3租金分析旺盛的需求致使上海甲级写字楼的租金自2008年金融危机后第一次出现上涨。2010年第一季度，上海甲级写字楼平均租金达到每天每平方米人民币8.1元，比上一季度上涨3.3%。在产权销售市场，一手写字楼成交量环比上涨18%。上海主要区域产权写字楼的平均价格达到每平方米人民币39,600元，在销量上涨的支持之下，售价环比上升11.5%。 与过去大部分新供应集中在浦东的情况不同，2010年，浦东浦西的新供应量基本持平。由于大量新供应入市，我们可预见下季度浦西甲级写字楼的空置率将会上涨，但整体租金将保持稳定。4空置率分析上海20
40、10年第一季度甲级写字楼空置率为9.60%；准甲级写字楼空置率为9.55%，甲级写字楼与准甲级写字楼的空置率逐渐持平。由于经济的回暖，准甲级写字楼租金的价格优势将被淡化。准甲级写字楼面临租户转向甲级写字楼的问题，短期入住率将有一定的下降。市场信心逐步累积，租金温和反弹。 从各商务区具体来看，空置率基本上都保持在10%左右，一些超甲级的写字楼由于租金较高，空置率相对而言比较高，而位于商圈核心位置的甲级办公楼普遍呈满租状态。五角场商务区作为新兴的CBD商务区，目前还处于培养期，配套规划正在逐步完善中，商务氛围还有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。6吸纳量分析从2006年开始至2009年，上海市地区的甲级写字楼吸纳量波动较大，其中以08年的吸纳量为最，达到48.9万平方米，到09年之后市场较为低迷，吸纳量只有22万平方米左右。随着今年国家调控政策对住宅投资者打击较大，部分投资者已经转向商业地产，所以我们有理由相信，未来的办公楼市场会进入一个新的上升期。7小结市场供应甲级写字楼多集中在传统商务区，周边商业、交通、市政等配套设施完善，2010年开始供应量将出现一个高峰，浦东静安区域有大面积的供应入市，不过整体租赁市场供应量还是低于市场预期。需求趋势2010年市场甲级办公楼市场表现良好，新增需求稳步上升，浦东和静安区域由于供应量较大，所以也成为需求最多的区域，对新增供应消
